経済のことはよく分からないのですが、今後のモーゲージの変動が
気になります。世界経済危機やカナダの住宅価格の下落などがどのようにモーゲージに影響を与えうるか教えてください。

仕組みは全く分からないのですが、金利は高くなってるし、「貸し渋り」なんて言葉をよく聞くようになりましたね。 　

一番影響を受けるのは高騰期に支払いぎりぎりの
高い元金のモーゲッジを組んだ人ではないでしょうか？

例えは5０万ドルの家を40万ドル借りて5年固定でローンを組んだとします。
この5年の間に最低分しか払わなければ5年後にローンを組み直す時にはまだ３５万以上は残っています。

その際、価格暴落でその家の価値が３５万以下と銀行は35万貸してくれません。でも、売っても35万になりませんよね？
そこで破産するわけです。

実際以前バンクーバーでそれが起こったはずです。
　

え、価格が下がったらそれ以上のモーゲージは組んでもらえないってことですか。だから皆さん、今、売り急いでいるってことですか？価格が下がったらそれ以上はかしてくれない、という事態は、これまでずっとお世話になっていて、現状を理解してくれている銀行でも起こりうるんでしょうか。 　

↑現状を理解するからこそ貸してくれませんのですね。
あなたのおうちは安いのではみ出て貸しすぎている部分を今すぐ払え、もしくは追加で担保を入れてくれ、と言いますよ。
それが出来ない時は差し押さえです。
差し押さえても銀行は損が出るのですね。
こういうのを不良債権、借りている人のことを不良債権者と呼びますね。
もうお客様ではないわけです。
銀行は目の色変えて回収にきますよ。 　

個人個人の取引先の銀行が状況を理解してくれるかどうかまでは
わかりませんが、購入するためにMortgageの申請をしたときに
家の価値を調べに来るまたはPropertyAssessmentのコピーを提出するように言われるはずです。

私の経験ではMortgageをRenewするときも同じだったはずですよ。
価値以下の金額を貸さないのが当然ではないかと思います。
だって万が一自己破産でもされたら銀行は大損ですよね？

一軒家とアパートでは状況もまた違うでしょうね。
一軒家は土地の値段がそこまで下がるかどうかということもあり
少々安心かもしれませんが、アパートは少し心配な気がします。

価値の下がり方も場所（バンクーバー、サレー、バーナビー等）
によって全然違うだろうし。

今、売りを急いでる人たちはそういったことも考えてのことかどうかはわかりませんが、Builder、Investorの人たちはバブルで儲けた
お金が無駄にならないように、今持っている物件を本気で売り始めてるんではないでしょうか。




　

うちは来年書き換えなんですけど、査定額は間違いなく、ローンより下回ると思います。　こんな場合、どうなるんでしょうか？　追加担保を出すか、現金で差額を払わないと本当に差し押さえされるのでしょうか？　不安になってきました。 　

↑　5年のタームでしたか？
　　3年でも5年でもモーゲージ金利はその時より
　　上がってると思うので(たとえ公定歩合が下がっても）
　　毎月の返済額も上がるんですよね。
　　追加担保は通常現金ですよ。私なら日本の親に泣きつきます。 　

↑↑残念だけどそうなりますね。その物件を持ちつづけるなら追加担保もしくは差額支払いしないとだめです。
銀行は担保価値額の７割程度しか貸し出さないので、現在の価格で担保割れならその差額は３割ほどになりますよ。ゴッツイ金額になるのではないでしょうか。その７割も貸すかどうか、その先の不動産の動向も踏まえた金額を提示してくるでしょう。
それが所謂「貸ししぶり」のメカニズムです。

不動産の所有者はそれぞれに覚悟しておくことがたくさんありそうですね。 　

アドバイスありがとうございます。変動3年です。まさか不動産価格が下がるなんて夢にも思いませんでした。　ローンを組んだ時も銀行の人が追加担保について一言も言われてないので、まるで詐欺にでも会ったような気分です。

親はリタイヤしていて頼めません。不動産価格が急騰する事を祈るしか無いのでしょうか？ 　

損を覚悟で売って、地方の安い物件に買い換えるとか。
今すぐに売れたとして手元に少しでもお金が残る計算ができれば不可能ではないけど。売っても持ち出しだというのであればきびしいですね。

銀行はふつうこっちが不安になるようなことは言わないです、でも契約書の細かい字で書いてある部分には必ず記載されていますよ。 　

こんな計算の仕方でいいのかな？

2年前　５０万ドル　で購入

3年固定金利
頭金10％　 $5万
借入額　　$45万　

来年のローン契約更新時のアセスメント(査定)額が25万としたら、

査定額$25万の7割が借入れ可能最高額。(たぶん7割も貸さないな〜)

借入可能額　　$17万

現借入れ45万― 来年借入可能額17万 ＝ 追加担保$28万要

もし私なら銀行にくれてやる！
そして第3次世界戦争でのオイルバブル再来を祈る！

でも、まだ３年住めてるんだからいいでよ〜
プリセール契約しちゃった人は一瞬も住めないで破産決定！ですよ。
　

アセスメント２５万って事はないよ。
君、トピ主をびびらせてるだけじゃないか。
でもまあ、計算の仕方はそんなとこかな。 　

↑
1/2ならまだマシなのでは・・・・結果は来年出ますよ。

2年前は アセスメントの３割ＵＰでへーきで売買されていたが
来年は　アセスメントで売れれば御の字では？
下げ相場がつづいている以上は査定価格(アセスメント額)の７割なんて
銀行は貸してくれないと思われ。
銀行は非営利企業ではありません。

2年前の半値相場位なら、世界経済危機などでは全くありません。
ギャーギャー騒ぎすぎです！
ただ5年程前までの価格に戻ったということ。
(日本株なんかこの1年で10年前の価格に戻った）
世界経済危機などと騒ぐのは最高値の1/5になってから、
又は20年前の相場に戻った時からにしてくれ！

今騒いでいるのはスケベ心で不動産を釣り上げた張本人だけ。
情けは要らぬ！自業自得！

　

そうそうＲｅｓ１１さんのように計算するとですね、５０万で購入したコンドの来年の査定が３５万として、

頭金４０％入れてたとして、首尾よく査定価格で売れたら５万手元に残ります。（実際は手数料払ったりするけどこの際無視）
その５万を頭にして１５万の１ベッドルームを査定以下で買いましょう。
それなら１０万以下のモーゲージを査定の６０％程度で狙えます。
来年が底値だとしたら価値が上がってアップグレードしていけるかもしれませんよ。
今までにつぎ込んだ財産を守るにはこれしかない！
（ちょっと甘い計算だけど、探せば何とかなる!!）

　

話の腰を折るようですみません。とても勉強になりそうなお話なのですが、どうして追加担保がおこるのですか。シロウトにもわかりやすく説明していただけませんか。Res.11さんのいわれている＄28万もの追加担保が起こってくる可能性は、ローンを組まれているどなたにでも起こることではないのですよね？？
　

２０−２５年前くらいでしたっけ？バンクーバーで現在と似たような事態に
なったのって？

モーゲッジレートも２０％近くになり、払えなくなったホームオーナーが続出。でも売れたとしてもお金を払わないと駄目(売却価値がローンを下回る）な状況だった為、夜逃げ、自己破産も続出だったかな。

その時ローン書き換えの人たちは、銀行が普通のローンで出してくれない分はセカンドモーゲッジ(レートがかなり高い）でまかなったり、クレジットカードとかで借りたみたいですよ。

でもすごく無理な支払いですよね。ファーストモーゲッジ、プラスセカンドモーゲッジ、プラスクレジットカードに支払いなんて。。。

もちろん家を差し押さえられた人が大半だったと聞きましたが。

　

不動産の評価額が下がり、借りてる金額よりも小さくなったら
追加担保を要求されます。
10万ドルの家を8万ドルをローンにしました。
もし7万ドルに価値が下がったら、少なくとも1万ドルの
追加担保を要求されるかもしれません。
その他、ローンルールが借りたときに決められていますので
それに従います。金融機関によっていろいろです。 　

http://www.canada.com/vancouversun/news/story.html?id=d170cd8b-5196-41e2-88b8-d5ed1aed4aca

　　　　　　　　　　　　↑
今、バンクーバーは急激な勢いで破産がふえているようですね。 　

＞不動産の評価額が下がり、借りてる金額よりも小さくなったら
追加担保を要求されます。

これって、ホント詐欺みたいですね。
借りた時は誰も下がるなんて予想しないでしょ。　でなきゃ怖くて借りられない。 　

http://www.news1130.com/news/local/article.jsp?content=20081027_080108_21300
　　　　　　　　　↑
実際に個人破産は不動産下落に反比例して上昇しています。 　

フリー掲示板に不動産とぴがあります。そっち１本でやりませんか？いろんなところのぼこぼことぴが立つと不便です。 　

＞でもすごく無理な支払いですよね。ファーストモーゲッジ、プラスセカンドモーゲッジ、プラスクレジットカードに支払いなんて。。。

１６さん、ファーストモーゲージがすでに担保割れしているなら、第二抵当はつけられません。即担保の追加、もしくは現金支払いになります。
それが出来ない人は代物弁済として住宅差し押さえになるんですね。

家のオーナーは勿論損ですけど､銀行も損なんですよね。お金が消えてしまうんです。 　

ありがとうございます。
少しずつわかってきました。
勉強もせずに家なんか買ったら大変ですね、当たり前ですが。
マイホームプランはあせらずじっくりたてなければ・・
にしても、とっても勉強になるトピです。あ〜経済もっとわかるようになりた〜い！どうやって勉強すればいいんだ〜！！ 　

皆さん、イロイロとためになる情報ありがとうございます！

日本のバブル以降、住宅ローン率は金利と同調して下がったと
思うのですが、モーゲージの利率と公定歩合には関係があるのでしょうか？また、80年代のように2桁のモーゲージとなるシナリオは
どういったものなのでしょうか？

　

↑ネットで調べれば、いくらでも情報が取れますよ。