半年くらい先の予定なのですが、タウンハウス購入を検討しています。

購入するのに必要な経費・手続き等は、日本語・英語で色々と情報が載っているのですが、モルゲージのタイプ、上手な返済方法等について書かれているサイトが見つけられません。

日本のインターネットでは、「賢い借り方・返し方」が書かれているインターネットサイトが沢山あるのですが、カナダでもそのようなサイトがあるのでしょうか？

銀行のモルゲージプランのサイトを見てみたのですが、賢い返し方方法は、だいたい「週払いにする」と書かれているだけで、繰越返済などの方法・条件については書かれていません。

しかし、JPのモルゲージの話題をみていると、月に○○円までペナルティーなしで返済できて、、、と書かれているのを割りと頻繁に目にします。ですので、カナダにも繰り越し返済的なものが存在すると思うのですが、どうも調べられないでいます。

いずれ銀行に説明を聞きに行こうと思うのですが、その前に予備知識として勉強をしておきたいと思っています。

長々と書いてしまいましたが、どなたか「モルゲージの賢い組み方」を書かれたサイトをご存知の方がいらっしゃいましたら、教えていただければと思い投稿させていただきました。

日・英どちらでも構いません。フランス語は出来ません。宜しくお願いします。

サイトではありませんが別トピ、不動産が半額になるまでというトピに例題を挙げて詳しく説明いたｓｈました。

＞＞うえの方のように最初から不動産購入の資格がない方には無駄レスであろうかと思いますが他の方のために書いておきます。不動産を購入したいと思う人は収入の3〜4倍あたりで購入計画をしたとします。
最初に銀行とモーゲージの交渉を致します。例えば80万ドルの家を購入すると決めたとき頭金は20万ドルぐらい投入してもいいと考えたときには、まづ頭金13万ドル15万ドル20万ドルこの3つのローン返済額を銀行に見積もってもらうのです。
ローンは一応20年として計算してみましょう。。20万ドルの頭金で60万ドルを借金、金利5％(確定ではありません、今後上がると思いますがここでは一応5％としておきます）月額のお支払は約5000ドル。
15万ドルの頭金の場合は65万ドルの銀行ローン金利５％としたら月額約5400ドル
13万ドルの頭金の場合は67万ドルの銀行ローン、金利5％としたら月額約5600ドル。
10万ドルの頭金の場合は70万ドルの銀行ローン金利5％として、月額約5800ドル。

ここで書いておきますがこれはあくまでもラフ計算、考え方を書いているだけなのでご承知おきください。例えば60万ドルの銀行ローンを組んだご夫婦が翌月奥さんかあなたが失職したときに頭金も全て取られしまう。要するにローンが支払うことが出来ない。ローン65万ドルの場合は少なくとも9ヶ月はローンを支払えること。67万ドルの場合はおよそ1年ローンの支払可能。70万ドルの場合は1年17ヶ月ローンは支払うことが出来ます。
意味が理解できますか？いいたいのはご夫婦で返済する場合は長いローン生活の間にはいろんな出来事があると思います。うえでも書いてる方がありますがどちらかが失職、病気、不意にお金が有用、しかし７0万ドルを銀行からお借りした場合は、1年17ヶ月も猶予があるのですよ、考える時間もある。再就職も考慮できる。最終的には売却くすることも考えられる。
頭金を多く入れてしまうと、考える時間はない、させてくれないのです。
基本的にこういうことを理解していないと銀行ローンは組む資格はないのです。ここまで計算してやらないと住宅ローンは組んではいけません。
不動産購入は大きな買い物です。それにより人生も変わり又変わらせられます。これはあくまでもご夫婦が頭金をどうするかということで書いてみました。


参考になればと思います。

トピ主です。

なるほど、貯めた頭金を払わずに、もし、失業した時の為に取っておく・・・斬新なアイデアでした！

我が家は、共働きですが、職業が硬く失業の心配が少ない主人だけの収入で無理のない値段で買おう（田舎です）と言う方向なので、貯めた頭金は全て投入する予定ですが、解雇も珍しくないこの世の中で、賢い考え方なのかもしれません。

どうも有難うございました。

ご理解いただけましたか？頭金は全て投入は避けたほうがいいということです。お幸せなことにご主人はリストラや失職の心配がないとのコトですので、モーゲージの満期完了まで何とか大丈夫のようですね。しかし長いローン生活です。資金は少し残しておきましょう。使わねばそれをいつかご夫婦で旅行でも、又家のリノベーションに充当されたらいいと思います。

実際にコンドを購入した直後、会社が倒産し、そこから立て直してモーゲージを完済した経験のある者です。経営者ではなく労働者です。

上で説明していた方のおっしゃるとおり、イザという時の資金を残しておくことは大事です。うちはこれで助かりました。

ただし、現在それなりの収入がある場合、失業したならEIをもらえますので、猶予期間はもうちょっとあります。さらに、失職して無収入になった場合の保険に入るという手もあります。

そう書くと、案外大丈夫そうだなと思うかも知れませんが、単にうちはかなりラッキーだったんだと思います。今のような不況や今後の利率の上昇がない状態だったからです。過去の話はそのまま鵜呑みにしない方がいいです。うちも、もしまたこれからモーゲージを抱えて家を購入するかどうかと考えた場合、少なくとも今は絶対やりません。ただし、（頭金＋余裕として残しておくお金）が潤沢にあるのなら、下がり始めた市場をよく見ていい物件があれば買うかも知れませんが。

ご参考まで。

>>過去の話はそのまま鵜呑みにしない方がいいです。

その通りです。
私の場合は大変な無理をしてバンクーバーウエストサイドに買いました。
結果は私の年収Ｘ3＝年間の不動産価格上昇。

それがこの３年位続いてます。

過去の話です。

英語ですが、http://www.canadianmortgagetrends.com/
このサイトが最新のニュースや実際の消費者からのコメントも読めて面白いし勉強になるのでよく見ています。

モゲージは組むときのエコノミー状態も反映するし、20年30年のサイクルで考えなければいけません。
例えばうちは今年モゲージの更新をしました。FIX5.8％だったのから、今回5年FIXで3.5％で契約しました。初めてもゲージ組んだ13年前のレートはものすごく高かったので、５．８％のFIXが出たときはうれしくて、すかさずロックしましたが、とうとう現在3％5年FIXの時代がやってきたのです。
これで底辺と見るか？ですよね。もう下がりようがないですよね。下がっても３％でゼロ金利ですから。

現在varibleレートで、少しでもレートの安さにあやかりたい人もいると思います。でもいつまでtake advantage取れるか。。。。それでもいいのでvaribleに賭けようと思う人はそれでもいいと思います。昔はカナダでもレートが30％とかあったらしいですけどね（震）
さすがに今これをやると、国民ほぼみんな家を手放すことになるので、このご時勢ありえませんが、今から家を購入する人は、ここを理解したほうがいいです。
今はローンのレートが最高にいい時期なのです。
この低レートのおかげで13年前購入した物件の支払い期間を13年短縮することに成功しました。
今後5年後の更新時期に万が一、倍の6％以上になっていても、モゲージの支払いはまだまだ生活には圧迫しません。10％までなら大丈夫の計算で毎月バジェット組んでいます。
10％以上になった場合は、テナントを一人入れるかもしれません（汗；）

ということで、トピヌシさんは今回初の事になるので、私の体験も頭に入れておくと良いと思います。
これは低金利時代だという事を決して忘れないでください。今のレートに甘えて、予算を組むと、金利が跳ね上がったときにローンが払えなくなります。
トピヌシさんが持っている頭金は、低金利時代の今にがんばって入れ込まなくても良いと思います。
現在銀行から借りられるだけ借りて、金利が上昇したときに、一気に手持ちの頭金を入れて、ローン金額を下げる方が利口ではないでしょうか？
一番怖いのは、更新時期に旦那さんが病気などで以前より年収が少なくなっていたり、失業してたりで、残りのローン金額を更新するときに、アプルーブされないのが怖いと思いませんか？そのときに手持ちの現金がないと、ローンが組みなおせないので結局モゲージ更新時期に間に合わなくて、家を手放すしか選択ないです。それが怖いのです。あまり低金利にあせって頭金を入れるメリットはあまり無いわけです。

繰り越し返済に関して、内容がかぶると思ったので新しいトピを立てずに便乗させていただきます。トピ主さんお許しください。
私もちょうど同じような情報を探しているところですが、さまざまな情報が断片的にしか集められなくて混乱していました。
モゲージブローカー・銀行に直接聞けばいいかもしれませんが、今後のミーティングの前に借り方・返し方に関して夫とある程度方針を立てておきたいなと思って自分で調べています。

質問を先にまとめると
どういう場合にPrepaymentのペナルティーがかかるのか？
Prepaymentによって、返済期間(Amortization Period)を短縮するのではなく、月々の返済額を減らすことは可能か（ペナルティーなしで）？
ということです。

先月まではVariableにして、レートが低い＆家計に余裕がある間に繰り上げ返済をして元本を減らしていこうと考えていました。銀行のサイトのシュミレーションやVariableのオプションを見ると、Prepaymentをすることで、返済期間が短くなっていくことは紹介されています。しかし、子供が小さい最初の10年くらいは、返済期間はそのままでPrepaymentで月々の返済額が軽減されることが理想です（元本が減ってもレート次第で返済額が上がる可能性があることは理解しています）。返済額が軽減されるオプションに関しての情報はまだ見つけることができません。

オプションにかかれていないということは、返済額を軽減するように計算しなおすとペナルティーがかかるということなのでしょうか？
それとも、モゲージを見直す時に、返済期間と返済額を決めなおすもので、ペナルティーは関係ないのでしょうか？
オプションに書かれてあるｘｘ％というPrepaymentの限度を超えたときに限りペナルティーがかかるのでしょうか？

最近、Variableのレートと現在おさえているFixedのレートが近づいてきたので、Fixedの可能性も考えてみようかと話していました。
その時気になるのは、やはりPrepaymentの条件です。Fixedの場合、Variableよりもペナルティーなど制約が多いのでしょうか？

質問ばかりですいません。
銀行の商品によって条件は違ってくるとは思うのですが、一般的にこういうことが言えるとか、こういった場合にペナルティーがかかった／かからなかったなどの経験も、参考にさせてもらいたいです。

ペナルティは規定通りの返済をしない場合に発生します。

たとえば、うちのモーゲッジは毎年1回元本の15%まではペナルティなしで返済できます。その時に返済額をへらすか、期間を短縮するかを選択できます。

銀行の商品により異なりますので、個別に聞く方がよいと思います。ペナルティ金額、一度に返済できる％も違います。

よくあるペナルティのパターンは、モーゲッジの途中で家を売ることになり、モーゲッジを解約せざるを得ず、ペナルティが発生するパターンです。これは借りている金額にもよりますが、何千ドルになることがありますので要注意です。

横ですが、あっちのトピもこっちのトピもモルゲージ、モルゲージって。日本人以外と話す時も、モルゲージって言ってるんですか？それとも別にモルゲージっていう発音や言葉があるんですか？

http://ja.forvo.com/word/mortgage/#en

モルゲージといってる方良く聞いてください。

知り合いもモルゲージといってます。それとオーガニックのことをオルガニックともいってる、変です。もちろん誰にでも言ってると思います。だってそれが発音だと思ってるのですからね。

わかりました。
じゃあ、一体なぜこの人たちは、モルゲージになったのでしょう？
まったくナゾです。ひょっとして日本人の間にだけモルゲージという単語があるのでは？
または、Mormon　教徒なんでしょうか？　横失礼しました。縦行って下さい。

トピ主です。

皆さん色々と有難うございます。
主人の収入は、主人が死なない限り95％安定で、主人のみでモルゲージを支払っていけるように考えています。

日本では、住宅購入者が突然亡くなった時のモルゲージ支払いの保険がありますが、カナダにもそんなものがあるのでしょうかね？

私も働いていますが、私の収入は、もしもの時貯金や、繰上げ返済などに充てようかと、漠然とですが考えています。

頭金全額投入は、皆さんが危険だと忠告してくれるので、本当にそうなのでしょうね。考えなければいませんね。

たしかに、住宅ローン金利は底をついて、最近は少し上昇しているように感じます。
どうしても、金利が低い３年Fixに目が行ってしまうのですが、５年・10年Fixで考えた方が賢そうですよね。

モルゲージトレンドのアドレスを張ってくださった方、どうも有難うございます。
きっとモルゲージだけでなく、色々なニュースや情報が載っているサイトに精通しているのでしょうね。
少し読んでみたのですが、とても楽しいです。

全て計画を建てた後に、モルゲージ・ファイナンシャル・プランナーにも相談をしようと思っているのですが、実際にモルゲージを組まれて支払いをしている方々からの意見を聞けるのはとても貴重です。

コメントにお時間を裂いてくださった方々、どうも有難うございました。

トピ主です、

Res8さんからのコメントを読んでいませんでした。

繰上げ返済、lump-sum payment と呼ばれているのでしょうか？
私も気になるところです。

TDバンクは以下の通りですが、どの銀行も15％とかと言うと、そうではないようです。
You can make a lump sum prepayment to your mortgage, up to your annual prepayment amount of 15% of your original mortgage contract.

大きい買い物なだけに、色々と気になりますよね。


Res10-12の方々
う〜ん、なる程、確かに・・。
元々、英語の発音をカタカナで表すこと自体が不可能だと思っていたので気にもしていませんでした。

モーゲッジ？も少し違う感じがするし・・・う〜ん、やっぱり発音にこだわるならば、Mortgageと記載するしかないのでしょうかね？

野村証券では、“モーゲージ（＝モルゲージ）”と記されているので、モーゲージが標準だけれども、モルゲージと日本語で発音する事が多いのでしょうね。（まさに、Res12さんが言っているように、日本語英語なんだと思いますよ。）

でも、家の購入の事を話していて、モルゲージ・モーゲッジ・モーゲージ・モルゲッジ（はちょっと遠いかな？）、、どの発音で喋ったとしても明らかに住宅ローンの事なので、どれで発音しても平気そうですよね。でも、確かに、気になるところです。

オルガニックは、可愛いですね。

Res.9／トピ主さん
便乗質問にもかかわらず、返信していただいてありがとうございます。
返済額の軽減か期間の短縮かはPrepaymentの時に選択できるのですね。日本だと手数料のかかるところもあるようなのでこちらではどうかなと思っていました。
私が今レートをおさえている銀行の商品も見てみました、クローズで１５％まで、それ以上はPrepayment Chargeがかかるようです。オープンだと、Prepaymentはいつでも、いくらでも大丈夫と書かれています。
クローズとオープンの違いもいまいちわからないのですが、説明を見ると、Prepaymentの項目だけが内容が違うので、本当に違いはこれだけなのか？？といまだ勉強中です。
説明が少なくて、毎月少しずつ繰上げできるのか、年に1回なのかとか、返済手段（オンラインでとか）を選べるのかどうかとか書かれていないので、細かいことは直接聞くしかないですね。
ありがとうございます！

トピ主さん
繰上げ返済はlump-sum paymentとかprepaymentとかlump-sum prepaymentとか呼ばれているようですね。
繰上げ返済のペナルティーに関しても、Prepayment ChargeとかPrepayment penaltyとかadministration feesとか出てくるので、全部同じものなのかどうかとか混乱します（汗

Res8=15さん

こちらこそ、ご丁寧に教えていただいて有難うございます。
なにが分かっていて何が分かっていないのかも、よく分からなくなってきますよね（苦笑）

http://www.ie-van.com/buy.html
　　↑
モルゲージについての説明ではないのですが、Open・Fix等についての簡単な説明が日本語で載っているので、もしまだ見ていないようでしたら参考になればと思います。
　
後は、TDバンク（https://www.tdcanadatrust.com/products-services/banking/mortgages/mortgages-index.jsp）の説明も割りと親切だと思います。

我が家は、銀行に説明を聞きに言った後に、モルゲージアドバイザーにも会いに行こうと思っています。

素敵なお家が見つかりますように。

うちは、ING DirectでVariable（closed）ですが、年に25％まで可能です。

トピ主です。

Res17さん、コメント有難うございました。
年に25％と言うのもあるのですね。

銀行によってそれぞれとは理解しているつもりでも、思い込みで色々と聞き忘れてしまいそうな気がします。

聞く事リストを作っておくのもいいかな、なんて今思いました。

ちょっと不動産関連なので便乗質問させて下さい。

次の家を買う前に、今住んでいる家を売りたいのですが、これを売った場合、売れた代金から所得税というは取られるのですか？取られるとしたらどれくらいですか？評価額が1.2ミリオンの家です。せっかくこの値段で売れても、税金を持って行かれたら次に買う時にまたモーゲージかと思うと悲しくなります。

＞今住んでいる家を売りたいのですが

自分が住んでる家なら、無申告でＯＫ。もちろん無税。

20さん、ありがとうございました！