現在、トロントで借家にしているコンドの1ユニットを売却したいと考えています。

以前、こちらの掲示板で、どなたかが、自分が居住していない不動産(income property)を売ると、政府に税金を取られるから、しばらく自分が住んでから、自宅として売ると良い、と言うコメントを拝見しました。詳細を確認しようと、スレッドを探しましたが、ずいぶん前だったからか、見つかりませんでした。

今回不動産売却にあたり、売却前にどれくらいの期間自分で住まなければ自宅として売れないのか、ご存知の方、また、詳細の載っているウェブサイトをご存知の方、ぜひお知恵をお貸しください。よろしくお願いします。

プライマリーホームでない場合のキャピタルゲインタックスは高いです、おまけにセールスに払うコミッション、売るために掃除や修理もしなければ、あまり残らないでしょう。

今住んでいる家を先に売らないとプライマリーにならない、売ったあと次を買わないとキャピタルゲインタックスをかけられる、人間あまり欲を出すと虻蜂取らずになります。

例えば、10年所有。9年レントしていて、その後1年、自分で住んでから売るとする。

9年間に値上がりした分は、当然、キャピタルゲインとして課税対象。

最後の1年間に値上がりした分は、無税だが、9年目の評価額と10年目の
評価額を、税務署が納得するように証明しなければならない。


労多くして益少なし、と思うよ。

とは言っても「インカムタックス」と比べりゃキャピタルは儲けた分の1/2の課税対象ってだけで、十分美味しいと思うけど。

例えば1Mが2Mへ上がった場合でも、課税対象は50万で、州にも拠るが最大税率が50%弱、つまり1M儲けた内の25万納税なら実効税率25%以下でしょ？

日本なら5年立っても26%にしか成らないし、短期売買なら50%近く取られるから、カナダは土地転がしにとって恵まれてると思うよ。

レス２さんの言われる通り　
＞最後の1年間に値上がりした分は、無税だが、9年目の評価額と10年目の評価額を、税務署が納得するように証明し　なければならない。

は、専門家に家の評価をしてもらわないといけません。リアルターから、現在の家のマーケットバリューを書いてもらっても、税務署は認めないと会計士が言っていました。

レス３さんの言われる
＞例えば1Mが2Mへ上がった場合でも、課税対象は50万で、州にも拠るが最大税率が50%弱、つまり1M儲けた内の25　万　納税なら実効税率25%以下でしょ？

もし、家の名義がご夫婦二人でしたら、上の例ですと税金も一人辺り＄125,000になります。

＞今回不動産売却にあたり、売却前にどれくらいの期間自分で住まなければ自宅として売れないのか

巷では一年とか二年とか言う人が結構いますが、別に期間は決まっていません。うちの元お隣さんが、６ヶ月で家を売った時に税務署に聞いたそうです。
そうしたら、別に一日でもPrimary Residence っだたら問題無いと言われたそうです。実際、私達も４ヶ月で家を売った事がありますが、税務署からは何も言われませんでした。これは何年も前の話なので、一番良いのは税務署に聞く事でしょうね。

>家の名義がご夫婦二人でしたら、上の例ですと税金も一人辺り＄125,000

まぁそうだけど、家計単位でみりゃ夫婦合算で25万払うのも、旦那が25万ってのも変わらないけどね。（額が小さけりゃ課税区分が下がるので得になるだろうけど）

プライマリーホームは、常にひとつだけしか認められない。
体はひとつしかないから、当たり前の事だが。

今住んでいる家は、プライマリーホームとして、すでに無税の恩恵を受けている。

そのレントしている家へ移れば、（移ってから売るまでの期間だけ）
無税の恩恵を受けるが、その同じ期間、今まで恩恵を受けていた現在の
家がプライマリーホームでなくなり、課税対象になってしまう。

ひとつの家に、課税対象になる期間と、ならない期間の両方あると
その間の評価額の推移の証明など、税務署を納得させるのが面倒になる。

トピ主さんが考えている事を行うと、その、税務上面倒くさい家を
２つも抱え込む事になる。
バカな事はやめた方が良いですね。

こんなとこでど素人にアドバイス求めるのやめたほうがいいよ。

お金払っても専門家に相談して、トピ主にとってベストな方法を探したほうがいいよ。

相談する場所が間違ってます。

↑ＪＰからのレスはまともな考えの人が多いですね。ほっとしますよ。
カナダは当然を当然と考えられない、考える力がない人たちの集まりです。
よく言った。あなたのいうとおり。

皆さん、コメントありがとうございます。税金の仕組みについて勉強になりました。

実はハンドルネームに表したつもりで説明を忘れてしまったのですが、自分は市外の一軒家を借りて住んでいるので、持ち家と言える不動産はこの売却予定のコンド一室のみです。これを売って、自分たちの庭付き一戸建てを買うのが元々の計画でしたが、当時気に入った家が見つからず、賃貸として収入源にしていました。

以前掲示板で見かけたコメントは、不動産の専門家かファイナンシャルアドバイザーの方が税金の支払いを軽減する裏技、というような流れだったので、ひょっとしたら、どなたかが詳しい方がいらっしゃるかと思い聞いて見ました。みなさんおっしゃる通り、浅ましい考えですが、専門家に実際に出向いて質問しても、こういう裏技は教えていただけないと思ったものですから。

プライマリーホームでない場合は、数ヶ月(または数日？)住むことによってプライマリーホームとして売却することが可能でしょうか?

トピ主さんの質問の仕方が悪いから答えが的を得ていないのではないですか？
売却予定のコンド名義は持ち主であるあなたになっているのですね。
そして現時点で住んでいる処は借家ですよね。
と言う事はそこが今現在名義上も書類の上でもプライマリーホームになるのでは
ないでしょうか？
実質そこに今後何ヶ月か住まなければならないなんてことはないでしょう。
専門家と言うより売却の予定があるのであれば不動産屋さんに相談してはいかが
ですか。
もちろん無料で相談に乗ってくれるはずです。

税務上の特典を得る「Pricipal Residence」（BCでは、こう言ってますが）
は、「所有している家に自分自身が住んでいる」という事なので、
トピ主さんの場合、自分で住んでいないので、違います。

第一、今まで過去何年か、Tax Returnの時の住所も、借りている今の
住所を記していた訳でしょう？

それを、さかのぼって、実はどこそこ（賃貸ししているインベスト用の家）
に、住んでいました。（と、ウソをつく）
今まで、Tax Returnに書いていた住所は間違いでしたって、言い訳
しなければ、ならなくなりますよ。

すでに、何人かの人が答えているように、途中から、本当に自分自身が
住んでも、居住するようになってから発生したキャピタルゲインの分
だけしか、無税になる特典は生かせないのだから。

今までテナントに貸していた期間のキャピタルゲインも、また、無税に
しようと思うのなら、貸していた過去の事実を誤魔化す事。
そして、その間も、自分が住んでいた、とウソの証明をしなければ
なりませんよ。

（１）売却予定のコンドはこれまで家賃収入があり、その家賃収入で経費（Property Taxなど）を差し引いて、インカムがあり、ファイルしていていましたか？それともデプリシエーション分を引いて、ファイルしていますか？

（２）これまでとぴぬしさんがインカムタックスをファイルしている住所が、借家であれ、持ち家であれ、そこがプライマリーホームです。

（３）これから、そのコンドに引っ越して、以後住むのであれば、引っ越したときからコンドはプライマリーホームになります。

（４）そのコンドは購入した以後、とぴぬしさんが入居するまで、価格が上がっていれば、上がった分はキャピタルゲインとしてファイルしなければなりません。プライマリーホームとして入居した後に上がった分は非課税です。

もし（１）をすでにやってる場合は、プライマリーホームとして数ヶ月、数日住んでも、プライマリーホームとして認められません。（１）をやっていない場合、キャッシュでもらい、レシートなし、家賃収入を申告せず、また、借りている人もその住所でインカムタックスファイルをしていない場合、とぴぬしさんがそのコンドを購入したときから、コンドの住所でファイルしている場合は、プライマリーホームとして認められるでしょう。

＞＞プライマリーホームでない場合は、数ヶ月(または数日？)住むことによってプライマリーホームとして売却することが可能でしょうか?

税務署はあまくないです。売却する前の数ヶ月、数日、住んでもプライマリーホームにはなりません。

いやはや、考えが甘かったようです。ここ数年で評価額がずいぶん上がったので、ごっそり持っていかれそうです。勉強になりました。コメントを下さったみなさん、ありがとうございました。

売値と買値は別物です、ましては土地がついていない物件は

すみません、トピズレかもしれませんが、お尋ねします。所有している不動産を空き家(自分は他の場所に住んでいた、もしくは他の国にいたが、人には貸していない)にしていた場合は、プライマリーホームになるのでしょうか？

なりませんよ>ＲＥＳ１６さん
だって実際住んでいたほかの場所がプライマリーレジデンスになりますから

まずはプライマリーホームとして売却したいのであれば
どういった条件をクリアーにすれば良いのか調べたらいいと思います。

家賃収入はあったとしても自分は貸家に住んでレント代を払っているので
実際、黒字にはなっていないですよね。

カナダでは自分のレントと、家賃収入の税率は関係ありません。

アメリカではモーゲッジの利子がインカムタックスから控除できるが。