明日にでも直接ガバメントに電話して聞けば良いだけなんですが、気になって気になって仕方ないので質問させてください。

スイート付きの家に住んでいて、スイートを貸してます。
2023年分からBCのSpeculation and Vacancy Tax の対象地域になりました。

州のページだと、スイートがある場合は、最低1ユニットを賃貸に出していれば建物全てがvacancy taxの免除になるとありますが、逆は書かれていません。
と、いうことは、自宅であってもスイートは別の条件に当てはまっていると申告しなければvacancy taxを課税されるのか？と気になりました。

毎年BC Assessment のレターはメインハウスの分だけ一通だけ届くんですが、Vacancy taxのレターもメインハウスの分だけ届くんでしょうか。
だとしたら、スイートの分はどう申告するのですか？

州のウェブサイトの他、いくつかの記事やYourube解説ビデオを調べましたが、一度の申告で一種類しか選べないみたいように思えました。

また、ネットの情報では、賃貸を選ぶには、まずそのプロパティがプライマリレジデンスではない　を選ばないと賃貸を選べないようです。

JPはスイート付きの家をお持ちの方が多そうなので、教えてください。お願いします。

https://www2-gov-bc-ca.translate.goog/gov/content/taxes/speculation-vacancy-tax/exemptions-speculation-and-vacancy-tax/individuals?_x_tr_sl=auto&_x_tr_tl=ja&_x_tr_hl=en&_x_tr_pto=wapp

私の理解では、スイート(プロパティの一部)をテナントに貸していればオーナーはそこに6カ月以上住んでいなくてもテナントがプライマリレジデンスとしてプロパティの一部に住んでいるのでそのプロパティに課税はされないということではないでしょうか。オーナーがそこに住んでいればプライマリレジデンスだからスイート云々は関係なく課税されないと思います。

自分の家に住んでるのにスイートが空いてるからという理由で空き家税を課税されたらヤクザです。スイートが空いてるなんてどうやって確認にするんですか？CRAが家に無理やり突入して確認するんですか？そんなことしたら訴訟が起きます。

すみません、テナントはプライマリレジデンスである必要はないみたいです。例えばテナントAさんに4カ月、テナントBさんで2カ月で合算で6カ月以上貸していればいいだけのようです。訂正します。

レス1のリンクで免除の箇所をよくみたら、空き家にいくら甥やら親戚を住まわせていても、その甥やら親戚の収入がレント市場価格の半分もなかったら空き家税を取られるんだね！
金持ちからはどんどん金を取ろうっていうシステムなんだ。

トピ主です。
レスありがとうございます。

レス1さんのリンク先はgoogle翻訳だったので見てませんが、翻訳された元のページは、ここで質問する前に何度か読み返しています。

普通に考えたら3さんのコメントのようになると思うのですが、テナントの場合は「一部」だけ占有していれば物件全体が免除になるとスイートやキャリッジハウスの場合の具体例までつけて説明されている(つまりガバメントはスイートやキャリッジハウスを別ユニットとして考えている)のに、不動産所有者が住んでいる場合は、一部を自宅として使用していればOKとはどこにも書かれていないので気になっています。
我ながら考えすぎだとも思うけど、モヤモヤします。

解説ビデオでは、自宅を選ぶと、それ以外を選ぶ画面も表示されないようだったのですが、実際にスイート付きのおうちがある方は去年までの申告では自宅を選んで特に何も問題なかったのですか？
良かったら教えてください。

> 自宅を選んで特に何も問題なかったのですか？

逆に何が問題なのか知りたい。
長年自宅をレントして空室税免除の申告してるけどなんの問題もない。

BC州のリンクを読んだっていうなら知ってるはずかと思うけど、primary residenceは空家税を払わなくていいっていう大前提があるのは知ってるよね？
その大前提があるのにわざわざ大家が同居する家のスイートを賃貸してる場合してない場合は〜なんて例を上げて説明する必要ないでしょ？

基本的に空家税に書かれていることは投資物件をいくつか持ってるオーナーに対するものです。
住んでもない家を空家にしておくなってことがそもそもの空家税の発端なので。
だから賃貸を選ぶとprimary residenceではない、しか選択できないんですよ。

なぜモヤモヤするのかわからないけど、そんなに腑に落ちないなら今すぐ電話して確かめてくださいな。あと15分でオフィスも開始しますよ。

Enquiries
To speak with an agent about the speculation and vacancy tax, phone us at:

1-833-554-2323 toll-free
1-604-342-1015 if you’re outside North America
711 across B.C. for Telephone Device for the Deaf (TDD) services for the hearing impaired
Agents are available to take your call from 8:00 am to 8:00 pm Pacific Standard Time, Monday to Friday.

バンクーバー市在住です。レンタルスイートあります。プロビンスと市のempty tax 両方ありますが自宅と選んでdeclareしています。

８さん、実際に申告している方のお話を聞けて良かったです。本当にありがとうございます。
他の方々も、こんな質問に付き合ってくださり、ありがとうございました。

電話して、本宅とスイートの分を両方申告するにはどうしたら良いのか聞きました。

・本宅とスイートが完全にセパレートで住所が違っても、PIDがひとつなら Declaration はひとつだけ（ひとつしかできない）で、そのPIDのプロパティすべてに対して適用される。

・PIDが同一の物件で、本宅かスイートのどちらかがオーナーの自宅で、もう一方を貸している場合、各オーナーは「Principal residence exemption」 または 「Tenancy exemption」の好きな方を選んで良い。

とのことでした。
「Legal description and parcel ID (PID) 単位で6か月以上空家ではない」かどうか、なのだそうです。

最初に電話に出たエージェントの女性は「スイートの分をどうやって申告するのか分からない」と言って電話をエスカレートしてくれました。
ユニット単位で申告、スイートの分を申告、という発想そのものが、3さんや7さんがコメントしてくれた「普通に考えたらそんな訳ない」のような、変な考えなんですね。だから最初のエージェントも答えが分からなかったんだと思いました。
「Property」は「Unit」単位ではないという前提が分かっていなかったので混乱していましたが、PID単位とわかりやっと理解できました。

何にせよ、本当にありがとうございました。いろいろ勉強になりました。

↑
他人から話が通じないとか、アスペって言われません？
同じことを説明されているのに限られた一つの単語を使わないと理解できない、一つの細部に異常にこだわるってちょっと障害だと思います。

トピ主さんの疑問は何もおかしなことではないと思います。ただ当該の税金に関してはトピ主さんが考えたような仕組み、建て付けではたまたまなかっただけの話。

>PIDが同一の物件で、本宅かスイートのどちらかがオーナーの自宅で、もう一方を貸している場合、各オーナーは「Principal residence exemption」 または 「Tenancy exemption」の好きな方を選んで良い。

これは私にとって新情報です。勉強になりました。

BCの1/3のホームオーナーがレントしてるの知ってる？
100万戸建てのオーナーが理解できない！初耳でした！と騒いで右往左往してたら政府も困るでしょ。サイトにも誰が読んでもわかるように書いてあるのに。exemptionだってどれが自分に当てはまるか常識で考えれば済むことを、わざわざ余計なことまで考えて騒ぎすぎ。

間違った状態から正常に戻すべく　余計な事をすれば　他にも問題が出てくる。以前からやっている形態を変える事で場合に依れば不動産を売ったと同じCapital Gain Taxの発生の可能性も出て来て余分な支出を用意する必要が出てくる。正常に戻す事は良い事ですが準備して気を付けてください。

気軽に聞いたり答えたりするのがここのいいところなので意地の悪いコメは無視しましょう。

> 場合に依れば不動産を売ったと同じCapital Gain Taxの発生の可能性も出て来て余分な支出を用意する必要が出てくる。

場合によるも何も、合法的にセカンドスイートを貸出しテナント収入を得ていれば、いくらそれが自宅であっても、売却益にレントスペースのsqftと年数を掛けてキャピタルゲイン税をかけられますよ。
同じ理屈でsqft分の光熱費や保険、諸経費、モーゲージ利息分などのタックス控除も得てるはずです。

Lower mainlandは今はどこもセカンドスイートを貸出す前にインスペクションを受けて登録し許可を取らなければいけないので皆さん最終的にごっそりタックスを取られることを覚悟の上でやってると思いますが。

免除に関しては必死になるのに、納税義務は平気で無視する大家が多いよね。