ビルディングモーゲッジという種類のモーゲッジがあるのですが、これを使用して家を建築された方いらっしゃいますか？
どういう仕組みになっているのか教えて下さい。

あなたは、これから家を新築される訳ですよね。ビルダーを使わずに、自分がコントラクターになって建てるという事ですか?　
もしそうなら、それは、コンストラクション　ローンと呼ばれるもので、普通のモゲージとはかなり違います。もし、そうなら、お役に立てると思いますが、そこをはっきり教えて下さい。
その上で、もっと詳しくお答えしたいと思いますが、今、急ぎの仕事があるので、次のレスは数日後になるかも知れません。 　

レス１さんへ

これから家を建てます。土地の価値の７５％を使用して建設するLine of Creditというのがあったので、これを使用しようかと考えていたのですが、それ以外の方法があるということでビルディングモーゲッジという事をしりました。ビルディングモーゲッジとコンストラクションモーゲッジというものは別物でしょうか？ 　

トピ主さん、家を建てる建設工事は、誰がやるのですか？あなたがコントラクターになって、それぞれの職人さんを雇うのか、それとも、建設会社に建ててもらうのかを教えて下さい。それと、空き地に建てるのか、古い家を壊して、建て替えるのかもです。それによっても説明が違ってきますので。お返事、お待ちしています。 　

レス１さんへ

空き地に建てます。なにも建物はありません。私の主人がコントラクターになってトレードの人たちを雇います。
よろしくお願いします。 　

私達の体験を元に、私の知っている範囲で、お答えさせて頂きます。
まず、私はビルダーモゲッジを借りた事が無いので、これについては良く分かりませんが、夫が、多分、ビルダー(建設会社）が借りるモゲッジで、銀行の規定に合えば、一般の人でも借りられるのではないか、と言っていましたが、彼も良く分からないそうです。それで、私達が借りた、コンストラクションローン(以下CL)について、説明します。

新築さんは、もう何処かの銀行と話しをしたのでしょうか？多分、銀行に行く前にもっと知りたいという事なのでしょうね。まず、CLを借りるには、土地の支払いが終わっていなければいけません。そうでないと、銀行がお金を貸してくれないと思います。（私達は幾つかの銀行にそう言われました。）私の夫がコントラクターとなって家を建てた時に、Bank of Montreal にお金を貸して欲しいと言ったのですが、建設会社を使って建てるのならいいけど、自分で建てるのなら貸さないと言われました。新築さんの年収や自分で資金が幾らあるかにもよるかも知れませんが。私はＡＢ州なので、たまたまリアルターが、州立の銀行のかなり上の人を知っていたので、貸してもらえました。大きな銀行より小さな銀行の方が融通が利くと、彼が言っていましたから、新築さんもまだ銀行が決まってい無かったら、幾つか当たってみたらいいでしょう。

ＣＬというのは、家を建てるのに例えば、２０万ドル掛かかるとします。それを3回位に分けて、払ってくれます。一例ですが、フレーミングが終わった時点で、6万ドル、ドライウォールが終わった時点で、次の8万ドル、そして、全てが終わった時点で、残り全額、と言った具合です。次にお金が支払われる前に、それぞれのトレードの人から支払いの催促が来たりしますから、ある程度は自分でも蓄えがないと、大変かも知れません。

家が出来上がり、ＣＬも全額支払われた時点で、その金額を普通のモゲージに切り替えて、毎月一定額を私達は支払っていました。

新築さんが、土地を担保にしてお金を借りられるのなら、そのほうが楽だと思います。必要な時に必要額だけ下ろせるので。私達は今また家を建てていますが、こんどは、ＣＬでは無く、今住んでいる家にモゲージが無いので、この家を担保にしてお金を借りました。

余談ですが、ご自分で建てられたら、売るときにかなりの利益になりますね。ご存知かも知れませんが、自分で住んでいた家を売って、幾ら利益があっても、収入として申告する必要がありません。もうプランは出来ているのでしょうか？私からのアドバイスはキッチンにお金をかけることと、家の外の正面にお金を掛けて、見栄えを良くすることです。そうすると、高く売れます。勿論、あなたの建てるエリアの家の平均価格にも寄りますが、結構値段の高いエリアなら、元は取れます。

もしかしたら何年も住むおつもりなのかも知れませんが、私達は自分達で建ててしばらく住んでから、売ってを繰り返しているものですから。
引越しばかりで大変ですが、利益を考えると、ハッスルする価値はあります。友達からも頼まれて、去年は市場価格＄1ミリオン以上の家も建てました。また、質問があればどうぞ。頑張って下さい。 　

私も自分の家を将来建てたいと思っています。でも、バンクーバーで土地だけは見つかりません。専門家に相談しても、古い家を買いそれを壊して、新しい家を立てたほうがよいと言われます。バンクーバーで家を建築された場合、（もちろん、サイズ、内装、外装で予算もかなり違うと思いますが・・）予算としてはどれくらいかかるものでしょうか？かなり興味があります。ぜひ、アドバイス下さい。新築さんのレスに勝手に入りました。すみません。新築さんはバンクーバーでお家を立てられる予定ですか？？ 　

私はフレイザーバリーです。バンクーバーではあまりにも高いのと、土地のサイズが小さすぎて。うちはワンエーカー弱です。うちには犬がいるのでうちの子に大きな庭をつくってあげたかったのでフレイザーバリーにしました。うちの予算は220000.00ドルです。これに井戸、セプティックも含まれているのでかなりきつい予算で行くつもりです。まぁ主人がコントラクターになるので１スクエアフットを８０ドルくらいで考えています。

Ｒｅｓ１さんへ

詳しい説明ありがとうございました。銀行と話し合ってみます。ラインオブクレジットの場合予算までは出ないので、やはりその他の方法でいかないといけないみたいです。
リアルターなどはふつう銀行の人などを良く知っているものなのでしょうか？それならうちのリアルターにも話をしてみます。それからノタリーにも着てみる事にします。
また何かあったらお伺いするかもしれませんがよろしくお願いします。 　

新築さん、私達の知り合いのリアルターは結構成功している人なので、そういう上のポジションにいる人を知っていたようですが、リアルターはお客さんが物件を買う時にファイナンスが必要な場合が多いですし、何人かは銀行の人を知っていると思います。だだ、どの位のポジションにいる人は分かりませんが。

次に1sq foot当り＄８０という数字はどこから来ましたか?　自分達の予想ですか、それとも、プランをトレイドの人達に見せて、見積もりを貰いましたか？＄８０では無理ではないかと思います。今は木材も上がりましたし、私の夫は最低でも＄１５０位と言っています。ＢＣ州でもＡＢ州でも材料の値段はそれ程変わらないと思います。こちらの方が運送費がかかりますが、州税がありません。あとは、人件費という事になります。夫が言うには、5年前に比べて、材料費も人件費もかなり上がっているという事です。5年前の予算が$100位だったそうです。しかも、かなり自分でやってです。

新築さんの御主人は、建築関係のお仕事で、ある程度の知識はおありなのでしょうか?　家は建築関係の仕事をしているので、電気工具もあるし、トレイドの人達も結構知っていますが、そういうコンタクトが無く、腕のいい人を探すのは大変だと思いますよ。あと、勿論、市から建築許可等を取らなければならない事は言うまでありませんが、フレーミングやここまでの工程が終わったら、市のインスペクターを呼んで検査をしてもらい、それに合格しないと次の工程に進めない等、結構面倒らしいですから。

建築さんのご質問ですが、古い家を壊す場合、家のモゲージの支払いは終わっていなければいけません。その上で、ＣＬを借りるなり、他に担保になる不動産があれば、セキュアー．ライン．オブ．クレジットを借りる事が出来ます。私達はこれを借りて、今家を建てています。もしモゲージが残っていても、お金を借りてそのモゲージを払ってしまい、借りた分をＣＬに上乗せする方法もありますが、銀行の人に相談するのが一番です。

幾ら位掛かるかを言うのは難しいですが、夫が友達のミリオンダラーホームを建てた時、友達の友達も同じ様に古い家を壊して建て替える為に、カスタムビルダーから見積もりをもらったそうですが、1ｓq foot
当り＄２７０といわれたそうです。それで、彼らは私の夫が幾らで友達の家を建てているかを知って、ビルダーの値段にバカらしくなって、フレーミングだけビルダーにやってもらい、自分達でトレードを雇う事にしたそうです。フレーミング一つ取っても、会社によって数千ドルの違いがあるし、台所のキャビネットでも、友達の家の場合はＡ社とＢ社では、5千ドルも見積もりが違っていたそうです。ビルダーの中には、自分達の儲けも入れて値段を出す所と、実際のコストの１２〜１５％をコミションとして取る所とがあります。あとは内装や外装をどうするかや、幾らの冷蔵庫やストーブ等を買うかによるでしょうね。

古い家を壊す費用と、ガス、電気、上下水道を止めてもらう費用、うちの市の場合、許可を３つ取らないといけないので、その費用も含めたら、家を建てる前に既に＄15千ドル程かかるそうです。

これは、夫の仕事仲間のインテリアデザイナーから聞いた話しです。彼は当市ではトップのデザイナーで、カナダ国内でも結構有名なようで、アメリカやカナダのインテリア雑誌にも出ているので、バンクーバーからも仕事の依頼が入るそうです。ＢＣはトレイドの人達もユニオンだから、当市で2週間で終わるような改装工事でも、３〜４週間も掛かるそうです。彼はトップと言われるだけ合って、センスがいいです。友達が他のデザイナーを雇って、今改装工事をしていますが、全然センスが違うと思いました。私達はこの知り合いのインテリアデザイナーを雇って、室内の壁や外のスタコの色や玄関のドアの色、ライト選びを手伝ってもらいましたが、それに４，５百ドルを使っても売た時にすぐ売れたし、高く売れたので、価値はあったと思います。

あとは、バンクーバーだと、古い家を買うのもかなりするでしょ？ここだと1つの土地を2つに分けてもいい、「Ｒ２」と呼ばれる土地があります。ダウンタウンに近い古いエリアにこういう土地が多く、この土地にバンガローの家が建っているので、最近は古いバンガローを壊して、セミディタッチの家やインフィルを２軒建てたりしています。勿論一軒家も建っていますが、かなりの値段です。バンクーバーにはこういう土地付きの家はありませんか？一人で古い家を買って、それを壊し建て替えるのは経済的に大変なので、信用のおける友達と買って、土地を2つに分け、家を2軒建てるというのはどうですか?　そして、いずれかは一戸建てを建てることにして、それまでは少し狭くても、引越しが大変でも我慢する事です。世の中、楽をしてお金は儲りませんから。私達は最初に建てた家はそうしました。

長くなりましたが、参考になれば幸いです。 　

res1さんへ

ありがとうございました。
家のプランは自分たちで設計した物をドラフトマンという人にコードにあったように書き直してもらいました。
うちの主人は建築関係の仕事ではないのですが、趣味でいろいろと作ったりしていました。なので電気工具なども一通りのものはそろっています。このプランをローカルの建材屋さんなど数箇所に持っていき値段を割り出してもらいました。建材屋さんを通していろいろなトレードの人を紹介してもらいその人たちにプランを渡して見積もりを出してもらいました。
その結果、１スクエアフット８０ドル前後（自分で出来る事はするという前提で）という結果がでました。
ＢＣでの平均は１２０ドルらしいです。
うちは木材を使わずにＩＣＦというものを使って建築する予定です。
家のサイズも１８００スクエアフットです。
このバジェット内で収まるかどうか分かりませんが、なるべく抑えるように努力します。インスペクターもエンジニアからのＯＫがないと許可をださないようなので、各段階のインスペクションもインスペクターとエンジニアかららしいです。エンジニアの費用がいくらになることやら・・・・。

うちの土地はＲ１なので土地を半分に割る事も出来ないそうです。
残念ですが、ご近所が見えないところにあるというのも良いように思います。 　

経験者です。　予算はセルフビルドでしたら＄100/sq.ft.の予算あった方が安心です。建設関連の仕事でないと通常より見積もりは高くなりますのでこれ以上は必要です。コントラクターに丸投げは楽ですが＄120-＄150が相場です。家が2000sq.ft.程度ですと＄100/sq.ft.では無理かもしれません。家が大きくなればなるほど単価は下がってきますが、建材の仕様にもよります。　通常一概には言えませんが人件費は建材の価格と同じくらいです。私は自分で設計・施工致して＄85/sq.ft.でしたがこの数値ではかなり苦労致します。　週末・休暇は無くなり、家族は犠牲になります。私は切り抜けましたが離婚率は高いそうです。　　土地が100％払い終えていましたらGOですが、建て終えた時の資産の25％の資金があれば問題ありません。コンストラクション　モーゲッジは基礎・フレーミング・ドライウォール前・電気・配管などの各工程で検査査定後に銀行が分割して支払いしますが、自分で建てると工程が掛かりますので、必要時にお金が無くなる事もあります。そんな時の為、建設前にクレジットラインを準備していた方が良いと思います。（カードは金利が大変ですので）
現在建設するメリットは資産価値が上がれば予算以上に借り入れが出来ますが銀行の査定はかなり低いです。（当然）　又、銀行はOpenで2銀行あった方が良いです。　彼らは最後の最後まで引っ張り、のどから手が出るときに高いレートを押し付けようとしますので、良いコンストラクション　モーゲッジ　スペシャリストを探す事は大変ですが頑張ってください。　
家作りは想像以上に大変ですが万事終われば価値は大きいです。
ある人は私ならもっと良い家を安く・早く建てられると思っている人たちがいますが、現実的ではありません。　建ててみなければ解らない苦労はPriceless、同じ挑戦者にはエールを送りたいと思います。 　

横から恐れ入りますが、「コンストラクションローン」と「（通常の）モーゲッジ」の違いって何でしょうか？コンストラクションローンで借りるとインタレストが安いとか何らかのメリットがあるのでしょうか？ 　

レス１０さん、詳しい説明をありがとうございました。
離婚率がたかいというのは納得できそうですね。うちもそうならないようにがんばってみます。先週銀行２社と話をして、コンストラクションモーゲッジかラインオブクレジットでいくか検討中です。今週中には土地の鑑定をしてもらい、その値段によって決定しましょうという事でした。某銀行は土地の価値の７５％と家の建築にかかる費用の７５％を借り入れできるということなので、これでいくと、すべてラインオブクレジットになるようです。
週末にはいろんなところへ商品をみにいったり、いろいろと動いています。現実的になってきたので、心配事もおおいですが、楽しみです。
これからも何かアドバイス等ございましたらよろしくお願いします。

　

これから家の建築されるようで楽しみな反面不安なこともたくさんあるでしょうね。
我が家も去年に家を建てましたが、かなりストレスな日々を送りました。
その経験から少しアドバイスをと思って投稿しています。
まず銀行から借りる家の資金ですが、これは予算よりも借りられそうだったら借りられるだけ借りといた方がいいです。
実際銀行からの運用資金がなくても業者からの請求はどんどんやってきます。
話して待ってくれる所もあるかもしれませんが、結構支払いが遅れると次の請求書に利息が足されてかえってくる所も多いです。
今はランバーの値段もかなり上がっていますし、人件費もびっくりするぐらい高いです。
電気工事をユニオン系の方にお願いしたら時給38ドルとられたこともあります。
その点ラインオブクレジットはいつでも引き出しできるのでおすすめです。
一般的なコンストラクションモーゲージは３段階に分かれて終了した部分についてのみ（それも銀行から派遣された人の査定によって）運用資金が支払われるため、思ったよりお金が出なくって苦しい思いをかなりしました。業者さんにお金を支払わないと次ぎに進めない、でもお金がない....って感じです。
後自分たちでやる所はやるとのことでしたがコンストラクションモーゲージは期限があり、あまり進みが遅いと銀行からかなりプッシュされますし、その期限を過ぎるとまたコンストラクションモーゲージを申請し直さないといけないのですごく面倒です。
見積もりをたられたとのことですが、これは実際その会社にコントラクトとして仕事をお願いするという見積もりか、一般的な大体の見積もりかによって違いがあります。
後者でしたらあまり信用できないこともあります。カナダ式でとっても大まかです。
私たちも自分たちでできることはできるだけやろうと思って家を建てましたが、想像以上の大変苦しい思いをしました。
でもそのおかげで自分たちにとって理想に近い家を建てられて、今ではあの経験もよかったと思っています。とは言ってもまだまだ家は未完成ですが。
でもよく二人で”去年のあの頃はこんなことがあって大変だったねぇ”とか話して今の幸せをしみじみと実感しています。
ですから新築さんもこれからいろいろと大変なことがあると思いますが、苦労して手に入れた自分たちの城は格別のものがあると思いますのでがんばってくださいね。
応援しています。