不動産を売りたい場合は、MLSに載せてもらうというメリットがわかるのですが、買いたい場合にリアルターを通すメリットって何なのでしょう？買う側は手数料はかからないとはいえ、売り主が結局買い手のリアルターにも手数料を払うわけですから、リアルターを通すと値段の交渉余地が少なくなるのでは？と思うのですが、実際のところどうなんでしょう？リアルターなしで直接売り手のエージェントに連絡するといやがられるのでしょうか？契約書関係はロイヤー、家の検査はインスペクター、モーゲッジは銀行に依頼するのですから、リアルターなくても買えるのではないかと思うのですが、法律上リアルターは通さなければいけないのでしょうか。

実は興味のある物件があるのですが、予算を2万ドルほどオーバーしています。この物件じたいは自分でMLSで見つけました。家の下見も値段交渉もこれからですが、せめて買い手（当方）のリアルターの手数料がなければ予算に近くなりそうな気がしています。ちなみにまだどのリアルターとも契約していません。

買い手のリアルターに直接話しをもっていくことはできます。でもコミッションはかわりません。買い手のリアルターが全部コミッションをもらえるだけです。売り手のリアルターがいる場合は、買い手のリアルターから分け前を支払ってもらう仕組みです。

で、そのリアルターが両方のクライアントの代理をかねることになりますが、でも、本当に買い手のために売り手に交渉してくれるかどうかはわかりません。しなければいけないんですけどね。これが、自分のリアルターがいれば、自分の立場にたって交渉してくれます。

リアルターが自分のコミッションを削ってくれる場合もありますけど、それは売り手とリアルターとの間での交渉です。 　

なるほど、コミッションは変わらないわけですね。リアルターが双方の代理人となるのって、利益相反にならないのでしょうかね？不動産以外の取引では禁止されているように思うのですが。

たとえば、売り手のリアルターに直接話を持って行った場合、そのリアルターは買い手のエージェントにもなれるので（買い手、売り手双方から2.5%づつもらうとして）、売り手のエージェントだけの場合よりもコミッションが倍になるため、手数料の値下げ余地があるとは考えられませんか？売り手のリアルター、買い手のリアルターが別である場合はそれぞれ2.5%を譲らないとしても、一人が兼任する場合は合計4%（たとえば）にしてでも取引を成立させたいケースなど、ありうるのでしょうか?もちろんリアルターによるのでしょうが。ちなみに現在目をつけている物件は2ヶ月半マーケットにあり、おそらくリアルターの契約がもうすぐ切れると思われます。 　

売り側のリアルターは物件が売れた場合、一般的なコミッションは10万ドルまでが７％、残りのバランスに2.5%を払い、そのコミッションは売り側と買い側のリアルターが約半々に分けます。リアルターによってはバランス3%の人もいれば、安い人もいます。

買い側にリアルターを付けなくても買うことができます。もし、買う方にリアルターが付いていな場合、売り側のリアルターは、買い側のリアルターのコミッションの分を引いてくれることもあります。買い側にリアルターがいても、いなくても価格は交渉しだいです。

物件の持ち主が売りたい価格の線を引いていることが多いので、例えば、コミッションを払った後、手元にいくら欲しいというように。、物件によっては、買い側にリアルターがついていない方が、価格の折り合いが付きやすい場合もあります。

買い側のリアルターを付けるのは、いい物件を探してもらったり、交渉してもらったり、その他のアドバイスなどもらえることもありますが、通常リアルターは売り買いの手伝いをするのであって、売る価格を決めるのも、買う価格を決めるのもリアルターではありません。
物件の持ち主や買う方が価格を決めるのであって、交渉しだいと思います。

これは、新築の一例ですが、新築のタウンハウスが売りに出され、リアルターと一緒に行った人は、設定した価格で購入、リアルターがいない人には洗濯機と乾燥機が買える位の値段を引いてくれました。

もうひとつの例ですが、物件を売りに出してリアルターとの契約が切れて、売るのを中止し、数ヵ月後に買いたいという人がドアをノックして現れ、双方ともリアルター抜きで、売買が成立した例もあります。（この例は、リアルターとの契約書をよく読んで、違反しないようにしないと、コミッションを後で請求されることもあります）

売買は交渉しだいです。私も購入する時はリアルターは使いませんが、売る場合はリアルターにお願いします。ＭＬＳに載せたり、リアルエステートの雑誌や新聞に広告出してもらったり、フロアープランなどの作成してもらったり、コミッションを払うだけのサービスはしてもらいます。

物件を購入するといっても、もしリアルターがいない場合、オファーのときに、デポジットの金額、インスペクションの日、モーゲージが必要であれば銀行、銀行が適正価格かどうか、モーゲージ金額の設定など、アプレーザーの日、サブジェクトを外す日、その時に、インスペクション後の結果の交渉など、コンドミニアムの場合は過去3年位のMINUTESとゼネラルミーティングのMINUTESに目を通す、サブジェクトを外したら追加のデポジット払い、コンプリーション・デイト（支払日）、ポセッション・デイト（出入居日）、弁護士やノータリーパブリックのアレンジ、ポセッションの日に鍵をもらい、入居できますが、入居した後に問題がないとはいえません。これらのことを自分でやらなければなりません。リアルターは上記のような売買の手伝い、弁護士は譲渡手続き、インスペクションも普通はホーム全般ですが、ストラクチャー専門もいます。インターネットに一般的な売買のパーチェス・アグリーメントがでていますので、目を通してみるといいですよ。物件の価格にもよりますが、2万ドルの予算オーバーだったらリアルター抜きで交渉し、自分でやってもいいかな？トビ主さん、がんばってね。私の経験から書かせてもらいました。
　

レス１さん、レス３さん、ありがとうございました。大変参考になりました。

家の購入は今回が2回目です。5年前に購入した時は、買うほうは手数料はないし、わからないことが多いので、リアルターにお願いしました。しかし、その後勉強するうちに、結局買い手のリアルターにも手数料が売主から支払われていること、物件はMLSで探せること、弁護士やインスペクター、銀行とは自分で話さなければならないことがわかり、今回はリアルターがなくてもいいのでは?と思うようになりました。

2万ドルは大きいですし、もしかしたら希望の物件が手に入るかも！と思っています。アドバイスありがとうございました。 　

素朴な疑問。　それで、５年前に買った家は売れたんですか？ 　

レス５さん、今の家はまだ売りに出してません。2月頃出す予定です。なので、買う家も目をつけつつも実際の交渉はまだできないのです。いくらで売れるかで予算が狂ってきますから。 　

最初に売りに出して、いくらで売れるか検討を付けたらどうですか？
今はまったく売れてませんよ。　毎日、数千ドル単位で値段が下がっています。　一日売り遅れる毎に毎日、数千ドルつづ下がっています。　　まず自宅を売って、じっくり探せば良いのでは？　待てば、待つほど、安く買えます。

ちなみに一戸建てですと、グレーターバンクーバーで毎月3万ドルつづ、バンクーバーウエストだと毎月8万ドルつづ下がっています。　 　

アップサイジングなら不動産の値段が落ちた今が買い替えの時期ですね。ダウンサイジングであるなら、私なら今の家をレンタルして、狙った家を買いますね。 　

売るつもりがあるのなら、そのときはリアルターは使わないのですか？
買い替えは、コミッションの割合の交渉をするいい理由になりますよ 　

皆さん、いろいろとご忠告ありがとうございます。

うちは子供が大きくなってきたので、今の家が手狭になり、広い家に買い替えたく、郊外への引っ越しを検討しています。家の値段的には、アスキングプライスでみるとほぼ同じです（これはアップサイズというのでしょうか？）。ただ、今の家がそれで売れるとは思えないので、低く見積もり、リアルターその他の経費を考えると厳しいかなと思っています。おそらく家が広くなれば光熱費が上がるでしょうからモーゲッジを安易に増やしたくないので。

それで、2月に売るつもりでリアルターと話を進めています（ちなみに5年前に今の家を買った時と同じ人です）。春先に物件が増える前に自分の家を売ってしまって、そのあとゆっくり買い替える家を探せば最善の金額で売れて、値下がり市場の恩恵も受けられるのではないか？と言われ、その戦略で納得したのですが・・・

たまたま希望条件をほぼすべてかなえる家を見つけてしまったのでこれを確保すべきか迷いだしたのが、こちらで相談させていただくきっかけになりました。希望する公立学校から徒歩5分くらいで、過去1年に2件しか売りが出なかったストリートです。

やはりいまのマーケットを考えると、先に家を買って後から今の家を売るのは危険ですね、特に予算に余裕がない場合は。それに、春先になればもっと物件も増えてきて、選択肢も増えるかもしれないし。はやる気持ちをおさえて待ったほうがいいのかもしれません。 　

不動産関係はこちらのトピに移動して下さい、
http://bbs.jpcanada.com/topic_dtl_reply_list.php?bbs=11&msgid=14775&resid=0&ntopic=1&cat=0
　

リアルターを使わなかったとしても２万ドルも安くなるでしょうかねえ？