数か月前に　投稿させていただきましたが、

やはり、うちのストラタCouncilのPresident　の動きが怪しいです。

例えば、
　　
＊ Council に許可なくPresidentの自分の会社の秘書に Council meeting のMinutesの作成させる　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
＊ Council に許可なくPresidentの自分の会社の秘書に ストラタ建物の建物の評価をする Apprausal の業者を探させる
＊　Bylawを勝手に作って勝手にLand title Officeに登録したらしい　(来週確認しに行きます）

これをPresidentに確認したら、Vice-presidentと同意の上でしたと言われました。

それなのに、会議の秘密は守らなければならないと、私に脅してきます。
こんな違法なことをして私に守秘義務があると、脅してくるのです。

私は守秘義務を破ったら罰金課せられますか？　　
どうすればいいでしょうか？　だれに相談すればいいでしょうか？

私はストラタ役員なんですが、他の役員のストラタ業務にかかわる違法行為を発見したら、すべてのOwnerに報告する義務がありますよね　？？？

ちょっとよく分からなかった。そのPresidentはそう言った行為をする事で何を得る、得ようとしてるんですか？

確か少し前の投稿で、ストラタフィーの着服の疑いがあると言ってましたよ。
他にもいろいろ、ストラタを私物化して自分に良い様に扱おうとしてるとか。
トピ主さんだけじゃなく、他の住民も怪しいと思ってる人がいるとか、そんな話だったように記憶しています。

Vice　presidentに確認をとってみればいいのでは？　同じ会議内のメンバーですし、守秘義務を破る事にならないですよね。他にもメンバーが居たのであれば、その方達と確認をとればいいとおもいますが。

あ、なるほど。着服の可能性があると言う事ですね。

Bylawの変更は住民の1/2から4/5の賛成がないと変えられないと思います。

やるとしたら例えば何かの修繕の際に、贔屓の業者を利用して自分や自分の会社（をお持ちのようですね？）にキックバックが入るようにしたり、

プロパティマネージメントの会社をやはり自分の息のかかった所に変えて（これも住民の賛成が必要と思いますが）やはりマージンもらうとか。

証拠が掴めれば解任手続きはできると思います。ただ多かれ少なかれ皆やってると思うけど。ただの善意でトップやる人はいないとは言わないが少ない。

はい、そうです。

着服(　横領）疑いの件で数か月前に投稿させていただいたトピ主です。

＞＞　Vice　presidentに確認をとってみればいいのでは？　同じ会議内のメンバーですし、守秘義
　　　務を破る事にならないですよね。

すでに　Vice-president　に確認しました。　Vice-president は「そうだ。同意した」と言ってました。でも　President + Vice-president の2人間だけでは　President 会社のの秘書に勝手にStrataの業務は委託できないと認識しています。

Council meeting を開いて、Council の　Approval があってはじめて外部の会社に委託できると認識していません。ちなみにCouncil はmember は　5人で構成されているので、2人ではMajority になりません。

こんな違法な行為をＯｗｎｅｒ全員に報告したいのですが、
私は守秘義務の罰金を科せられることが怖くて、行動できません。

どうすればいいでしょうか？　

初回30分の相談無料サービスをしている弁護士に会ってちゃんときいてみれば？

https://theprovince.com/life/homes/confidentiality-not-part-of-strata-act

https://choa.bc.ca/

CHOA のミーティングに参加してしっかりした知識をつけましょう。
みんな自分勝手に都合の良いこと言うから気をつけて。

Res 7さん、リンクありがとうございます。　後で見てみます。

>> Council に許可なくPresidentの自分の会社の秘書に Council meeting のMinutesの作成させる

このような行為をCouncil の許可なくして、業務を委託していると位置づけ、自分の会社にストラタの管理費を自分の会社に送金しているのです。

あり得ません。

President of Councilは、他のCouncilメンバーと権限は同じです。唯一違うのは、例えばメンバーが偶数で、例えば４人だとして、ある懸案に関して、２対２になったときに、presidenとの権限でどちらかに決定することができる、それだけです。

コントラクターやヴェンダーに払支払いとか、コントラクト内容もすべてCouncilメンバー全員で討議し、決定します。Cメンバーの知らないところで、presidentだろうが、vice presidentだろうが勝手に決定することはできません。

また、bylawsのamendmentはCouncilメンバーだけで変えることはできません。AGMなどでオーナー全員の投票で決定されます。

このpresidentはconflict of interestだらけですが、Councilミーティングで、メンバーがCOIがある場合はそれをdiscloseする義務があり、そしてそのメンバーはミーティングから退場して、残りのメンバーでそのCOIが絡む件に関して、すすめるかしないか決定します。

トピ主さんは、以前にpresidenとは登記されたオーナーでなく、オーナーの配偶者。FSなども全く発行されてない。多くのストラタオーナーは英語が理解できない、ストラタの銀行口座の情報がない、とおっしゃっていた方ですか？

ストラタオーナーの20%で、SGM (special general meeting) の開催を要求できます。全員の署名付き書面でストラタコーポレイションへ要求します。受け取ってから４週間以内にミーティングを開催する義務があります。いずれにしても、strata property actやBC政府のサイトに詳しく書いてあるので、読んでください。

ここまでこのpresidentの好き放題なのは、他のオーナーが完全になめられていますね。誰も抵抗しないと思っているのでしょう。いずれにしもて、Actについてよく勉強してから戦ってください。

トピ主さん

弁護士とはお話されましたか？

悪い人って、世の中にはいます。頭が良い悪い人というのが一番たちが悪く、自分の非を全く関係ない人の非に見えるように周りの人間を引導したりもできます。特にわかっていて悪いことをする人、というのはどうすると自分が悪く見えないかを知っていますからね。

最近でニュースになっているのは、LAのポリスで、ポリスの上の人間が似たようなことをしています。

この一軒でトピ主さんが嫌な思いをすることがないように祈っています。

トピ主です。

＞＞＞　
以前にpresidenとは登記されたオーナーでなく、オーナーの配偶者。FSなども全く発行されてない。多くのストラタオーナーは英語が理解できない、ストラタの銀行口座の情報がない、とおっしゃっていた方ですか？

はい、そうです。いつも最高に役に立つ情報ありがとうございます。Coucil 5人で構成されていているうち、一人でPresidentに従わない厄介者扱いにされているSecretaryをしています。

＞＞＞
このpresidentはconflict of interestだらけですが、Councilミーティングで、メンバーがCOIがある場合はそれをdiscloseする義務があり、そしてそのメンバーはミーティングから退場して、残りのメンバーでそのCOIが絡む件に関して、すすめるかしないか決定します。

うーーー、これは最高に欲しかった情報です。やっぱり私にはDiscloseする義務があるんだ〜。
よかった〜〜。違法な行為の秘密を知っているのに、守秘義務を守らないと罰金課せられるまで脅され、泣きそうでした。President　は　完全なやくざです。
「conflict of interest」というのも初耳で、今からたくさんの勉強をしなければならないと確信しました。　2021年までただの主婦だったんでちょっと面食らってます。

Res９さん大好きです。　とてもStrata Lawをよく知っていらっしゃる。　また何かあったらこの場で相談させてください。

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前回相談の2月からの報告

あるOwner　A (私ではなく）　が　Strata Property Act , Section 34, 35, 36 に従い、Council へヒアリングを請求し、Coucil　は　Hearing をしました。
(本当はPresidentは　私に参加をするなと言ってきました。そして、5人メンバーのうち参加者2人にして、Coucil　meeting がなかったことにしたかったようですが、私はPresidentの意思に反し、当日突然現れ、Coucill meeting を強行しました。私が当日現れたことで参加者3人になり、
Coucil meeting が成立しました。

そして　Owner　A の　request　を受け取り、Strataは　section 35 の　レコードを2週間以内に作らなければならなくなりました。Section 35は Financial Record も含みます。Owner A　のリクエストは　4月1日に受け取りました。(Council meeting の日です。）　でもPresidentたちは無視してます。

私は2022年から役員なので、過去6年間のRecordはもっていないので何もできません。

Owner A は、レコードを受け取れないので　Civil Resolution Tribunal にクレームをファイルする計画だそうです。

でも、レコード以外にも　最近もっと不正が明るみになったので、今回その不正をどうしようかと、ここJPカナダに相談させていただきました。

Res９さんからの情報をいただいたので、Owner A には　CRTにファイルするのを少し待ってもらって、私がCoucil member として知ってしまった不正をDisclose するために　SGMを開き、
そのSGMの情報をもって、CRTにクレームをファイルしてもらおうかと、今考えはじめました。
その前に　strata Law も勉強しなければ。

以上、報告でした。

また皆さんに報告します。

追記：

Presidentは、Coucil member に　マークとソフィアだけ、ミーティングに参加しろとE-mailしてきました。ミーティングの参加者を2人して、Quorum に足らなくする支持のメールを送ってきました。( There is a quorum to hold council meeting, which is the majority of the council members)

私はその支持を無視し当日会議に現れ、ミーティングを強行しました。それだけではなく、
Secretary なんで　Minutes を作成し、不意打ちに突然オーナー全員に Minutes を送付し、ミーティングをOfficial なものにしました。　

なので、President は私をのけ者にしたいようです。

Conflicts of interestのdiscloseのことで誤解されています。例えば、私がCouncilメンバーだと仮定します。私の友人Yが暖炉のチムニーの掃除屋だとします。彼は腕もいいし、値段もリーズナブルなので、全ユニットのチムニー掃除（ストラタ負担）をYに依頼すればとCミーティングで提案します。Yは私の友人であることを公表し、ミーティングを一旦退場します。その間に残りのCouncilメンバーで、Yに仕事を依頼するかしないか決定します。私は好意でYを推薦していますが、Yからお金を受け取るのではと疑うオーナーがいてもおかしくはありません。

これがパーソナルなCOIに当てはまる場合はdiscloseする義務があるという意味です。

私の想像ですが、オーナーのAさんは、自分のユニットを売りたいのではないかと思います。トピ主さんのストラタではFSすらないし、販売／購入に必要なForm Bもストラタは提供する必要があります。

ユニット数は全部でいくつですか？全ユニット数の２０％の署名（全員）つきの書面でSGM開催を要求します。SGMでproxy含む全オーナーの投票で、現Councilメンバーを解任し、新たにCouncilメンバーを選出できます。トピ主はまた立候補すればいいでしょう。問題は、トピ主とオーナーA以外にまともな人はいますか？マークとソフィはpresidentのいいなりですか？presidentはオーナーじゃないんだから、SGMにもAGMにも参加する権利はないですね。配偶者の参加を許可するBylawsがない限り。

とにかく実際に行動を起こす前に、オーナーAと、他のひとりでも多くのオーナーとよくコミュにケイしょんをとって、全員が同じページ、同じ理解、考えであることを確認して、SPAのことをよく勉強して、頑張ってください。

https://www.bclaws.gov.bc.ca/civix/document/id/complete/statreg/98043_00

こっちの方が読みやすい
https://www2.gov.bc.ca/gov/content/housing-tenancy/strata-housing/operating-a-strata/roles-and-responsibilities/strata-councils

>> Conflicts of interestのdisclose

ご指摘ありがとうございます。本当に誤解していました。Conflicts of interestのdiscloseの件、わかりやすい説明で今回理解できました。　知人の業者を雇うときは、「業者は知人だ」とdisclose することと理解しました。そして、提案した人は一旦退席し、他のメンバーでその告白されたことを採用するかどうか決める。　と理解しました。

マークとソフィアは、Presidentの　Puppet　です。Council のメンバーで正当なことをしているのは私だけなので、4対‘１のバトルで　できることは限られています。４　＝３＋１の　１は President の親でおじいちゃんで、Unitの1世帯に住んでいて‘Council メンバーです。
Council に参加しても何も発言しませんが。

私の認識の中ではうちのストラタのBylaw は‘1992年の１つだけなんです。
Land Title and Survey Authority of BC ( Land title Offcie )
に電話したら　登録されているのはその1992年の１つだけでした。

Owner　A　に話したら、すでに　Owner　Aはリサーチ済で

NWS3216 Bylaws
1991
1993
1996
1997
1999
2002
2003
2005
2009
2012
2013
2014
2016

これだけうちのストラタのオーナーの誰も知らないうちに登録されていたBylawが　「Land / West Coast Title Search Ltd」という所から出てきました。
Owner　 A は　過去10年くらいCouncil メンバーでしたが、こんなBylaw 知らないと言っています。Owner　 A　は今はCoucil メンバーではありません。

質問なんですが、Bylawっていろんな所に登録できるんですか？　
頭が　こんがらがってきました。

通りすがりですが、プレジデントの親がカウンシルにいる事がCOIに見えますが。だって、プレジデントの行為について選挙する場合、親だからまともな判断ができませんよね。

>>

全ユニット数の２０％の署名（全員）つきの書面でSGM開催を要求します。SGMでproxy含む全オーナーの投票で、現Councilメンバーを解任し、新たにCouncilメンバーを選出できます。

情報ありがとうございます。　今私がしたいことは、Council の不正疑惑をオーナー全員に知ってもらうことです。　SGMかAGMで不正疑惑を暴露できますか？　秘密守秘の法律で言うなと脅されています。ＳＧＭとAGM で暴露したら罰金課せられますか？　BYLAW は紙を入手すれば不正か不正じゃないかは明白ですが、その他の不正はまだ疑惑です。

全ユニット数は９です。

ユニット数は全部で９。９人のオーナーは、presidentの配偶者、マーク、ソフィア、presidentの父親、トピ主、オーナーA、そして残り３人のオーナーの合計９人ですね。president父親はユニットのオーナーなので、Councilメンバーになることに問題はないです。

トピ主さんがオーナーAと残り３人に、presidentの不正疑惑を知らせることに問題はないどころか知らせてこれからのことを協議しないと何も変わらないです。presidentはトピ主が何も知らないと思ってなめてます。

守秘義務というのは、SPA、RegulationsにもStandard Bylawsにもありません。
たまにあるのは、例えばオーナーYさんが病気になって仕事ができなくて、ストラタフィーの支払いが遅れて利子をつけないでとの要請をCミーティングとかで討議したとして、minutesにはYさんのプライバシーになる情報は載せず、Councilの決定事項だけど記載します。

全ユニット９の20％以上になるので、トピ主とオーナーAさんの署名入りで、要望も書いて、SGMの開催を要求できますが、その前に、残り３人のオーナー（つまり合計５人）でよく話し合って作戦を立てるべきです。

トピ主さんが言う1992年のbylawsというのは、建物を建てたdeveloperの最初のStandard Bylawsだと思います。通常は、その後、bylaws amendmentを加えていきます。この決定はCouncilだけではできません。Councilは新しい改訂の提案を全オーナーに文書で提出し、AGMやSGMで全オーナーの投票で初めて決定されます。それをLTOへファイルします。Form IをeFileします。West Coast Title SearchはLTOのいくつかあるregistry agentsのひとつです。

オーナーAさんは、トピ主さんより詳しいようなので、オーナーAさんとよく話し、残り３人も同じ理解になるように頑張ってください。

言い忘れましたが、Councilメンバーは、嘘をつかず誠実に、ストラタコーポレイション（つまり全オーナー）にとって、利益になるように、行動をすることになっています。現presidentは真逆の自己利益というか違法行為をしているので、問題外ですね。

そもそもオーナーではないので、Councilメンバーになれないのに。配偶者もなれるように勝手にBylaws改訂したかもしれないですが、明かに無効ですね。もしトピ主さんの情報がすべて正しいということであれば。

トピ主です。

＞＞＞　トピ主さんがオーナーAと残り３人に、presidentの不正疑惑を知らせることに問題はないどころか知らせてこれからのことを協議しないと何も変わらないです。守秘義務というのは、SPA、RegulationsにもStandard Bylawsにもありません。

よかったです。　President 不正を暴露できるんですね！　安心しました！　これで正々堂々と
他のメンバーと相談できます。罰金課せられるかと思って、他のメンバーと相談もできませんでした　！！


＞＞＞West Coast Title SearchはLTOのいくつかあるregistry agentsのひとつです。

やっぱり、Land Title Office はひとつにまとまってないのですね。　これって隠して登録できるから　勝手にBylaw作って、勝手に登録するうちのPresidentにはの不正を実行できる温床になってました？　しろうとは、New　Westminsterにある　Land Title and Survey Authority of BC ( Land title Offcie )　しか bylaw を登録できないと思っているんではないでしょうか？　
私みたいに。１つにまとまってないから　なかなか素人には探せませんでした。

Res 17, 18さんは、よくStrata Property Lawをご存じでいらっしゃる。　Strata Proterty Lawyer になれます。　日本人でここまでご存じの方はいないと思います。本当に日本語で相談できて返信してもらって感謝しかありません。

オーナーAは　すでにCivil Resolution Tribunal にClaimをファイルしたそうです。もう裁判が始まりました。　たぶん、CRTでは解決しないと思うので、そうしたらSupreme Court へ移行します。　次はCriminal Courtになるかな？　

Res 17, 18さん、ありがとうございました　！！　メルアド載せておきますので、もしよかったらお暇なときに、ご連絡ください。　（裁判の進行状況とかUpdateします　！）

裁判頑張ります　！！

LTOについては、トピ主さんの理解であってますよ。The Land Title and Survey Authority of BC (LTSA). https://ltsa.ca　のひとつだけです。オーナーAさんは、LTSA認可のregistry agentsのひとつであるWest Coast Title Searchに頼んで、トピ主ストラタのbylawsのコピーを取り寄せたということです。

大多数のコンドやタウンハウスは、プロパティマネジメント会社を雇っています。その多くは各ストラタは独自のサイトがあって、登録されたオーナーがそこへアクセスして、minutesやbylawsなどをいつでもダウンロードできます。

CRTプロセスがうまく進むことを祈っています。

お住まいになっているところのStrata Management Coに連絡して（もしくはオンラインで）strata documents をお読みになると意外な発見があるかもしれません。
本当にfinancial statementが無いんですか？

良い結果になることを祈ってます。

トピ主さんのストラタは、self-managedで、マネジメント会社を雇っていません。少数ユニットのストラタでは、セルフマネジメントすることがあります。