インベストで不動産の購入を考えている方はいらっしゃいますか？
私は現在家を所有していますが、コンドを買おうか迷っています。
しかし、あちこちの物件を見ていますと、値段が上がりすぎている感があり、今買っても得をすることはないかもしれないと思えてきます。
同じようなことを考えている方はいらっしゃいますか。また、経験者の方
のお話を聞けたら嬉しいです。

不動産にインベストメントするにはもう遅いと思います。今から買うのは、どーしても持ち家が欲しい、そこに永住目的の人くらいでしょう。 　

これは１０年前に書くべきだったトピです。 　

　今から買っても、得はしないでしょうね。損する可能性のほうが大。きっと、この不動産高騰の前に買った人が売却して利益を得ているのを見て、あわよくば自分もと、思われたのでしょうが時既に遅しです。 　

私もあわよくばと考えましたが遅すぎました。
せめて3〜4年前ならまだましでしたが、、、、、
今は自分で住む以外はやめたほうが無難です。購入したものを貸してもモーゲッジや管理費、税金を考えたら損します。 　

場所によるんじゃないですか？
バンクーバー、トロントなどの大都市は論外ですし、カルガリーも現在ものすごい高騰中。でもアルバータ州のほうが、まだ手頃感はありますしカルガリー郊外はどんどん開発中なので、チャンスはあるかもしれません。友人が１年前に買った家が、倍の値段で売れてました。 　

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確かに！！
トピ主さんは「バンクーバーで」と言っているわけでもないですものね。　　インベストメントであればインターナショナルも視野にいれてるのでしょうか？ 　

皆さん見ている所が違うのではないでしょうか。
私は昨年末に郊外アパート買いまして既に5％は上がってます。
メンテナンス上、長期投資物件はコンドにしてますが皆様はバンクーバー近郊のみ見ているのだと思います。　郊外ですとまだ手が届きますし、レントの割合も高いので、モーゲッジ・税金・管理費を除いて
毎月＄50のキャッシュフローになってます。　費用がカバーされているので万一下がっても貸し続ければ良いですし、この物件は未だ新しいですし5年後の橋の建設後の勝負で売ろうと思っています。
今年はコンドではありませんが投資物件購入予定で、資金調整をしているところです。　不動産投資も株と一緒で誰でも買う様な場所は高いのは当然で、高騰株を買うリスクは大きいのでそれならば情報を集めて良い物件は郊外で探すしかありませんよ。　私はオカナガンまでの範囲で見てます。　保守党の口約で10万ドル以下の投資利益を1年以内に再投資すれば無税になるそうですので、今後も投資家は増えると思いますよ。
市場は悪い物件は売れ残り、良い物件は高値で売れてますし、ミリオン以上の物件も増えているのは事実です。　景気が良いので購入予備軍が下がるのを待っている状況ですが一向に下がらず、待っている人々がフォーラムや掲示板を見てもかなりいると予想しています。
私からすればそう言う方々はある固定観念からチャンスを逃していると思います。 　

Nさん、毎月＄50のキャッシュフローってタイプミスですよね？？たった50ドルのキャッシュフローのために取るリスクがあまりにも大きいのではありませんか？万一下がっても貸し続ければといいますが、毎月50ドルのキャッシュフローでは、値下がりした場合は一気に利益が飛んでしまうのではないでしょうか。何でもかんでも売れるわけではなく、物件によって差が出てきている事自体、バブルの終焉の兆しと思うのですが、いかがでしょう？？ 　

キャピタルゲインを狙ってるなら、キャッシュフローはマイナスでなければいいという考え方もあるのでは？ 　

過去の例からだと
欲の皮の張ったシロウトが興味を持ち出したら
もうピークは過ぎ。



　

私も不動産投資をやっていますが、バンクーバーでもダウンタウンのみに
集中して投資しています。やはり不動産は場所が一番なので、高くてもモゲージが払えるがぎり積極的に買い進めるつもりです。 　

タイプミスではありません。これは現実です。現在の市場でキャッシュフローが超えるのは下金が多くなければ発生しません。　私の場合、ＲＥＳ11さんの様に資金がないので最低のダウンペイメントにしてますが、この条件で＄50にもなれば銀行に入れるよりは良いでしょう。　現在ほとんどの物件はマイナスになるのではないでしょうか。　物件は安かったのでそんなに負担ではありません。この物件はバブルに乗っている物件と言うよりも開発機転を狙ってますのでバブルとは少し異なります。　次の物件はハイリスク勝負ですが、別のメリットがあるので購入するのです。　その次は資金でダウンタウンに進出し、ＷＥＳＴ　ＶＡＮにハイエンドの家を建てるのが私の夢です。
　

イエールタウンのコンドを２００４年に購入。（プランのみで建設前に）コンドが出来上がったのが今年の1月。＄４０，０００のもうけで売れました。母はトロントに住んでおり、ここ１０年間で４件のコンドを売り買いはしごしております。

決めては売りに出されたとき、（不動産屋のみのセールの際に）一番にいって買うことです。＄２００，０００程のコンドですと、一日目の不動産屋のみのセールと二日目の一般人も入れるセールでは軽く＄２５，０００の差額がでてきます。そして、そのコンドが完成してから売れば＄４０，０００−＄５０，０００のもうけがでます。（あくまでも母の場合ですが）

トロントのコンドのメインテナンスフィーはバンクーバーのよりも割高なので、（特に築５年後は高くなる）そうなる前に新しいのに買い換え、住み替えしています。引っ越し代がかさみますが


どうにか不動産屋とコネをつくり、一日目のセールに連れて行ってもらう様にしましょう。 　

インベストとして考えるのであれば期待利回り及びリスクがどの程度取れるか、リバレッジを何倍程度掛けるかによって決まると思います。
超個人的ですが、不動産で博打を打つか、株や投信で博打を打つか、FXで博打を打つかの違いですのでお好みでどぞー

為替なんかで博打打つと当たるとデカイですよ〜JPYCADで1年前に100枚でも買っとけば250000（為替益）＋36000（スワップ）28万$程の利益ですよ。（逆にマイナスの可能性も在ります） 　

一般的に言われているのは、投資目的で不動産を買うなら利率が高いときのほうが良いといわれていますよね。利率が低いと地価が高騰するので、利率が高くて地価が低いときにポジティブキャッシュフローで買っておいて利率が低くなったときに売りたかったら売るというのが一番儲かる方法でしょう。

でも今でも買っておいてうまくやればタックスの面で得をしたりできるし、キャッシュフローをポジティブにしてコストをカバーしておいて20年から25年くらい持っていられる余裕があるのなら別に買っておいてもいいんではないですか？エクイティーが増えますから。その資金を不動産に投資するのと他の物に投資するのとどちらが特になるかを考えて不動産しかないと思うならそれでよいのでは。

地価がこれからもあがるのだけを見込んだ投資ならちょっと素人すぎるやり方だと思います。

あと、不動産は売るたびにコストがかかりますし、カナダの場合2年以上自分で住まないとキャピタルゲインのタックスがかかりますよ。不動産を持つならなるべく売らないでエクイティーを持ち出すのがよいと思いますが。

　

一日見ない間にたくさんのレスありがとうございます。
多くの方がおっしゃる通り、私も投資で買うには遅すぎると思えるんです。
現在建築中のコンドのプライスが３０万ドル以上で売りに出されるようで
私の場合、買ったとしても長く所有するつもりはなく、半年〜２年くらいで
売りにだそうと考えているので、たとえ自分が売りに出したとしても、こんな高値ではモーゲッジを組める人は少なくなるのでは、と思うんです。
そうなるとコンドの需要が減り、値段も下がる気がします。
そこで皆さんの意見を聞きたいと思い、このトピを立てました。

＞不動産を持つならなるべく売らないでエクイティーを持ち出すのがよいと　思いますが
私が考えていることと正反対の意見がありましたので、もう少しいろいろと
調べてみたいと思います。

他にも何か意見がありましたら、よろしくお願いします。

　

私にも戦略があります。メインの不動産は常に資金をプールしてＥｑｕｉｔｙを伸ばす為に、他の部件で発生した利益は自宅に廻す様にします。　これは一番自分が楽しむ場でもあり、気を長くして投資出来るからです。運が良かったのは自宅でのキャピタルゲインは2年で3倍になりましたのでこの無税のお陰で別の投資が出来る訳です。　次のはリタイアー世代向けの物件で、その利益は今回は収入にし、税金を払い、その収入を利用してさらに大きな銀行のローンを組める様にする作戦です。　専門のモーゲッジスペシャリストにこう言われました。　
君たちの様な資金を出さないスタイルの投資は銀行が一番嫌う。なぜなら銀行は（短期では）精々1、2万ドルの金利から10万ドル以上の利益を上げる事が可能だからだ。不動産投資は家庭内ビジネスなのです。　ちなみに僕ら夫婦はカナダでゼロからのスタートでした。
銀行様様です。 　

便乗ですみません。レス１５さんに質問ですが、「カナダの場合2年以上自分で住まないとキャピタルゲインのタックスがかかりますよ。」というのは確かな情報ですか？

私の知り合いが数ヶ月で自分の住んでいた家を売った時にRevenue Canada（今は名前が変わっていますが）に電話してそのことを確認したそうです。彼は、「1日でもPrimarily Redidenceだったら、別に問題は無い。」と言われたそうです。私も他の人から1年以上住まないとダメと言うのを聞いた事があります。

私達は4ヶ月住んだ家を売ってかなりの利益がありましたが、アカウンタントは自分達が住んでいた家だからと言って、その利益を私達のTax Returnをファイルした時に収入には含みませんでした。短期の間にしょちゅう引越するとビジネスと見なされて、利益に税金がかかるそうですが。

レス1５さんのおしゃる2年と言うのは、何処からの情報か教えていただけないでしょうか。

　

私もレス１８さんと同じで、アカウンタウントがＲｅｖｅｎｕｅ　Ｃａｎａｄａにチェックをしたところ、自分達の住んでいた家なら税金はかからないといわれました。不動産屋にも言われました。
今自分達が６ヶ月住んだ家を売ろうとしているんで、私も２年すまないといけないというところの根拠が知りたいです。
自分達が不動産業とか、建設業にかかわっていなければ大丈夫だと思います。 　

情報送りますのでメールしてください。bicconsulting@yahoo.ca 　

レス11です。
私も基本的にはNさんと同じ戦略です。
ただし、価格がだいぶ上がっていますからリバレッジ等の考えはありません。価格が下がり始めたら長く持ち続けるつもりです。そのために元金を多くいれています。また、ダウンタウンに集中しているのは、テナンツや不動産の流動性を考えたすえの決断です。やはりダウンタウンはみんなが注目しているマーケットですからバブルとか暴落とかはまったく考えておりません。 　

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やはりダウンタウンはみんなが注目しているマーケットですから。ちなみにバブルとか暴落とかはまったく考えておりません。
　

今からだと不動産投資は日本！
リゾート地、温泉付の中古ワンルームマンションなんか１００万円以下。

Vanのダウンタウン１ベットルームで３０００万払う投資なんてダメでしょうな。

　

↑
だよな。
上がりきったバンクーバーでこれからタマを仕込むなんてバーカじゃん。
　

レス11さん基本概念が一致したなんてうれしい限りです。レバレッジが掛け無なくて良いとは余裕資金ですね。　ダウンタウンは手持ち現金が多くないと投資は現在ハイリスクになると思いますので私は腰が引けてます。　私なんか毎月のモーゲッジは＄3200出て行きますからどれだけレバレッジを掛けているか想像がつくと思います。私も大ばか者です。（笑）（それでもキャピタルゲインは2年で35万ドル程行きましたよ）トピ主さんの投資目的はダウンタウンと言うテーマですが、確かに今のダウンタウン価格は日本を越えて来てます。日本は世界的に不動産では遅れを取っているので、私も買いと思いますがカナダが生活基準なので日本のゼロ金利も使えません。（本当に残念です）
今のダウンタウン市場は現金で買っている海外投資家と思います。
アメリカの政策や将来に嫌気をさしたアメリカ人投資家がカナダに来ている事実があるので今後も増えることは予想されてます。オリンピック後の暴落説もありますが、カナダがいかに2010年を世界にアピールするかが焦点と思います。その後海外投資家がさらに増える可能性もあるからです。　私の考えは世界は高齢化が進み、経済発展の裕福層が世界の避暑地を探す様になり、オリンピックは最高の時期に宣伝されると言う事です。　後は皆さんの判断でお願い致します。
この様な観点から私は視点を変えており、次のプロジェクトはリゾート地候補を狙っています（まだ安いもの）。　今年は雪に見舞われなかったのでぱっとしませんでしたが、視点を変えると購入チャンスなのです。　いろいろな角度から検討されるのが良いのではないでしょうか。 　

住む目的でなく、投資家が原因で不動産価格が高騰し、本当に家が必要でも所得が追いつかずに家を変えない人が多いんですよね。
消防隊員や警察官、教師など職場に近くに住むべき人達が郊外へと押しやられ、緊急事態にすぐに駆けつけられないという現象がどこかの地域でも起きていましたよね。 　

Ｎさんのコメントをよんでいて勉強になります。

私達は郊外にて家をたて、エクエティをつかって、新しい土地を買ってそれを売り・・・というような繰り返しをしようと考えています。今、家が建ち、そこに住んでもうすぐで１年なので、そろそろ売りに出そうかと考えています。
このような郊外での売買をどう思われますか？
オカナガン地域の特に南は砂漠化が進むといわれているので、サーモンアームなどで次の土地購入を考えています。
リスクは少ないし、万が一売れなくても、自分の住む場所なのでいいかと思っています。
この間、テレビ番組を見ていて思ったのですが、ヨーロッパや、アメリカの西海岸にくらべたらバンクーバーの不動産価格はまだ安い方ですよね。なので、オリンピック以降も価格の下落はないと思っています。私も海外投資家がもっと増えると思っています。
バンクーバーは海外投資家向きで、郊外はカナダに住んでいる人向きのような気もします。
Ｎさんはこれからモーゲッジのインタレストがどのように動いていくと思われますか？参考にお聞かせください。

　

primary residenceにするには何年すまないといけないかという件ですが、調べたところ、みなさんの言うとおりでした。何年すむかは関係ないようです。これはよいことを聞きました。どうもありがとうございました。 　

Res27さんの戦略も私と一緒です。　ご存知と思いますがハイリスクで大変ですが確実且つ最高のキャシュフローになりますね。私も2年前にＰＯＭＯに自宅を建てました。時間は掛かりましたが.家4000sq.ft. とガレージ600sq.ftを含めて外廻り含めて家の面積のみで＄95/sq.ft.で納めたのもEquity,Leverage,Cashを集めた私のトリックです。決して安い建材は使っておらず手間隙掛かりましたが通常は最低＄120/sq.ft.は掛かるのではないでしょうか。実は仕事が建築関係なのでこの数字は他の方々には誤解があるかもしれません。　現在さらにEquityを使って新しい土地を購入するのですが私の場合、子供がまだ小さいので自宅を売るつもりはありませんが問題は銀行が家を売る保障が無ければ土地（Dirt）には全く興味ありませんので高い土地はレバレッジが掛けられません。　それでも私はくじけませんが奮闘中です。　郊外は私も大衆向けと思いますし、ターゲットでもあります。広いので必ず何か見つかると思いますが非常に時間の掛かる作業です。　根拠や低価格なものがあれば買いの物件も多いです。
オカナガンも良いですね。私も以前1年程住んでました。バンクーバー近郊からは5時間は移動に掛かりますので、家を売ってから移動されるのでしょうか？
建てるとなるとそうするしかないのですか。　私が現在狙っているのは、ここから約1時間半でスキー場とゴルフ場、川がある穴場？のStrata Lotです。現在半分売れている状況で、後10箇所売ったら値段を上げる？と張切ってましたが私は信じてます。
上の方が言っているようにStrata Lotも早く買った方が得で、最後には通常高くなります。　又、郊外では単独の土地を買われるよりまとまったコミュニティーを計画された土地が単独の土地よりもリスクは低いです。　建設後開発業者や建築業者が宣伝を掛けてくれるからです。現在の土地と建設後の光景は全ての人が理解出来るものでもないのでチャンスです。　正直に私は安いと思いますが興味がありましたら情報をお知らせします。（決して業者の回し物ではありません）開発会社は＄155/sq.ftで建ててあげると言われましたが、私は心の中で笑いました。　ただし、気に入って頂けるかは判りませんが私は10年後が楽しみと思いました。　未だ3棟しか建ててませんが大半はFlip狙いの怠惰な投資家やリタイア組が多い様です。　人が嫌がる事をする事にチャンスは生まれると私は信じています。　残念ながら今回は売らなければなりませんので、早く建てて次の近隣の土地を購入したいと思っています。　資金豊富な投資家に勝つには先に廻って売ってあげましょう。

金利については専門家ではありませんが徐々に上がるのは間違えないでしょう。
しかし金利が8％や10％になったとしても私は建て続けますよ。前に書きましたが金利よりも利益が出れば良いのであまり問題視してません。　この様なリゾートでは現金で買う人が多いと思いますので買い手も問題ないと思います。
　

レス２９さんに質問です。

うちは、フォープレックスを購入し、大体３０Ｋをつぎこんでかなりきれいな家になりました。３０Ｋもつぎ込む予定はなかったのでかなり損した気分にはなっていたのですが、購入費用から土地の価格を差し引くと、建物を大体８０Ｋで購入したことになります。それにバスルームもキッチンもすべてアップデートされてます。８０Ｋプラス３０Ｋを足した１１０Ｋを２４００ｓｑｆｔで割ると、大体$45/sqftになります。

ということは、私たちは建物の価格から見るとかなり得をしていることになるのでしょうか？もちろん、中古の家なのでこれからも修理費用が新築よりはかかるとは思いますが。


　

Res30さん　2400sq.ftの面積で30Ｋのリノベーション投資ならば費用のかかる水廻りを手直しして仕上げも調整したなら良いと思いますし無駄ではないと思います。　実際の状態は想像ですが3、4ＢＲはありそうですので、最終的には市場価格で決まりますが、以前の状態よりもきれいになり、投資した年から10年以上使えるとしたら年3Ｋ程と思えば大した金額ではないので損はしないと思います。 　

そうですよ。うちの実家なんてバスルームの改装だけで300万かかりました。100万位で済むだろう思っていたのですが。家全体で30kなんて、とても上手なやり方だと思います。 　

レス11です。Nさんが詳しく自分の投資方法を書かれているのでためになります。また私自身もNさんと同じでゼロからのスタートでした。
ところで私のダウンタウンのコンドの購入方法はいろいろなやり方があり、ひとつはレス13さんとまったく同じです。デポジットのつもりで1〜2年後にコンドが完成したら売るというやり方です。ほかには、短期で利ざやを取る方法(先月の中頃買ったコンドを今月の初めに売り13万ドルのキャプタルゲインがありました。トータルでは3年間で61万ドル弱のキャピタルゲインです。）や、金持ちにターゲットを絞って買う方法などいくらでもやり方があります。一時期には、ものすごい金額のレバレッジを掛けていたときもあります。（軽く＄8000を超えていました。Nさん、わたしも大ばか者ですよ。ただし、本業が順調だったのでこれが出来たのです。）私の場合とにかく不動産屋とのコネクションはとても大事にしています。(誰でもいいとは思いません。）もちろんこのやり方がいつまでもつづくとか、誰にでも出来るとかは思いませんが本当に視点を変えるとチャンスがみえてくるのです。とにかくチャンスを逃がさないようにいつでも動かせるお金を用意しています。 　

レス11さん。　賢い売買の手法とレバレッジで私も元気付きました。
レバレッジ凄いですね。私もダウンタウンは無視している訳ではないのですが、流動性という身軽さが無いので乗り遅れました。　やはり不動産では大きなレバレッジの恐怖を克服しないと何も進まないのは共通ですね。私もこれからさらにレバレッジを掛けますので、こうは言ってもとても不安はあり、ここで元気が出ました。　Second Opinionがなく私の独断で進めている事も孤独な投資でした。　今回ここで思っている事を書いたのは自分に対する決断と意思表示が目的でしたので、気が楽になりました。　私自身も皆さんの意見が聞けてトピ主に感謝します。 　

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ありがたがって、レバレッジっていうけど。
確かに上昇時は投資金額に比べ驚くリターンだけど、
下降期だと反対に全財産吹っ飛ぶね。
要するに手付金(DEPOSIT OR DOWN PAYMENT)だけで勝負。

水を差すようで悪いけど、今からバンクーバーで
不動産のレバレッジなんて信じられない選択。
　

御忠告有難うございます。　要はリスク管理が出来ていれば全財産吹っ飛ぶと言うことは無いです。　仮に10万ドル飛んだとしてもレス11さんの様に60万ドルの利益があれば大した事ではないと思います。
それよりも、毎月銀行に払いながらやり繰りする生活の方がリスクがあると思います。　やはり戦略をもって資金を廻さない事には純資産が生まれません。　私も最悪は新しく建てる家に入れば良いくらいに思っているので常に自分が気に入った物件やデザイン・居住性を重視します。
不動産はビジネスと愛称が良いので普通の売買でレバレッジを高くする事は難しいです。

リスクは十分承知してますが今後の選択は慎重です。
http://van-housing.blogspot.com/ 　

私が思っていることをNさんが書いてくだっさったのでうれしいです。
本当に毎月銀行に払いながら生活する方がリスクがあります。

大事なことは、Nさんが書いていることをよ〜く読むことです。（利は元に有り）それと（頭としっぽはくれてやれ）です。どちらも書いてあります。
この基本をしっかり守ればたとえマーケットがダウンしても大やけどしないと思います。

個人、個人それぞれ考え方に違いがあるのは当然ですがその違いが10年後20年後に確実に現れるということです。

私もいろいろな御忠告感謝します。後は自己責任でやったらいいとおもいます。 　

体験談ですが、昨年11月に299Ｋにて土地目当てでオファー寸前の署名するまで至った物件は、大通り角の非常にアクセスし難く、小川が流れていたので家を建て替えるには困難と判断しその時は引き下がりました。
0.2エーカーのＰＯＭＯの土地は廉かったので別の投資家も目を着けていたのですが、やはり気が変わった様で私も最終的に引いてしまいました。
5ヶ月経った現在その物件は498Ｋで載っているのを見て愕然。あんなところＯＬＤ　Ｔｉｍｅｒの＄1500の収入しかないところ売れる訳がないと思っていたが、どうやらTranslinkが開発の為買いに入る可能性があるとの情報。視点を変え無ければいけないというのはまさにこの事です。　眠れない日が続きます。 　

age 　

レス38さんの体験談は惜しかったと思うのですが、皆さんのコメント読んでると、不動産の投資は本当にギャンブルですね。儲かってる人を見ると羨ましいけど、私の知り合いもアメリカで９３年ぐらいに不動産で全てを失った人がいたので、やっぱり怖いです。
その人はそれまでベンツ2台を乗り回し、海沿いの家を何軒も持っていたのに、結局大損をし、破産。そして破産を逃れるための違反行為。結局指名手配になって自国へ逃げて行きました。 　

不動産の投資がギャンブルというよりも全て投資はギャンブルですよ（株も現物も）リバレッジを大きくすれば勝つときは大きいし、負ければ破産。一発狙いも地道に稼ぐも一度きりの人生ですから。 　

同じギャンブルでも不動産は額が違いすぎるんですよね．．．
株は何千万も借金してまだやらないけど、不動産は違いますからね。 　

え？普通に億単位で信用取引とかやってますよ（手持ち30万$の3倍レバで約100万$ですからね）？USや日本でもデイトレなんかは高レバ掛けて毎日死線くぐってるらしいです。
不動産と違うのは、持っててもあまり自慢出来ない＆実感なし＆流動性が高い＆保有コストが低いって位ですかねぇ 　

この数日20年来のカナダドル強しで対ＵＳドル1.12程度。
ＵＳの土地とかを今買っておけば結構良い投資になりそう。
カナドルもいづれは弱くなるから、その時に買ったＵＳ値で売って利益になる。身近な陸の孤島のＵＳが30分程度で行けるので穴場。
前からカナダ人が結構買って、別荘を立ててる人も居るし。 　

最終的に郊外に土地を買いました。土地の購入はタイトルをクリアーする事が重要です。　後はコンストラクション・モーゲッジにて家が建ちます。　私は不動産はギャンブルとは思っていません。自分である程度リスクをコントロールし確実にＥｑｕｉｔｙを増やす方法でしていますから。ＴＩＰは常に手元に現金を残しておく事が大切です。この現金で最悪の事態のモーゲッジを払えるだけ余裕を対策。
全財産失った人、ベンツなんか買っているところで失敗してると思います。そんな資金があれば安全な（前述）不動産物件を買う方が得策と思うのですが。カナダ経済ではＢＣ州のsoftwood 関税の解決や原油開発拡大など減速の要素が少ないのでここから急騰は無いかもしれませんが安定すると思います。最悪10％ダウンは視野にありますが20％以下はカナダ経済が危うくなる程の大問題になるのではないでしょうか。　カナダ経済についてイギリスとアメリカの不動産バブルが崩壊している中、カナダ不動産はなぜ伸びているのでしょうか？　カナダの魅力（需要）とは？
カナダ資源の埋蔵量は想像以上で発展国でここまであるのはオーストラリアを抜いている。カナダは賢く資源価値が高まったところで本腰入れ始め資源は守りながら開発計画しているので経済の安定性があり、将来はカナダは2番目に大きな原油大国になると今後世界中から資金が集まって来ますね。　不動産は今後下がるのでしょうか？　移民も量よりも質が不動産を価格を上げますからそのうちインド・中国からの成金もさらに来ると思うのですが。皆さんの考えも聞かせて下さい。

　

うちの旦那は不動産の仕事をしていて教えてもらったのは、2010年にあるバンクーバーオリンピックがあるしかで、すっごく値段が上がっているみたいですよ。そして、これからさらに上がっていく傾向にあると言っていました。下がることはまずないそうです。
ちなみにうちも、2,3年後に家を購入予定です。オリンピック前にと・・・。ほんまかいな・・・。 　

１０％の下げを想定しておいて２０％の下げを想定していない理由が良くわかりません・・。
経済が伸びている理由も落ち込んでいる理由も全て後づけです。イラクが解決しオイルへの投機マネーが逃げていった時にはまた違った状況に変わる可能性もあります。
また、高騰している経済をクールダウンするため中銀が目指す金利は5%位ですむのか？USを飛び越え８％までいっていまうのか・・等、不動産の価値において長期金利の影響では壊滅的打撃もありうるかと。

また、私的に下げ局面で収益を出し難い点において他の投資よりも劣っていると個人的には思ってます。景気循環の波においては下降局面で収益を出せる投資の法がより個人の資産を増大させやすいのでは？
まぁ往復ビンタをくらうときもありますが・・。

と長々書きましたがまだまだ不動産、値段が上がる可能性も高いので１度きりの人生を大きく張ってみるのもありかとｗ 　

レス46さん、まだバンクーバーオリンピックの話をしてるのですか？
旦那さん、その他の経済に疎い不動産関係のお仲間の情報に翻弄されているだけではないですか？ 　

＞ＴＩＰは常に手元に現金を残しておく事が大切です。

私はこの意見に同感です。私は経済にも、不動産関係にも詳しい人間
ではないので大した意見は出来ませんが、毎月の収入だけがモーゲージ
支払いの手段なら郊外（田舎）で安い家を買って長い目で土地の価値が
上がるのを待つのが良いと思います。我が家は主人の収入だけで
モーゲージを払っています。貯金なんて出来ず毎月ギリギリですが、
３万ドル程を定期にして持っています。これだけあるならモーゲージに
あてればいいのにとよく主人の両親に言われますが、これは主人に
なにかあった時の為の生活費（モーゲージを含む）として取って
おいてます。支払いに焦って足元をみられながら売るのは嫌ですので。 　

Res47さん　率直な意見を有難う御座います。　株をされている方と思います。私も株はかじっておりますが成績はいまいちです。為替ではこの前外貨で＄4Ｋ程の利益でラッキーでした。　この手の投資は私はまだ青いので不確実性が高い投資は私にとってギャンブルの分類というところでしょうか。
投資をする上で最悪の事態を想定するのは大切と思いますが、現時点で急激な20％程のダウンは考え難いという事で、長期的には十分可能性はあると思いますが私は素人ですので間違っているかもしれません。
中東状勢につきましても可能性はありますが、人の心は力と金で買えない（何処かで聞いたような）と思いますし中国やロシア、欧州の一部が裏で絡んでいる事等、安定性は望めない事。逆にカナダの人道主義への評価は世界も知っている事などプラス要因は多いと思うのですが。
金利については確実に上がるのは承知してますが急激には上がらない事、モーゲッジ長期固定とインカムゲインでのリスクを少なくする対策です。又、逆に保守党の口約のＧＳＴ1％カット、後の2％カットなどでバランスになる要因もありますので急激に冷める事はないのではないでしょうか。　基本的に上昇時ではキャピタルゲインとインカムゲインを狙い、下降時ではインカムゲインを重視しForeclosureを狙うのが一般的と思いますが、私はそれに加えて建てる分での利益が入りますので損する事は低リスクになります。　又、私の発想はそんな都合の良い物件は無いと思われる建物を建ててしまう事によりインカムゲインを大きくする作戦もあります。　キャピタルゲイン狙いに集中すると確実性が無い限りはギャンブルになるという事とだと思います。
フリーディスカッションをお願いします。 　

気分を害してしまったのでしたら申し訳ありませんでした。Nさんは上がる根拠を多数お持ちのようでその根拠に立脚した投資をなされ尚且つ成功しているのでその事自体は大変羨ましい限りです。ただ5年で100%上がる投資は5年で同率下がる可能性も否定しえないと思っております。（あと上記の根拠はほぼカナダブルーチップの株価の強気見通しと一致しております、たしかカナダの5大バンクも過去5年程で100%UPだったと新聞で見たような・・。）
問題は下がったときにどう対応なされるかだと思っていますので・・。
　ちなみに、私的に株はやってないです（株価に神経質なため勝てないんですよ(苦笑）プロに一任でお任せしてます、幸いな事に高利回りを狙う必要がないんで・・ 　

全く気分なんて害してないですよ。　否定の意見も聞きたかったのです。　確かに上がる下がるは後付で実際土地の購入は2003年のオリンピックが決まる前でしたが、上がろうが下がろうがそこに家を建てる決意はしてました。下がっても建てていたと思います。　Suiteを計画したので必要以上のレバレッジを使っても毎月の支払いは人並みと思います。　この時点で上がろうが下がろうが問題ではないと言う事でしたが、幸い上がりましたので次々に投資資金が出来た訳です。
私はキャピタルゲインだけのリスクを負っていませんので前時点での大きなリスクは負っていませんが、新規土地の購入はインカムゲインが無いのでリスクになります。付加価値を付ける事でＥｑｕｉｔｙが上がりますので同じ事を繰り返しするだけです。　上がればラッキーですが下がれば利益は当然減るでしょうが上下によるリスクは非常に少ないのです。　私も実は小心者ですのでリスクが低い投資を探していますが、建てる事自体はハイリスクですのでこの部分は経験によりリスクは半減されてます。　この辺が株と大きく異なり、下がる場合は貸し出す事つまりインカムゲインにてカバーする事が可能なのが不動産投資ですので柔軟な部分が私には合っています。好きでなければ出来ない事もあると思いますが、私は楽しみながらしています。　
上がるだけの根拠を出している訳ではなく下がる根拠ももっと知りたいのです。　当然何時かは下がるのは判っていますが下がった時にモーゲッジの支払いが出来れば失うリスクはないですし、下がってからタイミングをはずして買い換えたりする事もありますので、自宅だけの売買では難しいと言うのが私の結論です。　日本での不動産投資の本では自宅は投資に使わないと書いてありましたがカナダでは自宅は税金対策から一番目に投資にするのが賢明です。　
郊外も本当に高くなりました。私はいつも買うふりして新規コンドやタウンハウス、家など見ますが現在の価格帯での完売状況には驚かされます。　Flipする人（投資目的）が多いから市場価格が上がり、それに連れて需要が追いついている状況が現在と思いますが、この開発のお陰でさらに環境が良くなった所で下がるはどうかと思いますが、少し下がったら買う人達が大勢待っていますので（ブログ検索済み）、需要が戻り安定する見方があります。　
大変な余裕が出来たらもっと株に力を入れたいと思いますが、今の問題は時間が無く余裕を持って判断出来ないのが難点。　プロ任せも興味あります。自分が信じたやり方で妥協しないで全力尽くせば乗り越えられると思いますが決断と度胸が無ければ始まらない事は確かと思います。　これから又忙しくなりますが頑張りましょう。