No.35373
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日本の不動産. 非居住者.
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Ma
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日本 2020/09/09 07:35:40
私は日本国籍ですが, カナダ人と結婚し カナダの永住権があるもので, ずっとカナダに住んでました. 今でもアパートのお金を払ってます.
自分の親が 病気のため, 2019年12月に日本に来ました. 住民票も取りました. 親を看取り, 親の不動産を相続してしまいました. 売却 手続きを取り 来月カナダに帰ろうと思います.
ただいつ売却できるのかわからないので, 不動産に任せ, 住民票を抜いてカナダに帰ろうと思います.
その場合, カナダに帰ったら 日本では非居住者 として, 不動産が売れたら10.21%の 源泉徴収されるのでしょうか?
非居住者は1年以上海外に住んでいる方 のようです.
仮にカナダに帰っても, 今年中に 不動産が売れたら, 海外に 住んで一年未満のため, 非居住者扱いにはならず, 源泉徴収もされないのか?
それともしっかり不動産を打ってから海外に帰った方が 良いのか, すごく悩んでいます.
ちなみに 相続したマンションを賃貸に出すことも考えましたが, 非居住者ですと, 借りた人が源泉徴収で20.42%も税金を納めると言う 法律もあり, 非居住者である私は納税管理人を設けるなど, とてもややこしいし, 収益も見込めないなと思い やめようと思いました.
もしも色々詳しい方, アドバイスなどできる方がいれば. 教えてください.
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Res.1 |
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無回答
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無回答 2020/09/09 08:37:08
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Res.2 |
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無回答
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無回答 2020/09/14 07:38:21
私も今この会社に頼むか考えていますが,
やってみてどうなのか感想が聞きたいです.
収益はあまり見込めないのでしょうか? 確定申告なども行ってくれるようですが, 本当にきちんとやってくれるのだろうか, 心配が尽きません.
将来住むのだったらいいけれども, 早めに手放すのもありなのかと 一人で悩んでます.
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Res.3 |
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無回答
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無回答 2020/09/14 10:16:40
源泉徴収は、一時的な仮払いなので、多かろうと少なかろうと気にする事ないと思います。
最終的には、キャピタルゲインに対してしかるべき税率で税がかかる訳ですから。
相続したばかりの不動産を売るのならキャピタルゲインは出ないでしょうから、例え源泉徴収されたとしても、翌年に全額戻る筈です。
ただ、被相続人が準確定申告(最後の確定申告=死亡した年の確定申告)で、その不動産のキャピタルゲインを計算して税処理をしていなかった場合は、相続した人がそのキャピタルゲインを引き継ぐ事になるのだと思いますが。
カナダでは、死亡した時、所有していた全ての不動産や株などを売ったと見なして、時価相場で売却計算し、見なしキャピタルゲインを弾き出します。こういう最終税精算された残りの資産を相続するのですが、日本でもそうなのかどうか興味あります。
私も日本に相続した不動産を持っていますが、親の準確定申告でキャピタルゲイン精算がなされたのかどうか知らないからです。
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Res.4 |
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無回答
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日本 2020/09/15 14:27:56
相続した不動産が居住用だったか否かで控除の額がかなり変わってきます。
売却益に対して3000万の控除が使えれば、節税効果が高いと思います。
様々な条件があるのでトピ主様が適用になるかどうかお調べになられては。
日本の法律の立て付けが日本居住者（住民票を取得している人）に有利になっていますので
せっかく住民票を取得したのなら調べる価値があると思います。
税の申告には被相続人がその不動産を取得した際の価格が必要です。
賃貸に出したばあいに収益があるかどうかは物件によりけりです。
固定資産税、修繕積立金、管理料、不動産屋への手数料、賃貸人募集の広告料等の費用を考慮しても利益があるなら賃貸に出されてもよいでしょう。
準確定申告は被相続人の亡くなった年の1月1日〜亡くなるまでの収入に関しての確定申告です
不動産の精算などはありません。
2015年以降の相続税の改正後もこまごまと変わってますので、税理士ドットコム等で相談し
最良の道をお選びください。
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Res.5 |
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無回答
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無回答 2020/09/17 22:45:25
この件、不勉強なため素朴な疑問があるのですが、横から失礼します。
日本でもカナダでも相続および不動産売却の税申告が必要なのでしょうが、実際に税金を払うのは売却益があった場合の話ですよね？日本の不動産はあまり売却益がないような印象がありますが、実際は売却益に対する税金が発生することのほうが多いのですか？
トピ主の方は、被相続人がかなり昔に安く購入された不動産なら別ですが、そうでなければ、きちんと計算してみたら結局、売却益がなく、税のことは特に何も心配する必要がなかった、なんてことはないですか？
私が実情を知らないだけかもしれません。
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Res.6 |
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無回答
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日本 2020/09/18 02:13:38
状況によるとしかいいようがありませんね。
計算してみて売却益が絶対出ない自信があるなら心配することないのでは
ネットにたくさん計算式が出ていると思います。
税理士ドットコムもあるし
相続した不動産の保有期間にもよりますし、売却益が出て3000万の控除が使えたとして
不動産所得税が無税になっても住民税は控除前の益に対して課税されるのでわずかな売却益でも
住民税が負担になります。
なので単純に控除が使えるから、日本に住民票を置くというのも場合によっては
その控除の為だけに住民票を置いたとみなされて控除が認められないこともあります。
安くてもいいから現金化したいというならともかく、それなりの価格で売却したいという人が
多いんじゃないですかね。
例えば日本のマンションなら少しでも高く売却するためにホームステージングが流行ってます。
たいした売却益がでないなら親との思い出もあるし保有して賃貸に出そうという考えもあるし、それはそれぞれの価値観によってしまうだろうし。
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Res.7 |
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Res.5
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無回答 2020/09/18 13:31:34
トピ主さんではなく、Res.5です。話題を拝借して恐縮です。
Res.6さん、コメントありがとうございます。勉強になります。一点、質問が・・・
> なので単純に控除が使えるから、日本に住民票を置くというのも場合によっては...
とのことですが、日本に住民票のある人は、自分自身が住んでいない相続した家の売却益にも3000万円の控除を適用できるのですか？
臨時の住民票が控除目的と疑われる云々は話がややこしいので置いておいて、一般的にずっと日本に住んでいる日本人が相続した家に控除を適用できるかどうかが気になりました。
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Res.8 |
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無回答
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日本 2020/09/18 15:01:03
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Res.9 |
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Res.5
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無回答 2020/09/19 11:55:47
Res.8さん、コメントありがとうございます。お陰様でよくわかりました。
お詳しいようなので、ついでにお伺いしたいのですが、ご面倒でなければ教えてください。
一般的に日本国内で、老齢の親と同居はしていないけれど、近所に住んで毎日通って、ほぼ同居状態の子供は住所地が2つあるようなものなので、その場合はぜひ住民票は親元のほうに移したほうが良いということになるのですか？それとも、たとえ住民票が親と一緒でも別宅を持つ子供は3000万円の控除対象外ですか？
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Res.10 |
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無回答
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無回答 2020/09/20 06:35:13
トピ主です.
しばらく見ていない間にたくさんのコメントありがとうございます.
正直難しい言葉ばかりでついていくのが本当にやっとです.
私の住んでいる場所が田舎なため, 近くの不動産にたくさん問い合わせましたが, 事例が無いようで私も困っております.
ひとつ トピはずれで申し訳ないかもしれませんが、 納税管理人について教えて欲しいことがあります.
地元の税理士に納税管理になってくれとお話ししましたが, その言葉自体が分からないようで, 大手税理士5件ほど問い合わせましたが弊社ではできませんと断られてしまいました. 納税管理人という言葉のわからなかったのか, 事例はないため不安で断られたのか, 私もとても困ってしまいました.
都内の会社に連絡したら, やはりすぐに受け答えられる会社もなく困っています。
そういう物なのでしょうか?
それとも私が悪いのでしょうか?
とりあえず地元の不動産会社に 頼んで, 売却するなり賃貸にするなり任せ, その後の流れは流れのまま任せるしかないのかと考えてます...
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Res.11 |
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Res.5
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無回答 2020/09/20 13:50:51
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Res.12 |
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無回答
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無回答 2020/09/20 17:16:16
色々ご相談に乗っていただきありがとうございます.
トピ主です.
レス11さんの会社に電話したら 私の地域は行っていませんでした.
ただレス2さんの会社に電話したら、 私の地域でもやっているということなので, 地元の不動産とも提携しているようで, 話がスムーズに進みそうです!!!
ちょっとそこの会社と進めてみようと思います.
みなさんのおかげです少し気が楽になりました. 本当にありがとうございます
また何かありましたらここで質問させてもらうかもしれませんがよろしくお願いします
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Res.13 |
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無回答
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無回答 2020/09/22 11:47:55
すみません、横で申し訳ないのですが
実家の売却後、住民票は抜かなければいけないと思うのですが（今まで実家に住民票を置いていました）、その場合非居住者になってしまうのでしょうか？
ご両親の家を相続後売却されて、日本の住民票を抜いた方はいらっしゃいますか？
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Res.14 |
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無回答
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無回答 2020/09/22 15:17:28
土地の評価額が最大80％減になる小規模宅地等の特例を使う場合には
相続税申告期限までは保有しないといけないことになっています。
期限前に売却すると特例は使えません。
控除や特例を使って結果相続税がゼロになるにしても、特例等を使う場合には申告が必要です。
ご実家に住民票を置いているとのことですが、居住実態はカナダと日本でどちらにありますか。
居住実態が日本にないと判断された場合、居住者として申告しても国税に否認されたりします。
最終的には入出国履歴を調査されます。
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Res.15 |
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無回答
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無回答 2020/09/22 16:11:05
仮に相続税に関しては控除内であって、申告もせずに無事に相続したとして、
その後、売却したとします。
それでも居住用財産であったかどうかは最終的には国税が判断することになります。
居住者、非居住者の判定は国内に住民票を置いていることだけでなく
滞在日数、光熱費の支払いは誰の名義であったか等々総合的に判断されます。
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Res.16 |
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無回答
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無回答 2020/09/22 19:47:17
14&15さん、ありがとうございます。
先のことなのでまだ分かりませんが、
相続は基礎控除額前後（どちらに転ぶかは分かりません）、
実家売却はマンションなので40年前に3000万円で購入して、おそらく2000万円になるかならないかだと思いますので、売却益はゼロになると思います。
その場合は心配するのは住民税？だけで良いのでしょうか。
また、実際相続の手続きをする段階になったら、みなさん自力でされていらっしゃいますか？
その場合は市役所に行けば、手続きの相談などができるのでしょうか？
私のように相続税を支払うか支払わないか分からない程度の遺産の場合、わざわざ税理士さんを雇うまでもないかなぁと思うのですが。
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Res.17 |
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無回答
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無回答 2020/09/22 21:47:07
譲渡所得＝（売却価格−売却時の諸費用）―（購入時の価格＋購入時の諸費用−減価償却費用）
購入時の価格から減価償却費を差し引きますので、
40年経過で2000万で売却できたとしたら売却益がでる可能性がありますよ
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Res.18 |
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16
from
無回答 2020/09/24 12:07:13
レス17さん、
減価償却費用のことを教えてくださり、ありがとうございました。
きちんと数字を入れて詳しく計算してみたいと思います。
トピ主さん、トピずれすみませんでした。
スムーズに手続きがいくといいですね。
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Res.19 |
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無回答
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無回答 2020/09/24 18:50:55
トピ主ですが,
とび何しても大丈夫です. いろいろ読ませて私も勉強になってます.
今こっちは相続でとても大変なことになってます. 具合悪すぎます. こうなるのなら相続放棄してカナダにずっといればよかったと今更後悔で仕方ありません....
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Res.20 |
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by
18
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無回答 2020/09/24 19:19:39
私は一人っ子でして、いずれ来る日本での相続…親が亡くなってしまった喪失感の中、一人で手続きしなければいけないなんて考えただけでも憂鬱です(遺していただけるものがあるのはありがたいと思ってやるしかないと思ってはいますが)。
トピ主さんは税理士さんとか雇っていらっしゃるのでしょうか？
人に頼めるところは頼んで、少しでもトピ主さんの負担が軽くなるように過ごされて下さいね。
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Res.21 |
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無回答
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無回答 2020/09/25 05:24:41
18さん
トピ主です。一人っ子、本当にうらやましいです。今こちらは 兄弟の弁護士から家庭裁判所の書類などいろんなものが送られとても苦しい 思いをしてます。 借金がないと思っていましたが蓋を開けてみたら債務ばかりでした. 弁護士, 訴訟費用を見積もったら1000万近く。
税理士を雇うと思いいろんな税理士に相談していますが, 十人十色みんな言うことがバラバラで本当に困っていて頭が痛いです。 とあるサイトで紹介された税理士は今日話しましたがすごいあくどい知識を 勧められるし、、、 大きな社会勉強している感じです。
正統派, あくどい知識のある税理士とそれを選ぶのも自分なのかと. どの程度信頼して 税理士を雇って行っていいのかというのも自分でこれからは決めないといけないのだと思うと 本当に 頭が 痛い日々です。
ここで吐き出させてもらって 申し訳ないです
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Res.22 |
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by
無回答
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無回答 2020/09/25 12:00:38
トピ主さん、余計なことかもしれませんが、相続放棄の期限は「自己のために相続があったことを知ったときから3ヶ月以内」なのだそうで、今からでも間に合うことはないのでしょうか。
一般的に「相続がある」という事実は知るのは、財産がある、または借金があるという事実を知ることで、借金がある→相続放棄、というわけにはいかないのでしょうか？それができるなら弁護士の方が助言済みでしょうから、余計なことでしたら、申し訳ありません。
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Res.23 |
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by
無回答
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無回答 2020/11/09 18:43:03
トピ主さんがその後うまく問題を解決されていることをお祈り致します。
トピ主さんの事情とは異なりますが、前にこのトピを拝見して気にかかっていることがあるので、新しいトピを立てる代わりに拝借させてください。
カナダ居住者が日本で家を相続した場合、それを個人で使用する分には（貸すとか商売するとかでなければ）カナダで申告する必要はないようですが、売却したらCapital Gainは申告するのですよね？その計算は、おそらく売り値から相続時点の価額（Fair Market Value）と売却の諸経費を引いたものだろうと推測しますが、相続時のFMVはどのように証明するのでしょうか？
相続してから数か月で売却する場合、Capital Gainではなく、現金の相続と見なされて、申告義務がなくなるでしょうか？
もし、Capital Gain ＝ 売り値 − 相続時のFMV、ならプラスになることは少ないと思いますが、その場合も、マイナスのCapital GainをCRAに申告するのでしょうか？
どなたかご存知の方、教えていただけたら幸いです。
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Res.24 |
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無回答
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無回答 2020/11/25 08:59:01
＞売却したらCapital Gainは申告するのですよね？その計算は、おそらく売り値から相続時点の価額（Fair Market Value）と売却の諸経費を引いたものだろうと推測しますが、相続時のFMVはどのように証明するのでしょうか？
日本で不動産を相続したらなるべく早く不動産屋に見積もりを依頼する、またはネット査定を利用する？
＞もし、Capital Gain ＝ 売り値 − 相続時のFMV、ならプラスになることは少ないと思いますが、その場合も、マイナスのCapital GainをCRAに申告するのでしょうか？
Capital Lossを申告
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Res.25 |
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by
無回答
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無回答 2020/11/25 09:27:02
長らくお待たせしました. こちらのトピックを書いて相談した者です. 先日日本から問題を解決してカナダに帰ってきました.
日本で, 税務署に何回も電話確認をして, 問題解決しました.
海外に住んで非居住者. そうすると賃貸がとても面倒くさいことに気づきました. リロケーション会社 相談しましたが, とても大変でした. 収益もほとんど見込まれなく..
ということで売却にしました. 非居住者でも売却はとても簡単です. 売れた場合は キャピタルゲイン（ 譲渡所得税）を 確定申告時に払えばいいだけです. その計算方法は,
譲渡所得税は、
�� 親が購入した金額から減価償却費を計算します。
そして売った金額から�，龍盂曚魄�いた物が 譲渡所得 �◆，砲覆蝓� もちろん経費もそこから引けます. 今回は相続なので、親から受けついだ
譲渡所得税になります。所有期間が5年以下だと 30%.
6年以上だと 15%です.
�△魍猟蠖醜陲了�に収めるだけです。
通常日本に住んでいれば住民税もかかるのですが, 非居住者だと住民税が課されないためお得だと思いました.
私の家の場合は, 譲渡所得が300万ぐらい仮に出る見積もりで, それに15%かかるだけなので 75万くらい税金を払えばいいだけでした. 経費を引けばさらに低くなるでしょう.
すでにカナダに入国しました. 信頼できる不動産を見つけたので, 後は売れたら 日本で納税管理人代理人にお世話になりながら, サイン正面など 日本領事館で私が必要な書類を通り日本に送り 売却手続きを済ませ税金を納めるだけです.
今回思ったのですが, 日本で税金について詳しく知りたい方は, 日本の税理士はあてにならないのであまり聞かないほうがいいと思いました. 特に非居住者についての知識は 税理士はほとんどありませんでした. 税務署の相談窓口センターに直接電話しますと無料で 的確な答えが 素早く出ますので そちらに電話することをお勧めします!
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Res.26 |
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Res.23
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無回答 2020/11/25 11:54:02
Res.23を書き込んだものです。
トピ主さんの諸手続きが落ち着かれたようで何よりです。貴重な情報をシェアしてくださり、ありがとうございます。
ところで、カナダの税金はどのようにされるのか（あるいは不要なのか）ご存知でしたら、教えていただければ大変有難いです。相続税がないので申告不要かもしれませんが、相続後に一度所有した不動産は売却時点では自分の所有なので収益を申告するのかもしれないし、あるいはその収益も相続と見なされる猶予期間があるのかもしれません。ネットで調べたのですがわかりませんでした。
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Res.27 |
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by
無回答
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無回答 2020/11/25 11:59:54
トピ主さん、本当にお疲れ様でした。色々と大変なことが多かったと思いますが、問題が解決しカナダに戻られたとのことで良かったですね。
それに、手続の方法などを詳しくシェアしてくださりありがとうございました。
しかも税理士よりも税務署に直接問い合わせた方が良いとのこと。とても参考になりました。
この後もスムーズに進むことをお祈りしています。
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Res.28 |
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相続人
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バンクーバー 2020/11/25 16:56:19
トピ主さん、有益な情報提供ありがとうございます。
肉親が他界しても悲しむ間もなく、死後の手続きに追われる日々を私も体験しました。
近年、首都圏にある実家（戸建て）を遺産相続しましたが、現在空き家状態になっており、今後どうするか悩んでいる最中です。
賃貸も候補にありましたが、自分がカナダ在住の為不利な点や面倒が多く、コロナが落ち着いたら売却手続きを進めようと傾倒しています。
トピ主さんは信頼のできる不動産屋とご契約されたようですが、それは土地勘のある地元の不動産屋でしょうか？もしくは、クライアントの非居住者扱いに精通したグローバルな大手不動産業者を選択されましたか？
差し支えなければ、ご教授願います。
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Res.29 |
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by
無回答
from
無回答 2020/11/25 20:58:39
Res、23さん
よく読ませてもらいました.
正直日本であまりにも忙しく, あなたのことは何も考えてませんでしたが. カナダは相続税かからないのでないと思ってました.
どこかにその元の 情報サイトなどがあれば教えて下さい. 落ち着いたので私も時間がある時調べてみますが.
不動産の査定についての質問があったのですが、
ネットで簡単に一括査定できるサイトがあるのでそういうの私は使いました. 不動産会社10社以上から連絡があり、 営業マンと会ったりいろんなお話を聞くこともできました. そこで自分に合う不動産会社を見つければ間違いないと思います
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Res.30 |
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by
Res.23
from
無回答 2020/11/25 22:50:43
トピ主さん（かな？or Res.29さん）、もし余計な頭痛の種になってしまったら申し訳ないです。私は詳しくないので、質問させていただいたまでで、特別な情報源があるわけではないのですが、例えば、tax on inherited property CRAなどと検索すれば、いろいろ出てきます。ほんの一例としては、以下のような情報があります。ただ、日本の相続税と違って、収益を親の購入時ではなく、相続時点のFMVに基づいて計算するようなので、Capital Gainは滅多になく、おそらくCapital Lossではないでしょうか？あと、例えば相続の1カ月後に売却した場合も申告義務があるのかが私の最大の疑問なのですが、オーストラリアなどでは猶予期間があるみたい（？）ですが、カナダでそういう情報は今のところ見つけられておりません。
As a general rule, inherited property is non-taxable in Canada. At the time you receive your inheritance, you don’t need to report its value on your return at all. But be warned: that doesn’t mean that there are no tax consequences and nothing you need to do.
If your inheritance includes assets that could grow in value before you ultimately sell them (e.g. land, buildings, stocks or shares, precious metals or stones) you need to record their fair market value as they pass into your possession.
Avoid headaches by obtaining a legally convincing estimate of fair market value (for example, a signed letter from an experienced appraiser) when you first inherit them.
The reason is that you may someday have to pay capital gains tax on the asset if you decide to sell it, and the value at the time of inheriting the asset will be key in calculating how much tax you owe.
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