不動産について教えていただきたいことがあるのですが
例えば家やタウンハウス又はコンドミニアムでもどの物件でも購入し不動産価格が上がり続けると具体的にモーゲージや税金などどれくらいの変動があるのでしょうか？

それはコンドミニアムやタウンハウス、一軒家だと違いが出てくるものですか？


また逆に不動産価格が下がった場合にはプロパティタックス以外にどのようなものが影響が出て上記と同じ一軒家、タウンハウス、コンドだと違いは出ますか？

要は不動産価格が上昇すると一軒家、タウンハウス、コンドの税金、支払いにどのような影響が出て下がるとどのような変化がありますでしょうか？
詳しい方教えていただきたいのです。お願いたします。

私もあまり詳しくはないですが、不動産が上がった場合一緒に上がるのはその不動産にかかる税金(propaty tax)くらいじゃないですか。上がり率はその不動産の上がり具合によって変わるので、一概に言えないと思いますよ。ただ、不動産がすごく値上がりしたら、税金もある程度高くなり、ちょっとした値上がりなら、税金もそんなに上がらない、くらいの感覚じゃないですか。これはコンドでも一軒家でも同じでしょう。ただ、コンドやタウンハウスは、一軒家みたいな値上がりはあまりないと思います。

値下がりした場合は、税金が下がる以外に、モーゲージの更新時に不都合が起こることがあるようです。たとえば、アメリカ人の知人で、50万ドルの家を頭金10万ドル入れ、40万ドルのモーゲージを組みました。５年後、経済が悪化して、モーゲージの更新時の不動産の評価価格が20万ドル程度に下がりました。当然銀行からの融資が20万ドル以下となり、前回のモーゲージと今回の差額を一括払い込みするよう銀行に迫られましたが、到底無理。家を売ってもモーゲージは返せないし。最終的にどうなったか詳しくは知らないのですが、結局銀行に家を差し押さえられて、破産宣告したようです。

別トピに回答を差し上げたのですけど、、。みていらっしゃらないようですので、。

レス５５の
教えて下さいさんへ。億万長者に気を取られてあなたへのレスが遅くなりました。

＞例えば家やタウンハウスコンドミニアムでもどの物件でも購入する時にパーセント３０パーセントくらいダウンペイメント払ったとして固定金利や変動金利どちらにするかわわかりませんが不動産価格が上がり続けると具体的にモーゲージや税金などどれくらいの変動があるのでしょうか？

金利が上がればローン支払いは上がります、例えば不動産が値上がりしていれば固定資産税が改定されあがるかもしれません。

＞それはコンドミニアムやタウンハウス、一軒家だと違いが出てくるものですか？
モーゲージを払い終えるとプロパティタックスのみしか上がらないのでしょうか？

うえの書いたとおりですが金利が上昇すれば当然ローンのお支払が上がり金利が下がればお支払は下がります。

＞また不動産価格が下がった場合にはプロパティタックス以外にどのようなものが影響が出て上記と同じ一軒家、タウンハウス、コンドだと違いは出ますか？

不動産価格が下がったとしてもお支払は代わらない、しかし固定資産税については改定があるかもしれません。

＞要は不動産価格が上昇すると一軒家、タウンハウス、コンドの税金、支払いにどのような影響が出て下がるとどのような変化がありますでしょうか？
詳しい方教えていただきたいのです。お願いたします。

うえで書いたとおり。

＞＞値下がりした場合は、税金が下がる以外に、モーゲージの更新時に不都合が起こることがあるようです。たとえば、アメリカ人の知人で、50万ドルの家を頭金10万ドル入れ、40万ドルのモーゲージを組みました。５年後、経済が悪化して、モーゲージの更新時の不動産の評価価格が20万ドル程度に下がりました。当然銀行からの融資が20万ドル以下となり、前回のモーゲージと今回の差額を一括払い込みするよう銀行に迫られましたが、到底無理。家を売ってもモーゲージは返せないし。最終的にどうなったか詳しくは知らないのですが、結局銀行に家を差し押さえられて、破産宣告したようです。

これからバンクーバーで起こりそうですね。

お忙しい中自分みたいな無知のトピにお時間いただき本当にありがとうございます。

レス１さんの文章で

＜値下がりした場合は、税金が下がる以外に、モーゲージの更新時に不都合が起こることがあるようです。たとえば、アメリカ人の知人で、50万ドルの家を頭金10万ドル入れ、40万ドルのモーゲージを組みました。５年後、経済が悪化して、モーゲージの更新時の不動産の評価価格が20万ドル程度に下がりました。当然銀行からの融資が20万ドル以下となり、前回のモーゲージと今回の差額を一括払い込みするよう銀行に迫られましたが、到底無理。家を売ってもモーゲージは返せないし。最終的にどうなったか詳しくは知らないのですが、結局銀行に家を差し押さえられて、破産宣告したようです。


不動産の評価額が下がりと書いてあるのですが不動産を買う時に１０万ドルダウンペイメントを払い４０万ドルモーゲージを組んだのに何故返済不可能になるのかわかりません。

たぶんそれに関係があると思うのですがモーゲージの更新とはどういったことでしょうか？

よろしくお願いします

↑それは、モーゲージを借りる時に、何年で返済するかだけでなく、金利のタイプによって再評価の期日も決めるからだと思います。たとえば、40万ドル借りて、25年で返済すると決めるとします。この時、金利のタイプを５年固定、４年固定、３年固定、１年変動、２年変動、３年変動、などなどから選びます。ここで、固定でも変動でも、途中で変更しない限り、その時に選んだ年数後に再評価が行われます。例えば、３年変動を選んだとして、３年後、まだ返済が35万ドル以上残っているのに、不動産の値段が20万ドル以下になってしまった場合、差額の15万ドルあまりを銀行に一括払いしないと、融資が受けられない状態になるのだと思います（銀行が己の資金を守るため、最初にモーゲージを組む時にそういう契約がないと借りられないようになっているのでしょう）。

間違っていたら、どなたか、訂正願います。

私も初め混乱しました。

日本の住宅ローンの場合はたとえば20年固定金利だったら、契約時に決まった金利がそのまま続きますので（そういう契約でない場合もありますが）、将来の支払いが計画できます。

カナダの場合は、たとえば20年ローンといっても、金利が決まっているのは最初の３年とか5年だけです。で、3年ないし５年（契約による）たった時に、金利を見直します。相場が上がっていれば当然高くなります。現在史上最低ですので、これから更新する方は将来金利が倍くらいになることもありえます。

最初に20年で返すとして計算していますが、金利は途中までしか決まっていないので、金利が高くなった場合には、更新した後に急に月々の返済が増えたり、月々の返済を一定にしたければ、返済期間が延びたり、最初に思った通りに返済できなくなります。

一般論ですが、金利が上がると不動産価格は下がります。不動産価格が下がると、銀行からみれば担保の価値が少なくなるため、貸出できる金額が減ります。で、更新のときに、この担保ではこれ以上貸せませんので、差額を返してください、ということになるのだと思います。

だから、無理な購入をすると怖いですよ

お返事遅れて申し訳ありません。
無知な私にご丁寧なご説明感謝の極みでございます。
としますと今まで自分が思っていましたのはモーゲージを仮に２０年組みい不動産を購入した場合金利が上がれば当然月々の支払いも徐々に上がりますがまさか不動産の価格が購入後下がるとダウンペイメントの支払いが少ないと差額を銀行に腹わなかければ行けないということは知りませんでした。

ということ言ってしまえば普通の方はモーゲージの量を減らしたいでしょうから自分の持ち分のほとんどのお金を投入すると思うのですがもし仮に不動産価格が３０パーセントなど下がってしまったら普通の人は支払い能力が無くなり破産ということになるのではないでしょうか？！
というとなるべくモーゲージは５０％ぐらいは払えないと不動産購入はできないですよね？？？
２０万ドルくらいのコンドなら何とかなるかもしれませんが。。
こんな解釈でよろしいでしょうか？？

に>不動産価格が３０パーセントなど下がってしまったら普通の人は支払い能力が無くなり破産ということになるのではないでしょうか？！

なぜ支払い能力が無なくなるのですか？

＞カナダの場合は、たとえば20年ローンといっても、金利が決まっているのは最初の３年とか5年だけです。で、3年ないし５年（契約による）たった時に、金利を見直します。

理解できます。その通りです。金利が上がっていれば当然モーゲージの払いはおおきくなり下がれば少なくなる。

＞相場が上がっていれば当然高くなります。現在史上最低ですので、これから更新する方は将来金利が倍くらいになることもありえます。

相場が上がっていれば？？？金利が上がっていればということですよね。相場ではありません。

＞更新のときに、この担保ではこれ以上貸せませんので、差額を返してください、ということになるのだと思います。

これは違います。では逆に不動産が値上がりしたら払わなくていいのですか？例えば不動産の価値が倍になったとします。あなたの理屈ですと払わなくていいということですよね。だって銀行は担保物件価値が上がったのです
金利が倍になったとしても支払えればそれで良し。価値が下がったとしても銀行が差額の支払いを命じてくることはないと思います、もしいってきたら不動産は銀行にお返しすればいいのですよ。３０％も値下がりした物件のローンを払い続けるほどばからしいものないでしょ。

この方に返信するのは地雷をふむようなものかもしれませんが。。。

＞相場が上がっていれば当然高くなります。現在史上最低ですので、これから更新する方は将来金利が倍くらいになることもありえます。

相場とは、不動産ではなく金利の相場、つまり市場のレートという意味だと思います。

＞更新のときに、この担保ではこれ以上貸せませんので、差額を返してください、ということになるのだと思います。

不動産が値上がりすると、担保価値が増えますので、借りられる金額が増えます。エクイティローンとはこういうことではないですか？担保が増えただけですから借入を増やさなければ、支払が増えることはありません。逆の場合は担保価値が減り、借りられる金額が減ります。担保価値が減りすぎて融資残高よりも小さくなってしまった場合、銀行は差額の返済を迫ってくるはずです。とはいっても担保価値が下がったらすぐに、というよりは、モーゲッジの更新時とか社内の規定に従って頻度で担保を見直したときがきっかけになると思いますが。なので、モーゲッジの更新時のときに不動産価格が下がっていると更新できないどころか、担保との差額を請求されるということではないですか。実際私はこういう目に会ったことはないのでわかりませんが。今までは不動産が上昇し続けていたので、うまく回ってきたかもしれませんが、これから不動産が下がった時に、借入残高が多い人は大変な目に会うと思いますよ。

＞＞価値が下がったとしても銀行が差額の支払いを命じてくることはないと思います、もしいってきたら不動産は銀行にお返しすればいいのですよ。３０％も値下がりした物件のローンを払い続けるほどばからしいものないでしょ。

アメリカではこれができると聞きました。ジングルベルにひっかけてなんとかっていうみたいです。カナダの場合はどこかの州ではできるのですが、他の州ではたしか借りたものは返さないといけなかったような。担保価値が下がりすぎてモーゲッジが返せない人は物件を売る羽目になります（銀行が主導するのか、自発的にかはともかく）。売った価格がモーゲッジ残高よりも少ないという悲劇が起こることもあります。その場合、引っ越した後も前の家の残債は残るんじゃないかと思います。

現実には、無理して買っている人はCHMC （でしたっけ？）を買っているはずなので、支払い不能となった場合は銀行には保険金（つまり税金）が支払われますので、売却価格とモーゲッジ残債の差額はこれで埋め合わせされるのではないかと思います。

実際経験したわけではないので、あやふやですみませんが、いくつかの不動産記事で上のようなことを読んだ記憶があります。詳しい方、補足をお願いします。

担保価値が下がってもお支払できれば払えばいいんですよね。銀行は２０年間ローンは保障いたしますが３年５年で見直しがありますよということ。金利があがったり下がったりは世の常です。
ですから担保が低くなったとか高くなったとかは関係ないと思います。支払能力がある方に銀行はお貸ししています。(虚偽の申請にしても）２０年の長い月日には金利の変動がありますのでそれは仕方ないことです。もちろん地価の下がりあがりもあるでしょう。担保価値が３０％下がって銀行がいってきたら返せばいいのです。ローンを支払できない方は何をいっても結局銀行に差し押さえられてしまうのです。ただ３０％５０％かりに不動産価値が下がってもローンのお支払ができる方は支払を続ければいいのです。

色々な方お返事のありがとうございます。
様々な意見があるようで困惑していますが金利の上下はだいたいわかりますが問題は不動産価格が大幅に下がった場合差額を支払うのか？という件です
ここをクリアにさせたいのでもしわかる方がいらっしゃればお伺いしたいです。


追記ですがレス１１さんがおっしゃる差額を返せばいいとおっしゃいますがもし多額のキャッシュや財産を持っていればそれを普通ダウンペイメントにあてると思うのでそう簡単におっしゃるように返せれないのが現状ではないでしょうか？

返すという意味は不動産を返すということです。レスをよんでみましたがお金を返すという意味にとられても仕方ないですね。すみません。

銀行が差額を払えといってきたら不動産をお返しすればいいのです。しかし、ローンを支払っている間はそんなことを言ってくるはずがないと思います。

ローンを支払っている間は問題ありませんが、モーゲッジ更新のときはどうですかね？あまりに担保価値が減っているとすんなり更新できないのではないでしょうか。

↑＞あまりに担保価値が減っているとすんなり更新できないのではないでしょうか。

銀行はきちんとモーゲージを支払ってくれている人に対しては問題ないと思います。担保価値、、担保価値といいますがこれは金融商品に限ってだけと思います。

もし私が今の銀行が金利が高いのでやすいところにうつりたいとします、移りたいとおもってきんりの安い銀行を探しこれからお願い致します、といってもこれは出来ない相談だと思います。理由は不動産価格が下落しているからです。しかし浮気をせずずっと同じ銀行でモーゲージの支払をするとなったら別に門題はないでしょ。銀行側からは金利は上がりますよといわれるだけ。２０年のローンを組んでいるなら３年ごと、または５年ごとに金利の見直しがありますよね。これからは上がる予想です。上がったならその分毎月のお支払いは当然増えます。金利が上がった分上乗せされた毎月のローンをお返しするだけ。支払えなければ不動産は銀行にとられてしまうだけ。

もうひとつ聞いていいですか？

よく、あっちの銀行のほうが金利が安いからモーゲッジ乗り換えよう、というのを聞くんですが、あれはどういう仕組みですか？　違約金を払ってでも乗り換えたほうがいいか、それとも同じ銀行でつづけたほうがいいか、という話を時々見ます

金利切り替えの時に行うのです。
乗り換えに関わる一切の手間や実費（抵当権移動の為の銀行間のやりとりとか、登記費用とか）は、新しい銀行持ちです。

新規獲得で特別レートを出すのはどこの銀行でも同じですが、切り替え更新時にも同じように他行に勝てるレートを出すかどうかは、その時々の銀行の方針です。
更新時も、すんなり驚くほどディスカウントしたレートを出す銀行もあれば、渋い銀行もあります。

私は、昨年、5年クローズが切れたので銀行と交渉したのですが良いレートが出なかったので、他行に移りました。今、Variableで2.2％（マイナス0.8％の契約）、今後の見通しも先日ニュースで当分上げないと言っていたので大満足してます。
で、余裕のある今の内に、毎月ダブルアップ・ペイメントでせっせと借り入れ元金を減らしてます。

17さん
Variableでマイナス0.8％の契約というのは、ロックしない限り、現在のターム（5年とか）の間中ずっとプライムレートのマイナス0.8％のレートになるという理解でいいのでしょうか？

Variableですので変動しますよ。ずっと2.2％のままじゃありません。

＞ターム（5年とか）の間中ずっとプライムレートのマイナス0.8％のレートになるという理解でいいのでしょうか？

その通りです。
「５年間、プライムレートのマイナス0.8％」、という部分が不変の契約です。

↑それは、Fixedの場合ですよ。契約によって１〜３ヶ月ごとにレート変動します。

わかってない人がいますね。
プライム3％なら、マイナス0.8％なので2.2％
プライムが4％に上がれば、マイナス0.8％なので3.2％
つまり、「プライムから0.8％引き」という部分が、
５年間不変という契約です。
勝手に、マイナス0.3％とかマイナス0.5％とかに
なっちゃったら、何のための５年契約なんですか？

あ、プライムレートからっていう意味の質問だったのですね。これは失敬。

Res.17
私は理解しましたよ！：）
かなりいいですね！今のところ、もらえそうな契約は-0.4ぐらいなので、迷い中です。今の時期だったら悪くないのかな？
去年変動にした人はかなりいい条件で更新できた人が多いみたいですね。

-0.4％なら、上出来です。
去年は、どこも -0.7〜0.9％くらいでしたが、今年春頃から割り引き率さげましたね。
私なら、今現在の状況なら、まだ５年クロ−スよりもVariableを取るかな。

先日の新聞で、Variableの割引が渋くなってきてる、0〜−0.2くらいと書かれていました。だから-0.4は悪くない割引なのかも知れませんね。しかしその後に、Fixが下がってきていて、４年Fixedが3.0％。Variableの割引が0〜−0.2（現在のプライムレートは３％）ならば４年Fixedの3.0％とトントンだから。４年Fixedが賢い選択。と締めくくってありました。かたや、プライムレートは向こう数年低いままとも言われてますし。
リスクを負ってもVariableのベネフィットをとるか、低くなってるFixedのベネフィットをとるか・・・悩みどころです。