算数が苦手なので、得意な方教えて下さい。

10年前に約20万ドルのコンドをローンで購入しました。今年完済して、払った金利は約３万ドルですので、実質23万ドル＋諸費用払ったことになります。最近婚約して、結婚を期に大きな場所に引っ越したいと思い、このコンドの売却することを考えています。同じフロアプランのご近所さんは最近25万ドルで売却したので、うちもそれくらいの価値だと思います。そこでふと考えたのですが、コンドを買って良かったのか、悪かったのか。

現在のコンドは家賃の相場が1300ドル／月くらいだと管理人さんに聞きました（実際に同じフロアプランの階下の人がリースしているとのこと）。そう考えると、単純計算して1300ドルx12ケ月x10年＝15万6000ドルを10年間で費やしたことになります。25万ドルー15万6000ドル＝9万4000ドルが使わなかったお金となり、自分のことなので、多分、ローンに消えていなければ、他のことに使っていたか、貯めていても多分セービング口座に入れっぱなしが関の山だったと思うので、コンドを買わなければ、現在9万4000ドルx0.2％くらい＝9万6000ドルくらい手元にあった計算になります。

今コンドを売れば25万ドル手に入ることになり、現在手元にある金額は9万6000ドルを大きく上回るわけですが、これには元金が23万ドル＋諸費用かかっているわけで、そう考えると、あのときコンドを買って正解だったのか、買わない方が良かったのかよくわかりません。誰か分かりやすく教えてもらえませんか？

＞10年前に約20万ドルのコンドをローンで購入しました。今年完済して、払った金利は約３万ドルですので

ちょっと待てください。。
１０年で３万ドルの金利？
ありえません。
先ずここからご説明ください。

普通不動産を買うと値上がりすることが多い、その率も計算に加えるとアパートを借りているより有利だ。
しかし土地の無い物件で値下がりしている途中に計算すれば損は確実。

土地の値段は上昇することが多いが、土地の無いコンドミニマムではディプリシエーションの方が大きい場合がある。

すみませんが、不動産やモーゲージの事情に詳しくない方はスルーして下さい。

レス２さん、一般論として理解はできますが、自分の場合ご覧の通り価格が多少上がっています。自分の例において、購入が良い選択だったのかそうでなかったのかご意見いただけると幸いです。

いくらの物件をいくらの頭金を費やして、買ったのかが、わからないと損得などわからないです。

＞不動産やモーゲージの事情に詳しくない方はスルーして下さい。

いやトピ主さんこそ事情を把握していないよ。

トピは漠然過ぎでわからない。
売却する時には６〜７％の手数料がとられるはず。（たぶんです、数字はわからない）
仮に２５万ドルで売って手数料を引く、金利負担分を引く、諸費用を引く
これで計算すれば子供でも出来きると思う。
自分で計算できないほうがおかしいです。他人に聞くほうが間違いです。

おじさんは何でもケチつけて、けんか腰なので私が代わりに答えます。

20万ドルの物件を、25％ダウン75％借り入れ、つまり15万ドル借り入れとする。
10年前、5年クローズ金利4％、10年払い（120回払い）とする。
5年後、5年クローズ金利3％、5年払い（60回払い）に切り替える。

上の仮定で計算します。
上の金利仮定は現実的なものです。
（私も不動産インベストメントしてます）

最初の5年
借り入れ15万、金利4％、10年返済
支払い月額：1,516.33 (x 60回）
金利総額：23,281.64
元金返済額：67,598.19
支払い総額：90,979.83
5年後の残高：82,401.81

次の5年
借り入れ82,401.81、金利3％、5年返済
支払い月額：1,479.97 (x 60回）
金利総額：6,396.53
元金返済額：82,401.81
支払い総額：88,798.34
5年後の残高：0

で、支払い利息総額は、23,281.64+6,396.53=$29,678.17
と、なります。

つまり、トピ主さんの云う20万ドルの物件を購入し、10年で
ローン返済した。その間の支払い金利は3万ドルというのは
信憑性のある話だという事です。

ちなみに、バンクーバーでは10年前（2003年）に、ダウンタウンの
ど真ん中（ジャパドック1号店の隣）で、2ベッドルーム物件が20万〜21万
で売り出されました。（完成2005年）

これを、上の計算に当てはめると、5万ドルの手持ち資金と15万ドルの
借り入れで、毎月1,500ドルを10年返済して、2015年（実際の購入日は
ビルが完成した2005年なので2015年が10年後とします。）には、
すべての借金を返済し、晴れて自分のものになったとなります。

トピ主さんの状況と似ているので（購入価格が）、これをバンクーバーで
インベストメント目的で買ったとして話を進めます。

この物件は、ダウンタウンど真ん中の物件なので、家賃$2,000/月で
広告も出さず貸し手市場で、楽に10年間フルで貸せました。

つまり、手持ち資金は5万ドルだけで、後は人の金（銀行の金とテナント
が払ってくれる金）で、10年後に自分のものになる訳です。
今、このコンド2ベッドルームは48〜53万ドルで売買されています。
ですから、5万ドルが50万ドルに増えたととも言えます。

この例は、過去10年のバンクーバーの特異的不動産市況を良く表しています。
当時、争うようにして購入ブームが沸き起こったのは、無理からぬ事と思います。

ただし、こんな状況に巡り合えるのは滅多にある事ではなし、今は当時の状況
とは比べるまでもなく、不動産インベストメントには大きなリスクが伴うよう
に変ってきています。

上、1部間違いありました。
20万ドルで買えたのは1ベッドルームで、それは今40万くらい。
（レントは1ベッドルーム$1600くらい）
2ベッドルームは25万ドルくらいで、今50万くらい。
ま、投資効果10倍は無理でも7〜8倍あったと訂正します。

物件を買わなかったとしても、家賃は払わなければならないでしょう。

非常に乱暴ですが、買わなかった場合の毎月の家賃と、買った場合の
銀行の返済が同額と仮定しましょう。（低金利だったから、それも有りか？）

今、ローン完済してるんだから、ダウンペイメント（4〜5万？）が
今の評価額25万ドルに増えた訳です。
そりゃあ、買った方が良かったんじゃないですか。

投資目的ではなく、自分が住むための場所を買ったなら、損も得もないと思います。

住まいを買う前の状態でそのあたりのことは考えたはずで、たとえばブランド物のスーツを買ったりするのと同様、賃貸でなく自分の所有物というのは精神的な付加価値もあると思います。

自分の住まいでも、買い換えて利益を出すために買った人だったら、聞かなくても損得はわかると思うんですけど、ふつう自分の住まいに損得は考えないと思います。

欲しい物件を買う、あるいは買える範囲内で気に入った物件を買うはずで、後になって後悔しても自分の住まいの場合には、今後の参考にということは出来にくいです。
家って一生に何度も買うものではないですから。

買う前にたくさん検討して、買った後はあまり考えない方がいいです。
しかも、１０年も特に不満がなかったなら、損しているとは思えないですけど？

res7さん
頭金５万ドルで残金１５万ドルを１０年ローン。金利４％とします。
毎月のお支払が１５１０ドル。１０年で１９万５千ドルのお支払です。
この支払い終わった彼の年収は、いくらだと思いますか？
毎月１５００ドルちょっとの支払い。その他にコンド管理費を支払う。保険や固定資産税のお金も残す。
生活費、車の維持費もあります。
不動産を持つということは諸経費も加味されます。それ以外に生活費も、車維持費もかかります。
彼はいくらの年収？書いてみてください。

家を借りていたら95000残り、家を売ったら２００００残る事になるという事ですよね。
１０年後の値上がり価格が95000以上だったら買った意味があるように思いますが、2万ぐらいの
値上がりではあまり得をしたとは思えませんが。それに自宅だったら光熱費も払わなくてはいけないし、
売却する時に、内装を綺麗にしなくてはいけなくなったら残るお金はなくなるかもしれないですよね。

損得を考えたら得をしたとは言えないかもしれないけれど、現金を持っていたらもしかして無駄に使ってたかも
しれない事を考えると、今は、その物件を売却すればキャッシュが入ってくるのですから次の不動産を買うのに
十分な頭金が用意出来ていると思えればそれでいいのではないでしょうか。

皆さん、ご回答ありがとうございます。

レス７さん、さすが投資されているだけあってお詳しいですね。出して下さった数字が自分の状況に限りなく近くてびっくりしました。ただ、ご覧の通り、自分のコンドは土地柄もあって、そんなに値上がりしてないでし、投資目的でもありませんでした。日本からの投稿下さってる方たち、自分が頭が良くないのは重々承知の上質問しているので、あまりひどいことをおっしゃらないで下さい。子供でも計算できるとおっしゃりますが、未だに納得いく説明がされないのはどうしてでしょうか。また、レス７さんが限られた情報で全て把握されたように、すでに23万ドルをつぎ込んでいるとご説明しているわけで、頭金（６万ドルほどです）とか自分の年収とか（約10万ドルですが、手取りだと多分７万ドルいくかいかないかです）、自分の質問にお答えいただく際に必要ないですよね？不動産やモーゲージの知識がなく、質問者やそれを助けようとする人たちの気分を害したいだけでしたら、迷惑なので、スルーしていただきたいです。

自分の質問は単純に、この10年間で（ちょっと訂正があります。すみません）、以下のどっちが損／得したのかということです。

１）家を買った場合（現実）：コンドを売却して得る金額（約25万ドルー諸費用）から、コンドに費やした金額（23万ドル＋諸費用）を引くと、手元に残る金額が『２万ドル＋／ー』と単純計算。コンドフィーや修繕費などを考えて手元に残る金額が『０』と考えていただいても結構です。ただ、それ以上の持ち出しがあったとは思えません。

２）家を買わなかった場合（仮想）：1300ドル／月でレントを払うと10年間で約16万ドルの支払い。これを実際にコンドに払った23万ドルから引くと、７万ドル使わなかったはずのお金が手元に残っていると単純計算。これをセービングに入れていたとしてもせいぜい『７万２千ドル』程度。

買った場合と買わなかった場合を比べると、買わなかった場合の方が差額の現金が大きいのですが、今回、コンドを売って、家を買おうと計画、コンドを売却したあと20万ドルを頭金に入れようと考えた時、もしコンドを買っていなかったら７万ドルしか頭金に投入できなかったよな・・・。でも、コンドを買うために23万ドル払ったし・・・。と考えて、どっちのケースがリターン（利益）が多かったのか、混乱してしまったわけです。

自分が頭が悪いのは重々承知でお尋ねしています。誰かクリアに説明できる方、お願いします。

７万損したと自分で計算してそう思うなら、そうなんじゃないですか？

実際には１０年間同じ家賃ということはないし、その間賃貸物件の引越しもあったかもしれないし、交通費・ランドリー代・その他が余分に掛かるなど他の面で不便だったかもしれないですが、そういうところが見えなくて自分的には７万ドル損をしていると思うなら、本当にそうなんだと思います。

車と同じで家も減価償却ということがありますよね。
不動産市場が横ばい状態なら年々価値が減っていくわけで、そこまで含めれば損をしてるとは思いません。
（２万ドルで買った車が、１年後に同じ値段で売れるわけではないのと同じことです。）
その減価償却の部分の価値が、便利さだったり、安定感だったり、見栄だったりするわけですが。
そのあたりをまったく考えずに買っていたなら、損をしているように思うのかもしれませんが。

他の人に納得させてもらわなくても、自分が損をしたと思っているなら、その思いは変えようがないと思います。
実際のところは、トピヌシさんの身近にいて現状を知っている人しかわからないと思います。

トピヌシさんの場合は、損をしたと決定でいいんじゃないですか？
自分でそう思うんなら、そうでしょ。

15さん、ご回答ありがとうございます。

そうじゃないんです。単純に損したと思えないから自分なりに説明を求めてるんです。

買っていなかったら現在手元に７万ドルよぶんにあったんだ、と単純計算した時に思うのですが、じゃ、このコンドを売って次の家を買おうとした時に、20万の頭金が出せると気づき、あれ、家を買ってなかったら頭金７万しか出せなかったんだよなと。だから、７万ドル対２万ドルで損得の決定ができないような気がするんですが、誰かずばっと数字で解説してくれる人がいないかな、と思っているんです。文章力もなくて自分の説明が分かってもらえないようですみません。

トピヌシさん、家賃は払ったら戻ってこないということを忘れていませんか？

でも手元に現金があると使ってしまう性格の人には、ローンを組んで返済義務を課すのは、ある意味強制貯金と同じで良い場合もあるんでは？
トピさんがそういうタイプの人と言ってるわけじゃないですので、気になさらないように。

ざっくりですが

10年間
現実
ゲットした金額(25万-(不動産手数料1万))-使った金額(23万+(コンドフィー+TAX諸々で3万ドル程度)=ネットで-4万ドル

賃貸
ゲットした金額（＝家を買わなかったら貯まっていただろう金額）-1300*12*10=156000

もし賃貸してた10年間に貯蓄(投資）できた金額が$116000以上であれば賃貸の方が得であった可能性が高い、それ以下しか貯められない可能性が高いのであればコンド買ってて良かったという事。

賃貸していて、その余剰分を単純貯蓄ではなく、利回りが6%近い株式や新興国債券、FXなどで大勝してれば多分賃貸の方が得になったでしょうね。

普通に考えると「金銭的にトントン」だった場合、精神的余裕や室内のカスタマイズが(オーナーの許可なく）可能な点、オーナーに色々介入される煩雑さなどの点を考えると購入でよかったんじゃないですかね？

あくまで結果論ですけどね。

１０年後

現実
２５万ドルで売った物件がありそれを頭金に次の物件を買える。

賃貸
１０年間家賃を払っていて何が残りますかね？

＞日本からの投稿下さってる方たち、自分が頭が良くないのは重々承知の上質問しているので、あまりひどいことをおっしゃらないで下さい。子供でも計算できるとおっしゃりますが、未だに納得いく説明がされないのはどうしてでしょうか

私はレス６できちんとご説明申し上げたのですけどね。
理解できませんか。
小学生でも計算できる問題です。
それで計算してみましたか？その答えはどうなったのですか？