中古の小さいコンドを購入することにしました。キャッシュで全額払えそうなので、そのつもりでいたところ、エージェントの方に、「借りるにも利子が低いので、全額払ってしまうのではなくて、ある程度はモゲージを組んで、現金を手元に持っていた方がよい」と言われました。
利子を払うよりはがんばって現金で払ってしまった方が得？と思っていたので、とても意外なアドバイスでした。
キャッシュで全額支払ったとしても、２年くらいは仕事なしで細々と暮らして行くくらいの貯金は残ります。エージェントの方には残る貯金の額は話していません。

それとも、モゲージを組んでもっと現金を手元に残し、他の投資をしたりした方がいいのでしょうか？

うちも12月に一軒家を購入したのですが、その時現金払いを最初考えていましたが、結局頭金20%、モーゲッジ80%にしました。

というのも、今史上最低金利ですので、5年モーゲッジで2%ちょっとで借りられると思うんです。今までやってきた投資（といってもアドバイザー任せですが）でどんなに少なくても年利4%、いいときは10%以上のリターンがあります。

なので、モーゲッジ保険を払わなくていいぎりぎりの20%の頭金で、残りはローン、運用を続けると毎年利ざやが1%以上は入って来る計算になります。

また、フリーランサーですので、ローン金利が税控除できることも理由です。現金で払ってしまうと税控除ゼロです。といってもローン金利が低いので控除額も知れてますけどね。

フリーランスなので毎月の収入が不安定であるので、モーゲッジの毎月の返済額は抑えています。その代り、モーゲッジはオンラインでどんどん返済できますから余分に収入がある月はどんどん返すつもりです。私のモーゲッジは毎年元本の20%まで繰り上げ返済できます。

投資のリターンと住宅金利動向を見ながら、徐々に返済していき、投資がうまくいかないようであれば5年後など更新の時に一気に全額返済する予定です。

ローンを借りればたしかに利子を払いますが、今ある現金でそれ以上のリターンを上げられるかどうか、税控除が受けられるかどうかもお考えになった方がよいと思います。

エージェントは借りた金の手数料の儲けが欲しいだけ

手持ちはたいてなんかあった時に困らないように、安い金利で金借りることオススメしただけだろ。
普通に金借りたら金利たかいからね。

お金は有り余ってるから大丈夫！って言えば、あらそうですか。って終わる話。

お金に余裕があるのなら、キャッシュをおすすめしますよ。

ローンは何かと面倒です。

自宅とマンションの二つのローンを持って返済をしていた時期があります。
まだ３０代だったので一ヶ月７０万のローンなんてなんでもないと思っていたけど、
今思えばもの凄い金額ですよね。当時の金利が９％だったかな
毎月７０万＋生活費ですよ。子供は私立大学付属幼稚園。
車はＢＭＷとベンツ、ご近所さんに若いのに馬鹿じゃないかと思われていたでしょうね。
でも若かったからできたんですよ。安定した収入があったからこそです。
今やれといったら、、年齢でローン組めません。
おかねがあるのならキャッシュをお勧めです。
いくら低い金利でも銀行に儲けさせる必要なし。
不動産購入はいつの世も高額です。
金利が安いから買うのでなく、自分の資金を見て考えて買うものです。
今日本では、年収の９〜１０倍の物件が飛ぶように売れているそうです。
理由は低金利。
かえない人まで買っってしまうのです。
昔のアメリカのようにならないといいですけどね。

Res.1さん

ローン金利を税控除に使えるのですか？

income tax filingには、ローン金利を証明する書類（スリップ？）があれば、deductionに追加できるころができるのですか？

トピ主です。
いろいろなご意見どうもありがとうございました。
確かにモゲージでなくて借金すると利息が高いです。それは避けたいですね。
エージェンシーの方のアドバイスの真意は分かりませんが、それをきっかけにモゲージを組むという選択について考え始めたのでよかったです。
レス１さんの方法もあるのですね。投資について調べてみたいと思います。ありがとうございます。
他の方のキャッシュで払ってしまった方がよいというアドバイスもありがとうございました。本音は利息を払って銀行に儲けさせたくはないです。

私が知る限りではローンの毎月の支払いの中の利息分が引ける方法は持ち家が貸し家として事業や投資に成る場合です。（カナダ）。あるいは事業の中で事務所として使う場合ですが確実に使う広さを算出して其れに応じて事業と個人の使用分を分けて計算します。その他にも貸す事に由り引ける物が沢山出てきます。これはチェックが入る事を考えて申請してください。（脱税の場合には罰金と利子が付きそれに利子が毎年付きます。）これは事業では引けません。確実に取られます。

電気、ガス、修理費用、税金、家の保険（貸家分）なども引けます。選択しなければ成らないのは家の償却費　これは売る時にキャピタルゲインの幅が大きくなり、売る時に沢山の税金を払う事に成ります。只単に自分の住まいとして使う場合は何も証拠を残す必要は無い。

もし家を貸す事業を始めたらその家を売る迄色々な領収書は保存が必要です。他の事業等で保存期間は７年ですが、家の様な資産は特典を利用する場合色々な事を知る必要が有ります。例えば過去に自分で税金の処理をどの様にしたか？

モーゲジを借りて得する事は信用の記録が残り将来又カナダでお金を借りる時に借り易くなる事ぐらいです。それが必要無いならば、他の方の様に私も現金で払うに１票。

Res 6さんへ　Res　8です。家の様々な費用を事業として収入から引けば何時かその不動産がCapital Gainの対象になるので税金はその時に払う事になります。（自分の住む家と違う）

モーゲージは借金ですよ。現金でお支払いされるのが一番です。

他の方で現金を手元に置いておくのが良いと言われている方がいますが、家を現金で買った後に一銭も残らないのであれば緊急時のお金がないと言うことになりますが、少しでも余裕があるのなら現金で買うのが一番です。

興味深く読ませていただきました。というのも、実業家のケビン　オライリーがこの間ラジオで同じ質問に答えていたのですが、モーゲージだかラインオブクレジットだが、借金は借金。今金利が低いと言っても、１００％確実にそれ以上の金利を獲得できるとは限らない。お金に余裕があるのであれば、モーゲージを返すのは早ければ早い方がいいと、レス１０さんと同じことを言っていました。

その資金を投資に回し年利20%が出たらそっちの方が得でしょうし、溶かしてしまえばキャッシュの方が得であったという結果での嗜好性です。

リスクイーターなら前者、コンサバなら後者を選べばいいかと。

よりコンサバであるならば「何かあったとき用に」キャッシュを手元に置き、故意にモーゲージを組むという考えも存在します。土地よりも現金の方がリクィディティが高いですからね。

これは事業などで設備投資等する場合ではよくある話です。

十数年前に現金一括払いでダウンタウンの１BRコンド購入。
毎月の管理費が少しづづ値上がりもあり現在、＄320の支払いです。それに中古なので修理改善する必要が必ず出てくるので各部屋の広さに応じて分担金を支払うという思わぬ出費も出てきます。
今までの最高修理では毎月＄９００を10か月に渡り支払った年もありました。
そういう出費もあったので今思うと現金買いで良かったです。

13さん、現金で買った後に思わぬ出費（共益費増額や修繕費）などがあったので、モーゲージにして現金を手元に残しておけばよかったという話の流れかと思っていました。

13さんではないですが、いろいろ出費があったので、さらにモーゲッジがあったら月々の支払がモーゲッジ+臨時の費用となり大変だった、先に現金で払っておいてよかった、と解釈しました。

私は皆さん結構保守的だなと思いました。サラリーマンの方でしょうか？借金=悪というイメージのようで。

どんな借金でも、最終的にそれを上回る利益を上げられればよくないですか？借り入れ金利を上回る投資があるかどうかは結果論で、後で「今思えば」と振り返ってみないと正解はわからないと思います。確実にもうかる投資はないですし、見通しを立ててリスクをとるかどうかは人によります。前の方もおっしゃっていましたが。

モーゲッジ2％くらいで借りて、株などで数％でも利益が上がれば結果借金しても財産は増えたということになります。定期預金では借入金利を上回るものはないので、リスクを取りたくない方はしないでしょうが。

いずれにせよ、現金で払うか、モーゲッジを組むかと選択できる時点で、成功しているといえますね。一番最悪なのは、手元資金がぎりぎりでモーゲッジだけが多額にある場合。これは、予想外の出費があったらクレジットカードやラインオブクレジットに頼り、高金利を払うはめになったり、モーゲッジ金利が上がっても早期返済する選択肢がなく、高い金利でモーゲッジを払い続けなければなりませんので、ぜひ避けたいものです。

結婚されているのならもっとシンプルな決め方がありますよ。

絶対、１００％、何があってもパートナーと離婚しないと自信があるなら。
キャッシュで！

少しでも離婚する可能性があるなら。
モーゲージで。

モーゲージを２人で返すなら連帯感も生まれるし離婚することになっても借金は完全に半分、半分です。
また離婚しない理由にもなります。

去年の暮れにモーゲージを払い終え精神的にだいぶ楽になりました。
あと払い終えるまで知らなかったのですが、House Insurance がモーゲージなしだと2割ほど安くなります。

どんなにファンシーな言い方をしても借金は借金です。銀行やモーゲージエージェントは、手元にお金を置いておいて、投資で増やせばいいと勧めますが、ビジネスとして金利分を税金控除できない一般の方は、モーゲージの金利が２％前後と低い時代でも、確実つにそれだけの利益を得るということはできないので、やはりキャッシュで買えるならキャッシュで買った方が良いでしょう。どなたかおっしゃるように、エマージェンシー用にある程度の現金は手元に残しておくべきでしょうけど。

モーゲージの利息の支払いよりも高い利益を得られる投資をする自信があり、投資のリスクを背負ってもよいならばモーゲージをくみ手元にあるお金を積極的に投資に回し、投資等に興味がなく銀行口座にお金が眠っているだけの状態になるのならキャッシュで。

結婚されている場合、離婚する可能性は誰にでもありますよね。
例えば離婚する場合、モーゲージがない方が財産分与はシンプルな気がするのですがどうなんでしょう。

モーゲージで無理して家を買った人がよく勘違いしてますが、支払い終わるまでは自分のものじゃないんですよ。
銀行のために利子を払っているようなもの。
現金一括で払えばもちろん自分の物。現金一括で買えないなら家なんか買わないほうがいいと思います。

レントだって自分のものにならないし、完済時自分のものになるならローン組んで買ったほうが得じゃない？

キャッシュに一票。

レス１さんのようにお金を回す人もいるとは思いますが、
マーゲージ組んで残った現金で投資、って、金借りてギャンブルしているのと意味合い的には同じですよ。
現金で払って、それでも手元にお金は残るでしょう。余裕資金での投資が基本です。一般の個人は。

投資については調べてみます、なんていうレベルの人は絶対にやらないほうがいいと思う。
ブローカーは手数料欲しいでしょうし、リアルターはそういう分ったようなことを言って、
自分は知識があるように見せたいんですよ。
バンクーバーで物件を買うなら、それ自体が十分投資だと思いますし。
古いコンドではどこまで値上がりするかはわかりませんが。

＞モーゲージで無理して家を買った人がよく勘違いしてますが、支払い終わるまでは自分のものじゃないんですよ。
銀行のために利子を払っているようなもの

なかなか元金減らないですからね。
日本は最低金利だというのに住宅金利が引きあがったそうですよ。
金利が低い、、今が買いどき、、と不動産屋にだまされて、買えもしない家を購入している３０代〜４０代。
支払宇野は不動産屋で無くて購入
金利が安いといってるそばから利上げされて、生活費は上がる、ローンは上がる。
奥さんが働くとはいえ子供を預けるところがない。
保育園落ちた死ねが今問題になっているが、いまのわかいひとは何でも他人任せ。
自分野子共は自分で育てよ。

自分たち夫婦は２５歳の時にバンクーバーに２０万ドルでコンドを買いました。まだ若かったし当然全部キャッシュでは買えずモーゲージを組みました。
１５年後、計画的に繰り上げ返済しモーゲージが無くなったところで評価額が上がり５５万ドルで売れ、そのお金と貯金を使い先日ミリオンの物件を買いました。
自分たちの場合はあの時借金をしてコンドを買ったのが大正解でした。そのまま貯金だけしていたら、現在到底バンクーバーに家を買うことはできなかったと思います。

コンドを買うか貯金をするかの話ではなく、コンドをキャッシュで買うかローンで買うかの話かと。。
15年前の話じゃ、あまり参考にもなりませんし。

Res25さん
トピックとしては確かにキャッシュかローンかの話ですが、余談としてキャッシュがたまるまで買わずに待つのは必ずしも得策ではないという話ではありますね。

トピ主さんはオツムが弱いのかな？
現金でコンドが買えるほどお金を貯めた人の投稿でしょうか？


大きく分けて2つ考えてみてください。
このご時世キャッシュで買える人は下記の人だと想像します。
1.元々のインベストメントのプロパティーを売った事により利益が出た。次のプロパティーはその利益より安い物件を購入予定。
こういう人は、本来の給料からのnet incomeでは到底これだけの資産をgenerateできる力は無かったわけです。たまたま投資で増やした財産。
または親などからのHeritageの場合の人も同じ。
これを全て次の物件につぎ込めば、もちろんご自分の給料だけで4千万も5千万も貯めるほど高く無いのであれば、生活は自分の給料の範囲で暮らしていく事になります。
いざ家のリノベーションや何かの時にローンを組みたい場合、net incomeやT4を中心に次のローンがいくら組めるか決まります。もちろん自分のインカムが人並みなら、ローン組める金額が小さくなります。大きなローンを組んで、大掛かりなリノベーションを！ とか次はインカムプロパティーを！！なんて考えても銀行はcollateral securiyを要求するでしょう。その時に自分の家を抵当に入れることになるのでしょう。


次はここ１０年程度の雇用で、すでに現金で物件が買えるくらい、インカムをgenerate出来る力がトピ主にあるとする。こういう人は現金で物件買っても常に高いレベルのインカムが次から入ってくるので、好きなやり方で購入すればいいと思いますよ。
ローン組みたいなーと思ったときでも過去3年間のファイナンシャルステイトメントを見せれば、銀行には個人や企業をアセスするガイドラインがありますので、それを持ってTDSRなどの計算式で個人のcapacityを割り出せます。銀行によりますが、このratioが40%、50%以上にならなければ、元々の高収入なので簡単にローンが組める人達。

結局インカムが高くてこんな相談をJPでする人がいるとは思えないので、トピ主さんは、たまたま投資で増やした財産をお持ちかHeritage、家の買い替えによりreal propatyのバリューを増やした人じゃ無いかな？
その場合は自分のインカムに相応しい生活からしか今後はローンが組めないので、せっかくのご自分の家を抵当にいれて、今後は条件付きのローンを組む羽目になるなら、頭金を沢山入れてモーゲージ金額を少なめにして、返済能力のクレジットを上げる事にフォーカスしてもいいんじゃないの？
Cashをアカウントに持っていることにより、そのcashを銀行でholdすれば、今後のローン時はそれがcoollateral securityにもなります。

私は過去２回キャッシュで不動産を買いました。
遺産贈与や投資のお金ではなく、本業でためたお金です。

何時も不動産屋さんはモゲージをすすめます。
私は何しろローンは嫌い。車も家も現金払いです。

今までは不動産で儲かってもこれか上がる補償もなし。
モゲージ作って、手元に現金を置いて投資してもこの不景気で
投資信託などに投資してもモゲージレート以上のリターンの保障も無い。

それだったら、買った不動産を担保にラインオブクレジットを作ったらどうかと思います。
必要な時だけラインオブクレジットを使用。
モゲージの利息はタックスで落とせませんが、
ラインオブクレジットを使って投資したら利息はタックスから落とせます。

マイナスになった分の利息を払うだけで済みます。
何時でも返済可能。
使わなければ無利息。

>買った不動産を担保にラインオブクレジットを作ったらどうかと思います。


だから高給料でない限り今後のローンは自分の家を「担保」にする事になるよって事が言いたいだけでしょ？
それでいいならいいのでは？

私なら自分の家を担保にお金を借りるのに抵抗があるので、キャッシュやbondやequityを多少は残し、いざとなればそれらを担保にする方がいくないか？と言いたかっただけです。
今後の自分に相応しい購入方法ですればいいだけよね。正しいとか間違いとかじゃないから。今後の自分のローンの可能性や雇用の安定、健康状態い、現在の年齢や子供の年齢や給料の上がる可能性などを目安にすれば？！(^ ^)
いつの時代も現金主義の人はいます！！でも車の購入程度なら短期ローンなので現金で購入もありだけど。。。
でも物価は上がりつづけるとも考えられませんか？！
現在の500ドルのモゲージが２５年後の500ドルは比べものにならないくらい安いモゲージとなる！！ここもみなさんがローンをお勧めするポイントでしょうね(^ ^)

それに自営業の人は金利は経費で落とせるからね現金主義よりローンの方がmake senceの人もいるよー！

＞私は何しろローンは嫌い。車も家も現金払いです。

私も大嫌いです。
私が自宅を購入したのは３０歳の時、
マンションを購入したのは３５歳だったのでキャッシュはむずかしかっった。
それでも経済もいけいけでしたので、金利９％超でも何なくしはらえた
自宅は１５年で完済。マンションは購入価格の倍以上で売れたので５年で終了
ローンの残りを相殺し残りを貯金。
その後はローンのお世話になったことはありません。
借金がないのは本当に楽です。
クレジットカードのリボ払いの意味すら知らなかった笑