他トピのレスを見ていて疑問に思ったので、こちらで質問させていただきます。

我が家はコンド(27階)のペントハウスで、１０年目の外壁修繕費として10k出しました（普通の１〜２ベットのユニットは3k~6kくらい）。
これからもさらにかかるのだろうなぁと思い、築２０年以上のコンドにお住まいの方にお伺いできればと思います。

・築２０年、３０年、４０年、５０年（？）の修繕費はそれぞれどのくらいでしたか？
・他トピで古いコンドは修繕費他経費がかさむ一方なので、一軒家にした方がいいとありましたが、実際に該当するようなコンドに住まわれてる方もそう思われたりしますか？

ちなみにエリアはグレーターバンクーバーです。
どうぞ宜しくお願いします。

私の住んでたところは、セキュリティーのアップグレードで5kかかりました。
ツインタワーで隣のビルは、外壁(ガラス)の水漏れがあり、一番広い部屋は100kかかったそうです。10kの間違いじゃないです。
私の住んでた棟も修繕費の徴収が秒読みで、他の理由もあったのですが、思い切って手放しました。
修繕費を払うのにセカンドモーゲージが必要になるので、その前に住み替えようという考えでした。

建物が古くなればなるほど修繕費は上がって行きます。
ですから、今後、毎年ではありませんが、屋根など直せば10年はもつでしょう、
費用はかさみます。
費用の分担は、部屋のサイズで決まります。
費用全体をＳＱＦで割り出し、後はユニットのサイズによって負担額が決まります。
修理の部分によってまたは費用によって、積み立てから出すか、個人が出すか決まります。
それは、ストラタカウンセルが決定するはずです。

一軒屋でも同じですよ。古くなれば成る程費用がかかります。
ただ、一軒屋のほうが価値の上昇が早いです。

↑
一軒屋の修理の必要性や経費は自分で決められる。
古くなってもある程度、目をつぶってそれで過ごす。
そのうちに価格が上昇した段階で売却。

コンドやタウンハウスの場合、ストラタカウンセルのいいなり。
ストラタカウンセルが業者から高額修理や必要に迫られてない工事で裏コミッションなんて話も。

グレーターバンクーバーで築40年のコンドを持ってます。
今後の修繕予定や、積み立てがいくらあるかは、全部Strata documentで確認できて、細かい修繕も全オーナーのVoteで実施するか決まるのですが、トピ主さんのコンドでもドキュメントからある程度予想つきませんか？

ちょうど今、建物の窓を総入れ買え中なのですが修繕費の追加徴収なしです。
これまでの管理費の積み立てで600Kあり、そこから出すので追加の支払い不要と管理会社のマネージャーから説明がありました。
管理状態は良いですが、何しろ古いですから今後も2〜3年ごとに細かい修繕やらメンテナンスやらの予定がたってます。

ですが、他の方のレスにあるような100Kもの出費が必要な大規模修繕などもあるとしたら、私はまだそういったものを経験してないだけかもしれません。
レントに出してて住んでないので、100K単位の出費が必要になったら、売りたくなりますね。コンドですし。

↑100Kっていうのは、リーキーコンドの問題が出た時じゃないですか？

あの時は、ホント、売ったもん勝ちだったから。

↑
そういえばイェーるタウンにあったリーキーコンドどうなったでしょうか。
当時、修繕費を出せない住人が多く問題になってましたよね。

イェーるタウンＸ
イェ―ルタウン０

100k、リーキーコンドじゃないです。
バンクーバーによくある、外壁全部ガラスのコンドです。
あれはガラスとガラスの間のパッキングというか、パテというかが劣化するんです。

外壁全部ガラスのコンドは10年おきに100K掛かるんですか？

＞私の住んでたところは、セキュリティーのアップグレードで5kかかりました。

セキュリティーのアップグレードとは防犯カメラを付けたとかですか？

＞コンドやタウンハウスの場合、ストラタカウンセルのいいなり。

自分がストラタカウンセルの一員に加われば、自分でコントロールできるのでは？

みなさんありがとうございます。
100kとかありえないですね・・しかも内部の水漏れが原因とかではないので保険もきかないですよね。
うちはさすがに全面ガラスではないのですが、sqfが広く支払う分も大きいので怖いです。
ストラタの修繕プランを見直してみる必要もありますね。つい夫任せにしてしまっているので、私もちゃんと舵を取っていかないと・・。

売って自己責任で修繕ができる一軒家を探すことも考えたのですが、私が運転できないので（免許取ればいいのですが、まだそこまでする決意もない）walk scoreが98のこのコンドを手放すのも惜しいというか・・
ここを貸し出して別にローンを組んで1M以上の家を購入できるほどの財政状況でもないので。
でも高齢者になる頃には修繕費も大変なことになっているだろうから、結局手放すことになるのかな、とか堂々巡りです。

みなさんはどういう状況で、どういうお考えなのかなぁと色々な意見を聞けて参考になります。
ありがとうございます。

トピ主さんのUnitのSqftはどれぐらいですか？
現在の月のStrata Feeはいくらですか？
Special Assessmentが必要な場合は月のStrata Feeが低い場合が多いです。
Strata Councilが月のStrata Feeを値上げした方が金銭の計画ができるので良いかもしれませんね。

>>ツインタワーで隣のビルは、外壁(ガラス)の水漏れがあり、一番広い部屋は100kかかったそうです。10kの間違いじゃないです。

ガラスのパッキンだろうが何だろうが、水漏れすればリーキーと同じではないんですか？10年やそこらで水漏れなんて、どう理屈つけても優良物件とは言い難いです。お気の毒様としか言えない。

１０年はトピ主さんのコンドのお話。
大きな修繕費は、２０年、３０年経てばそれなりにかかってくる。
日本のマンションの修繕積み立て金みたいなものはないです。

トピ主さんはコンドの修繕費のことを考えているんだから、コンド持ってなくて様子がわからない人が勝手に想像して気の毒がらなくてもいいと思う。

そうですよね！それなりの出費は想定内！
ペントハウスの広い部屋に住めるくらいの富裕層だし、10k 位大した事ないでしょうね。

コンドの共益費に修繕積立費が普通含まれていると思いますが、やはり２０年３０年経つと、それだけでは賄えずに居住者それぞれに負担がかかるようになります。車と一緒で古いコンドは安いですが、将来的なメンテナンスを考えたら結局そんなに安くなかった、ということになるケースが多々あるようです。

自分は大昔に買った一戸建てですが、これも維持費が大変です。コンドのように共益費を徴取されない分、自分で積み立てておかないといけません。去年は３０年ぶりに屋根を張り替えて１万ドルです。どっちも自分の不動産を持つということは、ある程度の出費は避けられませんね。

そうそう、一戸建てもメインテナンスを十分にしようと思うと、かかる費用は半端ないです。広いだけに...

特に、うちは角地なので、フェンスを建てたときも、角地じゃない家の倍ではききませんでした。ペイントするにも修繕するにも。

つい最近では屋根のクリーニングに$2000かけました。ガタークリーニングも、毎秋の落ち葉が溜まる時期に必須です。キッチンのリノもしたいですが、広さゆえ全部の戸棚の入れ替えとなると幾らになるやら。。。

子どもも大きくなったのでダウンサイズしたいのですが、コンドってやっぱり窮屈そうですよね。一軒家だと、夜中でも洗濯機や乾燥機を回せるけど。

＞コンドってやっぱり窮屈そうですよね。一軒家だと、夜中でも洗濯機や乾燥機を回せるけど。

構造によってかなり違うので、当たりはずれがあります。
頑丈な造りのコンドは上、下、隣のユニットからの音は殆ど聞こえません。
チープなコンドやタウンハウスは隣の会話やクシャミなどは自分の部屋から聞こえてくるみたいな感じです。

コンクリートのビルだと、上下左右の部屋からの音は聞こえません。
洗濯もディッシュウォッシャーも、シャワーもいつでも大丈夫ですよ。

＞コンクリートのビルだと、上下左右の部屋からの音は聞こえません。

知り合いがコンクリートのビルに住んでいますが、コンクリートが薄いのか知りませんが、上の階の犬が走ってる音などが聞こえてきました。

そうそう、こちらのコンド、不思議です。
日本でマンション購入して住んでいましたが、上下・隣も、音は全く聞こえてきませんでした。

こちらで何人かの友人のコンドに行ったことがありますが、音の大小はあるけど、なんらかの音が聞こえました。
バンクーバー郊外で1ミリオン弱の新しいコンドに引っ越した友人宅に行ったときには、「静かに歩いても下から文句言われるのよ」と聞いてびっくりしました。きっとコンクリートではないのでしょう。いくらモダンな作りでもそこまで音を気にして歩かないといけないところに住むのは私には無理です。

ちょっと郊外の低層（５階建てくらいまで）のコンドは木造が多いかな

うちのコンドはコンクリートで防音しっかりしてます。
周りに人が住んでるのさえ分からなくなるほど。

木造だったらダメなのは当然だけど、コンクリートでも音が聞こえて来たりすることあるんですね。
住んでみなきゃ分からないなんて、ギャンブルですよね。

上で誰かが修繕費が決まって高かったらコンドを売るような事を言われてましたね。
でも一度ストラタで修繕費が可決されたらコンドを売っても、（可決された時に不動産所持していた）持ち主に支払い義務が生じるんじゃなかったですか？

家を探してる時にリアルターにそう言われましたよ。

我が家もコンドを売る時にすでに可決されたメンテナンスの支払いはしましたよ。

築15年のコンドでしたが、毎月のストラタフィーの他に数千ドルから1番多い時は12kほど支払いがありました。(リーキーコンドではないです)勝手にいろいろと決められるのが嫌で、いつもストラタミーティングには行っていました。ご近所さんと話すと、みんなこのコンド住人はプロアクティブで良かった、1番やっかいなのは、お金がかかるのが嫌で、自分のユニットと直接関係のない修理やメンテナンスをしたがらず可決されない事。自分の部屋の外壁などに問題が起きても勝手に修理ができず後回しにされたら大変だと言ってました。

旦那は自分の家は自分たちで好きな時にメンテナンスができるのを望んだのと、私が妊娠したタイミングで1軒屋に引っ越しました。1軒屋でもお金がかかるのは想定していますが、毎月の高いストラタフィーもないし、引っ越して約７年。まだ家が築１０年以内という事もあると思いますが、数千ドル単位の支払いを求められる事がなくなり、自分たちん決定権があるのに安心しています。

↑うちのご近所さんも同じような事言っていました。築20年近くのローライズで広い敷地に何棟もあるコンドに住んでいて、屋根の張り替えをするのに一階の住人はもし水漏れが始まっても被害がないのでずっと反対していて、最上階の人達が実際水漏れを訴えるまで可決されなかったので結局負担額が多くなったみたいです。急遽真冬にやることになり時間も凄いかかって大変だったと言っていました。

＞築15年のコンドでしたが、毎月のストラタフィーの他に数千ドルから1番多い時は12kほど支払いがありました。(リーキーコンドではないです)

築１５年のコンドで数千ドルから１２KのSpecial Assessmentですか？
毎月のStrata Feeが低くすぎたのが理由か、建築ミスですか？

ローライズのコンドだと、世帯数が少ないので修繕費も高くなりますよ。

>築１５年のコンドで数千ドルから１２KのSpecial Assessmentですか？
毎月のStrata Feeが低くすぎたのが理由か、建築ミスですか？

上のコンドのレスをしたものです。
ご指摘のとうりFeeが低すぎたのか、建築ミスなのかもしれないですね。細かい事は忘れてしまいましたが、外壁の修理だかメンテの時もあれば、パーキングのパイプの水漏れとか、中庭のメンテやペンキ塗りとかそんなのがちょこちょことありましたね。屋根もあったかな。
Feeは確か400行ってなかったのは確かなので、360とか380だったと思います。
Contingency fund は結構残っていたのを記憶してますが、ミーティングで使わない結果になってました。

あのコンドから引っ越しできてよかったです。ミーティングに出席しなくても旦那と二人で好きなようにできるので。

皆さんのレスを見てるとコンドの修繕費、ばかになりませんね。今、バンクーバーの一部の地域ではコンドの価格が非常に上がっているようです。何故、ストラタ費用、修繕費などを考慮しても買っている人が多数いる（高騰している）という現象は何故なのでしょうか？

築10年以上経ったコンド修繕費の現状を考えると、新築で買って五年以内に売るとかでなければ恐ろしくて買えませんよね。手抜き工事も多そうですし。ロケーションがいい物件なら投資で買って高い値段で貸せるからですか？

レス３１さん

買うときに、今までの修理歴と、これから5-15年に必要な修理と予算をちゃんとレポートでもらいましたよ。それを見て自分の予算と相談。ストラタフィーが低ければ、自分で修理を見込んだエマージェンシーファンドを積み立てておけばオッケーです。ストラタフィーで取られるより、自分で積み立てた方が少しでも利子が入るから私はその方がいいです。

＞皆さんのレスを見てるとコンドの修繕費、ばかになりませんね。今、バンクーバーの一部の地域ではコンドの価格が非常に上がっているようです。何故、ストラタ費用、修繕費などを考慮しても買っている人が多数いる（高騰している）という現象は何故なのでしょうか？

一軒家が買えない人が多いと言うことなのでは？
庭とかのメンテナンスが嫌いな人はコンドの生活が向いているのも理由ですね。
コンドは便利なエリアにある場合が多く、セキュリティーもコンドの方がベターですよね。

＞手抜き工事も多そうですし。

過去10年ぐらい前から手抜き工事が酷いと聞きました。（その前はリーキーコンド）
私が買ったタウンハウスは新築なのに床が傾いていました。
Developerに苦情を言って直してもらいました。