家を売りに出そうと思い、2人のリアルターに会ったのですが、言うことが全然違い戸惑っています。客観的にみた意見をお聞きしたく、投稿します。どちらも共通していることは、このエリアは価格帯が安い、良い学校のエリア、ショッピング街に近いため、家を買いたいファーストタイムバイヤーが多く、マルティプルオファーの可能性が高いということ、他に比較可能な家が売りに出てこないうちに売ってしまった方がよいということなのですが。

リアルターＡ：
この家はファーネスが古い（21年）、窓が古い、配電がノブアンドチューブであるため、アップデートにお金がかかる。またパーキングがあるが正式なものではない。ファーストタイムバイヤーはこういう物件は望まないので、アスキングは369ｋでおそらく400ｋ近くまでオファーが入ると思う。400ｋを超えたらラッキーだ。

リアルターＢ：
このエリアにとりあえず住みたい人はたくさんおり、今はマーケットに似たような物件が非常に少ないので、家の状態はあまり関係ない。ロケーション（静かでよい学校まで徒歩2分）に魅力を感じる人は多いはず。2つのオプションが考えられる。1つは445ｋで出してオファーを待つ、もう一つは395ｋで出してオファー日を設定し、複数のオファーを期待する。

ちなみに、このあたりでは本当に売り物件が少なく、似たような家が425-479ｋでリスティングされています。中には線路わき、急な坂、谷底、パーキングがない、よい学校のエリアから外れているものもあります。中を見たわけではないので、状態はわかりませんが。

周りの家がそんな値段で本当に売れるのか見てから決めたいと思いますが、一般的にリアルターＡとＢの言うことは、どちらが信用できると思いますか？あまりに開きがあるので、もう一人会ってみようと思っています。

バンクーバー在住の方には信じられないような値段でしょうが、オンタリオではこんなものです。読んでくださり、ありがとうございました。

リアルターＡの価格は、全く同じ条件の家だということで2,3軒先の家が去年8月に売れた時の価格を基にしています。 　

第一にあなたがここで意見を求めていらっしゃる私達はリアルターじゃないし、第二に私達はあなたの家を見たことも無いどころかどこなのか知らない。分かるわけ無くない？？？ 　

返信２の方もおっしゃっている通り、実際トピ主さんの家、地域を
見たわけではないので、２人の不動産業者の評価が的確か
どうか判断するのは難しいですね。


ただ、家の売買は大きなお金が動きます。
交渉が下手、仕事がいい加減な業者に任せると、損をすることも
あります。（我が家は経験有り）
不動産の評価は業者によってまちまちだと思うので、あとは
トピ主さんが信頼できる、この人なら任せられるだろうと
いう基準で見つけるのがいいと思います。


信頼できる業者さんが見つかるといいですね。

　

＞＞ちなみに、このあたりでは本当に売り物件が少なく、似たような家が425-479ｋでリスティングされています。中には線路わき、急な坂、谷底、パーキングがない、よい学校のエリアから外れているものもあります。中を見たわけではないので、状態はわかりませんが。

上記の家を見に行くべきです。そのリアルターAでもBにでも「コンペアするために、見せてほしい」と言ってみたらどうですか？気持ちよくアポイントメントとってくれた方を選ぶとか？
こういう場合（比較する場合）はリアルターによっては、気持ちよく見せず、自分で見に行ってくれというリアルターもいます。こんなリアルターは最初からアウト。

リアルターA.B.どちらという答えではないですが、双方のリアルターに同じ地区でこれまで売れた物件（過去６ヶ月位）と今リスティングされている物件を出してもらい、比較してアスキングプライスを付ける方法が一般的だと思うのですが。

リアルターが言うことは半分聞いて、リアルターがサプライした資料を基に決めたり、例えばリアルターとの契約はMSL、その他のアドバタイズ、プロの写真、家のメージャメントなど、色々オファーしてくれるリアルターを選んだり、トップリアルターはリスティンング価格はは安く、早く売る。また買う側につける場合は、沢山の物件を見せないで高い価格で買わせる。

速く売るために安い価格を設定したり、リスティングが欲しいので高い価格をつけたり、リアルターによっては、客が連絡しても電話にでないリアルターもいます。

とぴぬしさん、今売りに出されている家を見にいくべきです。 　

おそらくリアルターAでは最初っからがっかりして期待せず、すぐに売れたとしてもきっともっと高く売れたかも、と思っちゃうでしょう。

リアルターBは期待をもたせてくれるので最後までどきどきするでしょう。で、期限切れまで売れない。で、状況がかわってこれこれで値段がさがってきているからリスティングのプライスも下げましょう。ってなって、やっと売れてうれしいでしょう。

なので、早い時間でより高く売りたいならA。それほどがっかりせずにいつもいい気持ちにさせてくれるのはB。

家を売るのに何を望んでいるかによりますよ。 　

返信ありがとうございます。

確かに見たわけでもないのに、アドバイスを求めるには無理がありました。質問を要約すると、家の状態が重要か、ロケーションが重要か、というだったのですが。おそらく二つの兼ね合いなのでしょうね。二人のリアルターにあまりに価格差があったので、戸惑っています。この差が次に買う家の予算に大きく影響しますので。

今リストされている家を見に行くのはいい考えですね。特に２軒ほど今週末オープンハウスになっていますので、行ってきます。また、これらの家の売れ具合を参考にしたいと思います。

ありがとうございました！



　

それに、他の家がどれくらいの価格でリスティングされているか、リアルターＡは全く教えてくれませんでした。ただ一軒、同じ通りにある家が昨年8月に売れた価格だけで、同じロケーション、状態だから、と言いました。

一方、リアルターＢは、他のリスティングは高いことを教えてくれたので、その上で、その中でちょっと低めを提案しました。

今後、新しいリスティング、売れ行きをまめに連絡してくれるか、といったことも参考にしようと思います。

早く売りたいかどうかもポイントですね。ありがとうございました。
　

res２方のおっしゃるとおりだと私もおもいますが、もし私がトピ主さんの立場だったらリアルターＢを選びます。　というよりもトピ主さんもリアルターＢを考えられているのではないでしょうか。

　リアルターＡはネガティブな点ばかりを出しています。家を購入するときにはこのような欠点を挙げて少しでも安く家を購入したいと思っています。家を購入するときのリアルターにはよいかもしれません。

　リアルターＢは長所をあげていますので家を売るときにはよい価格で売ってくれそうです。　

　でもあくまでもリアルターの交渉力だとおもいます。　またトピ主さんもリアルターＢがよいと思っているからリアルターの良い面、ポジティブに言った点がこのトピ主さんの文面に現れているだけかもしれませんが。 　

リアルターA : 安くリスティングを出す = 売れる可能性大 = コミッションが手に入る可能性大
リアルターB : 高めに評価する = リスティング契約が取れる可能性大 = 売れればコミッションが手に入る
(売れなかった場合:トピ主さんが違うリアルターを雇って少し安めにまたリスティングを入れるが、前回売れなかったということで、ネガティブ(家に問題があるとか)に見られる可能性がある。) 　

Real estate evaluatorに一度、不動産価値を調べてもらったらどうでしょうか？　＄３００くらい鑑定にお金がかかりますが、コミッションなど一切関係なく、不動産の価値を客観的に鑑定してもらえます。 　

倒壊させてテレビ番組ビフォーアフターの巧を日本から呼びましょう！ 　

今までの経験談を書いてみますのでご参考に。
リアルターはコミッションで収入を得ていますので物件の価格
はさほど問題視していません、と言うか早く売却して収入を得たい
と考えていると言ったほうが妥当かも知れません。
ご承知のようにコミッションは売り手側が全て払います。
マルチプルの場合は販売価格の10万ドルに対して8％、残りの金額
に対して2.5%（確か）がリアルターに支払われます。
その50%が売り手側、50%が買い手側の不動産屋に行きそこから
リアルターには半額、つまり全体の25%が収入として入ります。
従って売値が35万ドルでも28万ドルでもリアルターへの収入として
は余り大きな差額はないので一番売りやすい金額で販売しようと
する傾向にあります。
要するにリアルターの立場からすると長い時間と手間隙かけて売る
よりも手っ取り早く売って早く収入を得たいのが本音でしょう。
そうすると売主であるオーナー自身がある程度は周辺価格の情報
を入手して幾ら位で売りたいと言う希望価格をしっかりともって
いる事が肝心です。
過去６ヶ月間の周辺売却価格を調べる、同等の家屋の値段はいくら
ぐらいが相場か、また家のコンディションはどうか？
ペンキは新しく塗っているか、外壁の状態は、芝生はきれいに刈られて
いるか、バスタブ、絨毯などなどの状態によって価格は変わります。
また、買い手が現れた場合には、なぜ買いたいのかその理由など、
近くに友人が居る、娘夫婦が居る、などどうしてもここが買いたい
場合には良い価格のオファーが入ります。
日本人はどうしても言葉の問題からか日本人のリアルターを選び
がちですが経験からすると彼らの押しが弱い、特に買い手リアルター
との交渉時に於いて、英会話力に問題がある、買い手マーケット
には中国人が多い、など弱点があるため余りお勧めではありません。
例外もあると思いますが、とあえて言っておきます。
家の価格は時価なのでその辺のところをオーナーが十分に把握して
急ぎならば多少安め、時間があるのならば少し高めでも良いのでは
ないでしょうか。
　

経験談さんへ

＞＞　マルチプルの場合は販売価格の10万ドルに対して8％

↑　いつから８％になったのですか？　２００８年までは１０万ドルまで７％でしたよ。７％と2.5％と思っていましたが。

また、BC州は今年(６月？）からHST（１２％）がスタートして、これまでリアルターのコミッションがGSTの５％だけでしたが、さらに７％加算されると聞きました。これは本当でしょうか？

　

ずいぶん前の話ですが、ウエストバンのかなり売れているリアルターの人が自分の家を売るときに、マーケットよりも10パーセントだか低めにアスキングプライスにしたらしいです。そうしたら一週間で売れて、なおかつマーケットプライスよりも10パーセントだか高い値段で売れたみたいです。マリチプルオファーがきて値段があがっていったそうです。

私は気の小さい一般市民なので、そんなわざできませんけど。 　

早く売りたい＝早く売れる値段でリスティングしたいのは、リアルターの本音でしょうが、一方、高い値段を提示しないと、リスティング獲得競争に勝てません。
これがリアルターのジレンマでしょう。

本心では高い（売れない）と思っていても、客に迎合して「他のリアルターの査定額は低すぎる」「この辺りは人気なので、これで絶対売れる」と言って、大見得を切ります。先ず、（リスティングを）獲らない事には始まらないので。
という事もあるので、高い値段を査定するリアルターが必ずしも良い訳ではありません。

それと日本人リアルターの方が正直です。（というか見抜けます）他のリアルターにも正直な人も居ますが、本当は（気が付かないだけで）客より1枚も２枚上手な人が多いと思います。 　

私もレス１４さんと同じようなことを聞いて、そのようにしました。リスティングした翌日、６組程見に来て、その中の１組からアスキングプライスでオファーが入りました。１組だけのオファーだったので、その価格で売りましたが、やっぱり後悔しています。後で売れた価格を比較すると、やはり少し安かったようです。１０％も安くすると、売りやすくなるのは当然で、マーケットが動いている時と、静かな時は違うと思うので、余りリアルターの言うことは真に受けない方がいいでしょう。自分でしっかりリサーチして決める方が後悔も少ないと思うし、どうやって腕がいいリアルターを見つけるか、見分けるかの方が難しいです。 　

＞＞＞　それと日本人リアルターの方が正直です。（というか見抜けます）他のリアルターにも正直な人も居ますが、本当は（気が付かないだけで）客より1枚も２枚上手な人が多いと思います。　


そのように言っている日本人のリアルターもいましたね。果たしてそうでしょうか？　速く売るために納得させるのが上手であれば、日本人であれ、何人であれ、同じではないでしょうか。
ただ、日本人のリアルターが日本人の客に言葉の問題で、納得させやすいのだと思います。リアルターはいかに客を納得させるか、ここが、売るリアルターと売らないリアルターの違いだと思います。

英語がある程度できれば、日本人に拘らず、近所の売った人の推薦や紹介、近所の人がリスティングしているリアルターなど、少なくとも３人から５人のリアルターに会ってみて決めるのもひとつの手ではないでしょうか。 　

とぴ主です。我が家の状態や地域を知らない方ばかりの掲示板で相談するのもどうかと思いましたが、本当に参考になる意見ばかりで感謝しています！

今週、付近の同じような家のオープンハウスに行ってきました。その結果、改めて気付いたのは、完璧な家なんてないということでした。ひとつは隅々までリノベーションされており、まるで雑誌のよう。家電までが新品でした。アスキングプライスも一番高く、479ｋでした。しかし、立地条件が車の多い通りの脇道で、おそらく暖かくなっても音が気になって窓をあけられないし、パーキングがありませんでした。２軒目は部分的なリノベーションはされているものの、全体として古くて暗い印象。なのに、アスキングは478ｋ。これなら最初のほうが断然いいです。３番目はアスキングは445ｋとちょっと低いながら、あきらかに屋根は張替必要、窓も古く、メインバスルームがシャワーのみだったのが気になりました。それより何より、眺望がいいと宣伝しており、その通りなのですが、崖っぷちに立っているのがいやでした。

どなたかがおっしゃったように、アスキングプライスは本当にオーナーの希望価格だと思い知りました。すべての条件を満たす家は当然もっともっと高いでしょうし、買い手が何を重視しているかによっていい家の定義も変わりますね。私の家も完璧な状態ではありませんが、アピールできる点もあるな、とちょっと自信を持ちました。

私自身の予想では400ｋくらいと思っていましたので、リアルターＡにはがっかり、リアルターＢは何が何でも契約をとりたいのかもと半信半疑だったのですが、自分の目で他の家を見ると、リアルターＢの提案が現実的だと思えてきました。

今週の３件のオープンハウスの家の売れ行きを見て、またもう一人気になるリアルターがいるので、その人の話も聞いてから最終的に結論を出そうと思います。

それにしても、ここ３年くらい引っ越したいと思ってずっと見ているのですが、去年から１年間で５万ドルくらい相場が上がっているのでびっくりしています。

貴重なお時間を割いてコメントしてくださった方、どうもありがとうございました！（長文ですみません） 　

＞＞＞　それと日本人リアルターの方が正直です。（というか見抜けます）他のリアルターにも正直な人も居ますが、本当は（気が付かないだけで）客より1枚も２枚上手な人が多いと思います。　

日本人のリアルターに騙されましたよ。日本人だから正直だとか、信用できるなんて、とんでもないです。我が家は、日本人のリアルターを２度と雇うことはありません。