モゲージに詳しい方教えてください。
モゲージ5年タームで固定3.8％の金利で200,000ドルを借りるとします。
毎月1,300ドル程度は返済可能な生活力があります。
すると、モゲージカリキュレーターを使うと17年ローンとなります。しかし30年ローンで計算してみると、約800ドルちょっとの返済です。

計算機によると、がんばって17年のローン組んでも半分以上が金額が利子に流れるようです。毎月1300ドル払っても、5年後15600ドルの支払いに対して、借りつけた元金は6000ドル程度しか返せていないと思います。すると5年後も借り入れ元金は、まだ194,000程度残っているのではないかと考えています。

こんなに金利に流れてしまうなら、それよりも今回借り入れ期間を30年ローンにすると、毎月の支払い額を1300ドルから800ドルに下がり、毎月差額の約500ドルを5年間貯金する事も可能となります。
そのため5年間で30,000ドルも貯蓄できる計算になります。プラス利子も付きます。

この30,000ドルをそのまた5年後のモゲージ更新時に組み換えをすれば、借り入れ元金を196,000−30,000の166,000ドルのローンとしてモゲージ組み換えができ、完全に得ではないか？と考えたわけです。
5年後196,000ドルで更新するのと、166,000で組みなおすのとでは全く返済スピードが変わってくるではないでしょうか？
ローン低金利の今だから、こんな返済の仕方で損がない気がするのですが、この考えで正しいですか？
30代なので、残り17年ローンというのは定年前にローンが終わりものすごく魅力ですが、借り入れ元金をどんどん減らして行ったほうが、将来的には返済期間が短縮されるのではないかという考え方は間違っていますか？
低金利なので、将来金利が倍に上がったときの事も考えると、支払い能力ぎりぎりのローンも組みたくない気がしますので、毎月800ドル程度なら気も楽です。その分ちゃんと貯金に回すという強い意志も必要ですが、私の性格上それは大丈夫です。
明日銀行にこのことを伝えようと思っていますがその前にここで質問します。アドバイスよろしくお願いいたします。

＞5年後15600ドルの支払いに対して、借りつけた元金は6000ドル程度しか返せていない

計算間違いでしょ
月1300ドル返したら1年分の支払いで、15,600ですよ5年分じゃないです

よく数字を見直してください

モゲージの賢い返済方法は可能な限り早く返済する事。

モーゲージのレート以上（3.8％）の税引き後利益に自信があれば、そのまま$800/月のペイメントを続ければ良いと思います。
投資効率に自信が無ければ、多めに払って、早く返済する方が良いでしょう。

年10％まではペナルティーなしで返済できるので（銀行・契約によっては20％まで）$200,000の借り入れなら、年$20,000までエキストラ返済出来ます。
また、ダブルアップ・ペイメントも（$800x2倍＝$1600/月）出来ますから、更に、$9,600/年が多めに払えます。

$800/月は、そのままにしておいて、余裕のある時に余裕ある分すべてをエキストラで払い、余裕のない時は$800/月のままで行くというのがベストと思います。

RES1さん、ご指摘どおり、5年分の計算間違えました。紛らわしくてすみません。

気になったのは、以前の家に住んでいたとき、約406,000ドルのモゲージを組み、毎月支払いを2250ドル払っていました。
年間27,000ドル支払い3年で81,000ドルも返済したにも関わらず、金利がその頃高かった事もあり、3年が過ぎ、モゲージ組み換えの時にはまだ＄400,000が残っているという悲しい数字に絶望しましたのです。いったいどれだけ毎月の支払いが頭金に回されているのか！！ほとんど金利を支払っていただけです。

その後前の家を売買して、現在はモゲージを半分の200,000まで減らすことに成功したのですが、トピを立てた内容の疑問が出てきたので質問しています。よろしくお願いいたします。

リスクを取り無くないなら繰上返済で決まり。done

わかりました！！自己解決です。

$200,000 30年 週208.91　毎月繰上げ無し　ローン残年35年　　　　　　 5年Term金利$33,801
30年 週$208.91 毎月290ドル繰上げ返済で19.3年に短縮される。5年Term金利$31,903
20年 週$269.11 毎月 50ドル繰上げ返済で18.8年に短縮される。5年Term金利$32,000
20年 週$269.11 毎月繰上げ無し　ローン残年20年　 5年Term金利$33,702
18年 週$289.68 毎月繰上げ無し　ローン残年18年 5年Term金利＄31,824

数字は紛らわしいので上記表を見てください。
1300ドルの返済能力がありますが、少なめに見積もって、基本的に毎月1200ドルが支払い能力と考えていきます。すなわち5年で72,000ドルの返済能力とする。

20年ローンを組んでも、30年ローンを組んでも、毎月支払う金額は違うけど、5年で支払う利息は上記でわかるとおりほぼ同じ。

5年で合計52,227ドルの払い込みしても利子に33,801ドルとって行かれたら、基のprincipal balanceからは5年後も18,426ドルしか変化がなく、181,574ドルで再度モゲージ組みなおす事になる。

だが30年ローンでも、全体では72,000ドルのバジェットがあるわけだから、ローン返済の52,227ドルを引いた残り19,773ドルを5年後の181,574ドルで組みなおす時に相殺すると、161,801ドルが5年後のローンの更新金額だ。（19,773ドルの利息5年分が数百ドル程度であろう）


次は200,000ドルを20年で組んだとき、総支払い金額は5年で約67,277ドル。そのうち金利が33,702ドルなので残りの33,575ドルがprincipal balanceに払い込めた事になる。
ということで次にモゲージ更新時は166,425ドルで組み換えとなるが、72,000ドルのバジェットから支払い総額を引くと、まだ残りが4,723ドル残っているので、5年後のモゲージ更新の際には4,723ドルも相殺して、161,702ドル。

上記を比べると両者はほぼ同じなので、預金の金利程度が差額かな？

でも、18年だとバジェットより5年で400ドル程追徴が出てしまうが、金利支払額は2000ドルほど安くなるので、5年で少し差がつく18年がいいのかな？
159,404ドルが5年後の組み換えの金額なので、約2000ドル分5年間で浮かせたことになる。
ということでやはり早く返済するほうが得ですね。
終わります！

＞＞約2000ドル分5年間で浮かせたことになる。


あまり差がないと思うんですけど。
５年で２０００ドルならまったく無理せずにへそくりできます。
１年で４００ドル…外で飲むコーヒーを３回に１回控えただけでそのくらいの差はできると思うんですけど。