ストラタ会議があり、誰をCouncilメンバーにするのかで、すごいヒートアップしました。

現プレジデントは来期もプレジデントになりたい。　他の住人は現プレジデントをCouncilメンバーから外したい。(現プレジデントが　ストラタFeeを盗んでいる可能性があるため）

現プレジデントが、今回のGeneral meeting を主導したのですが、(現プレジデントなので）、Council メンバーを決める時のやり方も　自分の好きなように設定しました。

「自分はすでにノミネートされているので、オレが始める。と、ノミネートされている現プレジデントがあと3人指名する時、名前を呼んで、、周りの人が　”　Second　！”　とか叫んでて、それを見ている私は、　なんだかさっぱりわかりませんでした。

そして、5人が指名され、会議は終了しました。

なんだかさっぱりわかりませんでしたが、自分も　指名されました。

この指名された　5人が　また別の日に集まって、今度は次期プレジデントとか決めるのですが、　絶対に現プレジデントを　Councilメンバーから外さないと、　私たちのお金が盗まれているのどうか確認できないので、ぜったいに　このルールをわかっていないと駄目なんです。

このノミネートの仕方、ルールをご存じの方、教えてください。

この場合の Second は動詞で、賛成する、同意するという意味です。

Res 1 さん、「賛成する、同意する」という意味なんでね！　それだと、なんだか、あの会議の進行状況からみると、筋が通ります。

次も頑張ります。ありがとうございました！

トピ主さんのストラタ（トピストラタ）は、管理会社を介入させないで自分たちだけのself-managedのようですね。きっとユニット数が少ないのでしょう。本当は管理会社を雇った方がいいです。トピストラタのような問題が多いので。私はself-managedと管理会社介入のストラタ両方でのcouncilの経験があります。

トピストラタは、treasurerもいなくfinancial statementなんかも用意しないで適当にAGMを行なったって感じですね。

AGMでCouncilメンバー(最高7人)が選出されます。AGM後の最初のcouncil meetingで誰がpresident, treasurer, secretary, etc.になるか決めます。

トピ主さんの現presidentは、AGMですでに選出されているので、councilメンバーから外すことはできませんが、別の人をpresidentにできます。それにはトピ主を含む３人の票が必要です。多数決なので。最悪、現presidentがそのままだったとしても、strata presidentというのは、何でも好きにできるという権限はありません。presidentは他のcouncil membersの同意なしには何もすることはできません。

トピ主さんを含む他のcouncilメンバーでstrata actのことを勉強して頑張ってください。

> 絶対に現プレジデントを　Councilメンバーから外さないと、　私たちのお金が盗まれているのどうか確認できないので


横領されているということでしょうか？
もしまた現Presidentが再投された場合、多少ストラタ費上げても外部Auditorを雇って精査してもらった方がいいんじゃないでしょうか？結果次第でRecallできませんか？

↑
はい、横領疑惑があります。　

全9世帯しかない小さなストラタです。　そのうち、現プレジデントのUnit、現プレジデントの義理の親のUnit　があり、毎年、Council メンバーは、現プレジデント、義理の親、その他　２　メンバーで構成されています。　だからいままで現プレジデントの王国だったんです。

なぜ　４　シートなんだろう？？　奇数じゃないと決定できないですよね？？　意見が2つに分かれたら、　２vote, 2 votes で　ぜったいに　決定がきまらない。。。今、私が気づきました。
他の住人はＣｏｕｃｉｌメンバーが4人でも疑問に思わなかったのか？？？

私はこのストラタに15年前から住んでいるんですが、　最近夫の代わりに　私が会議に出席するようになりました。　いままで感心なかったのですが、　なんかおかしいということがわかりってきました。　私の夫は、ストラタフィーだけはらっていればいいという考えで、全然関心を注いでいませんでした。だから怪しいことがあっても、私に言いませんでした。

近所の人たちも、なんか怪しいと思っていたらしいが、日常生活が忙しく、ストラタは　Ｆｅｅを払っていればいいという考えの人が大半で、　誰かが怪しい、怪しいと言い出すまで、行動に移しませんでした。　今回、このＡＧＭの前に、現プレジデント以外の住民が集まり、現プレジデントをＣｏｕｎｃｉｌメンバーから外して、内部調査しようという意見にまとまりました。

が、ＡＧＭでは現プレジデントが会議を進行させてました。　

というか、現プレジデント以外みんな、移民で英語がしゃべれない。。。。だからＭＣになれず、だれも会議を進行できない。。。　終わったストラタ。。。。

が、それでも、頑張ります。。。。　ありがとうございました。

AGMは現presidentが勝手に仕切って、合法的に行われなかったようですね。現president以外は、英語を理解できないということとStrata Actの知識がないというのが致命的ですが、それでもできることはあります。

本来は、AGM開催前にcouncilが用意した前年のFinancial Statements等の書類を全オーナーに書面で提出します。AGMでは、出席したオーナーは次年度の予算を「承認」したり、councilメンバーを選出したり、その他案件があれば協議します。そしてAGM後、全オーナーに書面で議事録を送付します。

FSをもらいましたか？それにrevenueと何にいくら使ったかのexpenseが全て書いてあるべきです。私の予想ではそれが存在しないのかもしれないけど。まずそれを要求してください。Strata corporationとしてそれをしないのは違法なので。

全部で９ユニットとのことですが、７名までcouncilメンバーになれるので、現president＋親で２、トピ主含めた５人で、ストラタアクトを勉強して頑張って戦ってください。

Councilメンバー数は奇数の方がいいです。
Presidentだろうが、役職なしだろうが、councilメンバーは全員同じ権限（と義務）を持っています。唯一の差は、多数決で同数だった場合、（例、２対２）、presidentがどちらにするかの最終権限を持ち、行使できます。それを避けるために、メンバー数は奇数にした方がいいです。多数決でフェアになるように。

Self-managedストラタは、問題ごとが多いです。あからまさな横領だけでなく、ヴェンダーからのキックバックとか、そうおいうことができないように細かく法律が定められています。でも他のオーナーが事勿れ主義だともちろん横領されるがままです。ひとりでは頭数で勝つことはできません。他のオーナーのやる気と協力が必須です。

時間とエネルギーがもったいないので、ここを売って、他の物件を購入することも検討された方がいいと思います。

Res 6, 7　さん、すっごい的を得ている回答ありがとうございます。

私のストラタ問題にぴーーーーったりあてはまります。すべて悪いこと。

まず、Financial Statementは　くばられない。　去年どのように使ったか、Expenses の説明なんてまったくない。　残高＄３０，０００−cash あるだけ　書いてあり、今期のバジェットだけ協議しました。

なるほど、だから私のストラタは4シートなんだということがわかりました。それも現Predentの計算ずく。　Final decision maker の特権を使えるから、わざと4シートなのか。

建設業なので、いつもストラタの修理をするのは、友達の業者です。
なので、Kick-back　うけとっているんでしょう。。。。だから私たちのストラタフィーが消えて、彼のお財布が豊かになっているのですね。。。。この現プレジデントは怪しい会社を４つ経営しています。1つの会社がもうからないので、４つWebsite持ってます。

建設業なんだけど、グローサリーの会社もやってて、どれもバラバラな職種。メールすると、
返事がAutomaticでサインされて返ってきます。　

犯罪歴があるので、どの会社にも雇われることはできないので、自営なのです。

建設業をする前は、レストランを経営していて、そのレストランは火事になり、お店はしまりました。　そして火事の保険詐欺で、パトカー7台来て、つかまりました。何日刑務所入っていたかわかりませんが、短かったです。

がんばります。

参考になったようでうれしいです。

"Second"の件ですが、Move a motion、Second a motionで、提案を誰かが上げて (Moved)、別の誰かがそれに賛同・同意する (Seconded) という流れです。Minutes議事録にMoved by A, Seconded by Bなどと記述されます。

AGMはもちろんCouncil meetingsやSGMなどミーティングをするときは、必ず議事録をとり、後日オーナー全員に文書で配布（eメイルやウェブサイトにpostして全員がアクセスして各自ダウンロードする）します。

Res 9 さんありがとうございます。
Res 9 さんは、Strata Property Act に詳しいようなので、質問したいです。

この現プレジデントは、Owner (妻）の家族です。この現プレジデント本人（夫）は、House Title に名前が入っていません。家は奥さんのものです。　私たち住民は　その事実を知りませんでした。てっきり家は、現プレジデント本人（夫）のものと皆思っていました。

だからストラタ会議でElection するときも　現プレジデント（夫）に投票 してました。（過去、怪しいと思いながら面倒くさいので現プレジデントに投票していた過去15年）。だれも事実をしらないから　皆投票していました。

Presidentって　owner じゃなくてもなれるのですか？　　Council メンバーになれるかもしれないけど、プレジデント職はどうなのかな、と。

Strata Property Act 見ましたが、項目が多くて読むのをあきらめました。

もし知っていたらおしえてください。　知らなかったら大丈夫です。気にしないでください。

最近ストラタ内で、Civil Tribunal があり、ある住民が現プレジデントを訴えました。その住民がその事実を発見しました。Title search officeから情報をゲットしました。(現プレジデントがOwnerではないということ）。もうTribunal は終了し、結果のOrderは　50　/ 50 win でした。

Motion と　Second　。。。。　たしかに、Motion とか言っていた。。。むずかしいですね。

Strata Property Actで定められているcouncilに立候補し、AGMで選出されることができるのは、land titleに登録されているオーナー、またはオーナーから承認されている（書面）テナント、または会社所有のユニットの場合は会社の代表者ひとりです。

各ストラタは独自のbylawsを制定します。例えば私が今住んでいるストラタは、建物内禁煙、ペットは犬も猫もそれぞれ２匹までです。喫煙可能のストラタもあれば、ペット禁止もあれば、年齢制限のあるストラタもあります。あるストラタは、land titleに登録されているオーナーの配偶者（配偶者は登録されていない）あるいは、高齢のオーナーの大人である娘・息子もcouncilメンバーになれるというbylawを制定しています。その場合は、書面でオーナーの承認とオーナーとの血縁関係の書類を提出します。

トピストラタは、明かにbylawsなんてないですよね。😄ランドタイトルに登録されていない配偶者でもcouncilメンバーになれるというbylawがないでしょうから、無効です。トピ主さんたちにできることは、残りの３人のcouncilメンバーとその他全員のオーナーと話して、general meetingを開いて、現presidentをcouncilからremoveする。代わりに別のオーナーをメンバーにする（７人まで可能ですから）。

続きですが、私もトピ主さんと同じ経験があります。パートナーと結婚したとき、彼は８ユニットのタウンハウスに住んでいて、私は別のコンドに住んでいました。結婚後両方の物件を売却して、好きなエリアにいい物件をゆっくり時間かけて探そうと話してました。

彼のself-managedのストラタは正常に機能してなかったです。半分以上のオーナーはinvestmentで所有していたので、建物を全然メンテナンスしてなかったです。屋根のことや外壁のペンキ塗などなど。それとcouncil presidentが好き放題で、コントラクターからのキックバックもしているようでした。Treasurerはまともな人でタウンハウスに住んでいましたが、council meetingは行われないし、minutesもないし。これだと売る時にForm Bなど書類を不動産屋に渡せないので、オーナーではなかったですけど、彼の代わりにcouncilメンバーになって、ミーティングごとにminutesのドラフトを書いて、メンバーに承認してもらって、全オーナーにcirculateしました。半年後、彼はタウンハウスを売りました。

私は物件を購入するときは、contingency reserve fundの額と、最低過去５年間のAGM（FS含む）とcouncil meetingsやspecial meetingsのminutesをよく読んで検討します。

今私たちが住んでいるコンドは約60ユニットで、管理会社を雇っています。私はcouncilメンバーになっています。

Res 11 さん、すごーーい。Res１１さんは、ストラタLawer になれます。
教えていただき、ありがとうございます。

＞＞　明かにbylawsなんてないですよね。−−→　はい、ないです。

＞＞　ランドタイトルに登録されていない配偶者でもcouncilメンバーになれるというbylawがないでしょうから、無効です。

―――＞　やったーーー！！　　これ近所の人にしらせ、彼はＣｏｕｎｃｉｌメンバーになる資格はないということを知らせます。

もう本当にとんでもないですよ。　Property 所有してないのに、President になり、いばりまくって　友達の Constructor ハイヤーして、キックバックして横領して、やりたい放題だな。

彼以外の人が次期President になり、バンクステートメントを入手して、内部調査をし、必要ならば告訴します。　

Res 11 さんに感謝です。　ありがとうございました　！！

がんばってください。ちなみに来年のAGMまで待つ必要ないですからね。今すぐ全オーナーに連絡し、いつでも特別ミーティングを開けますから。いい機会ですから、９ユニットの登録されているオーナーの確認とストラータフィーのお金の流れをきちんと把握することです。

いい忘れましたが、strata coporationとして、トピストラタのplan number名義で銀行口座を開けているはずです。そこにストラタフィーを入金して、そこから経費払っていく形です。私がパートナーのself-managed strata council memberだったときは、私を含むメンバー３人のIDで口座を開きました。口座から現presidentの名前を削除することを忘れないようにしてください。

おーー、銀行口座のことは全然頭に入ってませんでした。　はい、了解しました。
現プレジデントの名前抜きます。　それが一苦労だな。現プレジデントの了承がないと抜けない？
コートオーダーないとできないかも。　でも銀行口座の名義の件は、頭に入れておきます。すごく役に立つ情報ありがとうございました。　Res１１、１４さんに感謝。　　世の中悪い人いっぱいいますね　！　

現presidentが持っている銀行関連（カードも）含書類を全て取り上げます。口座のある銀行ブランチへ行って、ストラタのcouncilメンバーが変わったので、今後はこれこれの人間で行きますと報告（ID持参）します。その登録してあるメンバーのみが入金、引き出しができるので。

現presidentの了承なんて関係ないですよ。そもそも彼がcouncil memberになっていることがあり得ないので。

＞＞　ランドタイトルに登録されていない配偶者でもcouncilメンバーになれるというbylawがないでしょうから、無効です。

あれ？オーナーからの委任状があってそこに住んでいるのであれば可能なんじゃないでしょうか？

https://www2.gov.bc.ca/gov/content/housing-tenancy/strata-housing/operating-a-strata/roles-and-responsibilities/strata-councils

Electing the strata council

The following persons are eligible to sit on strata council:　の3つめ

・tenants who have been assigned the owner’s right to vote, by either: being a family member, as defined in the regulations; entering into a lease of three years or more; or the landlord delivering a written notice to the strata corporation which discloses the terms of the voting assignment

以下がStrata Property ActのURLです。
https://www.bclaws.gov.bc.ca/civix/document/id/complete/statreg/98043_00

Council資格の抜粋
28 (1) The only persons who may be council members are the following:
(a) owners;
(b) individuals representing corporate owners;
(c) tenants who, under section 147 or 148, have been assigned a landlord's right to stand for council.
”テナント”の147と148はレンタルのセクションにあり、irrelevantなので、上記サイトを見てください。

Res 17さんが州政府サイトから抜粋した文章のすぐ下に
-different classes of persons, if a bylaw is created to permit certain classes of persons to sit on strata council, such as spouses not registered on title or children of owners

Council資格はSPAで自動的に上記a、b、cになりますが、各ストラタのbylaws制定・改訂で、それ以外にも例えば配偶者とか他のタイプの人にも資格を持たせることができます。

トピストラタは、financial statementsすらなく、正常のstrata corporationとしての機能を果たしていないので、bylaws制定なんてしていないだろうと思っています。もっと言えば、オーナーとの婚姻関係の書類も提出していないと思います。

トピ主さん、また言い忘れましたが、銀行口座の件です。現presidentはオンラインで勝手に引き出しとかしているのでは？私がself-managed strataのcouncilのときは、オンラインではなく、chequesを発行するようにしてました。銀行に登録した３人のCメンバーのうち２人のサインが必須としていました。ひとりが勝手にお金を引き出せないように。

SPAはconflict of interestを防ぐためにも細かく制定されています。

主です。

Res17さん、きわどい質問ありがとうございます。テナントがOKなら　オーナーのファミリーメンバーもOKと勘違いしてしまいますよね。。。。　

Res 18さん、正確な回答ありがとうございます。　では、法律からでいうと、うちのストラタはBylaｗでCouncilメンバーについてはなにも設定していないので、現プレジデントは法律で、資格がないということになりますね！！　　Res 18 さんに教えてもらえるまで、法律の事知りませんでした。
というか、私の住んでいるほとんどのストラタ住民は　ストラタFee払ってさえいればいいという考えなので、誰も　誰がCoucil メンバーになろうか　興味なかったと思います。（最近まで、お金が消えていると誰かが騒ぎ出すまで）

はい、たぶん現プレジデントはインターネットバンキングを利用していると思いますが、
この件は、これから攻めます。　現プレジデントの　銀行アクセスもシャットアウトします。

Res１８さんは、私のストラタを救ってくれました。　Ｒｅｓ１８さんに感謝　！！