住宅のモーゲージに関して調べている所なんですが、
金利が下がっている今、変動にしておいて、
金利があがってきたら
固定に変更することなんて可能なんでしょうか？

知り合いができると言っていたのですが、
そうなると固定の利点は何？とふと疑問に思ってしまいました。
最近調べ始めたばかりで、無知ですみません。
詳しい方いらっしゃれば、ぜひ変動、固定の違い、
それぞれの利点など教えていただけませんか？

これ、すごくわかりやすいですよ☆

http://suumo.jp/tokushu/single_dinks/mansion_kanto/kiji/vol_5/kinri_3.html 　

私も6月に今度を購入して、8月からモーゲージの支払いがスタートしました。
私もいろいろ人に聞いたりした結果、変動をとるか固定を取るかはその人の性格によるといわれました。

固定の利点は、一定期間（いろいろパターンはありますが5年がよく使われます）、景気に左右されず、返済の期間がわかりやすい、変化やリスクが嫌いな人に向いているといわれました。

変動はながーい目で見ると過去のパターンで言えば必ず固定価格より低く、モーゲージも早く返し終わるらしいです。

ただ、いまのモーゲージレートは過去最高で低いので、これから5年後とかには固定がまだ3.6％なのに、景気が上がって変動が5％になるなんてこともあります（たとえなので、ここまで急激に上がることはないかもしてませんが）、そこであなたがパニックにならずに落ち着いていられるか・・・。

私は全てが計画的になのがすきなのですが、もちろんお金もセーブしたいので、モーゲージを固定と変動の半分半分にしました。今のところは支払いを同じ金額に設定してますが、もし変動があがってきたらちょっと多めにPrincipalにお金を投入して利息が急に上がるのをとめたり出来ますし。

あと、モーゲージの支払いはBiweeklyをお勧めします。値段的にはMonthlyの値段を1/2にしただけですし、私はこれで2−3年は早く返し終わるといいました。

レートのいいうちにPre-Approvalをもらっておいたほうが良いですよ。使っても、使わなくてもいいのですから。

私もまだまだモーゲージについて勉強中なので、つたない説明で申し訳ないです。お役に立てれば幸いです。 　

>あと、モーゲージの支払いはBiweeklyをお勧めします。値段的にはMonthlyの値段を1/2にしただけですし、私はこれで2−3年は早く返し終わるといいました。

Biweeklyは年に26回支払い、Monthlyは12回です。　それなのでBiweeklyは計算上一年に1ヶ月分多く払う事になり、その上元金を早く減らせるので利子が多少少なくなり早く払い終える計算です。　もしお給料がBiweeklyで入る方には問題ありませんが、Monthlyの方は単純に月1回分を2回に分けて半額払うと認識しているとキツイと思う月があるかもしれないですね。

＞金利が下がっている今、変動にしておいて、 金利があがってきたら 固定に変更することなんて可能なんでしょうか？

可能です。　ただし、金利が底だったのは今年の3月でこれからゆるい上昇と横ばいが続きその後上昇するとの見解です。（Ｒｅｓ2さんの今仮審査Pre-Approvalをしたほうがいいとの意見はこの為です）
例えば現在変動性の金利が2.4％で固定が3.5％だとします。（契約年数によって利率が違うのであくまでも例です。）
変動性のほうが将来上がるリスクはありますが、今の金利は安いですよね。　今固定にしておくと近い将来金利が3.5％以上になった時にお得です。

金利があがってきたらという事ですが、変動と固定は連動で上がる訳ではなく、変動はバンクオブカナダの利率と連動しており、固定は国債と連動しているので、固定が上がったから変動があがるわけではないし、逆もあります。

もし固定が4.5％に上がって変動性が2.4％だったら変動のままにしておきますよね？　でもその後変動性が3ヶ月に一回0.25％〜0.5％上がって3.75％になってその際の固定金利が5.2％だったら、「利率が上昇したから固定にしよう」と割り切って5.2％に代えるのは気持ち的に難しいのでは？　多くのお客様は「最初に固定3.5％にすればよかった」と思われると思いますよ。
　

上のレスの通りです。
途中で、固定に切り替えようと思う時は、先行き、上がりそうになった時なので、その時は、もう、以前の固定レートよりは高いんですよね。

難しいチョイスですね。

が、私は、最近、変動で契約しました。
先行き、５年間だけの予想比較の結果です。

変動2.25%、5年固定4.0% が比較条件でした。

もし、以下のようにレートが毎年1％づつ上昇していった場合、単純平均で、4.25％です。

1年目2.25
2年目3.25
3年目4.25
4年目5.25
5年目6.25

ただし、金利差の恩恵を受けるのが大きいのは初めの方ですから、このくらいであって、固定4.0％とイ−ブンだと考えたのです。

この予想値内であれば変動が得、これ以上に上がれば固定の方が得。

私の場合、ペイメントの増減は、家計にあまり影響しないので、考えた結果、変動を選択しました。

で、もとに戻りますが、途中で固定に切り替えたいなと思う時は、その時の固定レートはすでに上がっているので、もし、切り替えたら上の予想レートでの差よりも更に広がると思います。

なので、変動を選択する時は、「途中で固定に切り替えられる」と言うのを救済策にはならないと理解し、あくまで、5年間の比較予想だけで、ギャンブル（大げさに言うと）すべきと思います。 　

レス２さん、３さん教えてください。
勉強中ですが、まだまだ無知です・・・

モーゲージのpre-approvalを今もらったほうがよい、とのことですが、それは物件を決める前（どの物件か、いつ頃購入したいかなど全く未定で、リアルターも持たず、個人で探している状態）に契約するのでしょうか？
先日モーゲージの話に行き、「物件が見つかり次第、電話をしてくれたら、クレジットヒストリーを確認するから」と言われました。
そのためのサインもしました。

よい物件があれば、すぐにでもオファーをしたいのですが、
なかなか予算内のものがなく、先に進んでいません。

このようなときにでも契約はできるのでしょうか？

ひとつ引っかかっているのは、頭金を１０％ではなく
２０％まで貯めてから行動を起こすべきかどうか。
もちろんのこと多いほうがいいんですが・・・

どんなことでもよいので、ご意見聞かせてください。
よろしくお願いします。 　

是非便乗させてください。

私もあと１年くらいのうちに（というとまだかなり先のようですが）住宅購入を考えています。来年春に主人の転勤先が決まるわけでして、それ次第で場所／家探しとなるわけですが。

先日息子のRESPを開設すべきか別件も兼ねて銀行に行ってきました。そこで話の流れで既にクレジットチェックはしてもらい、モーゲッジを組む予定を話したら、仮審査の話も出ました。（物件が見つかって銀行に連絡したらスペシャリストが自宅まで来てくれて話をして仮審査の手続きをしてくれると言ってました。）上の方がおっしゃるように先にこのくらいの金額出してくれると分かっていれば、物件も探しやすいだろうなぁと思いましたが、実際どうなのでしょう？そしてもし先に固定○年で金額△△ドルと仮審査できたとして、それからどれくらいの期間で契約しないといけないんでしょうね。

まだモーゲッジの件では全くの白紙のため、さすがに銀行にも話が出来ません。もし詳しい方がいらっしゃいましたら是非教えて頂けると助かります。それを励みに頭金貯めることにします（笑）

アドバイスよろしくお願いいたします。 　

プレアプルーバルはもらってから3カ月有効なところが多いです。物件を探してからモーゲッジを申し込むことも可能ですが、確実にいくら借りられるとわかっていたほうが安心です。というより、オファーして、そのあと借りられないとなったら大変です。

また、探しているうちに金利が上昇しても、アプルーブの段階での金利が適用になりますから、金利上昇局面ではとったほうがよいでしょう。逆に金利が下がった時には、低いレートで借りられますから心配はありません。

プレアプルーブは無料ですし、もらったからといって絶対モーゲッジを借りなければならないわけでもないです。私は3社に申請して、全部もらいました。購入時に一番安いところと契約しました。 　

勉強させてくださいさん

＞モーゲージのpre-approvalを今もらったほうがよい、とのことですが、それは物件を決める前（どの物件か、いつ頃購入したいかなど全く未定で、リアルターも持たず、個人で探している状態）に契約するのでしょうか？

住宅ローンの認証については借り入れ主と物件の2つの要素の審査が関係してきます。pre-approvalは物件が見つかる前にお客様自身の審査を行い、借り入れ可能額などをお知らせする事ができます。　

又pre-approvalを受けられているとpre-approval certificateというものを必要に応じて発行してもらう事が出来ますので、オファーが多数入った場合にも他の方に比べて審査が一部終わっているという事で有利になるケースもあります。

＞先日モーゲージの話に行き、「物件が見つかり次第、電話をしてくれたら、クレジットヒストリーを確認するから」と言われました。

あまり親切ではありませんね。　私のところで通常は書類にサインしていただいた時点でクレジットを引き出し、頭金を教えて頂き購入できる概算を行います。　そうでないとお客様と不動産屋さんが無駄足を踏む事がありえるからです。

＞よい物件があれば、すぐにでもオファーをしたいのですが、
なかなか予算内のものがなく、先に進んでいません。
このようなときにでも契約はできるのでしょうか？

できますよ。Res.7さんが既に私以上に簡潔に説明されていらっしゃるので重複説明は避けさせて頂きますね。

pre-approvalを面倒がる銀行員やブローカーはたくさんいます。買うか買わないか判らないお客様に時間を費やすのを嫌うからです。　でもお客様の立場から考えてpre-approvalは絶対お勧めですし、嫌がらずに親身になって相談にのってくれるモーゲージスペシャリストを探す事をお勧めします。　

＞頭金を１０％ではなく
２０％まで貯めてから行動を起こすべきかどうか。

これは個人のお客様の考えなので私共には何もいえませんが、頭金が20％以下の場合は必ずＣＭＨＣ保険を購入しなければいけません。　これの保険は、頭金20％以下のお客様が支払いが出来なくなった際、融資先に降りる保険でサブプライムのような金融混乱を引き起こさないように政府から要求されている保険です。　この保険は借り入れ額によって料金が左右され、通常数千ドル〜数万ドルとなります。これは住宅ローンに組み込む事ができますので一括で用意する必要はありません。

今の状況では20％を貯め終る頃にはマーケットはどうなっているのか？金利が上がっていると予想すると今と後どちらで買ったほうが得なのかなど考えられたらいいと思いますよ。

みみさん

そうですね。　今の時点ではまだ少し早いかもしれません。　金利や経済状況も1年でかなり違いますし、お勧めさせて頂く商品も今と3ヶ月前では違ってくる分野なので、色々と知りたいとは思いますが正確なアドバイスは受けにくいと思います。　

＞そしてもし先に固定○年で金額△△ドルと仮審査できたとして、それからどれくらいの期間で契約しないといけないんでしょうね

仮審査の場合は「お客様はどの位の額を借り入れできます」という審査ですのでその時点で固定か変動を選んで頂く必要はありません。　もちろんお客様が知りたい場合は現在の固定金利での月々の支払いなどを計算させて頂いて目安にして頂く事は可能です。

期間は特に決められておらず、プリセールでない物件に関しては3ヶ月間利率をホールドする事ができます。　例えば6ヶ月後に来られても仮審査自体は無効になっておらず、アップデートの書類を提出して頂くだけで問題ありません。但し金利のホールドは3ヶ月間なのでその際はその時点での金利での提供となります。

この情報が少しでもお役に立てれば幸いです。

　

金融関係者さん

ありがとうございます！！
ゆっくりと何度も読み直しました！
まだ頭で整理しきれていませんが・・・苦笑

私が会ったモーゲージの人は親切なほうではないんですね・・・。
１枚の紙すらもらえなかったので、なんだか不安というか不満というかそんな感じが残っていました。
主人と「私たちは買いそうには見えなかったのかな。お金ないってわかっただろうしね・・・」と言っていたんです。汗

２０％まで頭金を貯めるまでにマーケットがどうなっているか・・・
難しすぎます。涙
小さな子供がいるため、友人にはコンドスタートは辞めたほうがいいといわれています。

みなさん、数件はモーゲージの方に会われるもんなんですね。
リアルターも何人かもたれているんでしょうか。

また質問させてください。
モーゲージを組むときには
T4やTax　Returnなどの書類３年分くらい見せるものなのでしょうか。
あと、モーゲージヘルパーとして、生徒さんやテナントさんを
入れているかたもいると思いますが、
その場合はどのような形で収入源としてみてもらうのでしょうか？
あくまで「見込み」でしょうか。

質問ばかりですみませんがお願いします。 　

勉強させてくださいさん

本当に最初はいろいろな用語などがあって難しいし、色々な選択があって混乱しますよね。　特に住宅ローンは個人のケースバイケースな所がおおいので、一番いいのは勉強させてくださいさんがこの人だ！と思えるローンオフィサーに出会えて個人で相談できれば一番いいと思いますよ。

＞私が会ったモーゲージの人は親切なほうではないんですね・・・。
１枚の紙すらもらえなかったので、なんだか不安というか不満というかそんな感じが残っていました。

お会いされた人は親切でなかったか、それか勉強させてくださいさんのお話を聞いて絶対審査が降りる圏に入っているので事前審査は不必要と考えたかのどちらかだと思います。　詳しく説明されるのを嫌がるお客様もいれば、詳しく説明して欲しいお客様もいて、相性もあるので気になさる必要ないと思いますよ。

私共も住宅ローンに関してのパンフレットなどはありますが、お客様によって必要な情報が違うので紙を差し上げる機会はあまりありませんよ。　勉強させてくださいさんのように知りたいと御希望されるお客様には全工程のお話しますが、全体の工程を一気に説明してお客様を混乱させるより、お客様にあった情報だけをセレクトして選択して頂くほうが混乱がなくてよいからです。　また利率なども常に変わるので利率の紙をお渡しする事もありません。

＞２０％まで頭金を貯めるまでにマーケットがどうなっているか・・・ 難しすぎます。

正しい解答は一つと思って選ばれると難しいと思います。　お客様の中には金利で選ばれるお客様もいますが、実際は自分の人生設計にどれだけあっているかも重要です。　金利が安くても人生設計にあわず結局買い替えの際ペナルティを払わなくてはいけなくなったら逆に損をされる場合もあります。　マーケットを予想しようとするから難しいのであり、その答えは誰にもわかりません。　
信用できる金融機関の方が見つかって親身に相談にのってもらえるといいですね。

＞数件はモーゲージの方に会われるもんなんですね。
リアルターも何人かもたれているんでしょうか

最初にモーゲージオフィサーやリアルターを選ぶ時に何人かに会ってから決めようと思っているとはっきり言ったほうが、相手に無駄な期待をさせる事もなく、その上どうにか他の人でなく自分を選んだもらおうと思う人が残るのでいいと思います。リアルターは特に一人の人と一緒に見るケースが多いと思いますよ。なぜなら二人のリアルターから同じ物件を薦められるなどの事態が出てくるからです。

私事で申し訳ございませんが、住宅ローンに関しては大まかに分けて二種類のお客様がいらっしゃいます。　金利至上主義で0.01％でも安い所を探される方ときちんと私共を信頼してくださって選ばれる方。　金利が一番安い所を探されるのはもちろんですし、言って下されば私共も他社さんと同等かそれ以下の利率を取れるように努力しますが、最終的によいサービスを受けるのは後者です。

例えば利率が上がる直前にお知らせが来て、利率のホールドを出来る人数が決まっています。　事前審査をまだされておらず相談にこられた方の中からこのリストに載る人を利率が上がる直前に決めるのですが、誰が購入されて誰が購入されないかは相談に来られたのみなので実際はわかりません。　購入されないお客様で利率をホールドしてしまうとその他購入したかったお客様がリストから漏れてしまいます。
まずは購入されそうな方、次に親身に相談させて頂いた方が入り金利至上主義の方はリストに入る事はありません。個人の感情ではなく、実際に金利で選ばれるお客様は最終的に危険度の高いローン会社を金利安さで選ばれたり、他銀行さんと行き来をして金利を無理に下げたりするので、そういったお客様よりは私共を信頼して来てくださるお客様を優先させる為です。　

＞T4やTax　Returnなどの書類３年分くらい見せるものなのでしょうか

収入形態によります。会社にお勤めされている方と自営業の方、また新移民の方では必要書類がちがってきます。　通常は最近のお給料の支払いされた紙（Pay Stab)か過去2〜3年分のTax　Returnをした後に政府から送られてくるNOA(Notice of Assesment)が必要となると思います。

＞モーゲージヘルパーとして、生徒さんやテナントさんを
入れているかたもいると思いますが、 その場合はどのような形で収入源としてみてもらうのでしょうか？

生徒さんの場合はモーゲージの収入源としてみなされない場合が殆どです。　例外は生徒さんのお世話をする事が唯一の収入でそれを職業としている方のみですが、これも特殊なケースで私共も過去に1件しか扱った事がありません。　別のキッチン等がありテナントさんが入る場合は収入の見込みという形で使えると思いますが、金融機関によって規定が違うので、ローンオフィサーを選ぶ時にあわせてきいてみるといいと思いますよ。




　

すみません、便乗させてください。
家は１０年Fixで５．５５％なのですが　今旦那がレイオフされ　その上借金が他にもあり大変なので　変動に変えようと思っているところです。
最初はモーゲージブローカーを使わず　INGでお願いしたのですが　購入時でなくても　モーゲージブローカーを使うことは可能でしょうか？
モーゲージブローカーはどこで探せばよいのでしょうか？
金融関係者さんの話は　こんな初心者の私にもわかりやすかったです。もし情報をいただけたら　ありがたいです。
どうぞよろしくお願いいたします。 　

Res７さん、金融関係者さん

親切で分かりやすい説明を頂けて大変勉強になりました。

確かに１年以上はちょっと時間が空きすぎますね、でもここでの情報を得て、準備できることは進めていこうと思います。

どうもありがとうございました。 　

レス１１さん、

固定を変動に変えても、来年になれば変動金利が上がるのは目に見えています。また、今のモーゲッジをいったん解約するとなれば、高いペナルティも払わなくてはいけません。

モーゲッジのAmortization は何年ですか？これを延長すると月々の支払いは減りますよ。これにもペナルティをとられるかもしれませんが。ただし、総支払額は増えますので余裕のある時に早期返済するなどの注意は必要です。

つらい決断かもしれませんが。借金の額によってはいったんご自宅を売却するのも一つの方法です。収入が減った、就職の見込みがない状態が長引くようであれば、まずは借金を減らして負担を軽くすることをお勧めします。今は売るには最高の時期ですよ。何年前に買った家か知りませんが、売却益まで期待できるのではないでしょうか。それで、いったん生活を縮小して今後の生活設計を練り直し、数年後、落ち着いたらまた家を買えばいいでしょう。個人的には不動産は今がピークだと思いますので、むしろそのほうが将来のためにはよいかもしれません。

　

Res13さん、アドバイスをありがとうございます、Res１１です。
前述の通り　今５．５５％なのですが変動にすると２．３５％です。
毎月ほぼ＄２９０の差額が出る状態です。
そしてペナルティーは＄２１７５だそうです。
なので一年以内で払い終えるかとの計算ですが
おっしゃるとおり　これから上がる可能性大なので
わかりませんが。

私達がFixにした時に　これ以上下がらないだろうっと言われてたので
Fixにしましたが　今はもっと低いです。

売ることも考えましたが　ではどこに住むか？っとかなど考えたら
払えるうちは持っておこうと思っております。
変動からFixに又変わる時も　ペナルティーを払うものなのでしょうか？
又ご存知の方がいらっしゃいましたら　どうぞよろしくお願いいたします。 　

Amortizationは後２２年です．．． 　

変動からFixへは、何時でもペナルティーなしで、変われます。 　

変動からFixへは、何時でも変われますが、Res.4にあるように、Fixへ変わる事のメリットはないと考えた方が良いですね。 　

そうなんですね、貴重な情報をありがとうございます。 　

1.　5年　変動　2.25％
2.　4年　FIX　3.4％
3.　１年　FIX　2.55％

では、どちらが利子の支払いを最小限におさえられるでしょうか？
どなたかお知恵をお貸し下さい。
　

この3つの条件では比較できません。これが正確に分かったら
誰も苦労しないんですよ〜。（笑）

１：変動ってくらいで、利子の利率が変わります。
２：４年間の計算すれば利子を幾ら払うか分かりますよね。
３：1年間は2.55％で固定ですが、1年後に利率がどうなるか
で変わります。

　

レス２０さん

ありがとうございます。

そうなんですよね・・・
これが分かれば誰も苦労しない、おっしゃるとおりです。

最初は３番がいいかな？と思っていたのですが
やはり１年後の利率の心配がすぐにくると思うと、
２番の４年の方がいいのかなぁ、と考えていました。

ただ１番の場合、どんなメリットがあるのか？
実は、よく分かりません。
変動は月単位？週単位？に変動するんでしょうか？

難しいです。