一軒家をつぶしてディュプレックスを建てた方、教えてください。

現在の家は古く、庭が無駄に広いため、ディュプレックスを建て、片側半分を売りたいと思っています。

大体の間取りは考えてあるのですが、どのような手続きを踏んだらよいか見当がつきません。

いきなりゼネコンに相談すれば簡単だと思いますが、費用のことを考えると、自分がコントラクターになって進めていくのがよいかとも思っています。

今かなり大雑把にわかっていること
１．図面を引いてもらう。
２．市から許可を得る。
３．各業者に発注する。
４．売る。

まだ１の段階で、買い手を捜すことはことはできるのでしょうか？
１．２．３それぞれの段階で、発生するおおよその費用が、まったく見当がつきません。
広さは５ベッドルーム、３バスルーム、２キッチンで約２２００SQ位を考えています。

大雑把な内容で申し訳ありませんが、経験のある方に指導いただければ幸いです。

まずはシティホールに行って、土地の大きさやゾーニングのことを聞いた方がよいです。
バンクーバー、バーナビー、ノースバンクーバー、ウエストバンクーバー、ミニシパリティによって違うようです。Ｗロットあったとしても、ゾーニングの変更が必要と思いますが・・・。

まずデュプレックスが可能なエリア、ブロックかどうかを確認した方がいいです。
隣のブロックはokでも、道ひとつ隔ててデュプレックス不可の場合もありますから。

先ずその土地にデュープレックスを建てて良いのかを確認しないといけませんよ。私の住んでいる町だと、R２の土地でないとデュープレックス、又はインフィルを二軒建てる事は出来ません。バンクーバーの事は分かりませんが、それを確認する事が先決です。

トピ主さんが、建築の知識があり、英語もかなり出来るなら御自分でコントラクターになられても良いかもしれませんが、そう出なければ、かなりのリスクがあると思います。当市ですと、自分でコントラクターになるノウハウを教えてくれるコースがあるので、そういうコースがあるか探してみてはどうでしょう。あと、そういった本も出ていますから、御自分でも勉強してからでないと、そう簡単には行かないでしょう。

御質問の件ですが、勿論、１の段階で買い手を探す事は出来ます。
３の各業者に発注すると言っても、何を最初にして、どの段階で、市のインスペクションを受けないといけないか等、段取りは分かっていますか？

あと、2,200sq.feet位の広さで５ベッドルームは無理ではないかと思います。二階に３BR，ベースメントに１BRで４BRが普通です。それと、キッチンが２つも必要ですか？メインフロアーとベースメントにキッチンが欲しいということでしょうか？

費用は、図面を書く人が大学を出た建築家なのか、図面の書き方を習っただけで、建築家ではない人かにもよっても違います。また、中には１sq.feet辺り幾らとチャージする人もいれば、建てた家の市場価格の何％という風にチャージする人もいます。家で今進めているデュープレックスの図面を書いてもらう費用は、１万ドルちょっとです。でも、ロフトのある家なので、普通の二階建ての家なら若干安いと思います。

市の許可の費用はバンクーバーの事は分からないので、市に尋ねて下さい。当市ですと、３つ許可が必要で、主人に聞かないとはっきりした額は分かりませんが、これも数千ドルになります。

建築費用は、トピ主さんのプランと予算次第で、どうにでも出来ます。それでも３０万ドル前後は掛かるでしょう。ディュプレックスの片方だけでです。例えば、窓が多ければそれだけ費用がかかりますし、玄関のドアもホームディーポで買って来るのか、カスタムで作ってもらうのかで、数千ドルの違いです。あとは、キッチンキャビネットも値段が高いですから、どういった物にするかで、かなり値段が変わって来ます。

あと、トピ主さんがお住まいのエリアがどういったエリアで、幾らくらいで売れるのかも考えて、建築費に幾ら掛けるのかを決めた方がいいです。良いエリアで高く売れるのに、造りがチープだとなかなか売れないでしょうから。反対にそれ程高く売れないエリアなのに、お金を掛け過ぎると、儲けが無くなります。

あと、今建っている家を壊す前に、ガス、水道等を止めてもらう費用、市のインスペクションの費用、インスペクションを通らなかったら再度インスペクションをしてもらわないといけないので、その費用、土地を二つに分ける手続きをする弁護士の費用も忘れない様に。

参考までに。

↑ 1sq. feetではなく、 1sq. footの間違いです。

また思い出しました。家を壊す費用が１万ドル位掛かります。古い家ならアスベストが使われている可能性が高いので、それを取り除くか、家を覆ってアスベストが飛び散らない様にする義務が市によってはあるかもしれないので、その費用も頭に入れておいて下さい。幾らかは分かりません。上に示した費用は、あくまでも私の今迄の経験からの費用ですから、バンクーバーでは異なると思いますが、参考にはなるでしょう。

私はトピ主さんではなく単なる通りすがりの部外者ですが・・・。

別トピでJPが非難されていますが、こうやって親切な回答をくださるかたもいらっしゃるんですよねぇ〜。不愉快な書き込みもありますが、だからここの掲示板をのぞくのは止められません。

建築業さん、うちも昨年田舎に土地を買って、いつかは家が建てられたらなぁ〜と思っているので、とっても参考になりました。どうもありがとうございました。

トピ主さんの家は、Duplexが認められているゾーニングなんですか？
同じブロック内で、他にDuplexありますか？
１ブロック離れているだけで、違うゾーニングという事もありますよ。

上の方の仰るとおりゾーニングは重要なポイントです。簡易なＭＡＰがありますので御確認ください。
http://vancouver.ca/commsvcs/currentplanning/coloured_zoning_map.htm

仮にRezoningの可能な場合はまず申請費用と申請図面を市に提出し時間を掛けて
近所のHearingを経て検討して行きます。ここから6ヶ月から1年は掛かると思います。　
図面は建築図面とは別に土地のSurveyが必要になりますので業者に委託する事になります。このSurveyは建築の際に再度必要になりますので無駄にはなりません。

モーゲッジが終わっておりましたら家を新築する事は出来ますので、Rezoningが駄目でもSuite付の家を建設する事は可能と思いますので検討されては如何でしょうか。

かなりアバウトな質問だったにもかかわらず、Res６さんのおっしゃるとおり、皆さん親切にご回答くださり、とても感謝しています。

Res3-5：建築業さん
とても詳しくご回答くださり、参考になりました。

こちらはバーナビー市内で、土地は６７ｘ１４１、ゾーニングはR4です。
同じブロック内にデュプレックスはありますが、角地でもっと大きなロットです。
また、数軒先に同じサイズのロットで、かなり古いデュプレックスはあります。

１ブロック西側では、もっと小さな土地でも、デュプレックスはおろか、土地を分けて一軒家が２軒建てられます。
なんだかゾーニングの違いで損をしているみたいです。

Res８：TAMさん
mapありがとうございます。
現時点でもsuiteは許可されています。

Hearingで、ゾーニングをR4から、土地を分けることができるR5に変えることは可能なのでしょうか？

もしお分かりでしたら、どなたか教えてください。

Zoning R4 からR5は十分可能と思いますが、市が決める事ですのでBurnabyのCity HallのBuilding Departmentに行き住所を伝えてましたら申請に必要な資料や費用など教えてもらえます。可能かどうかも即座に回答してくれます。
　
僕はここの掲示板では宣伝していないカナダの建設会社に勤務しており今週末のBC Home & Garden Showに出展しておりますので興味がありましたら是非お立ち寄りください。　設計から施工はもちろんＤＩＹのOwner BuilderのＨＰＯもサポートしております。（事前にご連絡頂けましたらチケットもあります）

TAMさん

ご回答ありがとうございました。
早速市役所に行って聞いてきます。

Home & Garden showはもともと行く予定で、明日の土曜日にいきます。
チケットはTerasen Gasの５０％オフを使う予定です。
TAMさんのブースの目印があれば、直接メールしていただけますでしょうか？