モーゲージの金利について質問です。

現在、家の購入を考えています。ただ、考えている物件価格の頭金20％に資金が多少足りません。あと1年すれば、頭金20％を用意することができます。

最近、連絡を取っているリアルターには、

「今後、少しずつ金利が引き上げられるだろうから、頭金が20％に満たなくても、モーゲージ保険（mortgage insurance）を払ってでもいいから、金利の低い今、家を買った方がいい」

と言われています。


そこで質問ですが、モーゲージの金利を5年固定にしたら、最初の5年はその金利で支払い、5年後のモーゲージ更新時には、その時点での金利で「年数」と「固定or変動」を選ぶことができるのですよね？

でしたら、今、低金利だとしてもその恩恵を受けられるのは次のモーゲージ更新時までなので、コンド購入を1年待ったとしても、あまり影響がないと考えていいのでしょうか？

それとも、購入時の金利は、モーゲージ支払い終了（25年もしくは30年）まで何か影響するものなのでしょうか？（リアルターさんが「金利の低い今、家を買った方がいい」と強く薦めるのは、低金利の影響がそこまで長期に及ぶものなのだからでしょうか？）

頭金が用意できるまで購入を待った方がいいのか、それとも金利が低い今、家を購入した方がいいのか、分かる方、教えていただけますか？

よろしくお願いします。

購入時の金利は、モーゲージ支払い終了（25年もしくは30年）まで何か影響するということはありませんよ

リアルターがいたいのは今は金利が低いから、頭金が２０％に満たない場合に
かけなければならない保険の保険料と、
１年に後、金利が上がっていた場合に、利息として払うお金が同じぐらいになるから
待つことにあまり意味はないといいたいのではないでしょうか？
ただ、金利がどうなるか誰にもわかりませんから、
金利が上がらなかった場合もありえますので、あくまでも上がった場合の話しをしているのだとおもいます。

「これだ」という物件があるのなら、買い時というのはあるとおもいます

考えている物権が１年後に存在するとは限りませんからね。

家を購入するすべての人に言えるのですが、
頭金は、よほど考えないとすべて失うことになります。
先ず考えないといけないことは、とりあえず1年〜2年ぐらいは、収入がなくても食べていけてローンが支払えるだけの自己資金をもつこと。
それがありませんと、事故が起きた時すべての頭金を失う可能性があります。
それはどういうことかというと、銀行側はローンのしはらいが滞った場合は、容赦なく事故物件として処理してしまうからです。
せっかくためた頭金がすべて0になる可能性があります。
長いローン生活です。将来のことはだれにもわかりません。
失業した場合、または他の事情があり支払い不能になった場合、1〜2年の間に売るか、貸すか、新しい職を探すか検討の期間が必要不可欠です。
そして、その3つの選択肢を選ぶことが出来ます。
最悪の場合、住みながら自分の良い条件で売却すれば、頭金の何十パーセントぐらいは手元にもどるのではないでしょうか。
不動産を購入するのはトピ主さんで、不動産屋ではないです。
ローンは支払えなくなったらつらい。1〜2ヶ月で結論を出さないといけないし、それも不利な条件でね。
それを理解したうえでの購入であるなら結構だと思います。

↑
追記です。
アメリカは、金融緩和が終息に向っているようです。
現在世界中にばら撒かれたお金がどんどんアメリカにもどってきているとのことです。
これから2〜3年の間に金利は上昇するでしょう。
アメリカがあがれば黙っていてもカナダも上がります。
それとご承知のように、原油価格も高止まり状態です。
これからのニュースを注視していきましょう。
不動産は買いたいときが買い時とおっしゃる方があるが、
持論としては、不動産は買えるときが買い時です。
買えるとき、これは長いローン生活や金利、その他もろもろを考えての意味も含まれます。

横ですみません。トピ主さん、場所借りちゃって申し訳ありません。
上のJPからの方、日本に帰国された時、不動産全部処分されましたか？
実は、うちも暫く(約７−８年)カナダを離れる予定なんです。
おじさんの場合は永久帰国だったと思いますので、少し状況が違うかもしれませんが。。。
夫婦は40代、ティーンの子供が2人、物件はコンド一部屋と一軒家です。
売ってから帰国したほうがいいのでしょうか？
貸すといっても、自分たちは日本にいるので例えリアルターの方に管理を頼んでも、
何かと不安です。かと言って、今売ってしまうと、いつかカナダに戻った時に、
買い戻せる状況なのかどうかもお恥ずかしい話、勉強不足で良くわかりません。
半年後をめどにカナダを離れる予定ですが、これが一番の悩みです。

↑もうすでに「おじさん」が出てきて話しがトピ主さんの聞いてる内容とズレてきて
います。もしその内容にこのまま進むなら、新たにトピを上げてやってください。

トピ主さん、Res1さんがおっしゃってる通りかと思います。
リアルターは売れば自分の売り上げになるので、一年待って売れないより
今売れたほうが絶対儲け出ますのでプッシュしてくると思います。

個人的にお勧めはモゲージブローカーに行き現状ベストの5年金利をもらうこと、
それにこれからの一年で金利が上がった場合、5年間で払う金利上昇分で幾ら
プラスαモゲージに支払うことになるのか、それと保険を購入した場合の費用金額比較を
してみてはどうでしょうか？

金利がどれだけ高くなるかは誰にもなんとも言えませんから、XX％上がった場合
△△％上がった場合というような、数ケースで検討するのがよいかと思います。

↑将来カナダにもどるという計画があるのなら、カナダに残してリアルターさんに管理をお願いするほうがよいとは思いますが、7〜8年はたぶん長すぎると思います。
私でしたら、売れるものならば売ってしまって、為替の動向を見て円にするかカナダドルで持つかです。
急激に円安に動いたらカナダでなくても日本で不動産を買うのもよろしいかと思います。
但し、私のようにいずれに日本に永久帰国の予定も決心もないのであれば、話はスルーされてください。
知り合いの話で申し訳ないが、日本から投資でダウンタウンのコンドを購入、ある不動産屋に管理をお願いしていました。管理はよくされていたと聞きます。賃貸人は日本人だったそうです。
その後、コンドはその不動産屋で売却してしまいましたけど笑

↑
レス4さんへの回答です。

それと私は話をずらしていませんよ。
レス5さんに理解力がないだけ。

金利が上がると噂はありますが、その噂を聞きはじめてから大分経ちますが、未だに上がってないです。近い将来上がるんでしょうが、それが何時になるかなんて誰にもわかりません。
最近マーケットが落ち着いて、リアルターが暇だから必死なのかもしれないし、あまり影響されない方がいいかと、私は思います。
モーゲージは更新ごとに全て見直しです。金利もその都度変わってきます。25年、30年と長期コミットメントですので、今の金利が安いとか目先の事は私的にはあまり問題にしませんでした。
一年後に頭金が貯まるのであれば、たった一年です、自分が安心出来るプランで行った方がいいと思います。

5さんって、トピ主さんでもないのに何でそんなに仕切ってるの？
4さんは、ちゃんとずれて申し訳ありませんって、断ってるし、それに対してトピ主さんが不快に思って言及するのは分かるけど、あなたが口を挟むことでもないでしょう？どちらかと言うとあなたが一番トピあれさせてると思います。

おじさん、回答有難うございました。
私の為に嫌な事を言われてしまい、申し訳ありませんでした。
トピ主さん、トピずれさせてしまい申し訳ありませんでした。
また、5さんもお気に障ったご様子で、申し訳ありませんでした。
最後にもう一度、回答のお礼だけ失礼ながら、書かせて下さい。

そうですね、全くその通りだと思います。２−３年の帰国なら私共も、貸し出してキープしておく
のが今後の為一番良いとおもいますが、７−８年となるとやはり売った方が賢いかもしれませんね。
心配症なので、他人に貸し出すとしても、いろいろと気なってしまいますし、かと言ってローンは
未だ残っている状態ですので、そのまま置いておく余裕はありません。
ただ、息子達の将来の事を考えると、財産として残して上げたいと思い決めかねていました。
(甘い親だと思われるかもしれませんが。。。)
ご助言のお陰で、そこはクリアになりました。他の形、他の場所の不動産として残す事も出来ますね。
不動産バブルに飲み込まれて、そこを見失っていました。
一応７−８年と言う計画ですが、その間に何がどうなりか分かりませんし、売る方向で主人と、
もう少し話し合ってみようと思います。

トピ主さん、おじさん、御迷惑をおかけしました。ごめんなさい。ご丁寧な回答を下さり有難うございました。

トピ主の経済状況なんて、わからないし収入源がいくらで
貯金がいくらかもひとつも書いていません。わかるのは、知識が全くないことです。
これはお金を払ってでも金融機関に行ってプロに聞くべきではないでしょうか？
そこで得た知識をもとによく考えてから、ある程度の答えを持ってから人に聞いたほうが
誰も時間を無駄にしないし、的を得た答えを得られると思います。
個人的には、1&8さんの回答に同意です。

トピ主です。みなさん、回答ありがとうございます。

あと1年待って頭金20％用意しようとしているのは、頭金20％用意できればモーゲージの支払い期間を25年から30年に伸ばすことができるからです。

モーゲージブローカー1軒、銀行3行に試算（＆試算結果に基づいてそのうち1行からmortgage pre-approval発行）していただいたのですが、どこもやはり支払い期間を25年から30年に伸ばすと、毎月の返済額が＄300〜400減額することができるようです。

今回購入する家は、30年は住まないと思います。子供たち一人一人に部屋を与えたくて購入を決めました。でも将来、子供たちが独り立ちしたら買い替えして家をダウンサイズすると思います。

これまでの金利の推移を見たいのですが、みなさん、過去から現在の金利をどのように調べていますか？お勧めのチャートなどありましたら、教えていただけますか。よろしくお願いします。

Res. 5さん

リアルターさんは売れば自分の売り上げになるので、一年待って売れないより今売りたいためプッシュしてくるのですね。

Res. 8さん

実は先月末に銀行1行からmortgage pre-approvalを頂いたのですが、その翌週に金利が上がりました。リアルターさんに「金利が上がる前にpre-approvalが取れてよかったですね。pre-approvalの期限（90日）内に物件を見つける勢いで頑張りましょう」と言われたのですが、金利は更新ごとに全て見直しであれば、やはりそんなに急ぐ必要はないように思えてきました。

トピ主さんの不動産エージェント、とにかく早く一仕事して
コミッションをほしがってる感じですね。

もう一点考慮したほうがいいのは、金利があがると
不動産価格が下がる可能性が高いこと。

なので、今あせって買って、掛け捨てのモーゲージ保険を数千、数万払うのと
来年まで待って金利アップ＋下がった不動産価格で同じかもしれないですよ。

あとは、カナダの不動産市場は上昇よりも下降傾向です。

おじさんに同意する点は、じっくり予算内で余裕を持って買うことです。
急いで不動産屋のいいなりに決断をしないほうがいいと思います。

1997年から約16年間の政策金利

http://seisakukinri.nekokuro.jp/?p=506

バンクーバーの不動産は相変わらず高値ですかね。
一軒家ですとミリオン越え。
そんな高額物件は買わないわとおっしゃっても、頭金20％は危険ではないですか？
20年ローンですと、10年ぐらいは金利だけの支払に終われます。
元金まだ返せないです。元金返済はその後11年目からスタートです。違うのでしょうか。
日本の住宅ローンしか知らないので、カナダは違いますか？
違うよというのなら説明をください。

＞もう一点考慮したほうがいいのは、金利があがると
不動産価格が下がる可能性が高いこと。

ですね。

金利が上がる上がるといいながらずっと上がってこないから将来のことはわからない。
そのとおりでしょう。
しかしこれからローン地獄（すみません）が始まるわけで、20年いや35年完済とおっしゃっているので、金利がこれ以上下がると予想するのはいかがなものですかね。
オイル高どまりで、ガソリンが高い。
輸送コストがかさみ商品の値段が上がる。また上がる。
金利が安いままであっても、生活費を削らないといけないですよ。それができる時はいいが出来なくなったら？
ローンは待ったなしで、期日にはきっちり引き落とされます。
支払えなければ売るか、貸すか、決断をしなければなりません。
数年前のようにサインを出せばすぐに売れるというのであればいいでしょうが、今のバンクーバーの不動産事情はどうですか？、飛ぶ鳥を落とす勢いで売買がなされていますか？
それと金利が上がると投資家は、不動産に目もくれないです。
理由は預金金利が上がれば黙っていてもお金は増える。こんな楽なことはない。
不動産のように上がった下がったありません。

折角これから家を買おうと前向きになっている人になんでそんなことを書かないといけないのか、まったく理解できません。結果論として、あの時家を買って正解だったか不正解だったかなんて、後からじゃないと言えませんよね。まして、先の不安ばかりをあげたら誰もモゲージを組んで家なんか買えないじゃないですか。不安感を与えるようなことばかり書く神経が理解できません。

まるでモゲージを組むと言うことが悪のように書かれていますが、現金で全額なんて払える人はごく一部の人しかいないわけで、大半の人はモゲージを組んで払ってるわけでしょ。
内容も助言のように書いてますが、実際には相手に不安感を募らせるだけの、非常に内容のない書き込みかと思います。

トピ主さん、あんまり気にしないでベストの方法で住宅を購入できることをお祈りしていますので。

↑
あなたは不動産を買った経験がないからそういったのんきなことが言えるのです。
＞内容も助言のように書いてますが、実際には相手に不安感を募らせるだけの、非常に内容のない書き込みかと思います

不安がらせる?冗談ではないです。事実です。

＞まるでモゲージを組むと言うことが悪のように書かれていますが、現金で全額なんて払える人はごく一部の人しかいないわけで、大半の人はモゲージを組んで払ってるわけでしょ

不動産購入は大金です。ほとんどの方がローン支払で、現金購入なんて一握りです。
人によっては孫まで支払い継続もあります。（日本の話であってカナダは知りません）
それをやっているのです、またこれからやろうとしているトピ主さんです。
たとえ、これからもっと大きなバブルが到来したとしても、、
長いローン生活、充分な資金計画を立ててください。
長期でローンを支払った経験のない人にはその大変さが理解できません。
10年または20年30年ローンを組んで住宅を買うことは大変なことなのです。

RES15です。

＞あなたは不動産を買った経験がないからそういったのんきなことが言えるのです。

どうしてそんな風に決め付けられるのですか？
残念ながらあなたの断定は大間違いです。1999年にカナダで住宅購入、先日モゲージを完済しました。自分の場合は割りと安い時期に購入できたのと、余裕があるときにどんどん元本への支払いに宛てられてたので、予定より早く完済できましたよ。途中5年固定金利のモゲージを2回更新。2回目は金利が下がったので、1回目の5年満期以前にペナルティを払って更新しましたが、それでも金利が下がった分の方が合計で有利との判断でした。

＞長期でローンを支払った経験のない人にはその大変さが理解できません。
＞10年または20年30年ローンを組んで住宅を買うことは大変なことなのです。
というわけで、自分も経験がありますけど。自分のケースは上記の通り、あまり辛い思いをせずに完済することができました。10人モゲージを組む人がいれば10通りの話があるかと思いますが、まるで全ての人が大変な思いしてるような断定口調で書かれるのはおかしくないですか？
モゲージを組むということは大変なことというのは全ての人に共通ですよね。

もし多大なモゲージを組み、その支払いで失敗したという自分の経験でこのようなネガティブ
なことばかり書かれるなら、その内容を詳しく書いてあげた方がトピ主さんには有益だと思い
ます。

↑
＞日モゲージを完済しました。自分の場合は割りと安い時期に購入できたのと、余裕があるときにどんどん元本への支払いに宛てられてたので、予定より早く完済できましたよ。

あなたは余裕があっての返済です。
トピ主さんとは違います。
確かにモーゲージを支払う人は10人10通りです。
しかし大余裕で支払いを２０，３０年も続ける。また繰り上げ返済をできる人は少ないです。
経済も思わしくないですし、金利上昇が見込まれますからね。
あなたの場合は金利上昇などほとんどなく低金利でお支払ができたはずです。
もう時代が違います。
あなたはずっと低金利のままでラッキーだった。リストラもなく大病もせず、転職もなくそれはそれは絵に書いた夢のような話です。それが実現できたのもあなたの器の大きさかもしれません。
私もローンを15年返済を10年で完済。それはバブル絶頂期だったからです。
当時金利は７％強、今は金利が１％で安いです。しかしやれといわれたら無理です。理由は不動産価格が当時の3〜4倍高くなっているからです。
不動産を買うにはメリットデメリットを考えて、計画を立てないと、過去15年と未来は違うということです。

投資ではなく自分が住む家を買い、しかもその物件が家族構成と合っていて買い替えの心配がないなら、買い時というのはいい物件に出会った時です。

自分が惚れ込んだ物件で、買い替えをせずにずっとキープするつもりで、ローン返済プランに無理がないならまったく問題ないです。

不動産は失敗する人もいますが、人が失敗したからと自分も買わないならいつまでたっても家なんか買えません。
失敗して大損している人は少数派で、たいていの人はアップアップしながらもどうにかしています。
（日本のバブルの話をしているのではありません。）

ネガティブな意見は頭の隅にとどめておいて、自分が「これ！」と思う物件を見つけてください。
家と自分の関係も赤い糸のような運命的な出会いがあると思うんですよね。

RES1５です。↑さんの意見に賛成。色々なケースがあり、中には苦労してる人もいるのも
事実ですが、そんなことばかり考えていては家なんて買えません。

＞あなたは余裕があっての返済です。
＞トピ主さんとは違います。

あなたが断定口調であなたは家のローンを組んだことない人だと書いたことについては
間違いを認めますとかいっさいないんですね。
で今度は余裕ある人は違う？余裕があるってどこに書きましたか？またまた勝手に決めないで
ください。

金利上昇もありましたよ。1回目の5年固定が4.75％が2回目は5.85％でしたけど。
どうして、あなたは人のことを勝手に決め付けて、あなたは違うと言い切れるんでしょうか？
ほんとに主観だけでなんでも決め付けられてとても不愉快です。

>自分が惚れ込んだ物件で、買い替えをせずにずっとキープするつもりで、ローン返済プランに無理がないならまったく問題ないです。

そのとおりですよ。
ローンプランに無理がない、ここが重要ですよ。
そのうえでこれだとおもう価格の物件を探すことです。
それと不動産に限らず、家族の同意もあるかも重要。
トピ主さんだけがほしくて、ご主人や子供たちはあまり賛成ではない。その物件が気に入らない。
一人でも反対にあったらやめるほうが懸命。そして別の物件を探すことです。
ローンの支払は良くても悪くても家族も巻き込むことになります。
家族が住む家です。
一致団結して購入に賛成であれば私のような他人が口を挟むことではないですね。

↑　不動産で損をした人は、損をしたからそういう風に依怙地になったのか、依怙地な性格だから失敗したのかちょっと興味深いです。

カナダでの住宅購入について私見を書きます。
まず、住宅は夏より冬の方が下がる傾向にあります。また、近年は政府主導による貸し出し条件の厳格化によって住宅の値段は下がる傾向にあります。場合によってはBCアセスメントを下回る価格で売買がされている場合もあります。金融機関の住宅ローンは昨年にくらべ０．２５％ほど上がっていますが、プライムレートは３．００のまま動いていません。住宅ローンの金利は借り主の信用によって、プライムレート±○○％もしくは固定金利となります。アメリカが金融緩和政策の出口探っていることもあり、をカナダ政府も金利引き上げのタイミングを見ていますが、カナダの世帯の負債がかつて無いほど多いこともあり、急激な引き上げの可能性は少ないものと思われています。
ちなみにバライアブル　クローズド５年というの変動金利を借りた場合、金利はプライムレートによって変わるので、プライムレートが変わると金利はあがります。しかし５年間は返済額は変わりません。つまり、プライムレートが上がった場合（これ以上下がることは無いと思います）返済額中の元本部分（プリンシパル）が減り、金利（インタレスト）が増えます。しかし返済額は変わりません。このタイプの金利は日本ではありません。また、バライアブルクローズドの場合は金利が固定５年にくらべ１％程度低いようです。過去の金利からみると３０年ずっと変動金利の方が固定５年を乗り換えるより総利息支払額は低くなっています（カナダも日本も）。ただし将来についてはわかりません。
借り入れに際しては、頭金も重要ですが年間の返済比率の方が重要です。住宅は日本に比べかなり多くの維持費がかかります。税金や、保険、定期的な塗装、庭の手入れ、細かな修繕等々。コンドミニアムでも毎月の共益費がかかります。
したがって、年収に占める返済の割合は２５％程度に抑えておくことが望ましいです。そのためには、手元に緊急の際の費用を残す、またはラインオブクレジットの枠を設定しておきつつ、出来るだけ借入額を減らして返済期間（アモタイゼーション）を長くとるのがいいのではないでしょうか。繰り上げ返済（ランプサム）は年間の臨時返済額が借入額の２０％までであればほとんど違約金費用がかからずにできると思います。
また、住宅ローン保険は借入額の１．７から２．７％がかかりますが金融機関によって違います。
と、いうわけでもし自分が１年以内に住宅を購入場合ですが、１０月頃に３ヶ月有効の事前承認をもらって、冬に相場が下がるのを期待して保険がいらない程度の家を探します。金利は５年固定と変動の半々を選ぶと思います。
それと、ご存知だと思いますが、売買契約の前にインスペクションがありますがインスペクターはリアルターの紹介ではなく、知人や自分を探したインスペクターをBBBやリファーラルで確認して頼むのがいいと思います。インスペクターが発見した家の瑕疵や問題点は値下げ交渉や、売買取りやめの判断材料になるので公正で中立な立場のインスペクターを見つけることがとても重要です。もしリアルターがいやがったら、私なら違うリアルターを探します。コンドミニアムの場合はミニッツで修繕の記録を必ず確認しましょう。カナダのコンドは建物の中で雨が降ります。大事な家具やパソコンなどが台無しになった話などよく聞きます。というか今の職場で現在進行形ですし、むしろ新しいコンドの方が水漏れが多いようです。
買うまでも、買ってからも大変だと思いますが、家があると精神的に落ち着きます。あせらず、細心の注意を払って、しかし大胆に頑張ってください。乱文失礼。

トピ主です。みなさん、コメントありがとうございます。

過去から現在の金利を見るためのチャートですが、誰からもレスポンスがなかったため、自分で調べて見つけました。

http://www.tradingeconomics.com/canada/interest-rate

Res.23さん

私見、しっかり読まさせていただきました。建設的な意見、とても参考になりました。ありがとうございました。

トピ主さんへ

レス14で

過去16年間の金利のチャートを載せました。