このトピは不動産価格が今後どのように下落していくかを話し合う場です。　嵐は厳禁にします。　自称評論家さんに是非コメントして頂きたいです。

今朝のテレビニュースで自称さんが言った通り、在庫は激増、セールスは激減、balanced marketになったというコメントがありました。これって本当にバランスの取れたマーケットなんでしょうか。　何か釈然としないのですが。

新トピ上げおめでとうございます。　僕も自称さんのレスはどうしても読みたいので賛成です。　しかし新トピに移ったところで価格下落を嫌う連中の嫌がらせは必ずあると思いますが、どのように対処しますか。　一抹の不安があります。　　

自称さんにお聞きしたいのですが、不動産価格と経済状況とは本当に関係があるのでしょうか？　イマイチ理解できないのですが。　よろしくお願いします。 　

自称さんではないですがが、不動産価格と経済状況は関係有るでしょう。世間が不況不況となったら、いくらお金のある人でも財布の紐は硬くなりますよ。買い控えするのが普通でしょ。 　

↑ありがとうございます。
アルバーターはオイルマネーと農産物で潤っていて、経済状況はカナダの中では飛びぬけて良いはずなのに、不動産価格急落の説明がつかないと思います。　逆にＢＣの個人所得はカナダの中でも低く、製材所など木材関連企業のレイオフが相次ぎ、カナダ国内ではBC州だけが失業保険の支給額が増えています。それなのに、不動産価格は急落まで行っていません。　経済は関係ないのでは？ 　

>今朝のテレビニュースで自称さんが言った通り、在庫は激増、セールスは激減、balanced marketになったというコメントがありました。これって本当にバランスの取れたマーケットなんでしょうか。　何か釈然としないのですが。

アメリカの例ですが、暴落直前、アメリカでもBalanced Marketってメディアが苦しいコメントしてましたよ。　カナダも同じ道をたどるでしょう。

http://www.realtor.org/press_room/news_releases/2006/jan06forecast
　

良いトピ建てましたね。このトピはこれから不動産を購入する人にとって参考になると思います。　情報交換をどんどんしましょう。　

マーケットが反転した事には誰も異論を唱える人はいないでしょう。　アメリカもそうでしたが、カナダのプレスはなぜリアルターや売り手側に立って報道しているのかわかりません。　公平さを問われるプレスがこんな事で良いのでしょうか。　 　

＞不動産価格は急落まで行っていません。　経済は関係ないのでは？

アルバーターの場合、急激に上がり過ぎた反動もあると思います。このまま下がり続けるか戻るかは誰にもわかりませんが。 　

＞マーケットが反転した事には誰も異論を唱える人はいないでしょ
＞う。　アメリカもそうでしたが、カナダのプレスはなぜリアルター＞や売り手側に立って報道しているのかわかりません。　公平さを問＞われるプレスがこんな事で良いのでしょうか。　

それはズバリ！リアルター（ReMaxなど）が広告主（スポンサー）などになってくれているからでしょう。自分のクライアントに不利な情報は、大嘘にならない程度に捻じ曲げて、スポンサーに有利な情報を流すはずです。

バイヤーが誰か新聞やテレビのスポンサーになっているってことはありませんからねぇ。

しかし、事実を事実として報道しなければならなくなるほど、不動産不況が誰の目にも明白になれば、彼らはコロっと平手を返して、事実を捻じ曲げずに報道するようになると思いますよ。 　

私も、昨日バランスドマーケットになったとＴＶで見ました。で、下がるのかと期待して、聞き続けましたが、価格が落ちているとは言っておらず、今までの２桁の上がりはないものの、価格自体は上がっていると聞きました。
間違いでしょうか？
　

メディアを信用したら大変な事になりますよ。
アメリカ不動産クラッシュ直前のメディアが何て言っていたかを見ればすべて理解できます。　まさにbalanced marketになって言ってます。　その直後どうなったかを見れば、火を見るより明らか。　下記を参考にして下さい。
http://www.realtor.org/press_room/news_releases/2006/jan06forecast
　

わざわざトピを建てて頂き恐縮します。私が投稿したらまた荒れそうで少し怖いですが前回の失敗を教訓に、誰でも自由に意見交換できるトピになれば良いと思います。　ただ、私の投稿はどうしてもネガティブの方に偏ってしまいます。不快に思われる方もいらっしゃると思います。そこを了承して頂ければ喜んで投稿したいと思いますが、如何でしょうか。

　

やったー！　自称さん、ありがとうございます。何でも結構ですレスしてください。　コメントを聞きたい人はたくさんいるので喜ぶと思います。　自称さんは論理的で実際の数字を元にレスされるので反論し難いと思いますが反対意見の人も嫌がらせや嵐でなければウエルカムです。　ただし嫌がらせや嵐は絶対に禁止です。　よろしくお願いします。 　

これからの不動産動向を占う上で、なぜブームが起こったかを検証する必要があります。以前バブルについて投稿しましたが、1990年後半から2000年前半、新築着工率は落ちました。なぜなら需要がなく、デベロッパーが十分な利益が取れなかったからです。しかしITバブルが崩壊し、世界同時多発テロが起こった後、急激な金利低下が急激な住宅需要を呼び起こし、供給が追い付かなくなりました。 なぜ金利が下がれば急激な住宅需要がおきるのでしょう。金利だけの問題なら今現在も住宅需要が続いているはずです。金利はあくまでも１ファクターに過ぎずその他の要因の方が重要視されます。その要因の中でも２つ、１．９０年後半から００年前半にかけて新築着工率低下のため売り物件の絶対数がすくなかった（供給不足）２．金利低下のため家賃よりもモーゲージの方が税金その他の諸経費を含んでも月々の支払が安く済んだ（不動産価格は現在の半値以下）同時のテレビ、ラジオのコマーシャルを思い出して欲しい。　Why rent? Why makes landlord happy? Monthly payment is lower than rentが毎日のように流れ、確かにレントするよりも資産として残るので人々は我先に買い漁った。　現在はどうか？　価格上昇のため同等の物件では月々のモーゲージはレント2−３倍である。　Affordabilityに至ってはGreater Vancouver では73% (インカムの73％を使わなければ家が買えない)　ならば借家のままの方が得で、最初のwhy rent? やpayment is lower than rentは当てはまらなくなってしまった。それにも増してデベロッパーは次々と新しい物件を建て続け、現在は供給過剰である。

ならばすぐにマーケットが逆転して価格は暴落の一途を辿るはずである。しかし実際には目に見えた価格下落が起こっていないのは何故か？　　



続きを誰か投稿してもらえませんか？　もし誰も投稿してくれないようなら、また続けます。
　

＞しかし実際には目に見えた価格下落が起こっていないのは何故か？

まったく的外れかもしれませんが、カナダ国内のバイヤーはいなくなっても海外のお金持ちや新移民が購入するからではないでしょうか。 　

新トピおめでとうございます。嵐が来なければいいですね。

＞海外のお金持ちや新移民が購入するからではないでしょうか。

ゼロでは無いにしろ、それはあまり関係無いと思います。
日本のバブル末期と同じ事が起こっているのではないでしょうか？

カナダの売り物件増加とセールスの下落は始まったばかりですよね？価格に反映するまでにタイムラグが発生するからだと思います。 　

先の答えを出す前にバイヤー心理を考えてみましょう。
会社に行き同僚が２年前に買ったコンドが値上がり10万ドルも儲かったと周りに言いふらします。その隣では５年前に買った戸建が倍になり40万ドル儲かったと言います。人間心理として当然のように、妬み、嫉妬、焦り、が起こり、乗り遅れまいと、無理してモーゲージを組み、不動産を買ってしまう人がいても仕方がないと思います。当然ネットなどでは調査せず、リアルターの言いなりに、最悪、支払ができなければその時は物件を売れば利益が出るから大丈夫と唆され、　0　ダウン、４０年、7％キャッシュバックのモーゲージにサイン。　　それでは最も平均的はコンドを例に計算してみましょう。40万ドルで購入したコンドに７%キャッシュバックでトータル金額は４２８０００ドルのモーゲージになります。金利を6.5％と仮定して月々の支払いが$2430.00最初の１０数年は金利のみの支払になり、Principal はそのまま、仮に金利が10%に跳ね上がれば$3638.00 ８１年や９０年のように金利が18％まで跳ね上がれば＄6425.00の支払になります。このまま低金利が続く保証は無く、資源の高騰を考えるとむしろ高金利傾向が一般的見方。

大事な事は１０万ドル、４０万ドルは儲かったのでは無く、もしその時に売却すれば儲かるという仮定の話で、その価値は下がる可能性があるという事です。
　

カナダの不動産は高止まりして暴落はあり得ないとよく聞きますが、何を根拠にあり得ないのか理解できません。日本のバブル時、一部のエコノミストが警告しましたが、ほぼ全メディアは「あり得ない」と報道していました。その後17年間下落の一途をたどっています。　アメリカの場合も当然「あり得ない」でした。　過去の教訓から「あり得ない」は「あり得ない」という事を我々は学びました。

　

自称経済評論家さん、名言ですね。　「有り得ない」は「有り得ない」。　どんどんレスを続けてください。 　

疲れたので、ちょっと休ませて下さい。あとは皆さんで意見交換して下さい。　私に質問があればなるべく答えるようにします。 　

自称さん、価格が高止まりする可能性はありますか？ 　

実は私も今、購入しようかどうしようか悩んでいます。

周りの同僚がどんどん不動産購入に踏み切り友人も数年前から購入し始め、自称さんがおっしゃる通り彼らが今売れば幾ら儲かると聞くたびに嫉妬と後悔が頭の中を走ります。

現在の不動産価格が馬鹿げている事は十分理解しているつもりですが、もう一人の自分がブームに乗り遅れるな、もしこのまま上がり続けたらどうすると言い続けます。金額が大きい買い物だけに、はっきり言って辛いです。

すいません、ただの愚痴になってしまいました。　　 　

金利が上がっても支払えるだけのインカムがあって、どうしても欲しい物件があるなら今買っても良いのではないでしょうか。　ただ、購入後価値が下がればかなりの痛手ですけど。　結局は自分で判断するしかないですね。 　

＞価格が高止まりする可能性はありますか？

可能性は無いとは言いませんが、後で説明しますがトータルで判断した場合、高止まりする確率は低いと思います。

＞もしこのまま上がり続けたらどうすると言い続けます。金額が大きい買い物だけに、はっきり言って辛いです。

なるべく大勢の意見、ネット、新聞、を駆使して自分で判断して下さい。　偏った意見に捉われず冷静に判断する事が重要だと思います。私の意見は偏ってますので、あくまでも判断材料の一つとお考えください。 　

>最初のwhy rent? やpayment is lower than rentは当てはまらなくなってしまった。それにも増してデベロッパーは次々と新しい物件を建て続け、現在は供給過剰である。

>ならばすぐにマーケットが逆転して価格は暴落の一途を辿るはずである。しかし実際には目に見えた価格下落が起こっていないのは何故か？


月々の支払がレントよりも高額になった時点で低金利の意味がなくなり、不動産購入の意味がなくなり、価格は下落に向かうと思うのですが何故、上昇を続けたのでしょうか？ 　

＞月々の支払がレントよりも高額になった時点で低金利の意味がなくなり、不動産購入の意味がなくなり、価格は下落に向かうと思うのですがどうして、上昇を続けたのでしょうか？


良い所に気づきました。通常の商取引なら価格は下落に転じるはずです。しかし、一時的な供給不足で値上がりした不動産は最初の目的（レントよりも安い）が飛んでしまい、不動産は儲かるに変わってしまった時点でバブルの悪循環にどっぷりハマってしまったからです。人間に欲が存在する限り永遠に同じ間違いを繰り返します。　最近では81年、90年とカナダは２度同じ間違いを犯しています。

　

それでも８１年、９０年と今回ともに上昇はしていますよね。
上がって、止まり、上がって止まる。次回もいつかはくるでしょうか？ 　

一番大きく作用されるのが、心理面だと思います。

　値段が上がってている時は、乗り遅れまいと高くても買ってしまいます。ところが徐々にネガティブなコトが報道されてくれば、買いあせる事がなくなってきます。売り手が売れなくて困れば値段を下げるでしょう。バイヤーにしたら待てば更に下がるから、まだ待ってみようか？と。更に値段が下がってきて・・・・。その先はおのずと適正価格まで行くでしょう。 　

＞それでも８１年、９０年と今回ともに上昇はしていますよね。
上がって、止まり、上がって止まる。次回もいつかはくるでしょうか？

そうですね。81年に最高値を掴んだ人（ババを引いた人）でも今はその時の3.5倍以上、90年に最高値を掴んだ人でも今は買値の2倍以上になってます。

ネットで調べれば81年よりは90年、90年よりは今の方が人口は、ものすごく増えています。予測では今後も人口増は確実に続くようです。

このあたりが、一旦は調整の下げがあっても、しばらくすると上昇に転ずる理由のひとつではないでしょうか。 　

そうとばかりは言えないと思います。日本の例を取るとバブル崩壊後は１５年以上下落が続いています。　今回のカナダのバブルが違うとは言い切れないと思いますが。 　

日本と比べちゃいかんね・・・ 　

＞そうですね。81年に最高値を掴んだ人（ババを引いた人）でも今はその時の3.5倍以上、90年に最高値を掴んだ人でも今は買値の2倍以上になってます。

＞ネットで調べれば81年よりは90年、90年よりは今の方が人口は、ものすごく増えています。予測では今後も人口増は確実に続くようです。


鋭い指摘ですね。関心しました。　ただ、８１年、９０年当時からのインフレ率を考えると一概に３．５倍、２倍が今後本当に当てはまる数値かどうかの保障は疑問だと思います。どうでしょう？　今後８１年、９０年と同等のインフレ率で行くなら、私も同調します。

　

＞一番大きく作用されるのが、心理面だと思います。

レス26さんは私の考えに一番近いですね。
今後適正価格まで下がり、その後しばらく底値が続き次回バブルが起きる。　歴史は繰り返すのことわざの如く、同じ事を何度も繰り返すと思います。
　

＞日本と比べちゃいかんね・・・　

そうとばかりは言えないでしょう。　日本のバブル崩壊は世界のバイブルと言われています。　一度ググって見下さい。　面白い発見が出来ると思いまよ。 　

そうですか。日本＝バンクーバーですか・・・状況がまったく違うと思うのですが。 　

＞そうですか。日本＝バンクーバーですか・・・状況がまったく違うと思うのですが。

そういう狭い範囲で考えないで下さい、もっとグローバルに捉えてググって見て下さい。本当に面白い発見ができます。　うそだと思ってやって見てください。　損は無いと思います。 　

はい、もっとグローバルに捉えて日本≠バンクーバーだと思っています。 　

私はバンクーバーのここ４・５年の不動産ブームは、ベビーブーマーが支えたという論文を読みました。
つまり、自称さんがおっしゃる買いのマーケットが到来した時期と、ベビーブーマーたちがリタイヤに入る時期が重なったというものです。
ベビーブーマーの子供達が家庭を持つ世代になったので、親は長年住んだ家を売りサイズダウン、子供達は資産の一部を受けコンドやタウンハウスを購入、または２世代同居できる更に大きな家を買うという現象が低金利時に起こったというものです。また、長年に資産を蓄えてきたベビーブーマーたちがリタイア後の収入として不動産投資を活発に行ったこともあげられていました。極々少数の海外投資家や新移民が値をつり上げているということはなく、あくまでも団塊庶民（移民１代も含めます）のうねりのような投資ブームがこの不動産景気を作ったとその論文では述べられていました。
支えているのが庶民だからこそ、庶民の手が届く域を超えるほど不動産価格が高騰し、金利が上昇してこようとする今、マーケットが落ち着いてくるのは、しごく当然な成り行きだと。
　

ガバメントのサイトで調べてみると
1981年から現在まで、グレーターバンクーバーで１ミリオン以上増えています。ほぼ２倍になっています。

更に人口比率でみると、そのころ（1981年ころ）はガキの比率が最も多く、現在はそのガキ連中が一斉に住宅購入年齢になっている。
当時1.169ミリオンだった頃の中だけでもこれだけ需要増で、それプラス1ミリオン分需要が増えてます。
都市規模から考えれば、ものすごい事です。

別のサイトで、今後の人口増予測は今までと同じペースで増え続けるだろうと纏めている。ちゃんとした機関が、年齢別に25年くらい先までの増加予測を書いてあるが、同じような過去の詳細予測が当たっている事を考えれば、今後の予測も信憑性が高い。
というか今後の人口増に疑問をはさむ人はいない。

日本のバブル、日本のバブルという人がいるが、日本の都市で（北米の都市でも）こんなに人口が増えてるところがどこにあるか。

今まで無茶に上がりすぎたというのも、今、調整局面に入ったというのも認めるが、今後の動きが簡単に暴落と片付けられるものでもない。（人口増の他にも＋要因があります）

が、先の事は誰にも誰にも分からない。
私も分からない。
そんな私の予想（当然、予想に自信がある訳でない）では、
良いシナリオで5〜15％下落で次の上昇まで3〜4年の停滞。
悪いシナリオで15〜30％下落で次の上昇まで5〜7年の停滞。
くらいではないかな？
　

ちょっとしらべてみました。
http://www.realtylink.org/


ダウンタウン　アパート Vancouver West / Downtown 500　件
Vancouver West / West End 　アパート　198件
Vancouver West / False Creek 　44件
Vancouver West / False Creek North 　アパート　 107 件
Vancouver West / Kitsilano 　 134件
Vancouver West / Fairview 　　184件
Vancouver West / Marpole 　22件
メトロタウン周辺　アパート　71件
エドモンズ　周辺　アパート35件
ペンドウット　周辺　アパート　116件
コッキットラム　センター　周辺　アパート　207件
サレー　ハウス　Queen Mary Park Surrey 　172件
　　　　　　　Bear Creek Green Timbers 　187件
　　　　　　　　　West Newton 　　226件
　　　　　　　　　East Newton 　　328件
　　　　　　　　　Panorama Ridge 　118件

New Westminster / Quay アパート　93件
New Westminster / Fraserview 　　66件
New Westminster / Uptown 　　　　68件

Richmond / Garden City アパート　60件
Richmond / Brighouse South 　　　138件
Richmond / Steveston North 　ハウス　　34件



Squamish 　ハウス　117件
アパートメント　　100件
タウンハウス　　　63件

Whistler 　アパート　　126件
　　　　　タウンハウス　61件



売りにでていいます。

気になったいたので調べてみました




　

皆さんよく勉強されてますね、びっくりしました。このまま有意義な情報交換の場にして行きましょう。勉強になります。 　

バブル崩壊間近、ラングレーの風景
http://bp3.blogger.com/_rt16FZ_z1N8/SEd1p5obY0I/AAAAAAAABCA/AD9Q5LpV6sY/s1600-h/IMG_2788.JPG 　

我が家の隣は無人のほぼ朽ち果てかけたぼろ屋でしたが、インド人が昨年買取、新築に建て直し、塀も付け（我が家の負担なし）今年一月から売りに出していますが未だに売れていません。ちょっと可哀そうな気がして来ました。　今は値段を下げたから売れるという状況では無いような気がします。 　

グレーターバンクーバー６月最新販売実績　

土地付き住宅（含むタウンハウス）
Date: 　　June 4th 　　June 3rd 　June 2nd

Median sale 　　690,000 　　621,944 　766,500
Price

Number of 　　　135 　　　 189 　　134
New Listings

Number of 　　　53 　　　46 　 　71
Sales

Lowest sold 　　　　-20% 　　-6% 　　 -14%
Under list %

Highest price 　　　2,338,000 　1,780,000 　6,880,000

Lowest price 　　　288,000　　　　390,000 　　　329,000




コンドミニアム
Date: 　June 4th 　　 June 3rd 　　June 2nd

Median sale 　388,000 365,000 340,000
Price

Number of 　　229 　　 246 　 184
New Listings

Number of 　　 83 　96 71
Sales

Lowest sold 　　-8% -11% -8%
Under list %

Highest price 　　1,468,000 　 1,251,000 1,858,000

Lowest price 　　　139,800 152,000 160,000

Total listings 　　　17520 17357 17159 　

面白い数字ですね。３日間だけの数字では判断できませんが、土地付き住宅の方が値引き率？が大きいようですね。　やはり高い物件が売り難くなっているという事なんでしょうね。　 　

highestを見ると百万ドルを超えている物件が毎日売れてますが、誰が買っているんでしょうね。　よほどの馬鹿か投資家だと思うのですが、彼らはこれから値上がりすると読んでるのでしょうか。　まったく理解できません。 　

レスが伸びてますね。ところで、カナダ人ってそんなにお金持ちが多いんですか？　素朴な疑問です。 　

バンクーバーサンによると、1971年以来カナダの持ち家レベルが現在、最も高くなったとの事。しかし盲目的に不動産を購入する事は長期負債と長期支払いを同時に背負うことでもある。　持家オーナー数が増えると、支払いが出来なくなるオーナーもそれに比例して増えると予想できる。本質的にはエンドレスの負債をレント（賃貸）しているのと同じではないか。

また、レポートでＢＣ州はカナダの中で住居にかかる費用は最も高く、収入の3分の1が費やされ、30％以上の最も高い割合で支払っているのを示す。

カナダでのモーゲージの1/3以上は最近できた25年間以上のローンが組まれ、エコノミストに言わせると最近出来たばかりの、比較的新しいモーゲージなのにこの数字は「驚異的である」として特にＢＣ州の長期モーゲージ利用者はこの数字よりもかなり高い事が予想される。

レポートには2006年秋から2007年秋まで、カナダのすべての新モーゲージの内37パーセントは２５年以上の長期モーゲージだったと伝えている。　「現在２５年以上の長期モーゲージが最もポピュラーである」とジム・マーフィー(Accredited Mortgage Professionals　Associationの社長が伝えている。

昨年のモーゲージ支払滞納者の9％は支払いを４０年に引き伸ばしモーゲージの組み直しをした事を考えると、如何に新しいモーゲージが成功しているかが計り知れる。

ベビーブームに生まれた人たちは現在モーゲージの支払は既に終わっているにも関わらず、モーゲージ無しのホームオーナーが2001年から2006年の間に低下している事はそれだけ新オーナーが増えている証拠である。


　

どの時代にも、投資家や、家を買う人に対する、逆風はありました。10%以上の金利の中、「家賃を払っておけばいいや」といった人のほうが多かっただろうし、そちらのほうが、ある意味、「良識的」だったかもしれません。


しかし、1970年台でも、1980年代でも、こうした時代に家を買った人は、高金利のローンを払い、丁寧に家の手入れをすることで、倍どころか、3倍、4倍、5倍といった資産価値を、自宅に見出すことができたはず。


実際、不動産価格が、この間、もっとも値上がりしたバンクーバーの投資家というのは、通常は、「フツーにリタイアした人」も多かったのでした。このリタイア世代が、2000年前半から続いたバブルを支えた主役の人々です。

つまり、、、

昔家を買って、ローンを返した、そして、今、55歳とかで、ローンを返し終わっていたり、あるいは、多少はローンが残っていても、エクイティが大きく、売却益を手にすることで、50万ドル-百万ドルといったお金を手にすることができる。

これを、たとえば、2002年に実際にやった人は、

★バンクーバーの家で、一攫千金！
★アルバーターで新築の豪邸を手に入れる！（あるいは、オンタリオ）
★投資向けに買った家が、3年でやはり倍になる！


といった信じられないような富を、フツーに得ています。


単に、ローンを返し終わっただけの、団塊の世代、、、


対する日本では、金利は安いですが、20年、30年とローンを返す頃には、建物の資産価値はゼロに。逆に、スクラップ除去するのにお金がかかるくらいですよね、、、それも、これも、築30年という融資基準が作った、人工的な、あり地獄です。

実は、日本だって、1990年代は、9%なんて言う金利が付いたことだってあったのに、、、



しかし、そんなカナディアンドリームも終焉を迎えた。　
バブルに乗り遅れた貧乏人より 　

If you caught last night’s Global BC News Hour, you may have witnessed a turning point in mainstream media coverage of Vancouver real estate.

If you missed it, allow me to treat you to an excerpt from the reporter’s script. Ladies and gentlemen, what you are about to read is real:

[The hot housing market has cooled off… According to the Real Estate Board of Greater Vancouver, condo sales have dropped by 30 per cent since last May. Nervous investors who bought pre-sales recently hoping to turn a huge profit are now trying to get rid of them. Dozens of properties that have not even completed yet are selling on Craigslist and BuildingDigger.com.]

A cooling market. Sales off 30 per cent. Nervous investors.


Think about these words. They are not the usual terms to describe the Vancouver market, at least not where the mainstream media is concerned. Yet here they are, spewed from the mouth of a reporter broadcast on the most watched newscast in British Columbia.

Of course, things can only change so quickly. Leave it to Deborra Hope to put it into context:

Does that mean we’re headed for a foreclosure disaster like in the U.S.? Most experts here say no; Canadian banks are much more conservative than American banks when it comes to lending and fewer Canadians are at risk of being buried at a rise in interest rates.

　

昨夜のGlobal BC News Hour見逃しました。残念。
しかしそこまではっきり、Nervous investors who bought pre-sales recently hoping to turn a huge profit are now trying to get rid of them. Dozens of properties that have not even completed yet are selling on Craigslist and BuildingDigger.comって言ったんですか？　　多分初めてですよね。　ニュースで流れたならかなりのインパクトありますよ。　５月で完璧に流れが逆転しましたね。
あとはどこまで価格が下がるかが楽しみです。

しかし笑えるのはほとんど４０年ローンばかり組んどいて、Canadian banks are much more conservative than American banks ってギャクですか？　来年の今頃はforeclosureだらけでしょ。　流石マスコミは笑わせてくれる。 　

昨日のニュースで　デベロッパーの人が５件の家をオークションで売るって言ってましたね。どんな値段でも売るって言い切ってましたけれど、きっと何人か内部の人を潜り込ませて値段を吊り上げるのかなって思いました。どちらにしろ高く売れるのか低く売れるのか興味心身ですね。　

カナダはアメリカのようにならないって言ってますし、モルゲージを貸すときはバンクはしっかり、書類審査をしてるって言ってましたけれど、どうですかね？ここ最近は厳しいですけれど、数年前はかなりいい加減だったと思いますけれどもね。ニュースでこういう話が出れば出るだけマーケットはどんどん落ち込むはずですしね。バンクーバーの将来はどうなることやら…。 　

＞昨日のニュースで　デベロッパーの人が５件の家をオークションで売るって言ってましたね。

確か売れ残った２軒って言ってませんでした？　どちらにしてもノーリザーブで、価格がたとえ１００ドルでもその価格で売るらしいです。　でも絶対にやらせだって、みんな知ってますよね。

＞カナダはアメリカのようにならないって言ってますし、モルゲージを貸すときはバンクはしっかり、書類審査をしてるって言ってましたけれど

つい２週間前ですけど、知り合い（といっても顔を知ってる程度ですけど）が４０年、頭金0、おまけに１７０００ドルのキャッシュバック（クローズするのにある程度お金がかかるのと、家具などの購入資金だそうです）までしてコンドを購入しました。　借金だらけで、貯金はゼロ。ローンを通すには収入が少な過ぎるからってＴ４も出さずに自己申告だけで大丈夫だったって喜んでました。　この人、絶対に半年もしないうちに破産すると思う。　　書類審査がしっかりしているのは大銀行だけ。その他のモーゲージレンダーなんてサブプライムとなんら変わらないですよ。 　

このまま不動産がクラッシュしたらカナダでは、サブプライム問題ではなく、４０年問題って言われるようになるんですかね。 　

バブル末期に日本で流行った二世帯ローンみたいなもんでしょ？　価格が上がり過ぎて通常のローンは組めないので、親→子と２代にわたりローンを払い続けるってやつ。　　カナダもバブル末期ですね。 　

みなさん、知識があり過ぎて、私のような素人はレスしにくいですが非常に参考になります。　 　

５大銀行で審査がおりている人は心配ないかもしれないけど、ブローカーで大手の銀行で借りるより利率がいいですよと勧められて名の通っていない金融機関で借りている人は危ないかもね。

　

今はブローカーのほうが利率がいいのですか？
あぶないとは? 　

やはり不動産バブルは止まったようですね、去年の倍以上の物件が市場に出ている。しかし高騰した価格では売れない。
バブルはバーストするか。
コンドミニマムも以前のようには売れない。 　

＞レス５６さん、

レス55さんではありませんが、foreclosure(支払不能）になる確率が高いという意味だと思います。　 　

カナダの場合、ほとんどの金融機関はアメリカと違い財務内容まで公表しません。0ダウン、４０年が標準化してしまった今、ちょっとしかきっかけでサブプライム以上のクライシスが起きる確率は相当高いと思います。　仮に金利が数パーセント上がっただけでも支払不能に陥るホームオーナーがどれくらいいるか想像できると思います。 　

ではお伺いします。2003年以降何度か金利が上がった事がありましが、その時はなぜクライシスが起きなかったのですか？ 　

そういうレスが来ると思ってました。
理由は至って簡単です。

１．0ダウン 40年はここ数年に出来たもの。
２．当時不動産市場は上り調子のため、foreclosureが隠れてしまった

つまり、金利が上がって月々の支払が上昇、当時支払不能になった人は不動産の売却によってforeclosureから逃れられた。逆に売却によって利益を得た人もいるかもしれない。　　しかし08年の四半期を見るとforeclosureは07の倍に増えている。これはこれから起きるクライシスの前触れだと思う。
　

理屈ではわかりませんが、このまま高止まりするような気がしますが？　　何千万円もする物件が暴落するとはどうしても信じられないのですが。　 　

カリフォルニア主要都市不動産価格動向

2007　３月から　2008　３月まで

ロス　540,000　→　440,000
オレンジカウンティー　629,000 →　506,000
リバーサイド　420,000 →　306,250
サン　ベルナンディノ　369,000 →　265,000
サンディエゴ　490,000 →　395,000
ベンチュラ　566,750 →　430,000

これは３月までの比較で５月はもっと差が開いています。 　

バンクーバーの天井は５月は下がってるから、２００８年４月だったんですね。。あとは下がり続けるだけですね。下手したらアメリカよりひどい事になりそう。楽しみにしてます。 　

2日で64のレスはすごいですね。　みなさん不動産価格が気になるようですね。　　思うのですが暴落しないと言い張っている人が一番暴落すると思っているのではないでしょうか？　でなければこんなトピにレスする意味が無いですよね。　一番怖がっているから、過激なレスになるのでしょう。　 　

みなさん売り物件がちょっと増えただけで流れが変わったと言いますが、それは過去３−４年と比べての話ですよね？　価格はそれほど下がってはいませんよ。　ただノーマルマーケットに戻っただけの話だと思います。 　

テレビで中国のバブルの話をしてました。その中で日本の建築会社がコンドを建ててプリセールしているのですが、その中でその日本人がわざと１週間に一度づつ値を上げるのだそうです。そうすると今買わないとまた上がってしまい損をすると思わせるのだそうです。　大衆は人種を問わず馬鹿ですね。　その中国も、、、、、、、、ご存じの通り。 　

今日　Superintendent of Bankruptcy Canada が個人破産がこの４月で過去４年で一番高くなったと発表がありました。　私の予想していた時期よりかなり早いので不動産暴落時期は予想より早まるかもしれません。2010年と読んでいたのですが。 　

バブルとはひとたび急速な膨張が止まれば間もなく崩壊するものです。　歴史が教えてくれています。　 　

カナダのバブルって日本のバブルとそっくりですね。

1980年代後半、日本は円高が進んで日本の製品が高くなり、外国へ売りにくくなっていました。そして国は、お金を安く貸してくれるようになりました。そして、借りられるうちに借りてしまおう、という人が増え、お金の使い道に困ってしまいました。そこへ目についたのが、株や土地でした。株は、人が会社にお金を貸す証明書のようなもので、会社のもうけによって利息が決まっていました。日本の会社はもうかっていたので、株の値段は高く上がりました。土地も、値段は下がらないといわれ、安いうちに買おうという人が増えました。そして株も土地も値段が上がっていきました。株も土地も値段が上がりすぎて、やがてバブルがはじけました。1億円で家を買い、高く売りに出そうと考えていたのが、5.000万円の価値に下がってしまい、大きな損をしてしまいました。（子供でもわかるバブルより）

カナダドルが上昇してカナダ経済が上昇、金余り、低金利、不動産バブル、崩壊。



　

2010年のヴァンクーバー冬季オリンピックが終れば.
その後のオリンピック村のコンドーが可也安く市から売りに出るらしいですね.
又今日カナダ.Ｂ．Ｃ州の家の価格は異常な程に高く.
其の時は今日迄高く売れ無く.ダブついていた物件等を合わせて.
凄い家の価格の暴落が起きるのではないかと云う裏話ですね。

あくまでも此れは裏話で有って2011年に成って見ないと分からない話しでは有りますがね。 　

2011年まで持ってくれればいいですけどね、マーケットは今年４月をピークに下がり続けますよ。　そのうちきっかけになるニュースが一つでも流れたら（何でもいいんです、金利でも、失業率でも）８１年の再来で一晩にして半値ですよ。 　

日本のバブル崩壊後に表に出た問題のひとつに、市街化調整区域で住宅も建てられないような土地で企業誘致もありえない使い道のないようなハゲ山や一時的な盛土した見せかけの崩壊切り崩し棚地などにさえ、それに何億などと銀行が評価をつけて業者に貸し、その後バブルがはじけると業者が破綻、

そもそも価値の無い担保で損益改修などできるはずもなく銀行は破綻｡

銀行の後始末をバブルと無関係だった低所得層の国民の血税までも注ぎこんで国が銀行を守り損失補填、銀行の役員は責任もとらずのうのうと邸宅に暮らし続けるような、そんな馬鹿げた一面もありました｡

カナダのバブルもそういう面を抱えているのでしょうか？ 　

カナダのバブルは日本とちよっと事情が違うと思います。　どちらかというとアメリカのサブプライムに近いのではないでしょうか。　どちらにしても来月発表の不動産数値が気になる所ですね。 　

米国失業率が5.5％に跳ね上がった発表の後、株の大幅下落、世界最大の経済大国がリセッションに入った。ダウジョーンズでは約４００ポイント下落　４月の失業率5％から5.5％になり1986年以来の大幅上昇、2004年10月以来の高失業率になった。　　

カナダはというと、失業率6.1％にもかかわらず健全だと言う。貿易相手国ナンバーワンの米国（全貿易の85％）に頼っているカナダの行く末を考えると恐ろしい。
　

↑ここの建築ブームも終わり、ツーリストが激減、コモディティバブルが終わったら、最高の状態になりますね。　早く来ないかな。
　

通常これほどオイルが高騰し、食料品が値上がったら急激なインフレになるのが普通です。しかし日本を例に取ると、インフレにはならずデフレのままの状態だそうです。　最初意味がわからなかったのですが、所得が上がらず、買え控えのためだそうです。何十年かぶりで値上げに踏み切った日清製粉（カップめん）の売り上げは20％ダウンだとか。　首都圏の60％のマイカーオーナーは車に乗るのを止める言っているそうです。今まで経験したことの無いような大不況が起こる予感がします。　バブルに浮かれているカナダは一番の犠牲者になりそうですが。 　

res68さん、
＞今日　Superintendent of Bankruptcy Canada が個人破産がこの４＞月で過去４年で一番高くなったと発表がありました。

と言う情報は、どこで見つけられましたか？Superintendent of Bankruptcy Canadaのホームページに行ってみましたが、探せませんでした。。。 　

4月５日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　17607軒
成立物件　152軒　（sold)
新物件　319軒(新在庫）

4月6日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　17857軒
成立物件　107軒　（sold)
新物件　402軒(新在庫）

着実に在庫が増え、セールスが減り続ける傾向は5月以降変化なし。





　

バブル崩壊したサンディエゴ
人口　3,150,000
リスティング　21232

バブル崩壊しかけのバンクーバー
人口　2,250,000
リスティング　17857

人口比でみたら、バブル崩壊しているサンディエゴよりバンクーバーの方が在庫状況は悪化してますよね。 　

申し訳ありません、4月ではなく6月でした。訂正します。 　

今現在購入中のバイヤーは現在の不動産状況がまったく把握できていなんですかね？　　調査なしにリアルターの話を鵜呑みにして何十万ドルの物を購入するなんてにわかに信じられないのですが。
　　
　

5月の統計で一戸建価格が下降に転じてから、マーケットは反転した事は間違いないと思います。　現在買いに走っているバイヤーは余程の無知か山師かのどちらかで、一過性の物だと思います。来月、再来月と下落幅（価格の）が大きくなるにつれ、現実に直面し、そのバイヤー数は顕著に減り始めます。　南カリフォルニアが良い例です。　 　

ちょっと心配な事があります。バンクーバー市が公共事業に費やす金額が信じられないような額になってます。これはいったいだれが払うのでしょうか？　Property taxなど市民の税金からだと思いますが、この計算で行くと、バブル崩壊後不動産価格が半分になったとしても市はその付けを払わせるために税金を上げ続けると思いますが、そうすると余計に不動産を持つ事が不利になり、暴落に拍車をかけるような気がします。　実際90年代前半にはそのような事が起こりました。 　

私の周りでは今買っている人のほとんどが買い替え派です。　もちろんダウンサイズ派も含めてですが、、。

今の家が高く売れれば次に買う家も高い。　今の家が安く売れれば次に買う家も安い。　そんなに変わらないのであれば金利が安く、都合のいい今買い換えても、あとで買い換えてもそんなに変わらないというのが最近家をかった友人の大半の理由です。

あと何人かは他の方も仰っていた通り、親のダウンサイズでお金を援助してもらい買う事になった人達。　援助してもらえる時に援助してもらわないと、マーケットが下がった時に援助してもらえるかわからないからだそうです。　もちろん条件は家を買うなら援助するという事で、その分現金でもらって後で買うというわけにはいかないそうなので、今購入する事にしたそうです。何十年と長い目で見たらこれからの価格調整が起きてもしばらくは住むつもりだからと言っていました。

人にはそれぞれ事情があるから今買っている人は今買っているんじゃないでしょうか？ 　

＞私の周りでは今買っている人のほとんどが買い替え派です。　もちろんダウンサイズ派も含めてですが、、。

それは自分が所有していた物件が売れたらの話ですよね。これからは自宅も売れなくなるので、買い替えもできなくなるのでは？ 　

トピ立ててから3日で86レスはすごいですね。バンクーバーもバブル崩壊が近づいているという事をみなさん感じているんですね。 　

今は売り側も買い側も我慢比べでしょう。　綱の引き合いで4月までは売り手側断然有利だったものが、5月から買い手側有利になりつつある。　

でもそのまま買い手側が綱を引き続けて勝利できるかどうか、我慢しきれず買ってしまうバイヤーもいますから。 　

＞それは自分が所有していた物件が売れたらの話ですよね。これからは自宅も売れなくなるので、買い替えもできなくなるのでは？

マーケットで１件も売れなくなればもちろん買い替えは出来なくなると思いますが、実際は自宅も適正価格なら売れるだろうし、私の友人の多くは以前買ったので、多少安く今の家を売りに出して、次の家も安く買えれば問題ないみたいですよ。

誰が今のマーケットで買っているか？？との事だったので、、。

どんなマーケットでも買う人はいると思います。　その数が多いか少ないかだけの問題であって、、。
　

確かに言えてますね。　安く買ったものを安く売って、別の物件を安く買えば問題ないですもんね。　　でも価格が下落に転じた時点で高額で買った物件を損切りで売って、また別の物件を買う人はいないですよね。　 　

「現在の原油価格水準は異常」――。日米中印韓の５カ国は７日、エネルギー相会合の共同声明で危機感をあらわにした。米国産原油の先物相場は１バレル＝１４０ドルに迫る。生活も直撃、世界各国にデモやストライキが広がる。「第３次石油危機」との声も出始めた。

　ニューヨーク商業取引所の原油相場は６日、国際指標となる米国産ＷＴＩ原油の先物価格が一時、１バレル＝１３９．１２ドルまで上昇。史上最高値を大幅に更新した。１年前の２倍、この２カ月間だけでも４割増と上げ足は急速だ。

　インド政府は４日、原油高騰を受け、ガソリンと軽油の小売価格を１０％引き上げた。途上国は、国営石油会社への補助金などで燃料価格を抑えてきた。だが、原油高騰による財政負担に耐えられなくなり、燃料の値上げに踏み切って混乱の火種になっている。

　インドでは５日から西ベンガル州で州政府与党の左派政党が主導、ゼネストが始まった。交通網はマヒ、銀行も閉鎖。役所もほぼ活動を止め、値上げを決めたシン首相の足元を揺らす。石油・天然ガス相は急きょ、青森市での５カ国エネルギー相会合出席をやめ、大使が代理出席した。

　燃料価格を平均約２８％引き上げたインドネシアでは５月末、抗議デモの学生らが暴徒化。マレーシアもガソリンと軽油の値上げに対する抗議デモが広がった。

　先進国でも運送業者や漁業者が怒りの声を上げている。

　ロンドンでは５月下旬、燃料価格の上昇に抗議する運送業者のトラックが幹線道路を封鎖。漁業者の抗議行動もフランスやイタリア、スペインに広がった。

　日本でも、マグロの遠洋漁業者らでつくる「日本かつお・まぐろ漁業協同組合」が、所属漁船２５０隻の２割の休漁を決めた。日本の生産量の半分以上を担う「全国漁業協同組合連合会」など計１２の主要漁業団体の代表は４日、緊急会合を開き、夏の一斉休漁を検討することを決めた。

　米国では大手企業のリストラが相次ぐ。航空大手のコンチネンタル航空は従業員約４万５千人の約７％にあたる３千人の人員削減を発表。ジェット燃料の価格が前年より約７５％上昇したためだ。

　自動車業界も苦境だ。顧客の大型車離れが止まらない。フォードは北米事務職員の給与など関連経費を８月１日までに約１５％減らす方針。米メディアは北米の事務職員約２万４千人のうち２千人程度を削減する見込みと報じた。ゼネラル・モーターズは４工場を閉鎖する方針だ。

　世界的な混乱に、主要国の首脳も動き始めた。

　「世界経済はいま、第３次石油ショックに直面している」。ブラウン英首相は５月末、石油業界代表らに呼びかけた。２日の福田首相との共同記者会見では「世界規模の対応が必要だ」として、７月の北海道洞爺湖サミットで対応策を協議する必要性を強調した。サルコジ仏大統領も３日の福田首相との会談で「特に原油高騰問題への対処が必要だ」と言及。原油高騰問題は温暖化対策、食糧危機と並ぶサミットの主要議題に浮上した。

　　　　　◇

　〈石油危機〉原油の供給不足と価格高騰による経済危機。７３年の第４次中東戦争をきっかけに中東産油国が生産量を削減し、原油価格を大幅に引き上げ、先進国がマイナス成長を強いられた。７８〜８２年にはイラン革命とイラン・イラク戦争により、再び石油の供給危機が生じた。これを第２次石油危機と呼び、７３〜７４年のパニックを第１次石油危機と呼ぶようになった。

http://www.asahi.com/business/update/0607/TKY200806070269.html

カナダだけ違う世界にいるのでしょうか？　リセッションはすぐそこまで来ています。 　

5日付けのバンクーバー新報に載った記事ですが、（SUNやProvinceにも）フレアティ財務大臣が「カナダはリセッションに入っていない」とわざわざ記者会見で述べたそうですが、わざわざ言わなければならないほど、カナダは深刻な状況に入りつつあるのでしょうか。あるいは入ったのでしょうか。　また同財務相は「アメリカの経済不調、世界経済の不安定さを考えればカナダに影響があってもおかしくない」とも述べています。　これって矛盾しますよね。　夏以降にいきなり暴落って事はないですよね。 　

It is not uncommon for Vancouver boomers in general to buy late or never buy at all. Vancouver for the most part was never a good place to buy in the first place. It’s always expensive and even if it’s discounted, it’s still always expensive. Higher wages here in Vancouver are not always as competitive as wages elsewhere nationally which undoubtedly exacerbate the cost of home ownership even more.

Let’s say you buy a condo today for $500,000. You go with a 40 year AMO. Your total equity after 40 years is really not $500,000, though I’m sure a lot of people thought that! In reality, your adjusted cost base will be your principle $500,000 + cumulative interests + 40 year of taxes paid + 40 year of maintenance cost that will increase forever as long as you own your property. Yes, even if you own your property and not sell it, the cost of maintaining that property needs to be factored in your ACB (Adjusted Cost Base). Otherwise, you’ll simply be throwing money into an endless bottomless pit and not realize you did so!

Sadly, many boomers thought the total amount paid of their mortgage for 25 years is what the cost of the home itself. Then they rent this out using this asset value and thinking they are getting a nice 5% to 8% YOY return on their investment. But not knowing that, the home is more than 25 years old. It’s an old timer which as many of you and myself know will probably need a new roof soon, new that and new what. A paid off home is never going to stay paid off. You as a home owner WILL ALWAYS pay to get it in good shape.

So it comes to this question. Is owning a home a good idea in Vancouver? I posed that question to people who are working in the industry (not builders or agents or anything like that). Veterans investors in apartment buildings and architects. And they all told me that renting has historically been the best choice for people living in Vancouver, unless you got leads buying distressed or foreclosed properties. MLS is NOT a good way to buy cheap property btw.

If a person who is renting a home in Vancouver gets a 3% to 4% YOY rate of return after factoring the landlord’s management time, expenses, taxes and insurance, then the landlord is basically loaning his or her home to the tenant at a 3 to 4% interest rate. If you have to buy a home, you have to pay much more than that. What’s the incentive to buy? And I believe that’s what happened during the early 90s to early 2000s, a span of 8 to 9 years where Vancouver home prices went pretty much no where.
Why would someone be stupid enough to be buying into a real estate market that is going sideways and be paying more in mortgages rather than rent? This situation is happening right now on the US equity market in general (Nasdaq), where for the past 8 years, investors who are fully vested in the index starting in the year 2000 to 2008 not only made no money at all, but lost money to inflation, taxes (some companies pay dividend) and carrying costs. Remember Nasdaq during the last 1990s. That was where everybody was. Now, pay attention to the Vancouver real estate of today.

As I said before, Vancouver historically has been a good place to buy unless you want to settle down permanently or raise a family. Otherwise it makes no sense. Would you rather have the landlord loan you a house lower than the mortgage rate? You would and spend the difference traveling abroad or even invest the difference in stocks or bonds? This is exactly what a number of boomers were doing!
Some did well in stock in the late 1990s and were simply exercising their funny money wealth and bought homes. To give you an idea of the history of the S&P/TSX index spanning from 1956 to 2007. The index market went through 3 boom cycles lasting up to 90 months. The recession cycle lasted on the maximum of 17 months and that’s in between 1956 to 1960. In general, the market did really well. Well, the Vancouver real estate market can go into the doldrums for up to 120 months (10 years). Where do you want to be? Home or stocks.
I say, my odds is better in stocks.

Warren Buffet and Charles Schwab had both pointed out that houses do not increase in intrinsic value. They never do. The reason why they rose in prices is simply that salaries went up along with it.
That was in the past. Today, salaries are going sideways and sometimes even DOWN if you’re working in retail. Good manufacturing and high paying jobs are being cut. Look at the auto industry to see the carnage. And the unions want to stop companies from cutting more jobs. The problem isn’t with the companies that are laying off people. The problem is with the competition against foreign makers.
Just wait when China (Geelee) and India (Tata) gets into the domestic game.
To justify higher home prices, either people’s wages must rise significantly or asset prices must fall significantly, but this in itself is a double edge sword. If wages go up, inflation will surely go up too (as we are experiencing now), which means BOC will raise rates. Not too good for home owners who are already tapped out right now. If asset prices deflate like it does in the states, it will be a long pro-longed process which then makes buying a home unappealing for the masses.

The potential downside of the Vancouver market. After the oil bust in the 1980’s, Colorado’s condos lost 90% of the value they had at their peak. Our situation in the 80’s wasn’t great either.
Should we see something similar?

My thought has always been, home prices will fall but probably not as dramatic as condos will, but will they fail quickly? Probably not since Canadians are not allowed to walk away from their mortgages without any financial repercussions. So, probably the bleeding will be slow. Japan went through a 14 year down cycle, has a severe land shortage even worst than we do here and prices there are now at the same level as they were 23 years ago.

Vancouver prices only went sky high because of easy credit and cheap money.
If the rich Chinese, Europeans and Russians were buying them up, they had already dumped them and moved on to cheaper assets. Rich people does not become rich by being dumb. There’s a reason why they are smart.
There’s a saying. What goes up must always come down.

　

こんなに寒くては、Ｏｐｅｎ　ハウスを見に行く気もしませんね。 　

でも、最近 "sold"サインが増えたと思いませんか？　気のせいかな。 　

バンクーバーの不動産エキスパートがはっきり値段が落ちるって言ってますね。

http://www.youtube.com/watch?v=20_kK2uZuos&eurl=http://langley-financial-planning.blogspot.com/ 　

For Saleのサインが近所でまた増えました。　ちょっとお聞きしたのですが、売り物件ばかり増えて売れ難くなっているのに、なぜ売り物件が増えるのでしょうか？　常識的に考えてれば売り難いのであれば売りは減ると思うのですが。 　

普通の売り手は当たり前だけど、売らなくちゃならないから
売るんじゃないですか？
投資なら今がぎりぎりのチャンスだと思って売りに出してるんじゃないですか。 　

でも、それなら余計売れなくなるのでは？ 　

去年の９月とは全然違いますね。


＞Res.4 by 無回答 from バンクーバー　2007/09/27 23:42:06 CA
ＤＴのコンドに住んでますが、今でも週に一回は不動産屋から売ってくれって言う電話があります。売るものがなくて困っているそうな。
まだまだ売り手市場が続いているよう。
建設が今からはじまるコンドなんかもまだまだあるし、価格が天井まできているとは言えないでしょうね。

　

15万ドル値引きしても売れないサレー

http://vancouver.en.craigslist.ca/rfs/713567427.html 　

どこも値下げ合戦ですね。　これは本格的に暴落が始まったのかもしれません、どうなるんでしょう心配です。　アメリカのようになるんでしょうか。 　

こればかりは誰もわかりません。わかれば大金持ちになれますよね。

ただ、大勢がわかるのは来月の発表次第ではないでしょうか。　もし６月も５月同様下げ基調なら７月以降のスローシーズンと相まってドンと下落するかもしれませんし、６月が持ち直してくれたら上げ基調に戻るか、高止まりするかもしれませんね。　

どっちにしても今月が見極めの大事な月になりそうです。不動産購入を考えている人はあと一か月待つのも手かもしれません。 　

リアルターの知人いわく、price reduced alertがガンガン出ているそうです。これで、待ちきれない人たちが飛びつかないといいですねー。 　

このままバイヤーが待ち続けたらどんどん下がるのに、あほなバイヤーは買ってしまうんだよね。　結局自分が損をするのに頭が悪すぎ。 　

最新不動産販売状況と在庫状況

6月５日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　17607 （トータルリスティング）
成立物件　152　（sold)
新物件　319　(新在庫）
新値下げ物件　155

6月6日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　17857 （トータルリスティング）
成立物件　107　（sold)
新物件　402　(新在庫）
新値下げ物件　172

6月9日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　18042 （トータルリスティング）
成立物件　94　（sold)
新物件　404　(新在庫）
新値下げ物件　283




　

売り物件がどんどん増えてますね。　今月末までには19000を確実に超えそうですね。　金利も下げずにそのまま行くようですし、Ｘデーは近いですね。　楽しみにしてます。 　

債務不履行となった物件が競売（Foreclosure）となるまでのステップは大きく分けて下記の４ステップとなります。

１）Pre-Foreclosure
２）Notice of Default（NOD）
３）Notice of Sale（NOS）
４）Real Estate Owned（REO）


１） Pre-Foreclosure
通常、住宅ローンの支払いが1日、2日遅れたからと言って、すぐに物件が競売にかけられるわけではありません。一般的な銀行ですと、住宅ローンの支払いが行われなくなった場合にはまずは未払いの通知（Notice）を送ります。そして未払いの状態が1ヶ月、2ヶ月、3ヶ月と続いていくにつれて、未払いの通知（Notice）の封筒の色が白封筒から黄封筒、赤封筒と替わっていくイメージです。

一般的な銀行ですと住宅ローンの未払いが3ヶ月前後続くと次のステップ（Notice of Default）となります。従って１）Pre-Foreclosureとは、Notice of Defaultが登記されるまでのグレースピリオドと考えていただければ分かりやすいと思います。（この時点ではどこにも何も登記されていないので、住宅ローンの未払いはまだどこにも登記されていません。）

２） Notice of Default（NOD）
さて、住宅ローンの未払いが数ヶ月続いた場合に次に債権者（Lender）が行うことがNotice of Default（債務不履行に関する通知）を登記することです。このNODはその物件が所在している州の登記所に登記されます。なぜこのような通知がまず登記されるのかと言いますと、NODを登記することによって、世の人々（特にこの物件に対し第二抵当権、第三抵当権 等をかけている債権者（Lender）や不動産オーナーに対しお金を貸している人々等々）に対し、広く、『この物件の住宅ローンは債務不履行になっていることを皆さんにお伝えします。』と知らしめる目的で行われます。というのも、もしかしたらこの物件が競売にかかってしまったら困る人がいるかもしれないからです。そして、Notice of Defaultが登記されてから3ヶ月の時が過ぎても債務者（Borrower）からの支払いがない場合には、次のステップに進みます。

３）Notice of Sale（NOS）Notice of Defaultが登記されてから3ヶ月（もしくはそれ以上）が過ぎますと次に債権者（Lender）はNotice of Sale（競売の通知）を州の登記所に登記します。これは、『○○月××日（いつ）に、△△（どこ）でTrustee’s Saleを行います。』という知らせを世の人々に知らせる通知です。さて、Notice of Saleが登記されますと、その後21日（もしくはそれ以上）が過ぎますと、実際にTrustee’s Saleが行われます。そしてTrustee’s Saleで物件に買いが入れば、その物件は最高価格を提示した買い手（Buyer）のものとなります。（所有権が移転します。）そしてTrustee’s Saleの一連のステップは終了となります。

４）Real Estate Owned（REO）
さて、上記のTrustee’s Saleで物件の売却が完了すれば話しは早いのですが、場合によっては（例えば物件のコンディションがもの凄く悪い、借入額の総額が物件の価値価格を越えている、等の理由により）物件に買いが入らないままTrustee’s Saleが終わってしまうことがあります。そう言った場合には債権者（Lender）が物件を売ることができずに物件を抱えてしまうことになります。この状態がReal Estate Owned（REO）です。

通常銀行が抱えた物件は損切りで売るので、ここから暴落が始まると言われています。数日前のProvice（新聞）だったと思いますが、BC州のforeclosureが2008年に入ってから倍になったと書かれていました。本当にバブル崩壊が来たのかもしれません。 　

勉強になりました。 　

最新不動産販売状況と在庫状況

6月５日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　17607 （トータルリスティング）
成立物件　152　（sold)
新物件　319　(新在庫）
新値下げ物件　155

6月6日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　17857 （トータルリスティング）
成立物件　107　（sold)
新物件　402　(新在庫）
新値下げ物件　172

6月9日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　18042 （トータルリスティング）
成立物件　94　（sold)
新物件　404　(新在庫）
新値下げ物件　283

6月10日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　18183 （トータルリスティング）
成立物件　147　（sold)
新物件　368　(新在庫）
新値下げ物件　231

　

不動産投資は奥が深いので、とても、勉強になります。

トピ主とここに貴重なレスをくださっている方かたに本当に感謝しています。

残念ながら、私は差し上げる知識が乏しいので、もっぱら拝見させていただいているだけですが、私にもわかることがあれば是非レスさせていただきたいと思っています。

このトピが今後も活発にやりとりされることを願っています！ 　

それにしても在庫物件が異常な勢いで伸びていますね。これだといずれどこかで堤防が決壊して、大幅な値崩れを起こすのでは？ 　

数字はGreater Vancouver だけですよね？　って事はFraser ValleyやWhistlerの方まで入れたらものすごい在庫物件ですよ。　コンドの完成に比例して在庫物件は雪だるま式に増えて行くんでしょうね。　

今購入している人はこの状況をわかって購入しているんですかね。 　

＞１１０

こうやって実際に数字を示されると市場が反転した事がわかりますね。　Soldサインも結構目にするのでここまでひどいとは思いませんでした。　　こういうトピは不動産購入を判断するに当たり本当にありがたいですね。 　

あれだけ騒がれたUSの不動産価格下降。　数値を見てみたら一年で１２％〜１５％の価格下降だそうです。

カナダがUSより状況が悪くなるなんてちょっと考えにくいし、やっぱり家の購入はあと数年先かなぁ、、。できれば３年前の価格位に戻って欲しい。でもそれって今に比べて３５％位価格が下がんないといけないんだよね。　無理かなぁ、、。 　

＞１０８

つまり、バイヤーがローンの支払を止めて最低半年は競売できないという事ですよね。　つまりバブル崩壊は最短で今から半年後の2008年12月頃からということですか。 　

今のガソリンの高値がすべての物価の値段をあげて、それに加えて色々な職業にも不況を与えているこの状況でこれ以上の不動産の上昇は考えられないですね。生活費がどんどん上がっている今、普通の人が４０年ローンを組んで、家を買うはずがないと思いますね。それに加えて今まで投資でコンドは売れていたわけですから、投資理由にコンドを買う人ももちろんいないですよね。　後はモルゲージレートが低いというポイントだけが残ります。
　

＞１１２
それにしても在庫物件が異常な勢いで伸びていますね。これだといずれどこかで堤防が決壊して、大幅な値崩れを起こすのでは？


すごい勢いですよ。　今年一月には10000だった在庫が半年で倍になろうとしています。　異常です。 　

＞１１２
それにしても在庫物件が異常な勢いで伸びていますね。これだといずれどこかで堤防が決壊して、大幅な値崩れを起こすのでは？


すごい勢いですよ。　今年一月には10000だった在庫が半年で倍になろうとしています。　異常です。 　

申し訳ありません。　重複してしまいました。 　

2007年1月と2008年1月の在庫物件数ってわかりますか? 　

2007年１月も2008年１月もほぼ同じ10000件です。 　

申し訳ありません。　ちっと不親切でした。
６月末時点の過去４年間の在庫物件推移

2005年　　10800
2006年　　10800
2007年　　12100
2008年　　20000（予想） 　

＞１１５
あれだけ騒がれたUSの不動産価格下降。　数値を見てみたら一年で１２％〜１５％の価格下降だそうです。

場所にもよります。南カリフォルニアなどは40%の下落もあります。一年でほぼ半値です。テキサスなどの内陸は比較的下落幅は少ないようです。上げ幅が大きかった場所は下がり幅も大きいという事だと思います。　
　

20分ほどの不動産についてのビデオです。
40年ローンについてなど色々語っています。

http://howestreet.com/audiovideo/index.php?pl=/fbn/index.php/mediaplayer/280 　

>125さん、上記ビデオは私の言いたい事をすべて語ってくれています。　貴重な情報ありがとうございました。　これから不動産を購入しようと思っている方は是非見てください。 　

最新不動産販売状況と在庫状況

6月５日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　17607 （トータルリスティング）
成立物件　152　（sold)
新物件　319　(新在庫）
新値下げ物件　155

6月6日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　17857 （トータルリスティング）
成立物件　107　（sold)
新物件　402　(新在庫）
新値下げ物件　172

6月9日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　18042 （トータルリスティング）
成立物件　94　（sold)
新物件　404　(新在庫）
新値下げ物件　283

6月10日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　18183 （トータルリスティング）
成立物件　147　（sold)
新物件　368　(新在庫）
新値下げ物件　231

6月11日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　18285 （トータルリスティング）
成立物件　140　（sold)
新物件　336　(新在庫）
新値下げ物件　183


　

まとめました。


6月2日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　17159 （トータルリスティング）
成立物件　142　（sold)
新物件　318　(新在庫）

6月3日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　17357 （トータルリスティング）
成立物件　142　（sold)
新物件　435　(新在庫）

6月4日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　17520 （トータルリスティング）
成立物件　136　（sold)
新物件　364　(新在庫）


6月５日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　17607 （トータルリスティング）
成立物件　152　（sold)
新物件　319　(新在庫）
新値下げ物件　155

6月6日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　17857 （トータルリスティング）
成立物件　107　（sold)
新物件　402　(新在庫）
新値下げ物件　172

6月9日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　18042 （トータルリスティング）
成立物件　94　（sold)
新物件　404　(新在庫）
新値下げ物件　283

6月10日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　18183 （トータルリスティング）
成立物件　147　（sold)
新物件　368　(新在庫）
新値下げ物件　231

6月11日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　18285 （トータルリスティング）
成立物件　140　（sold)
新物件　336　(新在庫）
新値下げ物件　183
　

一日平均125件づつ在庫物件が増え続けていますね。　ということは、今月末には2375件増えて、トータル在庫物件は20660件で間違いなく20000件は突破しそうですね。あとはセールスがどれくらい下がっているかで今後の価格下落に拍車がかかりそうですね。 　

やはり高額物件から値崩れしてますね。（これだけ下げても売れませんけど）


MLS # V697499 $2,390,000 to $2,120,000 to $1,980,000 78 days.

MLS # V695637 $2,300,000 to $1,980,000 85 days.

　

ある物件が値下げしているかどうかはどうやってわかるのですか？realtylinkを見ても、説明に値下げと明記していない限りはわからないように思うのですが・・ 　

リアルターに友人を作って下さい。 　

現状は「引くに引けない、押すに押せない」と表現するのが正しいかもしれません。　カナダ中央銀行の0.25％金利引き下げを見送った事からその表現がぴったりだと思います。

各国中央銀行は1930年代のデフレを避けたいが、1970年代のスタグフレーション（インフレ下の不況）も避けたいとういうジレンマにかかっています。　金利引き上げによるこれ以上の不動産暴落を避けたいが、かといって低金利のままだともっと悲惨な状況が待っている。

どちらにしても現状の不動産状況は不健全なものには違いない。在庫は最高水準まで達し、セールスは最低水準まで落ち、新築物件はこれまで以上に完成し、在庫を押し上げている。需要と供給のバランスが完全に逆転している現在、価格の大幅下落は避けられないが、同時に金利上昇が伴うと考えられない勢いで値崩れを起こす危険をはらんでいる。

カナダ中央銀行の金利引き上げをどこまで我慢できるかが、今後の不動産価格を占う上で重要なファクターになるでしょう。
　

6月2日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　17159 （トータルリスティング）
成立物件　142　（sold)
新物件　318　(新在庫）

6月3日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　17357 （トータルリスティング）
成立物件　142　（sold)
新物件　435　(新在庫）

6月4日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　17520 （トータルリスティング）
成立物件　136　（sold)
新物件　364　(新在庫）


6月５日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　17607 （トータルリスティング）
成立物件　152　（sold)
新物件　319　(新在庫）
新値下げ物件　155

6月6日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　17857 （トータルリスティング）
成立物件　107　（sold)
新物件　402　(新在庫）
新値下げ物件　172

6月9日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　18042 （トータルリスティング）
成立物件　94　（sold)
新物件　404　(新在庫）
新値下げ物件　283

6月10日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　18183 （トータルリスティング）
成立物件　147　（sold)
新物件　368　(新在庫）
新値下げ物件　231

6月11日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　18285 （トータルリスティング）
成立物件　140　（sold)
新物件　336　(新在庫）
新値下げ物件　183

6月12日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　18489 （トータルリスティング）
成立物件　133　（sold)
新物件　385　(新在庫）
新値下げ物件　210


カナダ中央銀行の金利据え置き発表後メジャーバンクが住宅ローン金利をこぞって上げると発表しています。5年クローズ物で7.15% TD Bank, Bank of Montreal, Royal Bank.CIBCはちょっと安くて6.95%.

　

かわいそうに。こうなる事がわかっていたのに買ってしまった人。

http://www.doctorhousingbubble.com/wp-content/uploads/2008/06/lawnsign.jpg 　

金利が上がってモルゲージの支払が出来なくなる人も出てきますよね。　余計に売り物件だらけになりそうですね。　やはりアメリカのように暴落するのでしょうか。　 　

Garth Turnerの本を注文したところです。
最近不動産バブルに関する本を書いて注目を浴びている著者です。
極端といえば極端かもしれませんが、一理あると思います。
ご参考までに↓。

Greater fool blog:http://www.greaterfool.ca/
Interview video (worth watching!):　http://www.howestreet.com/audiovideo/index.php?pl=/fbn/index.php/mediaplayer/280 　

いつも貴重な情報をありがとうございます。　この人は９月って言ってますが、バンクーバーは今月からどんどん価格が下がって行きそうな勢いですよね。 　

どんどん　カナダのニュースでモルゲージレートが上がるとか、倒産が増えてきたなどと言っていますね。　１ヶ月前まではまだまだ不動産が上がるといい続けていたのに。３０％は確実下がると私は確信しています。今、現在だと、去年の価格ぐらいでまだ、売れていますよね。　 　

去年の価格ではもう売れなくなりました。　今売れているのは安い物件かほとんどに、一部高い物権が少しだけ。　 　

輸出に頼っているオンタリオ及びケベックの工業は、強いカナダドルの
お陰で、競争力が無くなり、壊滅に近い状況。
その様な事で、カナダ中央銀行がレートを0.25％下げるだろうと、
Bay Streetのプロ達の思惑に反して、インフレの懸念から、
今後はレートを上げる可能性が出てきました。
この傾向は、３月頃から米国及びカナダの国債の利回りが上昇して
いる事から顕著です。
従って、銀行からの貸出し金利が上がって来ます。
モーゲージも含まれます。
米国からの資金で購入していた、カナダの不動産を処分して、
自国の、極端に安くなった不動産を買う傾向に向かっています。
従って、益々売りに出される物件は多くなって来ています。
何時頃が底になるかは誰にも分かりませんが、不動産の価格は
まだまだ下がるのは確実です。
　

今日夕方のグローバルニュース（BCで最もポピュラーなニュース番組）でついに流れましたね。　こんな放送されるとバイヤー心理から余計に買え控えられ、在庫の増加と相まって一気に価格下落に加速が付きます。　ニュースで言ってましたが、これからどんどんforeclosureの物件が出てきます。メジャーなメディアがこんなにはっきりと放送したのは驚きです。　彼らも無視できない状況に来ているという事でしょう。　81年の再来にならなければ良いのですが。あとでまた本日分の数字報告を投稿します。

http://www.canada.com/globaltv/bc/index.html 　

ここのレスはほぼ１００％暴落でまとまってますが、反対意見は無いのでしょうか？　最近購入した者にとってこのトピは非常に心臓に悪いのですが、誰か反論してください、お願いします。 　

未来予想図さん、
Garth turnerのビデオ見ました。いいビデオを紹介してもらいました。ありがとうございます。

彼ははっきりバンクーバーはめっちゃヤバイと言ってましたね。5件フリップしようとして買ったコンドを売れもしないし、貸せもしない女性の話（これは司会者の人が話してましたが）やら・・・。いろいろいつも疑問に思っていたことを、はっきり説明していたので、見終わった後、なんだかスッキリしました。 　

今大きな借金を抱えても仕方ないですよ！
10数年前の日本を思い出してみては･･･。

実際にBankでも長期金利を下げ始めましたので
ｼﾅﾘｵは最終章へ向い始めたと思っています･･･。
　

私も上のビデオみました。興味深いですね。でも彼が言うところの現状ではレントが１番と言うのは理解できますが、購入したときの家の価格とその家に何年住み続けるのか？等の可変要素しだいで話は変わると思うのですが・・・（私の場合、今後１０年をレントに切り替えるとかえって１０万ドルほどトータルで赤字になる）、どなたかツッコミお願いします。

バンクーバーで不動産が１００％暴落するとは思いません。でも現在のバブル価格物件は今後最悪５０％落ち込むこともあるでしょうね。そのあたりが適正価格だと思いますから。ただ適正価格を超えたバブル分の上乗せ＋そのために掛かる追加利息を背負い込んだ後での下落を考えると、下落が５０％で済んだとしても庶民には恐ろしく高額な金額であります。地震とかでその建物に住めなくなってしまうような状況になると、コンドのような集合住宅ではそれ以上の下落と負債の増加もありえますよね。

　

6月2日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　17159 （トータルリスティング）
成立物件　142　（sold)
新物件　318　(新在庫）

6月3日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　17357 （トータルリスティング）
成立物件　142　（sold)
新物件　435　(新在庫）

6月4日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　17520 （トータルリスティング）
成立物件　136　（sold)
新物件　364　(新在庫）


6月５日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　17607 （トータルリスティング）
成立物件　152　（sold)
新物件　319　(新在庫）
新値下げ物件　155

6月6日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　17857 （トータルリスティング）
成立物件　107　（sold)
新物件　402　(新在庫）
新値下げ物件　172

6月9日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　18042 （トータルリスティング）
成立物件　94　（sold)
新物件　404　(新在庫）
新値下げ物件　283

6月10日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　18183 （トータルリスティング）
成立物件　147　（sold)
新物件　368　(新在庫）
新値下げ物件　231

6月11日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　18285 （トータルリスティング）
成立物件　140　（sold)
新物件　336　(新在庫）
新値下げ物件　183

6月12日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　18489 （トータルリスティング）
成立物件　133　（sold)
新物件　385　(新在庫）
新値下げ物件　210

6月13日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　18496（トータルリスティング）
成立物件　89　（sold)
新物件　163　(新在庫）
新値下げ物件　160


　

＞146さん
購入したときの家の価格とその家に何年住み続けるのか？等の可変要素しだいで話は変わると思うのですが・・・（私の場合、今後１０年をレントに切り替えるとかえって１０万ドルほどトータルで赤字になる）、どなたかツッコミお願いします。

不動産購入を否定しているビデオでは無いと思います。　ただ購入するタイミングは今では無いと言っているだけです。　affordability 73%の今、購入するのは馬鹿げていますが適正価格で購入できれば、不動産購入は悪い選択では無いと思います。 　

>5件フリップしようとして買ったコンドを売れもしないし、貸せもしない女性の話

安くしたらいくらでも貸し出せると思うのですが。何故貸せ無いでしょうね？ 　

聞く前にビデオクリップ見た？

一棟で賃貸に出せる数が規制されるレンタルリストリクションがそのコンドでおきたって言ってるジャン。そういう可能性のあるエリアを選んで購入した人がアホ。　買う時によく考えないと、、。　例えばDTなんかは賃貸がほとんどのコンドだから、コンドの持ち主が自分の不利になるレンタルリストリクションにVoteしないと思われる。　そういった背景まで考えて買わないからでしょ？

不動産の価格調整は目に見えている事。Garth Turnerの本を買ってセミナーに通って、一番儲かるのはGarth Turner（笑）

コンドを５件買った人だって、売れない売れないって損切りをしたくないからでしょ？　自分の利益分＋不動産屋手数料を上乗せしてるから売れないんでしょ。　たった一人のお馬鹿な人を例えで挙げられてもね〜。

はっきり言って、儲ける人がいれば損をする人がいるのは明確。　こういう風に損をする人を前面に出して、民衆の気持ちを操り、結局得をするのは一部の人間。　

人の意見を聞いたり、情報収集するのは大切だけれども、この人は絶対正しいと思ったり、闇雲に信用したりするのは操り人形になるだけで危険ですよ。 　

一部の人間は群衆心理（オリンピックだから値段が上がる〜等）を巧みに操り不動産で大儲け。　知識のない人々はその人達を見て、自分も自分もと買いに走る。

結局、最後に損をするのは踊らされた人達。
一部の人間はとっくに売り抜けて大儲け。　それをビデオクリップで大公開。　そしてその上、本を売ってセミナーをして大儲け。

彼らが得をすると、誰かが損をしている。　それが自分にならないように、自分で考える力を養うのも必要。

　

上がる上がると煽った連中が悪いのか、下がる下がると恐怖を煽る連中が悪いのか？　　　同罪。 　

>一棟で賃貸に出せる数が規制されるレンタルリストリクションがそのコンドでおきたって言ってるジャン。

もう一つは人が住んでいると新築としての価値が下がってしまうのもあるでしょう。　高く売りたければ、あくまでも新品として売りたい。　しかし売れないから貸したいけど、貸すともっと安くなる。　欲の皮がつっぱり過ぎたのですね。 　

http://bp2.blogger.com/_rt16FZ_z1N8/SFPwWXXUG-I/AAAAAAAABC4/eN_eRDLh39s/s1600-h/rent+vs+mortgage+payment.JPG 　

不動産を何も知らない者です。質問です。

レンタルリストリクションはＤＴではどんなコンドなのでしょうか？
新築のコンドではどの辺りが多いのでしょうか？


当然、購入前に不動産屋に聞けば、買いたい物件が賃貸になるかならないか、教えくれますよね。 　

コンドによってレントに出せる％が違います｡それからストラタミーティング次第で、その許容範囲は不変ではないと思います｡

ちなみに私はコンドを家として購入したので、レント率が低目の所を選びました｡でも、４％でもムーブイン＆アウトは頻繁にあり落ち着きなく感じます｡（もし買えるなら一軒屋で静かに暮らしたいです…）｡

レント可能な％に対しての物件価値は買う目的により大分違ってきますよね｡
ダウンタウンとその周辺だと需要形態から、30％以上がレンターの占める物件も多いのではないでしょうか｡
聞きたいことは何でも細かく不動産屋さんに聞いて確認した方がいいですよ｡

面積なども、必要であれば正しく計測しなおした方が良い時があります｡
うちの場合、ミニッツを渡されて読んでいたところ、毎月のストラタフィーが他のスイートの面積比と合致しないので、その事を不動産屋に言ったら、
50スクウェアフィートまでの誤差は問題ないとあっさり言うので、知人の弁護士に話してみたところ、「面積が僅かに誤差があろうと、その物件にその価格で納得して満足して買うなら全く問題ない、でも将来売るつもりがあるならその時に困るんじゃない｡」という事でした｡
私の誤差は60スクウェアフィートありました（笑）ので、もちろんの事、値下げさせました｡
ご購入の折には御注意ください｡ 　

賢明なみなさんなら、こんな時期に不動産を買おうなんて馬鹿な考えは起こさないでしょうが、売る時期としては今が最後のチャンスでしょうか？　今売って、数年レントした後、買いなおそうかと思っています。　5年前に購入したので安くしてもかなりの利益が出ると思うのですが？　遅すぎますか？ 　

不動産屋と相談して思い切って値段下げたらまだ売れると思いますよ。 　

今現在でも日に100件近く売れてますが、いったい誰が買ってるんでしょうね。　すごく気になります。　余程の馬鹿かどうしても買わなくてはならない事情がある人なんだとは理解しますが、何故あと数ヶ月待てないんでしょうね？　理解に苦しみます。 　

余程の馬鹿、、、はどうかと思います。

金額だけで、、、金銭的価値だけが「家」の値打ちではないので、本当に自分が気に入った物件に出会えば、価格がどうであれ「買う」というのでよいのではないでしょうか。
マーケットの相場が下がったからといって、必ずしも自分の気に入る物件が売られるという保証も無い事ですから、、、。

人が損したり得したり、ゼニカネの多寡を競ったり、思惑や見当があたったとしてもそれで「馬鹿」とか言う小賢しい人間に辟易させられるのは自分だけでしょうか？

金銭はそれ自体が、人間性を高めることは無い、、、

家を買う事でこころも豊かに生活出来るなら、それは本当に素敵な事だと思うのですが、、、。 　

初めてハリファックスのおやじさんのコメントで好きなの見つけたー！
良いことおっしゃってますよ。
全く同感です。 　

確かに馬鹿は言いすぎかもしれませんが、みすみす値が下がるとわかっている物に対して、なぜ高い金額を払うのでしょうね。　そういう人は後で後悔しないんでしょうか？　私だったら後悔しまくりですけど。 　

今年の秋には20-25%暴落すると言ってるエコノミストもいますね。実際、今現在もウエストバンクーバーのミリオン超えの物件はアースキンキングプライスから20％引きはざらのようです。（リアルターの話）　マスコミも、緩やかに上昇するなんて夢はもう語らないでしょう。これからは売れ残った物件やこれから出てくる物件をどう処理して行くかが見ものです。 　

今日コキットラムとポートコキットラムの方へ行って来ました。　For Sale サインとオープンハウスだらけでした。　そこでひときわ目を引いたのは個人のFor Saleサインの多さでした。MLSにリストされてない売り物件も入れると現在の在庫は相当多いということですよね？

6月の価格はどれくらい下がったのでしょうか？　今現在ではまだわからないですか？ 　

　今日聞いた話ですが、アメリカではハーフプライスになった家のバスツアーが有るそうです。 　

　今日聞いた話ですが、アメリカではハーフプライスになった家をまわるバスツアーが有るそうです。 　

笑い事ではなく、バンクーバーもそうなりそうですね。ところでみなさんバブル崩壊後はどうするんですか？　不動産を買うんですか？　それとも次回ブームまで待つのでしょうか？　 　

将来の投資考えてる者です。
今は株や債権はちょっと手を出すとあぶないかなって思ってて、
２０％か３０％下がったら５０万ドルくらいの戸建投資不動産を買います。現金をずっと銀行に置いてても仕方がないですしね。
利子が上がることを想定して、頭金を３０万ドル払い、
残りは賃貸料で返済できればと思ってます。

　

新聞、テレビ、ラジオのマスコミは完全に不動産には否定的な報道に衣替えですね。　つい一、二か月前までは「緩やかに上昇を続ける」「カナダにサブプライムは無い」「健全はカナダ経済」「低い失業率」など良い事しか言わなかったくせに、その舌の根が乾かないうちに１８０度方向転換とは、さすがマスゴミと言われる変わり身の早さ。元々マスゴミなど信用して無かったが、ここまで一貫性が無いと怒りと言うよりも憐みを感じてくる。　 　

Ａさんの考え方もありですよね、うちの隣人も職場がダウンタウンだからということで、近場で今より広めの物件を探していて、見つけて買って引越していきました｡引越作業中に「寂しくなるなあ」と言ったら、「またこっちへ戻るかもしれないしね、ここ嫌いじゃないから｡しばらくここのモーゲージはレンターに払ってもらってさ｡もしも隣で何か問題あったらすぐ教えてね、じゃっ！」と爽やかに去っていきました｡
彼らは既に３軒お持ちだそうで…｡モーゲージ残して新しい所を買える能力があるという事ですよね｡
自宅のみで精一杯の私には縁の無い話ですが、世の中こういう人達も少なからず近くに居るんだなあと思ったし、いろいろな買い方があって当然なんですよね｡

ポテンシャルバイヤーの買い控えで、レントはこれから上がる傾向だと聞きました｡良い物件で無理なく買える能力があるなら押さえる価値あると思います｡
上で複数の方が今買うのが理解に苦しむとか余程の馬鹿とおっしゃっていましたが、守銭奴が堅実とばかりはいいきれないと思いましたよ｡

いずれの考え方にしても、どちらにしても、今余裕の持てる人達の堅実さを見習い学びたいものですね｡ 　

私の場合はラッキーだったのですが、身分不相応の豪邸を2003年に買ってしまい、税金、家のメンテナンス、ガーデナー、その他の支払があまりに多額のため、泣く泣く2007年頭に売却しました。借金を返して手元に残ったのが160万ドル弱でした。　小さめの戸建を探していたのですが気に入った物件が無く、レント住まいをしていたら、いつの間にか不動産不況、もう少し待てば気に入った物件が安価で購入できそうです。　本当に運が良かったと思っています。　もし今も、あの家を持っていたかと思うと背筋がゾ〜とします。　 　

＞つい一、二か月前までは「緩やかに上昇を続ける」「カナダにサブプライムは無い」「健全はカナダ経済」「低い失業率」など良い事しか言わなかったくせに

マスコミの言い回を聞いていると本当に面白いですね。
上がり続ける　→　緩やかに上昇　→　下がっていない　→　緩やかな調整　

どこまでも業界側の代弁者ですね。 　

今日のグローバルニュースで不動産屋の人がお客さんが減ってきたと言ってましたね。以前は待っていてもどんどん電話がかかってきたらしいです。　ラジオでも言ってましたが、郊外（アボスフォード）のほうの家の値段が落ちてきたらしいですよ。なぜかというとこのガソリン高でもう少し値段が高くても近くに住もうと考える人が多いそうです。モルゲージも上げると公言されてますし、どんどんマーケットに影響していきそうです。 　

6月2日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　17159 （トータルリスティング）
成立物件　142　（sold)
新物件　318　(新在庫）

6月3日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　17357 （トータルリスティング）
成立物件　142　（sold)
新物件　435　(新在庫）

6月4日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　17520 （トータルリスティング）
成立物件　136　（sold)
新物件　364　(新在庫）


6月５日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　17607 （トータルリスティング）
成立物件　152　（sold)
新物件　319　(新在庫）
新値下げ物件　155

6月6日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　17857 （トータルリスティング）
成立物件　107　（sold)
新物件　402　(新在庫）
新値下げ物件　172

6月9日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　18042 （トータルリスティング）
成立物件　94　（sold)
新物件　404　(新在庫）
新値下げ物件　283

6月10日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　18183 （トータルリスティング）
成立物件　147　（sold)
新物件　368　(新在庫）
新値下げ物件　231

6月11日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　18285 （トータルリスティング）
成立物件　140　（sold)
新物件　336　(新在庫）
新値下げ物件　183

6月12日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　18489 （トータルリスティング）
成立物件　133　（sold)
新物件　385　(新在庫）
新値下げ物件　210

6月13日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　18496（トータルリスティング）
成立物件　89　（sold)
新物件　163　(新在庫）
新値下げ物件　160

6月16日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　18629（トータルリスティング）
成立物件　106　（sold)
新物件　396　(新在庫）
新値下げ物件　291

在庫は着実に増え続け今月中には間違いなく20000件を超え、セールスは減り続け、価格は反転して下落の一途をたどります。　完全に逆回転し始めたので、あわてず、落ち着いて状況を判断する事が肝心です。　リスティングして90日以上売れなければオーバープライスだと思って下さい。　思い切って値を下げるか、マーケットから降ろすかを考える時期だと思います。　不動産購入を考えている人は待つ方が良いでしょう。

何故かデンバーオリンピックとバンクーバーオリンピックがダブって見えます。　デンバーは1976年冬季オリンピックをその2年前1974年に返上しています。　表向きは自然破壊を嫌う市民による反対という建前（アメリカらしい）でしたが、実情はオリンピック開催2年前にバブルがはじけ、財政難のため返上したという見方が一般的です。バンクーバーオリンピックは今年がちょうど開催の2年前、バブルのはじけるタイミングもぴったり一致します。　　少し嫌な予感がします。気のせいなら良いのですが。 　

スケートリンク、カナダラインまで作って返上はないでしょう。

ＤＴアンバサダーなんてものまで一時的なのか知らないけどいるし、Sea to Ski Highwayも直して、すごい額注ぎ込んでるよね。

本当に大丈夫なの？　　本当にオリンピックが必要なのかなぁ？？ 　

オリンピック後に残るのは天文学的な借金（勿論納税者の負担）と大量の失業者。　リセッションとの相乗効果で、ひどい事になってるような気がする。　今のうちにできるだけ現金化しておいた方が良さそう。 　

７６年と言えば、夏はモントリオールオリンピックだよね。大赤字でその後何十年と税金で付けを払わされ続けたんだよね。　デンバーは賢い。　バンクーバーも今から返上できないかな。 　

6月2日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　17159 （トータルリスティング）
成立物件　142　（sold)
新物件　318　(新在庫）

6月3日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　17357 （トータルリスティング）
成立物件　142　（sold)
新物件　435　(新在庫）

6月4日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　17520 （トータルリスティング）
成立物件　136　（sold)
新物件　364　(新在庫）


6月５日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　17607 （トータルリスティング）
成立物件　152　（sold)
新物件　319　(新在庫）
新値下げ物件　155

6月6日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　17857 （トータルリスティング）
成立物件　107　（sold)
新物件　402　(新在庫）
新値下げ物件　172

6月9日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　18042 （トータルリスティング）
成立物件　94　（sold)
新物件　404　(新在庫）
新値下げ物件　283

6月10日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　18183 （トータルリスティング）
成立物件　147　（sold)
新物件　368　(新在庫）
新値下げ物件　231

6月11日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　18285 （トータルリスティング）
成立物件　140　（sold)
新物件　336　(新在庫）
新値下げ物件　183

6月12日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　18489 （トータルリスティング）
成立物件　133　（sold)
新物件　385　(新在庫）
新値下げ物件　210

6月13日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　18496（トータルリスティング）
成立物件　89　（sold)
新物件　163　(新在庫）
新値下げ物件　160

6月16日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　18629（トータルリスティング）
成立物件　106　（sold)
新物件　396　(新在庫）
新値下げ物件　291

6月17日　グレーターバンクーバー不動産販売状況と売り物件
在庫物件　18715（トータルリスティング）
成立物件　126　（sold)
新物件　307　(新在庫）
新値下げ物件　238


　

昨日のバンクーバーサンに不動産の売買は大幅に減っているけど、価格はアップしているみたいな記事が載っていましたが、何故なんでしょうね？これだけ値下げしている物件が出ているなら、価格も昨年より下がっていて当然だと思うのですが。 　

トロント（ＧＴＡ）でも、売買件数は減ったけれど価格はアップしているとありました。トロントは移民受入れ人数がカナダで一番なので、まだまだ需要があるということで、価格があがっているんだと思います。新築戸建物件もまだまだでてきています。売れ行きもいい感じです。ただ、ガス高騰などの理由で、超郊外の大きな家を売り、ミッドタウンもしくはダウンタウン（便利な地域）で小さな家を買う傾向があると思います。それから、以前のようにインベストでコンドーを買う人が減っているとも書いてあったので、総合的な売り上げ件数がダウンしているのでしょう。これからどうなるんでしょう。 　

>昨日のバンクーバーサンに不動産の売買は大幅に減っているけど、価格はアップしているみたいな記事が載っていましたが、何故なんでしょうね？

スポンサーの手前、５月発表の数値に対してのコメントを今頃するわけです。火消しに必至というところですか。　５月は、一戸建の価格はやや下落、コンドとタウンハウスは微増でした。　アップとは言えません。　　６月分は７月半ば頃、新聞発表されるでしょうけど、そのずっと前に自称さんがここで発表してくれると思います。　多分ですが、すべてにおいて（一戸建て、コンド、タウンハウス）下落していると思います。　そうなった時のマスコミ発表の表現が楽しみです。　Balancing Market, Buyers Market, でかたずけるのか、それとももっとシリアスにとらえるのか。 　

そうですか… 　

日本と香港でのバブル崩壊を経験してきているので、ここ数年間のカナダ（特にバンクーバー）の不動産は異常ではと見ています。普通に真面目に仕事している人が払えない範囲を越えてますよね。　皆さんにお聞きしたいのですが、バンクーバーではそれでも金持ちの中国からの移民が一戸建てを現金（！）で買うのでマーケットはこのままの値段で推移するとの意見もあります。本当でしょうかね。事情に詳しい方々の意見をお聞きしたいのですが、宜しくお願いします。 　

そんなわけないですよ。バンクーバーは過去何度もクラッシュしてます。今回もクラッシュするというのが、大半の見方です。　中国からの大金持ちは物価の高いカナダより、アメリカ、オーストラリアの方が好きみたいですよ。　カナダに来るのは小金持ちだけです。 　

大金持ちたくさんいます。チャイニーズやコリアン。
お金持ちは物価なんて気にしませんよ。
お金があれば気に入ったところに住むだけです。 　

確かに行儀の悪いチャイニーズやコリアンがたくさんいますね。 　

OPEN HOUSEの数が多いように思うのですが。 　

自称さん、そろそろ物件在庫20000件になるのでは？
その後の情報お願いします。 　

今旅行中でコンピューターに接する機会があまりありませんができる範囲で投稿します。20日までの在庫は18908件のようです。今月末には20000件を超えると思います。　セールスは相変わらず低くこのまま今の状態が続くと後半余程セールスアップしない限り昨年比40％ダウンは免れないと思います。　セールスは天候にも影響されますが、バンクーバーの天候はどうですか？ 　

コメントありがとうごいます。


バンクーバーのお天気は曇りばかりで、花も咲かない状態です。
気分も憂鬱になってしまいます。これも少しは影響するのでしょうね。 　

ついにカナダの不動産バブルもはじけましたね。
ご愁傷様です。

http://www.cbc.ca/money/story/2008/06/13/crea-house.html?ref=rss 　

ご愁傷様です。どころか、私は待ちに待ってました。
値が下がれば投資物件が安く買えますからね。 　

バブルがはじけてから購入しても意味ないでしょう、次回不動産ブームはいつくるかわからないのに。　日本のように１７年間以上下げ続けるかもしれないですよ。　不動産購入は底値から上昇に転じた時に買うのが秘訣。ただ、何処が底値か見極めるのは難しいけど。　

　

バブルがはじけたから、でも底値で買おうと思ってません。今の価格よりも２０％も安くなったら買おうと思います。
銀行にお金を寝かせて置くよりもいいかもと思ってますので。
　
住みたいと思った所を買えば必ず後悔しないと思ってます。
　

家賃収入目的であればいいのでは？
お金を銀行に預けていてもたいして増えませんし。 　

これから金利がどんどん上がって、不動産はどんどん下がるのでこれからは銀行に預けておいた方が断然得ですよ。　 　

私は１２年ほど前、銀行へ金を預けていい金利を貰ってました。しかし今考えるとあのときに安い家でも買ってたらなぁ....と思ってます。人が買わない時に、株でも家でも買った方が賢いのかも。 　

金利がドンドンあがるって、それはないでしょう。
せいぜい１年のGICでも４％止まりじゃなの？？

昔の１０％以上の金利のように上がればうれしいなーーー 　

Res197さん。
えらい。ちゃんと分かっていらっしゃるのですね。
投資の極意でしょう。 　

10％以上の金利の時は、住宅ローンも１３％以上と高かったんだよ〜。

今そんな高いローン額になったら大変なことになる人がほとんどだよね。 　

今のローンの金利が１％でも上がったら払えなくなる人一杯出てくるだろうな。

　

在庫はどれくらいになったのかな？ 　

２５日在庫数　19214件 　

今住んでいるハイライズのアパートを売って、しばらくは賃貸で様子を見ようと売りに出しました。リアルターいわく、季節的には4月5月に売却するほうがいいといいました。
6月ももうじき終わり、、遅いのでしょうか。
近くの売り出し物件を見ていると去年の売値より１０万から1５万ドルは低い価格になっています。

　

＞近くの売り出し物件を見ていると去年の売値より１０万から1５万ドルは低い価格になっています。

この物件はどの辺りですか？１０万ドルから１５万ドルも安くなってるなんて驚きです。下がり率からだと８０万ドル以上のアパートかなっておもいました。ちなみに去年の売値はどのくらいだったのでしょうか？ 　

15万ドルの古いアパートを40万ドルで売って35万ドルの築10年アパートを買いました。
現在同じアパートの売りを見るとアスキングプライスは55万ドルです。
バンクーバーウエストサイド、ただいま築12年です。
近くにも多くのコンドやハイライズが出来ていて今建設中のハイライズ昨年の売り出し価格がなんと、最低が85万ドルでしたが先ほどＨＰを見たら価格がでていませんでした。
　

良い天気になってきました。
売り買いが盛んになってきたのでしょうか？
SOLDのサインが目立ちます。

この先どのようになるのでしょうか？
　

まだ旅してます。

26日在庫19283件
136件sold
new listing 265

　

age 　

ダウンタウンのコンドは価格が高くなればなるほど売れていませんね。値段下げても効果がないみたいです。 　

27日
95sold
在庫19313 　

日曜朝のグローバルニュースでは、BC州のみ値段が５％上がってるって言ってましたが、これだけ在庫数が増えているのに、なんで価格が上がるんでしょう？

BC州のバイヤーはおつむが弱いのでしょうか？ 　

去年より高級な物件が売れたってことじゃないですか？ 　

　ボリュームは50％ダウン。場所により60％。TDもハウジングマーケットブームオーバーと発表。アメリカより2年遅れのフリーホールマーケット。

ほんと、BC州はよそと比べてタイムラグが凄い！
90年代初頭もそうでしたよね。とにかく遅い。
そう言う意味で、次回のブームは投資しやすいかも？
よそを見てから参入、マーケットアウトが可能。 　

それだけあほが多いという事。 　

在庫が増え、セールスが激減、それでも価格が下がらないのは売買実績が少ないからです。　日本のバブル末期もそうでした。　あと数ヶ月すると売買実績がほんとんど無くなり、その後は雪崩を打ったように暴落が始まります。　今、売りたい人は思いっきり値段を下げたらまだ売れると思います。　購入希望者は最低数ヶ月は待った方が良いでしょう。
　

私の住んでいるコンドの入り口に売り物件のリストがあるのですが、
昨日、４件のコンドが６万ドルから１１万ドル引きの価格変更をしていました。

覚えているのはこの２つですが
＄６１５０００が＄５５５０００に。
＄５７００００が＄４６００００に。
これまで強気だったオーナー達も現実に売れない物件に諦めがついたのでしょうね。



　

下げ幅が大きい感じがしますが、場所はどの辺ですか？ 　

ダウンタウンでしょう。
この値段でも今はきびしいでしょうね。
　

場所はPort Moodyです。
５月に出来たばかりの新築コンドです。
　

6月の指標
セールス前年同月比41％ダウン
在庫53％アップ

http://bp3.blogger.com/_sDCKFPKKvO0/SGl7xd-rtBI/AAAAAAAAAII/VTu5PauM_os/s1600-h/sales_23900_image002.gif

http://bp0.blogger.com/_sDCKFPKKvO0/SGmHGHR9jcI/AAAAAAAAAIQ/5VQ6D9xCbuI/s1600-h/sales_22709_image002.gif 　

だんだん自称さんの言う通りの展開になってきましたね。カルガリー、エドモントンでは１０万〜１５万の値下げが当り前になっているそうです。 　

>１０万〜１５万の値下げが当り前になっているそうです。

情報先はどこですか？ 　

地元の友人たちです。 　

それほど下がる物件は中古ですが？新築ですか？中古でしたら単に最初の設定がお門違いだったのでしょう。

我が家のコンドはいまだあがっています。よは、場所、そしてコンド自体の価値の問題です。もちろん下がったって、ずっと滞在する気で住むのであって、購入金額が無理なければいつ購入したっていいんじゃない。

このトビでは日本のバブルの２の舞、といっていつ人がいるけど、それもどうだか。先日発表された路線価格はバブル時より平均で上昇したっていうからね。上がれば下がる、下がれば上がる、それが普通は不動産です。 　

値段の上がっているコンドがあるのはダウンタウンですか？ 　

ウエストサイドですが、上がり無しですね。去年の売り価格が高かったので若干下げているようですが。
うちのアパートも、たくさん売りがありますが動いていません。
近くの新築アパートも昨年は65万ドルから販売予定でしたが看板をはずしてしまいました。 　

Res.225の言っている価格路線っていうのは、リアルターや不動産に関連している人の発言ですか？それとも中立的立場の人の意見ですか？

はっきりいって、ここバンクーバーで流れている情報は、殆ど全てリアルターや不動産関係で生業を立てている人がソースなので、信憑性はゼロですよね。

『ずっと住み続けられて、住宅ローンを余裕を持って組めば、いつでも買いどき』という台詞、耳たこだけど、定年退職組やdinks等を除き、ずーっと住み続けられるくらい大きい一戸建てをdecentな場所に、余裕のある住宅ローンで買える人って、そんないないでしょう？ 　

225です。

私は全く不動産関係でもなく、全く関係ない業種のサラリーマンです。幸いにも無理なくコンドを購入し、昨年に引越ししております。ダウンタウンではなく、バンクーバー市内になりますが、いまだポストには不動産業者より購入金額よりも高値で売ってくれないか、というＯｆｆｅｒが入ります。

それを見ている限りは、やはり価値がある物件というのは価値があるんだと感じています。

日本の路線価格を見る限りなので素人意見なのでしょうが、日本のバブル時よりも路線価格の平均が上がっている現状をみるかぎり、やはり上がれば下がる。下がれば上がるのではないでしょうか。今バンクーバーは確かに平均が下がっているきがしますが、また１０年単位かわかりませんが、上がると自分は思っています。

投資で購入する人は買い時ではないのでしょうが、ずっと住むのであり、無理がなければいつだっていいんじゃないかと思います。

東京の自宅も実際にバブル時よりは下がっていますが、価値が底の時よりは、いまバブル時まではいかないものの上がっています。やはり場所がいいからかと思います。

不動産は、場所、物件次第と私は常に思っています。 　

不動産は、場所、物件次第と私は常に思っています。
仰るとおりです。
しかし、そのような物件を購入できるお方はそういないでしょう。
バンクーバー市内なら、ショーネシー東京なら麻布　青山、その他、山の手地区ですよね。
勿論このような場所は下がりも少ないと思いますが。
　

225さん、路線価格って不動産（例として日本なら主に土地が坪当たりいくらとかで）評価値を概算試算する指標的なものですよね？

228さんのお話では、価格路線とおっしゃってます｡225さんは、路線価格の御話での御意見なので…　
路線価格と価格路線は同じ漢字を使ってはいても言葉の内容の使い道が違ってくると思うので、意見交換が成立しないのでは？と、ちょっと思いました｡

ちなみに、私は225さんの言う「不動産は、場所、物件次第」に同感しています｡
また、数多くの個々の価値観と人生計画とタイミングでの需要も思えば、場所＆物件は、ある一箇所や数箇所に範囲が限定されるとは限らないし、人の数だけ価値を見出す不動産の範囲はあるのだと思います｡華やかで便利な都会的な場所が好きな人もいれば、海に向った行き止まりの崖っぷちを選んで暮らしたい人もいるでしょうし、温かい雰囲気の住宅街が必要な人もいるでしょうから｡

買いたくて、買いたいものを買って後悔しないタイプの人なら、買いたい時で買える時が買い時なんだと思います｡
資金面と精神面の両方から、今の自分が買えるかどうか次第｡
不動産を買うって、実はシンプルな選択だと思いますよ、住宅用なら特に｡
　

＞不動産を買うって、実はシンプルな選択だと思いますよ、住宅用なら特に｡

庶民には大きな買い物ですよ。
長年に渡って負債を負うことになるのですから。
そう簡単に決めれることではないでしょう。
ちょっと待てば価格が下がるかもしれないと思えば、ちょっとは待ってみるでしょうね。
　

郊外から値段が下がってきてるようですよ。
もう少しの辛抱。秋ごろは「やっぱり下がったでしょう」と言えると思います。 　

Res.225、229さんの「不動産業者から購入金額より高値で売ってくれないか、というOffer」が入るというのは、今の状況からしてすごく稀なケースでしょう。
また、日本の「路線価格がバブル時よりも平均が上がっている現状」というのは大都市の商業地域の話で、住宅地域に関してはどうなんでしょう？
「中古でしたら単に最初の設定がお門違いだった」ということは、いまのバンクーバーの売買が成立せずに、リスティングだけが異常に増えている現状は、単に価格の設定に間違いがあるというだけの問題ですかね？ 　

価格設定にも問題があるように思われます。
うちのアパートもこぞって皆５５−６５万ドル台で売りに出してますよ。
昨年は70万ドルもちらほらあったので皆さん強気なのかもしれませんが。
しかし、近くの一軒家に、値下げのサインが出ました。ケリスデイルです。

　

>「不動産業者から購入金額より高値で売ってくれないか、というOffer」

「買った時より安く売ってください」なんて言うリアルターはいないし、マーケットがどんな状態でも売り・買いをしないと仕事にならないのがリアルターですからね。

広告やチラシ、手紙が入っていたからってマーケットの動向とは関係ないと思いますよ。　その人が本当に買ってくれるかどうかもわからないですしね。 　

res228です。

私が指摘しているのは、子供が独立していてもう家族が増えないファミリー（定年退職組や、子供を生むことを考えていないdinksなど）は
コンドで事足りるでしょう。

でも、res225の言うとおり『ずーっと住み続ける』という想定で、young familyなどこれから子供が1人、2人と増えていく家族の理想の家は、最低でも3ベッドルームか4ベッドルーム（1800〜2500スクエアフィーの家）に、decentな大きさの庭がついている家でしょう。

これを、グレーターバンクーバーのdecentな学区のエリアにどれだけ買える人がいるでしょうか？

まあ、一軒屋でなくても、例えば、子供2人を育てるには、コンドでも理想は、1500スクエアフィート以上＆大きいバルコニーとかないと、つらいと思いますが。。。

コンドで55万から60万だったら、買える人はたくさんいるでしょうけれど、それ以上になるとやっぱり皆、ちょっと考えてしまうでしょうね。 　

age 　

で、在庫数は？ 　

私も知りたいです。 　

先日あったニュースリリースをコピペしておきます：by The Real Estate Board of Greater Vancouver (REBGV

VANCOUVER, B.C. - July 3, 2008 -Increased property listings and moderating home prices have eased the Greater Vancouver housing market into a buyer’s phase. The Real Estate Board of Greater Vancouver (REBGV) reports that residential property sales in Greater Vancouver declined 42.9 per cent in June 2008 to 2,425 from the 4,244 sales recorded in June 2007.


New listings for detached, attached and apartment properties increased 18.3 per cent to 6,546 in June 2008 compared to June 2007, when 5,533 new units were listed.


"Although housing prices, on a year-over-year comparison, continue to show single-digit percentage increases, we are beginning to see more price reductions in properties listed on the market today," said REBGV president, Dave Watt. "Homes priced at a competitive level continue to sell quickly, but it is important for people to accurately identify their home’s value when putting it on the market."

面白いのは、きちんと”Increased property listings and moderating home prices have eased the Greater Vancouver housing market into a buyer’s phase.”と名言していることではないでしょうか？ 　

自称さん、最近の販売動向はどうなっているんですか？ 　

２４１さんの文を読みたいのですが、どなたか訳してもらえませんか。 　

リスティングの増加と住宅価格の落ち着きでバンクーバー周辺は買い手市場になってきました。REBGV発表のセールスは昨年6月の4244件から42.9%下がり、今年6月には2425件に落ち込みました。

その一方新しいリスティングの数は一軒家、タウンハウス、アパートを合わせ昨年6月の5533件から18.3%増加し6546件へと上昇しました。

「昨年比での平均住宅価格はいまだ一桁程増加しておりますが最近のマーケットを見ますと価格の下落が既に始まっていると思われます。」とREBGV社プレジデントDave氏。また氏は「適切な住宅価格は引き続き早期に売却できますが市場にリスティングするときに適切な売却価格を設定することが重要になっています」と述べてます。 　

適正価格なんて誰にもわからない。
しかし値下げのサインが出ていることも確かだからその周辺で売却を考えている人にとっては大変だ。
投資家も手を出さないだろうしね。それにインフレ、ガソリン高騰がこのまま続けば、仕事をやめなくてはならない人とか、、またはレイオフの数も増え、その上金利が上がってごらんよ。カナダのサブプライムローンだ。 　

２４４さんへ

本当にありがとうございました。 　

４月頃から２ミリオンもする豪邸が５件、お隣どうして仲良く並んで売りに出てます。その内の何件かは１、２年前に買われた邸宅なんですがす、もう引っ越されたみたいです。住人はどこへ行ったのか、不思議です。やはり数年前に投資目的での購入だったのか。

私は面白半分で、どれがいつ売れるか友人と賭をしてます。
　

我が家の隣は古い家を建て直し新築にして売りに出してますが、完成して半年以上経つのに売れません。　値段を下げるにもコストがかかっているのでさげられないのかも。　かわいそうです。 　

投資家が物件を購入すれば価格は上がります。
しかしアジアの投資家も売りに回ってます。盛んにオープンハウスやってますが見学してる人は、まばらです。
せいぜい公務員に売ったらいいさこれから先、首にならずに仕事が出来るのは、公務員ぐらいかもよ。でもそういう人はすでに家を持ってますからね、誰だって高く売りたい。。購入者は少しでも安く買いたいって言うのが真理ですから。まあ我慢比べですか。
適正価格っていくらですかあってないような話でしょう。



　

http://veritas.nikkei.co.jp/wallcity/index.aspx?id=MS2N1004A%2011072008
益々、景気が悪くなります。。ホームレスも増えて治安も悪くなります。
アメリカだけの話だと思う人もいるかも知れないけどカナダもそのうち、金利が上がってローンを支払えない人が続出するのではないかと思われます。



　

ノーダウン、40年モゲージは無くなるとか，無くなったとか聞きました。5％ダウン、35年が最小、最長。 　

＞益々、景気が悪くなります。。ホームレスも増えて治安も悪くなります。 カナダもそのうち、金利が上がってローンを支払えない人が続出するのではないかと思われます。

●ということは、そんな不景気のときにうちの主人が、景気よく儲けている仕事だったら、今まで手の届かなかった家が思わぬ価格で買える、ということでしょうか！！

うちは、景気に左右されない仕事だから、そうだとすごく嬉しいです！
　

>うちは、景気に左右されない仕事だから、そうだとすごく嬉しいです！

価格が下がっても金利が上がればトータルの支払は同じ事。
　

↑
＞価格が下がっても金利が上がればトータルの支払は同じ事。

ですが、売り家の価格が安くなるのでは？（ローンの支払いが苦しくなって、売りに出す人が増えるとそうなりますよね？） 　

この何ヶ月間ガソリン食品、米など値上がりし、昨年までは毎月１０００ドルの出費だったのが今じゃ１１５０ドルの出費、（約１０％ぐらい物価上昇）
インフレを抑える為に金利を１％引き上げると３０万ドル借り入れて住宅ローンを支払っている人は今の支払額に対し年３０００ドル、、つき２５０ドル。今のローンよリ多く支払わなくてはなりません。
今売りに出ている物件は投資者だけでなくインフレによって生活費がかさみ、ローンを支払うのが大変な人もいると思います
今後いつ金利が上昇するかわかりませんが１％上昇すると頭金なし、、または安い頭金で購入した人ガローンを支払えなくなりカナダでのサブプライムローンが来ると思うのですが。 　

http://dailynews.yahoo.co.jp/fc/economy/sub_prime_loan/

さあ、、これはあめりかだけのことではありませんよ。。そのうちかなだも、、
インフレを抑える為に金利を上げる。そうですねそれがいいですが上げることによって株が下がる。要するにおかねは高いところに行くわけです。そうでしょう?金利が１０％になって、あなたは家を買いますか?違うでしょう?１０％金利の銀行に預けて資産運用するでしょう。
それが手堅いですからね。不安定な、株にも手を出しません。
という訳で金利が上昇するとモーゲージを支払えない人が続出するだけでなく、お金もちは、投資でなく、預金にいってしまうんです。
ではなぜ今物件が売れないか、投資に向かないと考えてるからです。
投資とは買った物件で儲ける事が目的です。
今の売り物件をあなたは買って投資に運用しようと思いますか？
例えば８０万ドルで買った家をいつかミリオンで売ることが出来ると考えますか?このインフレサブプライムローンのことを考えたら躊躇するのが当たり前。

たぶんこのインフレの状態は誰もが経験した事がないのではないでしょうか
日本も昔何度かインフレに陥った事がありますが、景気は良かったんですよ。給料は上がってたしね。

今のインフレは何もかも値上がりした割りに給料が上がらないでしょう

このままインフレをじっと我慢するにも限界がきて企業のレイオフも多くなり失業者や、倒産も多くなるでしょうね。



　

最近カナダに移民した者です。
住居用のコンドを探しています。
今ダウンタウンの新築コンドに手を出すのは危険ですかね？
日本の住まいを処分してきたので資金はあります。
アドバイスお願いします。 　

新移民の方へ。
日本のお住まいを処分されてお金はお持ちだとか。
今こちらで住居を購入するのは時期ではありません。投資家も手をこまねいております。
お金があればいつでも購入できますよ。
しばらくの間、賃貸で様子を見てください。大きな買い物です慎重に。


　

買いたい時に買っておいた方が良いですよ。
価格がこのまま下がり続けるとは限らないでしょ。
高止まり、あるいは上昇に転じる可能性だってあるわけですから。
　

どうしても気に入った物件があるなら購入すべきだと思いますが、そうでないならこの先ダウンタウンのコンドは下がることはあっても、ここ数年の様な急激な上げはないでしょうから、慎重に検討された方が良いと思います。 　

売りの物件が半数以上SOLD になるようでしたら、あわててでも買ったほうがいいです。
さて現在はどうでしょうか
購入者はあなた自身です。よくよーくお考えください。







　

売り物件在庫が驚異的な伸びを続ける中、1999年1月以降初めてカナダの先月6月の不動産価格が下落に転じました。　ＣＲＥＡ　(Canadian Real Estate Association15日発表)によると6月の平均価格が一年前の$342,615.00に比べ0.4%減の$341,096.00に下落しました。

つい最近まで二桁の価格上昇を続けてきた不動産価格が下落に転じた意味は大きいでしょう。

しかしＣＲＥＡ代表Calvin Lindberg氏によれば、カナダとアメリカの不動産マーケットは非常に異なり、今年上四半期に14.1%下落したアメリカの様な事はないとコメントしていますが昨年に比べ42.9%も下落したグレーターバンクーバーの6月のセールスを見るとそう安易に考えて良いものか疑問が残ります。7月15日現在19457件の売り物件がグレーターバンクーバーにあり、セールスが落ち続けている現状踏まえるとアメリカ型の暴落が起きることは容易に予想できると思います。
　

先進国で唯一プラスだったカナダ株が、ついにマイナス。
今まで株式市場からの豊富な余剰資金が不動産に廻り、
価格を押し上げて来ました。
USAの大手政府系モーゲージ会社も破産。
経済成長は下降気味。
買いたければ買う。個人の自由です。 　

昨年の夏ごろまではアジアの株は上がってましたが、年末頃から下がり始めて今は４０％以上下落しています。
勿論アメリカの株は下がりっぱなし。
株の下落は何をい意味するのかわかりますか。
株が下がってるという事は、、国民の皆さんお金は大切に使いましょう。
いつあなたがレイオフされるかわかりません。。よーく、考えよーお金は大事だよーという事
反対に株が上がってる時は、景気がいいのでどうぞお金をお使いください。。不動産であれ動産であれあなたのお好きなように、という事なのです。
父が株投資をやっていたので幼少の頃から父の姿を見てきました。
何十億も儲かって喜んだ時もあったし、大損したときもありました。
その父から教わったことです。
カナダの株も下がってきてますね。。という事はどういうことなのか。。おわかりいただけるでしょう。







　

気になる点が一つ

＞父が株投資をやっていたので幼少の頃から父の姿を見てきました。
何十億も儲かって喜んだ時もあったし、大損したときもありました。

一体どの位の資産規模とレバレッジだったのでしょうか？
数十億益が出るって言うことは種銭が数百億規模必要か、数億程度の元本でレバレッジを数十倍掛ける必要があるので。

別段議論する必要も無いですが、数十年スパンで見れば不動産も株式も一貫して右肩上がりです（どのタイミングで参加しても）まぁ資本主義自体が100年程度しか歴史が無いですが。多分40%程下落した中国やベトナムも資本主義が続くとすれば数十年後には何倍にも成っている可能性が高いです、資本主義が終わるようであればキャッシュを持っていても紙切れにしかなりません、GOLDでも持っていた方が良いです。

>カナダの株も下がってきてますね。。という事はどういうことなのか。。おわかりいただけるでしょう。

リスクを取れる人から見れば、配当利回りがあがり魅力的な投資先になってきているともいえますよ。
リスクを取らなくても生活できれば良いのですが、豊かな老後(65歳時に資産がミリオン程度必要）を考えると嫌でもリスクを取らざるを得ない世の中になってしまったようです。 　

詳無さん。
父は明治の生まれで１０年前に他界いたしました。
小さいですが企業を経営していました。いつ頃から株の投資が好きだったのかはわかりませんが物心ついたときにはやってましたから。
その当時、一般庶民は、お手伝いさんなど家においている人は、わずかだったですがうちは３人いたんですよ。東京の山の手に大きな家があって。政財界の方の家も近くにありました。
毎日株の欄（新聞）やラジオなどの情報または証券会社に出向いてそれはすごかったですね、ノートにびっしりその記録が残されていましたから。でも結局は素人、家も手放すはめになりました。
父は死の直前まで株投資してましたよ。明治生まれで戦争を経験し、高度成長も見て良い思いもしたけどどん底も味わったわけです。
株はリスクもあるけど、一生の中で、一度はやったほうがいいとよく父が言ってました。私も嫌いではありませんが、そのときの経験を踏まえると躊躇してしまって私も還暦をとっくにすぎました。平穏に毎日が送れればと、思います。
でも、詳無さんは、お若いのでしょう?やってみなさい。
ハイリスク、ハイリターン　もう私の年では。。




　

既に賭場には参加しています(笑
ちなみに賭場には素人も玄人も居ません、居るのは他人にお金を落としてくれるとカモとカモ以外だけです。

自分は個別株はボラタリティが高いのですので遊び金でしか遊びませんが主力は世界株全てに分散投資して資本主義にそのものにベットしています、当然退場を避けるためリバレッジも掛けず退屈です(笑

世界経済が最近の様にシュリンクすればマイナス。
世界経済が拡大していけばプラス（と言っても過去のリターンは100年ならして平均でインフレヘッジ後年率10%程度しかプラスになりませんが）を徒然と過ごすだけです。

万一自分のポートフォリオの価値が0になる時は世界の資本主義自体が価値を無くす時でしょうから、多分どの会社も倒産しているでしょう。

別段他人にその投資を進める気もありませんが、一応そういう投資もあると言う事で。

あと不動産板ですので不動産の話も書いておきますが、住宅を年収の8倍程度の規模でローンを組んで購入する行為は、個別株に8倍レバレッジを掛けてロングする事と本質的に同じです。

株式購入より余程ハイリスクハイリターンだと思いませんか？ 　

>住宅を年収の8倍程度の規模でローンを組んで購入する行為は、個別株に8倍レバレッジを掛けてロングする事と本質的に同じです。
株式購入より余程ハイリスクハイリターンだと思いませんか？


まったくその通りだと思います。
詳無さんの書き込みにはいつも勉強させられます。
今後の書き込みを楽しみにしています。 　

ワーホリの枠が増えたこともあって、ダウンタウンにレンタルできるアパートを買いたいと思ってます。

どんな時期が買い時と思われますか？ 　

上記ですが自己資金か否か、インフレ率、日本人ワーホリ層の支出余力に対する家賃の平均額の推移予測など様々な要因で変わりますので一概に買い時を述べる事は難しいですが、

一例として
月額家賃、これにインフレ率4%程度を加味して入居率を希望より少し低めに見積もり何年目から投資額以上の収益に持っていけるか、借入を考えている場合は利息も計算に入れ、またワーホリ相手ですと一般よりも修繕費を高めに見積もってください。

それにより幾らまで物件に投資できるか決定されます。

あとは立地や周囲環境の良好な売り物をチェックし投資可能金額まで下がったら購入すれば宜しいかと。

月額1500程度でのレントですとワーホリはまず無理（シェアなら可）でしょうし、ざっくり10年100%入居率でインフレを加味しても25万程度のインカムしかなりません、初期投資25万と仮定しても10年目からの益となりますのであまり美味しい投資（20年で年率4%程度かな？)とは思えませんが、これから反転してキャピタル狙いでしたら別ですよ、念のため。

現物賃貸なら10%近い利回り出さなければキツイかと、もろもろ所雑費が掛かりますから。RIETだったら北米物で配当利回り5%、北米以外の世界REITで4%ほどの配当がついているようです。そのあたりを競合投資先と想定して色々考えてみるのも宜しいかと。

とりあえずネットで聞くより色々物件を見てそろばんを叩くのもありかもしれません。 　

レンタル物件は大変だよ、ちょっとタイミングが悪ければ一月分ふいになる、悪い人間を入れたらコンドをトラッシュされる。
くわばらくわばら 　

バンクーバーの不動産は完璧に死にましたね。
値上げを期待して最近購入した人はどうなるんでしょうか。
自業自得と言ってしまうには可哀そ過ぎるような気がします。
　

この２．３日で近所の家が２軒うれたようです。
売れないと思っていた家ですがびっくりです。
築４５年から６５年ぐらいだとおもいます。

７００，０００から８００，０００ぐらいだとおもいます。
これからどうなるのでしょうか？ 　

きのうニュースでいってました。
売りの価格は上昇しているらしいです。ただ購入価格が下落だそうですこの先２００９年の初め頃までは見通し悪いそうです。
カナダ人にインタビューしてましたね。。家が高すぎるし、それに、ローンって長い間支払わないといけないでしょ。そんなお金ないわって。
うちのアパートも７件ほど売りに出てますが昔はメインのドアー前でリアルターを待つ人も見かけたのですがここ数ヶ月、見かけませんね。
投資で購入する人は考えますよね。。上がるか下がるか誰もわからないけど売れていないことは確かだし、、価格がさがっていることもたしかだろうし、、
皆さんが投資家だったらどうします?７０万ドルで家を購入したらいまの状況で数年後にミリオンで売れると考えますか？
将来はわかりません。。でも今の時点での考えです。投資じゃなく一生そこに、住むつもりならいいかもしれないけど。






　

>この２．３日で近所の家が２軒うれたようです。
売れないと思っていた家ですがびっくりです。

余程の無知か余程気に入ったかのどちらかでしょう。
４０年0ダウンがこの１０月でなくなり、３５年5％ダウンが始まる前に買っておこうと言うのか、いつの時代もおバカは存在するものですね。
　

realestate free paperに、載っていましたよ。
10月に違法になってしまう前に、0ダウン40年ローンを組む人が
駆け込みで殺到するだろうって。
0ダウン40年ローンでしか、一軒家にしろコンドやタウンハウスにしろ買えない人は、よっぽど切羽詰っているのでしょうね。
自分をここまで自分で追い詰めてしまっている人は、別の角度から物事を見る余裕が無いんでしょうね。かわいそう。 　

↑何故全ての購入者が無理して今買っているという発想になるんでしょう。　当然買い替えでしょう。　今は選択肢が沢山ありますから良い物件は買い易いし、そういう人達は下がるから買わないと言う発想はなく長く住むつもりですよ。　 　

↑何故全ての購入者が買い替えという発想になるんでしょう。　当然ファーストタイムバイヤーでしょう。　今は売りに出しても売れないから買い替えバイヤーはほとんどいないですよ。　もっと勉強しましょう。　 　

建築業者が購入し新たに建て替えのようです。
まだまだ住宅価格はあがるのではないのでしょうか？ 　

我が家の近所でも数件売りに出してますが、半年以上経つのに全然売れる気配がないです。このまま行けばあとは暴落するだけですね。うちは借金が無いので安心してますが。 　

10月に違法になってしまう前に、0ダウン40年ローンを組む人が
駆け込みで殺到するだろうって。

ほんと？では、アメリカのサブプライムローン門題が、カナダにおいても近いということです。


　

↑ 　

確かにそうですね。。アメリカもこの低金利を売りにお金のない人に貸し出して今のサブプライム問題に発展したんですからね。 　

この異常に高いうちは持ち家など買わない！と決めていたのですが
先日ふと入ったコンドのオープンハウスで見た部屋をものすごく気に入ってしまいました。

建物は古いレンガ造りのものを中だけ改築した２階建て。
２ＢＤで＄６５０，０００です。
私にはとんでもなく高いのですが部屋のつくりや眺め、場所も含めてどうしても心に残るのです。

ここで不動産に詳しい皆さんへの質問です。
1.皆さんなら、買いますか。買うのをとどまりますか。
2.もしも頭金に２−３割程度出した場合、毎月のローン返済がいくらぐらいになるかを計算する方法がありますでしょうか。

このコンドの近辺は新築のコンドは同じぐらいの値段（１ＢＤ３５０Ｋから４５０Ｋあたり、２ＢＤで５０００Ｋから６８０Ｋあたりが相場です。でも一軒家で４−５ＢＲの古い家（古いというのはここではかなり質のいいという意味です）でも＄６５０，０００ー＄８５０，０００ぐらいで売りにでているので２ＢＲの土地なしコンドとしてはかなり高い気がします。ただ、いろんなコンドを見てきましたが、確かに良質の作りをしているとは思います。

どういうことでもいいですのでアドバイスをよろしくお願いします。 　

家の近所も２件SOLDサインが出ていました。売りに出してから一月もたっていない物件です。オープンハウスに冷やかし半分でいったのが先々週末。リーズナブルの値段なら売れるってことでしょうか？

わたしも売りにだそうかな〜〜〜 　

>>284さんへ
住宅などは一期一会の部分もありますし、住宅に対する価値観も人それぞれですので。金銭的に問題無く購入できるのであれば宜しいのでは？
貴方の人生です、悔いの残らぬようにすべきかと思いますよ。

ローン返済ですが下記のHPで銀行から提示されるであろう利息やローン期間を入れて計算すれば宜しいかと。
http://cgi.scotiabank.com/mortgage/payment.html

ちなみに2割のdown借入500Kで金利6%、35年で月額2850$でした。
自分は買えません(苦笑 　

>ちなみに2割のdown借入500Kで金利6%、35年で月額2850$でした。
自分は買えません(苦笑

これは金利が６％固定の場合ですよね？
金利上昇が予想されている今、将来的に月額4000ドルを超える支払いを想定した方が無難でしょう。 　

詳無さん
ローン地獄は嫌ですよね。
３０年４０年と、長期で支払い。待ったなしですからね。カナダ人でも手を出さない。。出せないのがよくわかります。
それにこのガソリン高、インフレで物価もあがってるしね。
外食を削りコーヒー１杯までも削られ、ローンに悪戦苦闘している人も売却するにも売れない、、ダブルパンチですよ。
今月は金利が上がらず維持してますがね。上がり始めたら早いですよ。

　

トピックと立てた人がバンクーバーだったので不動産もバンクーバー周辺の価格に集中してしまいましたがオンタリオのほうはどうなんでしょうかね。
トロントのコンドやハイライズのアパートの売り価格がバンクーバーとは、比べ物にならないほど安いのですが。。不動産売買が、低迷しているのはバンクーバー周辺だけなのでしょうか
そのところどうなんでしょうか
　

詳無さん、レスありがとうございます。大変助かります。

そうなんですよね、一期一会ってありますよね。見に行ってからずっと考えてます。なかなか踏み切れない理由には日本での残念な経験からもきています。（日本でマンション購入。購入時バブルの終わりごろで３８００万円で購入。いろいろあってカナダに移住することになり売却したときが１８００万円。とてもつらい経験でした。）今の不動産価格を見ているとあまりにあまりの高さなので全く家を格なので家購入など全く考えてなかったのですが・・・

詳無さんのリンクしてくださったので調べてみようと思いますがいずれにせよ月に＄２０００以上は無理そうです。頭金をもっと捻出できるか、あるいはいずれ価格が収まってきたときに都合よく気に入ったユニットが売りに出るのを祈るか、ですね。

それにしてもいつかは半値以下にとかにもなりえるんでしょうかね… 　

＞しろうとさんへ

私だったら今は買いません。

不動産市場は停滞してますし、値崩れは何時始まるか分かりません。
それにアメリカの不景気がどこが底なのか、そしてその不景気は全世界に押し寄せてきてます。もし投資家がカナダの不動産から手を引きはじめたら・・・必ず不動産価格は下降をたどります。ビクトリアならなおさらのことです。

人はブームの渦中では焦って乗り遅れまいとしますが、そんな時は正常な判断はできないもの、不動産は上がれば下がります。株のようなものです。


すぐに購入したい気持ちは分かりますが、しばらく辛抱された方がいいかと思います。 　

>290さん、
もっと安い物件でもっと気に入る物が出て来ると思います。　バブル末期の今、購入するのは自殺行為です。 　

バンクーバーのバブルはもう弾けましたか？ 　

むしろトロントのほうが危ないのでは・・・？。
なんか少しだけど、下がったとききましたが。。 　

トロントのコンドやハイライズってバンクーバーと比べ物にならないほど安いと聞きましたが。



　

住宅ローンを組むとき、誰しも月額支払い金額はチェックするけど、一体いくらの利子を合計払うのかを考えませんよね・・・。

例えば3000万円を借り入れしたとして、25年ローンで約3600万の利子で合計支払額は6300万円。これを40年ローンにしたら、利子だけで6000万近く、合計8000万円払わないといけなくなります。すごーい差！！ 　

返却年数にもよるでしょうが返済完了までに、借り入れた金額の倍以上になると聞いてますので購入者は知ってると思います。（日本での話です）
出来れば現金で購入それが一番です。利息、借入金支払いなし。
支払えると計算して誰もが購入するのです。しかし、２５年３０年の間にはいろいろなこともあります。日本では子世代まで返済を伸ばす事もできるそうですよ。親、子に渡って住宅ローンの返済です。

　

親子二世代ローンってまだあるの？　もう無くなったんじゃないかな？　そこまでして家を持つ意味がわからない。

　

親子二世代ローンってまだあるようです。
まあ家が欲しいのはわかるけど、、雇用が安定しないこの世の中なんだから、子供に押し付けてもねえ。

http://www.resona-gr.co.jp/saitamaresona/kojin/service/kariru/jutaku/jutaku_oyako/index.html 　

雇用が安定しないからこそ、2世代でという風に考える人もいるのではないでしょうか・まぁ見方の違いでしょうね 　

そこまでしないと家が持てない日本の状況はカナダより悲惨ということでしょうか？　日本はバブルがはじけてから価格は下落していると思っていました。 　

雇用が安定しないからこそ、2世代でという風に考える人もいるのではないでしょうか。

そうですね、そう考える人もいるでしょうね。しかし私の大学生時代（もう２０年前になりますかね）親子住宅ローンってありました。景気が良かったですよ。

ローン主がジコとか病気で亡くなった場合保険会社が家のローンを支払うんですってね、保険会社が負担ってことですかね、
でも子供まで支払い者にのせておけばどちらかがなくなっても、取りはぐれがないからでしょう。まあ親子とも支払い完了前にになくなった場合は保険会社はローンの全部を支払わないとならないけど、そこまで想定してないようです。２りともってないことでしょう、そのうち孫まで３代支払いとか、、保険会社もちゃっかりしてるよ。


　

暴落って騒いでる人がいたけど、暴落したの？　狼少年にならなきゃいいけど。 　

２９１，２９２さん

そうですね・・・
こんなに住みたいと思った物件は初めてなのでかなり入れ込んでいましたがやはり返済をどうしていくかなど、現実的なことを考え出すと身分不相応だと思えてきました。高級稼いでいるわけでもないし。
いくら場所や質がよくても２ＢＲ$650,000は私には高すぎるので諦めムードに入ってきました。

しばらく考えます。その間に売れてしまったら今回はそれまでの縁だったということにします。
　

>暴落って騒いでる人がいたけど、暴落したの？　狼少年にならなきゃいいけど

自称評論家のこと？　偉そうに７月になったら暴落すると言ってたけど逃げちゃたね。

　

しろうとさん。

そうです。日本での教訓を思い出してみてください。

私も日本でマンションを買ってもう少しの所で大損してました。
うなぎ上りに上がる不動産価格に焦ってたのでしょう。
ちょうどピークの頃でした。

４２００万の１０年中古マンション。７２平米。
公団の建設で、契約寸前まで行ったのですが、母があまりの高い価格と物件の貧弱な差に驚き、やめるように説得されました。
今考えると本当に危機一髪の所、母に感謝してます。
その物件は今では１２００万円ですよ。

この話は１９年前の話ですけどね。

なのでバンクーバーのその頃の日本とまったく同じような気がして
なりません。できれば購入は少し待たれたらと思います。 　

↑
場所と質はいいと書いてあるよ。値段とバランスが取れているようだ。

ただ払いきれないだけじゃないの？

日本のバブルとバンクーバーではぜんぜん違う。




　

Res.305さん、自称さんはいつ７月に暴落すると言っていました？ 　

ご無沙汰しております。
暴落云々はトピ荒れの危険があるので、ここでは話題にしないようにしますが在庫が終に20000件を超え、トレンドとしてはこの秋には在庫増に拍車がかかりそうです。今現在昨年対比で60％在庫増、今月末には70%+増と予想されます。先月は価格が下落に転じこの傾向は今後も続くというのが大方の予想です。今月末には8 MOI（month of inventory）を超えると思いますが、一年前は3 MOIだった事を考えるとピークは昨年６月だった事がうかがえます。　人によっては良いニュースに聞こえたり、悪いニュースにも聞こえますが、どちらにしても過去５年のような不動産ブームは終焉を迎えた事には変わりがないでしょう。　 　

↑

大方の予想では緩やかな下落だと言っています。


確か４０％の大暴落を予想されたと思いますが何時ごろが危ないと考えていますか？





　

考えのスマートな所では４０％ＯＦＦで動き初めておりますよ。
其れでも中々売れのでしょうね．

又オークション　スタイルで売り始めてる不動産屋もポチらポチら街角で看板を見受けられるますが．
今の段階ではこの売り方も多少価格が高い物件．
売り方に因ってはスマートかも知れませんね。

けれど此れも皆な同じ事をしたら大変な不動産暴落にも見られますが
少しでも元金を回収するには．いろいろな手を使いますね。 　

>310さん、
ボクも40％下落はありかなと思いますが、自称さんは40％下落すると本当に言ってましたか？　どのレスで言ったかわかりますか？　もしそうなら40％下落も現実味を帯びてくるのですが。
　

＞ボクも40％下落はありかなと思いますが、自称さんは40％下落すると本当に言ってましたか？　どのレスで言ったかわかりますか？　もしそうなら40％下落も現実味を帯びてくるのですが。


馬鹿じゃないの　自称が言ったから現実味を帯びてくるなんて．．

本気で言っているのかね？






　

Res.310さん、
＞大方の予想では緩やかな下落だと言っています。

って、誰が言ってるのですか？ReMaxやRoyal LepageのCEOとかチーフエコノミストでしょう？

彼らは、わざとそういって、民衆の心理を巧みに操ろうとしてるんですよー。そして、彼らのコメントを新聞、テレビなどのマスメディアが繰り返し、繰り返しピックアップするので、みんなそうか、緩やかな下落なんだな、と納得してしまうのです。 　

つい数ヶ月前まで緩やかな上昇って言ってた連中が今になって「下落」って、彼らは恥ずかしくも無く良く出て来られるなと関心します。またそんな大外れの連中をテレビや新聞が性懲りも無く何故また使うのかも疑問。　 　

アップしとくか。 　

＞つい数ヶ月前まで緩やかな上昇って言ってた連中が今になって「下落」って、彼らは恥ずかしくも無く良く出て来られるなと関心します。またそんな大外れの連中をテレビや新聞が性懲りも無く何故また使うのかも疑問。　

残念ながら先の事は誰にもわからないのです。　予想は予想です。
仕事上、色々な人にアドバイスを求められますが、アドバイスは今のマーケットの状況や経済の動きを考慮して出すもので、状況が変われば、予想も変わってくるのもなんですよ。

人の予想は希望的見解、群集心理を操るため、又はただ単に予想とそれぞれです。それらを総合的に見て自分の判断の一材料として使うといいと思いますよ。 　

ここまで、売りに出されている家の件数が上がって、セールスがダウンしているのに、まだ『先のことは分からない』のですか？

イェール大学の経済学者などは、アメリカのドットコムのバブルも、今回のハウジングバブルも、見事に数年前に予測して、あてていますよ。

ただ問題は、そういった不動産関連者に何の利益ももたらさない人（経済学者など）のまっとうなコメントを、新聞もニュースもだーれも取り上げないことです。とりあげられたとしても、一般市民が読みもしない、経済新聞に小さく載るだけですね。

新聞もテレビ会社も、不動産関係者から広告費などを貰っている手前、むげにできませんしね。 　

今日テレビ見てたら、アメリカの5000ドルで買える家とか映ってました。2万5000ドルの家なんてかなり豪邸。羨まし〜ぃ。 　

下がる時はそんなもんです。
カナダももうじきそうなりますよ。
借家の人はチャンスが増えますね。
モルゲージたくさん残ってる方はご愁傷様です。
　

res３１９さん、アメリカのどこですか？
一桁間違えていませんか？ 　

確か東部。一つはデトロイトまたは近郊だったと思います。 　

↑の件、調べました。
http://realestate.msn.com/buying/article2.aspx?cp-documentid=4349836
本当に安くなってますね。デトロイドの近郊。ラスベガスでも２５％のダウンとか昨日のニュースで言ってました。
アメリカの影響がカナダに無いなんてことは過去にないので、徐々に影響が出てくるでしょうね。 　

一年半ジンクスですね。アメリカで起こったリセッションは一年半後カナダで必ず起きるという。　アメリカのサブプライ問題がマスコミに取り立たされた頃、カナダの賢い投資家は手持ちの不動産をほとんど手放してますよ。過去の不動産取引は今でも閲覧可能なので興味のある人は一見の価値ありです。　面白いですよ。 　

そのジンクスで行くと、カナダのバブル崩壊はいつ頃になりますか？ 　

在庫数って現在どれくらいですか？ 　

↑20251件です。　明日7月の指標がまとまると思いますが、かなり興味深い数値になると思います。　　 　

在庫が急激に増えているのに、なぜ反比例して価格が下がらないのでしょうか。　通常の商取引なら需要と供給バランスが逆転した時点で反比例して下落するのが当たり前です。　答えはタイムラグなんでしょうが、なぜタイムラグが起きるのか。

アメリカ型の暴落が起きるには銀行による差し押さえが急増しなければ暴落は起きません。何故なら売主は損して売れないからです。
一例ですが、０ダウン４０年ローンを２年前に組んで５０万ドルのコンドを購入。モルゲージ、車のローン、子供の教育費が払えずやむなく損しないで売るにはリアルターのコミッション、税金その他を合わせると５２万ドルで売ってやっと元が取れます。　

４５万ドルなら買うというオファーが入っても、売るに売れません。なぜなら差額の７万ドルを銀行に支払わない限り銀行は抵当権を外さないからです。　

この売主の選択は１つしかありません。　５２万ドルのまま銀行が差し押さえるまでリスティングし続ける。

銀行差し押さえ（foreclosure)まで最短で半年、遅くて１年くらいでしょうか。　2006年から始まり今年10月で終わる0ダウン40年ローンを組んだ50%の人たちはそのリスクがあると考えられます。　もう一つのリスクは長年持家だった人たちの中でエクイティローンを組んだ人たちです。不動産価格の急激な上昇によって資産価値が増えた不動産を担保に株や車、投資用不動産の購入などをした人たちです。　これはかなりの数になると予想されます。　　

これらの人たちの物件が銀行差し押さえになり、損切り物件として大量に出てくるのは１年から１年半後だと予想されます。
　

２年前に比べすでに銀行差し押さえ（foreclosure)は倍になってるそうです。 アメリカ型暴落も近いですね。
http://www.youtube.com/watch?v=k-2u1vnnkiI 　

81年の暴落は庶民の感覚としては一つのニュースをきっかけに一晩で半値になったようだったと聞きました。　　　今回もその可能性は否定できないのではないでしょうか。　　今、この時点で不動産価格がまだ上昇すると信じているカナダ人はほとんどいないでしょう。　　いつ暴落するかとビクビクしているのが現状ではないでしょうか。　　 　

7月の数字は6月同様あまり良いものではありませんでした。在庫は増え続けセールスはスランプ状態。　ＭＯＩ（month of inventory）は昨年同月3だったものが８.8まで上がりました。　これは不動産が暴落している南カリフォルニア以上に悪い状況だということが判断できます。　今後の動向としては8月の在庫は横ばい、9月に再上昇すると予想されます。

セールスは昨年7月に比べ41%落ち込み、在庫は今年一月には昨年より少なかったにもにもかかわらず今月は昨年7月に比べ67％増加、2006年と比べると83％増加、ノースバンクーバーに至っては昨年比104％増加しています。
　

ここのトピは大変参考になります。このような情報を得ようにも新聞やテレビでは信用できませんし、リアルターも本当の事は言ってくれません。　ここにレスしている方たちはどこからこのような貴重な情報を掴んでくるのでしょうか。　尊敬します。