私はバンクーバーに移民して5年ほどたっているものです。結婚はしていますが今はレントでまだまだ自分は不動産に手をだすべきではないと思っています(子供もまだですし、)
このトピを上げた理由なのですが自分の知人が自分に不動産購入(House)を勧めてきているのです。


そしてその方が何というんでしょうか説明の時に軽く嘘？というか誤魔化してしゃべるのです。
例えば不動産の維持費などそんなにかからない。不動産価格は上がっているが金利はさほど上昇しない。などです。

ですがバンクーバーの不動産もバブルと呼ばれていますしはじけるとは思っています。しかしそれが50年後かもしれませんし緩やかにかもしれませんそれまでまだまだ上昇し続けるかもしれません。



しかしながらですが自分は仕事上経済にはそこそこ知識はありますが不動産はあまりにも無知すぎますので相手と討論すらできない状況であります。

そして説明が難しいのですが今回不動産を進めてきている相手の方も自分のこと本気で心配してくれている立場の人間ですのでただ買いたくないとだけいうわけにはいきません。
またこのトピックでどなたから知識をいただくことにより自分の考えにも変化があるかもしれません

自分が知りたいことは今のバンクーバーの金利がどれくらいなのか。(固定金利、変動金利の平均)

例を出していただき例えば80万ドルの家を40万ドル頭金を出した場合などざっくりとした参考が知りたいのでシュミレーションの金額など出していただけるとありがたいです

今のバンクーバーの不動産価格がもう25％上がった時に金利も25％上がるものなのでしょうか？

また家の維持費(各種保険から税金等ざっくりとでいいです)



あまりにも私事的すぎますしこの掲示板ですと罵倒等されると思いますがもしお時間いただける方がいてその方が不動産の知識をお持ちでしたらお力お貸しいただけませんでしょうか？本当によろしくお願いいたします

不動産は人に勧められて買うものではありません。

どうしても欲しい！という状況になれば、知らないことは調べてでも手に入れようとすると思います。
多分、ネットでたいていのことは調べられますから。



レートの変動
http://www.karenhall.ca/historyofprime.php

モーゲッジの計算
http://manulifebankselect.ca/mortgage-101/mortgage-calculators/calculator/#payment



また「例を出していただき例えば80万ドルの家を40万ドル頭金を出した場合」とありますが、たとえば４０万ドル借りるなら、最低でも家族年収で１０万ドルはないと貸し付けてもらえないと思います。

貸してもらえない＝現実的にも多分ローン返済が難しい、ということです。
自営業で所得隠しをしていたり、チップやコミッションなどの収入を少なく申告しているような場合には、現実にはローン返済に無理がないだけの収入があったとしても、T4などで証明できません。

トピヌシさんのご家庭の収入がどのくらいなのかわかりませんが、子供がまだだったら、私だったら家は子供の後にすると思います。

子供を育てる間、デイケア代などの支出も増え、実質収入は一時的に減ると思います。
また、昔と違って、最初は小さなコンドを買って、家族が増えるごとに買い替えていくということがスムーズにできるような経済状況ではないです。

不動産が高騰する前は、そういうことができました。
長い目で見れば不動産の価格変動は右肩上がりですが、今は相当に長期間住むつもりでないなら確実に損します。
２０年先なら利益は出せるかもしれませんが、５年先では大損するかもしれませんから、できるだけ家族計画の目途がついて買い替えをしなくてもよさそうな時期に家を買ったほうがいいと思います。


親切に不動産を勧めてくれる知人には、適当に話を合わせていればいいと思います。
あまりしつこいなら、今はまったくそのつもりがないとピシャリと言ってもいいのではないかと思います。

とぴ主です。レス1さん本当にご親切にありがとうございます。
いただいたサイト参考にさせていただきます。
デフレの時は金利が下がるといいますがバンクーバーの金利はここ25年下がっているのですね？

他にどなたか教えていただけると幸いなのですがプロパティタックスは皆さんどれくらいの家でどれくらい払っているのでしょうか？家の価値が上がるとどれくらい上昇するものなのですか？

トピ主の質問内容、、、ちょっと具具れば統計が出ているサイトがいくつもあります。

不動産を薦めてめている方が基礎的知識が理解できていません。

不動産価格はこれから上がるのか下がるのかだれにもわかりません。

ただこれからも右肩上がり自体信じがたいですよね。

オイルの高止まりで物価は上がる、ガソリンは上がる、ますます家計圧。

そのお勧めされる方に、こうきいたらいいです。

わかったわ。でも将来、ローンの支払いに困ったらどうなるの？とね。

先ず、開口一番、ローンが支払えなくなったら売ればいいのよ。簡単でしょ。

不動産価格も右肩上がりだから、そのときはすぐに売れるわよ。大丈夫よ、、とね

将来のことなどだれもわからないですよ。人に惑わされない。

私はそれでひどい目にあいました。

経済に知識があるなら、金利の動向ぐらいはわかるでしょう。
買いたくもない不動産を損得だけで判断するなら、ギャンブルと割り切るべきでしょう。

ぼくには、経済がわかりながら、家計がわからないというギャップが理解出来ない。
罵倒するわけではないですが、その不動産をすすめる相手もあなたのその幼稚さが心配なんじゃないですか？
勧められる通り買っても、良いかもしれませんよ。どうせ何にもわかんないんだし、誰にも未来は見えないのだし、、、

私も専門家ではないのであれなんですが、確か新移民はモーゲージの査定が結構緩いんじゃなかったかなー。

今のバンクーバーの不動産価格がもう25％上がった時に金利も25％上がるものなのでしょうか？

↑↑↑
本気で言ってますか？経済がわかる方が？

カナダの金利が25%上がるってありえない、とは言いませんが、ほぼないと思います。

ひとつ参考までに。

銀行が貸してくれるという限度額は自分が返済できる金額とは限らないですよ。たいていははるかに多い金額を提示されます。調子にのってそれを全部借りてギリギリのモーゲッジを組むと将来大変なことになるかもしれません。

万一失業しても半年くらいは困らないくらいの現金は手元に残しておいてください。

ここでざっくりとタックスの計算が出来ます。
http://jaybanks.ca/real-estate/greater-vancouver-property-tax-calculator/

不動産の評価額はこちらでわかります。
http://evaluebc.bcassessment.ca/

プロパティータックスですが、（トピ主の他にも勘違いしている人がいますが）
不動産が上がっても下がっても、プロパティータックスは毎年、数パーセント
上昇します。

不動産が大幅に上がっても、プロパティータックスはちょっとしか上がりません。
逆に不動産が下がっても、プロパティータックスは、ちょっと上がります。

とにかく、プロパティータックスは、コンドの管理費と同じように、毎年、
少しずつ上がり続けるものと覚えておいて下さい。

市の必要財源が、毎年少しずつ増えていくので、それをプロパティータックス
で補うので、そうなるのです。

不動産が上がろうが下がろうが、毎年、前年度予算より少しだけ多めに確保
しなければなりません。
多めに確保する必要はないので、不動産が2倍になっても、タックスはちょっと
だけしか上がりません。でも、不動産が下がっても、予算確保の必要上、
タックスは、少しだけでも上げなければなりません。

不動産が、上がっても下がっても、税額を決める計算の「掛け率」を調整して
毎年、徴収総額が少しずつ増えるようにします。

>Res.10
　
トータルで見るとそうですが個別の物件で見ると又違うんじゃないでしょうか？
全体の相場以上に評価額が上昇した物件は当然パイが増えるし、逆に相場に反して下落した物件はproperty taxが減る場合もあるんじゃないでしょうか。

レス１０さんが正しいです。

不動産が下がる時は、どこもここも全部下がるものです。
自分の家の評価は下がったけど、隣の家の評価は上がったということはまずないです。

どこのエリアの家の評価額がどのくらいでというのが基準になっていて、一軒一軒を査定するわけではありません。
その結果、不動産が上がっても、下がっても、自分の家（敷地）が負担する割合が変わるわけではないです。

市の予算の拡大や、物価の上昇につれて、毎年税金も上がり続けるわけです。

不動産の価格が上がるエリアと、下がるエリアの格差が大きくなれば、不動産価格が暴落しているエリアの人の負担率は下がるでしょうけれど、同じ市内ではそれほど大きな格差はできないはずです。

ここで、MORTGAGEの計算ができます。
http://www.realtylink.org/


不動産の購入を進める時にウソを付く人間のアドバイスなんて絶対に私だったら聞きません。
高い買い物をする人に向かって誤魔化しをしゃべるなんて、本当にとぴ主さんの事を本気で心配しているのでしょうか？

一言、“お金がない”“自分たちにとって買う時期ではない”でよいのでは？


不動産を購入する時は、頭金以外にも、かなりお金がかかりますよ。

家を購入してからも、掃除用具を買ったり、家を修理する材料を買ったりと、新しい家具を買わなくてもお金は結構出ていくものです。

中古の家は、外はきれいに見えても、ふたを開けたら欠陥があったり、Inspectionで、決定的な欠陥が見逃されていたりなんて、よくある話ですよね。

冬の暖房費、ごみの改修費、庭の手入れに使う機械、お金の心配は付きません。

モルゲージブローカーを使うと金利の安い銀行を探してくれますが、これも信頼できる人でないと、ただ金利が安いだけの変な銀行を紹介されたりします。

金利は、５年FIXで、3.19％（ブローカーを使った場合）が、上がる瞬間ではないでしょうか？

金利が上がって、MORTGAGEを払えなくなる人が増えるが、もともと手の届かない住宅を購入するカナダ人の行動を抑えるのが目的だとニュースでやっていました。

なので、金利が上がって、本当に、カナダ人がMORTGAGEを払えなくなると、バブルも崩壊するのではないでしょうか？

ただ、バンクーバーの不動産は、少しずつ沈静化の傾向にあるともよくニュースで聞くので、私だったら、今は、絶対に買い時ではないと思いますよ。

子供が産まれたその後の事も計画して、ご主人？奥様？とよく話し合ってから購入を検討されたらよいかと思います。

皆さん本当に多くのコメントありがとうございます。ｊｐカナダには優しい方が多いのですね
みなさんにいただいたコメント等を十分参考人させていただきたいと思っています。本当にありがとうございました。
なおjpカナダはほとんど見ませんのでこれ以上のコメントは差し控えていただきますようお願いいたします

レス１３さん、お詳しいようなので教えていただけませんか？

＞3.19％（ブローカーを使った場合）

とはどういうことですか？普通の銀行からはそれよりも悪いレートになるということですか？
ブローカーを使う利点とはなんですか？

ブローカー特典割引があります。
銀行が掲示しているのより少しですがレート良いです。

ブローカーを通すということはそこに手数料が発生するはずですが、
それなのに銀行とダイレクトに契約するよりレートが良くなるというのが謎です。

コミッションは銀行からブローカーへですよね。
ローンを組む時はブローカー通しましたが、こちら客側は支払っていません。

分かり易く言えばJPの語学学校紹介と同じような感じ！？


【PR】カナダの語学学校・専門学校の詳細な取材ページ

>Res.17
ブローカー通さないほうが銀行から良いレートもらえることもありますよ。
その人の収入やクレジットスコア、取引履歴などによると思いますが。

同じかさほど変わらないレートであれば、誰でも大手銀行から融資してもらったほうが安心ですよね？
ブローカーを通さないとモーゲッジを組めない人は、つまり大手銀行から融資してもらえるほどの信用がない人、
サブプライムのような危ないローンを組まなければ家を購入できない人、ということでしょうか？

レス18です。

＞誰でも大手銀行から融資してもらったほうが安心ですよね？

ブローカーを通して大手銀行から融資して貰いました。

サイト上に載せているのよりも良いレートを銀行側から個人的に提供して貰えました。
でもブローカーを通しての方が銀行からよりも断然レートが良かったです。

また、銀行勤務の友人から社員特別レートも提供して貰えたのですが、やはりブローカーを通しての方がレートが若干（0.05％の違いでしたが）良かったです。

結局、当時の一般向けレートよりも0.60％ですが低めので融資貰えました。

ブローカーは複数の金融機関と掛け合って、一番良いところ・客の要望に適うところを選んで更に銀行側と交渉してくれるのが仕事です。


家を購入後の現在は、普通に客対銀行の取引のみです。
なので、直接銀行から融資してもらった人と何ら変わりはありません。

>Res.21

−0.60％ってすごいですね。私はブローカー通してませんが−0.56(2年FIX)でした。
ブローカー通したほうが良かったかも…

すみません。勘違いさせるような書き方させてしまったかも・・・

Prime rateから−っていう意味じゃないです。
数ある金融機関が当時一般向けに提供していた平均レートからっていう意味です。

詳しく書くと、ブローカーから得たレートはPrime−0.81でした。
個人的にオファーしてきた支店長も銀行勤務の友人も絶対そっちの方が良いといわれました。

ネットでカナダ全土で一番低いレートを提供していたところを探しました。
普通に数々の大手銀行と提携しているブローカーだったので怪しい感じじゃありませんでしたけど。

私は、Renewalでブローカー使いました。

5年closedの契約が切れる前に、銀行のアカウントマネージャーに交渉しましたが、新規獲得時（最初の5年）に比べ、そんなに良いレートをくれませんでした。
で、ブローカーに相談したら、信じられないレートを出す銀行を紹介されました。

モーゲージ移転に関する手続き（現銀行への連絡も含む）経費一切は、新しい銀行が負担してくれました。

別に、良いレートを出してくれるのならば、どこの銀行でも良かったのですが、結果、上位銀行へのモーゲージ移転となりました。

ブローカーの報酬の仕組みは知りませんが、「使わなければ損」という感想です。

ブローカーを通せば低いレートで借りられるという事が分かれば、皆最初から銀行ではなく、ブローカーの所に行ってしまいます。正規のルートで借りてる人はばかばかしく思ってしまうのでは？
絶対何かデメリットがあるはずです。
若輩者なので教えてください。

今まで続いている低金利。今後１０年20年と続くと思いますか？

続く。いや上がる、どちらのほうが勝ってると思いますか

当然現況では上がっていくという方向ですよね。

うちは新規契約で、最初よくわからず不動産屋の進められるままにブローカーと契約させられそうになりました。
身内が見かねていわゆる５大手銀行などと折衝してくれた結果、ブローカーが言うレートよりもずっと良いレートがもらえましたし、ハウスインスペクション費用も差し引いてくれました。

ブローカーからは銀行とは比較にならないほど財産や収入証明書類の要求があって、「あなた本当にお金あるの？」と疑われてるようで本当に不愉快な気持ちになりましたが、最終的に契約に至ったのは普段使っている銀行なのでバックグラウンドチェックもごく簡単な書類提出のみで済みました。

ブローカーのセールストークはレートやタームだけでなく繰上返済の可否、頭金と収入から見た借り入れ限度だとかいろんなタイプがあるからネットワークの中からご本人にあった魅力的な商品を提供できるというものでしたが、大手銀行の話では、カナダはどこの金融機関も法で定められた範囲で金融サービスを提供しているからどこのプランもさほど変わらないし、大手銀行が持っていないようなプランを他所だけが持っているというのもおかしな話で、ブローカーを通すからもらえる特典というものもないし、何故ブローカーをわざわざ使う必要があるの？と言われました。

＞不動産屋の進められるままにブローカーと契約させられそうになり

レス27さんの場合は、これがミソですね。

リアルターとブローカーは横の繋がりがありますから。一緒になって儲けてやろう魂胆です。

27さんの場合は、ブローカー使わなくて良かったですね。運悪く都合よく使われるだけの客になるところでした。
この場合、大して良いレートが貰えない割りに、リアルターとブローカーが双方コミッションを得て儲かる仕組みですから。


ブローカー使いたい人は自らアプローチしていった方が良いです。

28さん、そうですね。

ブローカーもいったん見込みがないとわかるとその後のフォローもありませんでしたし、
組になっていた不動産屋からも予算をはるかに超える物件ばかり推されて、その他にも振り返ると
確かにできるだけたくさん獲ってやろう的な扱いだったと。まあ彼らはそのために仕事しているのだから仕方ないですが。素人はいつでも利用価値ありと見られますし。
第三の意見を多く聞くことは大事だなと思えるかなり勉強になった一件でした。

Res13です。ブローカーの話をしたものです。

上手く整理してかけなくて申し訳ないのですが、


ブローカーを使わずに自分で銀行に行った場合のレートは、人それぞれだと思いますよ。
（ブローカーを使ったときと同じ〜高め）

自分と銀行の付き合いの期間、どこの銀行に行くか？どういった交渉をするか？等で、色々です。

ブローカーは、色々な銀行のレートを見て周って、一番安い所を見つけてきて紹介してくれるのです。
なので、自分で頑張れば、ブローカーと同じレートで借りる事は可能（な人もいる）です。ただ、面倒なだけです。

知識と能力のあるブローカーに出会えた人だけ利用すれば良いのではないかと思います。
（いい加減と見抜けるように、自分でも金利、不動産について勉強することが大切ですね。）

不慣れなブローカーだと、安いばかりで信用のない銀行を紹介されたりして、後で面倒な事になりそうですよね。


我が家もブローカーは、不動産屋さんから紹介されましたが、不動産屋さんは、使いたければ使えばよいと言う感じでした（使えば不動産屋さんに紹介料が入るとの事です）。


ブローカーを使用する欠点は、銀行側からMORTGAGEの承認が下りるのが遅い事だそうです（１週間くらい）。

銀行側がブローカーにコミッションを払わないといけないので、銀行側が嫌がり、すぐに仕事をしないと言うようなことを言っていました。（私たちはブローカーにはお金は払いません）

契約した内容のレートよりも安いレートが出た時は、このレートで（無料で）組みなおせるようで、そういったレートのチェックは、今後も彼（ブローカー）の仕事になるそうです。


はっきり言って、時間と労力と能力があれば、自分で彼らの仕事をする事は可能だと思いますよ。

実際に、我々も、付き合いの長い銀行で、同じレートで借りる事が可能でした。
（すこし交渉した結果の特別レートで、更に偉い人？の承認が必要になるとの事でした。）


私達がお願いしたブローカーは、とても知識が豊富で、仕事が早く、色々な人とつながっていて、少し面倒な調べにくいケースも、すぐに弁護士などに電話して正確な情報を持ってきてくれたので、お願いしてよかったと思います。

例えば、銀行に話を聞きに行った時は、移民期間が１年未満の私は、ファーストタイム・バイヤーの条件には入らないとの事でした（私もそう思っていました）が、結局、ブローカーで、私でも条件に当てはまる事がわかり、これで、かなりの金をセーブすることができました。

どなたかが書いていましたが、本当にお金があるかどうか疑われたという方、我が家の収入源はとても固いので、そういった事はありませんでしたが、そう言う事も大いにあると思います。言動は、銀行の対応と比べたら、かなりフランクでした。

結論から言って、私たちは、どうせ同じレートならば、大きい銀子よりも、地元の彼に仕事をと言うような感じで、彼にお願いしました。（不動産屋さんのお兄さんにもお金が入るし）
銀行も大手を紹介してもらったので、特に不満はありません。


最後に、家を購入して思ったのが、書類や交渉等は、誰かに任せきりにしない事。

不動産屋、ブローカー+銀行（又は銀行のみ）、弁護士と人が絡んできて、書類の小さなミスが見過ごされていたり、あちらで修正したはずの書類の内容がこちらで直っていない等、割とあったような気がします。

相手の話を鵜呑みにするのではなく、判断できる基準を勉強されるのが一番ですね。

２４さん、Renewalでブローカーを使うのはいいIdeaですね。
うちは購入時にいろいろ比べて不動産に紹介されたブローカーにし、MBOでモーゲッジ組みました。
Renewalで銀行に聞いたらぜんぜん悪いレートで、他に変えましたが書類の準備とか手続きが面倒でした。
ブローカーだとこの手続きを任せられるので、その利便性を買うと思えばブローカーを使う意味があるのでは？良心的な人ならちゃんとした銀行の低金利を数件持ってきて、選べたりするし、手数料は銀行が払います。
ようはブローカーを選択の一つとして、いくつか比べた上で納得して決めればいいと思います。

この国は、何でも交渉次第で、特にモゲージは競争市場なので交渉次第でかなり有利になります。銀行、ブローカーなどどちらからも、聞いてみた上でさらに交渉して決めた方がいいです。あと、金利が安いだけで選ぶのも後々の制限などがあるので、条件もよく聞いてから決めた方がいいですね。BMOは、金利は確かに他より安く設定していましたが、繰り越しなどは10% （一般では２０％）とか、リファイナンスなどの中途解約が必要になった場合、BMO以外へのトランスファーは認めていない等、色々な制限がありましたよ。

しかし、これも交渉次第でその条件をなくす事も出来ます。リニューアルは、もうすでに、支払い能力のヒストリーがあるので、結構簡単に交渉出来ます。そして、リニューアルの際は元の金融機関が初めは、いいレートを出してこなくても、他でこの条件でこのレートであるので、他に移ると言えばかなりの確率で折れてきます。そうすると、書類の手間などは省けますし、アカウントクロージングフィー（この費用は、新しくトランスファーする銀行は支払ってはくれません）も支払う必要はないです。

私は、これでファーストラインからリファイナンスで、BMOと交渉して制限無しの条件で、BMOの低金利のものに切り替えようとして、employment letterの書類も揃えて、準備してたら、結局ファーストラインが折れて、解約金の支払い（ペナルティー）の免除をしてくれたので、そのままファーストラインでする事にしました。弁護士も低料金で向こうで用意してくれ、家迄来てくれたし、BMOに言われて用意していたemployment letterも必要なくすごい簡単に安く出来たので良かったです。

結局、カナダではケーブルとか電話などもそうですが、競争市場のものは自分でどんどんと交渉して行くものなんだと悟りました。

業界関係者が必死にブローカー擁護をしてるようだけど、

つまり、

ブローカーを上手く利用できる達人か、ブローカーを通さないとローン組めないド素人

だけが利用すればよいってことだね。

誰もがブローカー通さないと損するような書き込みする奴は回し物ってことで。

33さんへ
私は別に業界人ではありません。
勝手な決めつけと悪意のある物言いは品性が悪いですよ。

私も業界人じゃありません。単なる一利用者です。


もしかして、銀行にお勤めの方ですか？
こういう書き込みは、ご自身のコミッションが減るからとかですか？