他にも投資のトピがあるのですが、不動産投資に限定される質問なのであたらしくトピをあげさせて下さい。

私はバンクーバー在住、賃貸住まいです（３人家族、家賃月2000ドル。共働きで世帯の年収は10万ドル弱です）。以前カルガリーに住んでいて、当時購入して住んでいた２ベッドのコンドがあり、現在、店子を入れており、この家賃収入がモーゲージ返済に充てられています。モーゲージはあと2年程で完済します。このコンドの現評価価格は４0万ドルです。

カルガリーのコンドを売って、これをダウンペイメントにしても、バンクーバーの私たちが望む地域で、家族で住める一軒家を買うのはあまりにも高すぎて、しばらくは賃貸で様子見中ですが、カルガリーのコンドを元手に、バンクーバーにワンルームのコンドを買い、店子を入れようかと思っています。また、いずれは家族が住める一軒家を買うのが夢です。

そこでお聞きしたいのですが、この場合、どちらの方が合理的かつ安全でしょうか。

＜その１＞
モーゲージ完済後、カルガリーのコンドを売って（40万ドル）バンクーバーにコンドを買い（ワンルームかバチェラーなら立地条件の良いところでも買えるでしょうか？）、これに店子を入れ、家賃収入を得る。

＜その２＞
カルガリーのコンドを担保に、ローンを組み（評価価格通り40万ドル借りられるでしょうか？）、バンクーバーにワンルームかバチェラーを買い、これに店子を入れ、家賃収入をローン返済に充てる。

その２を選択すると、うまくいけば将来的にカルガリーのコンドもバンクーバーのコンドも手元に残る計算になるのですが、これは可能でしょうか？それともリスクが高すぎるでしょうか？ご意見よろしくお願いします。

UP

取らぬ狸の皮算用です。結局のところ不動産市場がどうなるか？に依りますので。

どちらが安全か？といえばリスクが少ないのは前者です（つまりリバレッジを掛けない分相場環境の影響が少ない）。
ただし、結局透けて見えるのは「不動産は下がらないだろう」という前提です。

つまり<その1>は今時コチラの本職もリスキーでしませんよ。
つまり投下資金に対しての年利回りが低い（通常ざっくり粗利益で年間10%程度では不動産はリスキーすぎます、つまり50万の物件であれば年間5万程度の賃貸収入が欲しい所、となると月額賃料が$4000という額で絶対にテナントが入りません）

逆に2000程度で貸しだした場合利回りは5%程度、税金や保険あたりも考えると3%程度まで利回りが落ちます。

利回り3%で賃貸マンション投資って・・それなら普通にGICいれたほうが絶対いいですよ。

レス２さん、丁寧なコメントを下さり、ありがとうございました。なにぶん、不動産については不勉強で、内容を消化、理解するのに大変時間がかかり、お礼が遅くなり、申し訳ありませんでした。利回りなど、考えてもいなかったのと、その相場について(年利10％目安）など、大変勉強になりました。

レス２さんのお答えからすると、＜その１＞の方が安全であるけれども、それでもリスキーで本職の方も避けられる。すなわち、＜その２＞はもってのほか、と言う解釈で良いのでしょうか。「投資」として考えるからGICの方がマシ、ということになるのですよね。利益をそんなに追及せずとも（とりあえず、取引先の銀行のGICの最高利率は２％でした。これなら、利回り３％でもまぁ、そんなに損ではないかな、と）、将来、結果的に子供に残せる不動産ができる、くらいの覚悟であれば、まだ購入する価値はあるのかな、と思うのですが、論外でしょうか。

カルガリーのコンドは、同じ間取りのご近所さんが＄1800/月で借りているそうなので、そちらののコンドと、バンクーバーで購入した場合も同じくらいの収入を考えて＝＄3600/月。カルガリーのコンドのローンが完済すれば、これが収益となるので、共益費などの諸経費引いても$2500をバンクーバーのコンドのローン返済や双方のコンドの修繕費などに回せるかな、そうすれば、いずれは２つの不動産が手元に残るかなー甘過ぎますでしょうか。

捕らぬ狸の皮算用しかり、不動産相場の変化によるとのお言葉、もっともです。それを考慮の上で、さらにご意見いただけるとありがたいです。

＞私はバンクーバー在住、賃貸住まいです（３人家族、家賃月2000ドル。共働きで世帯の年収は10万ドル弱で

理解できません。１０万ドルちかい年収があるのになぜ賃貸？

蓼食う虫も好き好きです
自分が住んでいるうちが一番投資として楽で得だとは思わない人がいる。
苦労をして金をためても人間が汚くなるだけなのに。

金と灰皿は貯まるほど汚くなる。

res4さん、

今お借りしているところは、子供の教育環境や居住環境を考慮した上で、私たち家族が住みたい地域ですが、不動産がとても高くて、手が出ません。大きな一軒家の半地下（？）の２BR（かなり広いです）＋プライベートバックヤードの部分だけを＄2000＋光熱費＋ガレージ代でお借りしています。この家の持ち主である大家さんは上部の５BRに住んでいますが、多分、モーゲージもないリタイヤしたご夫婦なので、こんなにお手頃な値段で貸し出しているんだと思います。この地域で大家さんレベルとは行かなくても、３BRあたりの一戸建てを買おうと思ったら２ミリオン以上するみたいです。カルガリーのコンドを売って頭金に入れても、年収10万ドル程度では、到底手が出ません。不動産が半額に、、、のトピの愛読者です（笑）。

（とりあえず、取引先の銀行のGICの最高利率は２％でした。これなら、利回り３％でもまぁ、そんなに損ではないかな、と）

えーとですね、利回り3%と言うのはMAX上手く言った場合ですよ。つまり3ヶ月入居者が入らなければ1%を割りますし、5年後10年後もリノベ無しでドンドン入居者が引きも切らずに入って、それで3%。

なぜ不動産賃貸で表面利回り10%15%の利回りを求めるかというと、入居者リスク（つまり支払いをせずドロンする事、入居者が3ヶ月程入らないリスク、内装を痛めたり、入居者が変わる時のクリーニングや諸々の管理費だけで少なくても年間５%位のマイナスは見積もっとくからです。）

例えば入居募集をしたのはいいが、それぞれの地域で２ヶ月たまたま入居者が来なかった場合-7200のマイナスです。これだけで既に利回りが1%下がります。その上入居した人が内装を痛めた上ドロン、2万$の修理費と3ヶ月の家賃が入らないといったらその年は既にマイナスリターンとなります。

つまりそういうリスクを織り込んだリターンとして最低ネットで10%位は考えておかないとあっという間に首が回らなくなりますよ。

さらに言えばUSや日本などでグロスの表面利回りが15%とか言う物件もそれなりあるにわざわざバンクーバーという地域で低い利回りを求めるのが一寸理解しがたいです。（キャピタル狙いであれば別ですが・・）

なるほど、、お子さんの学校のためですね。ランキングなどの高い学区の地域に賃貸ですか。理解いたしました。

さて

＜その１＞
モーゲージ完済後、カルガリーのコンドを売って（40万ドル）バンクーバーにコンドを買い（ワンルームかバチェラーなら立地条件の良いところでも買えるでしょうか？）、これに店子を入れ、家賃収入を得る。

＜その２＞
カルガリーのコンドを担保に、ローンを組み（評価価格通り40万ドル借りられるでしょうか？）、バンクーバーにワンルームかバチェラーを買い、これに店子を入れ、家賃収入をローン返済に充てる。

その２を選択すると、うまくいけば将来的にカルガリーのコンドもバンクーバーのコンドも手元に残る計算になるのですが、これは可能でしょうか？それともリスクが高すぎるでしょうか？ご意見よろしくお願いします。

この２についいてですがカルガリー、バンクーバーのコンドが手元に残る計算になるとは？どういう計算なのか興味があります。ざっと出いいのでレスしていただけませんか。それともうひとつのコンドを購入する希望というのになぜ現在２０００ドル＋光熱費で賃貸をしているのでしょうか。もちろん賃貸がいけないというわけではないですよ。お子さんの教育のことは理解しておりますがやはりおかしいです。

バンクーバーで１ベッドルームのコンド例えば３０万ドルを購入するとします。そうすると２０年ローンを組んだとして、２２００ドルかかります(金利と元利支払、コンドの管理費)実際に貸せるのはおそらく１１００〜１３００ドルだと思います。あなたは１８００ドルと書いていますが、、。２年間の今の住まいの家賃とその補填をしなくてはなりませんよ。毎月３２００ドル＋固定資産税(３０万ドルコンド）おそらく毎月３５００ドルは２年間必要ではないかなと思うのです。
２年後はカルガリーがローン終了ですから２年と書いたのです。

以上はカルガリーバンクーバーコンドにレントする方がいることが前提ですよ。コンスタントに賃貸人がいないと出来ない相談ですよ。手持ち資金が８万４千ドルあれば３０万ドルのコンドを購入しても大丈夫でしょうね。

レス２さんのレスはいいことを書いてくださってますよ。その通りですよね。それと現在２０００ドル以上の賃貸をする方はどれだけいますかね。
それがもっと高額になって３千５千ドルとなればほとんどいません。いたとしても短期です。１年か２年ででお引越しですよ。３千５千も支払える能力があれば不動産購入するでしょ。すぐに次のテナントが探せればいいですけどね。１ヶ月２ヶ月３ヶ月、半年はいらなかったらどうしますか？

うちのお隣のユニットなんですが１８００ドル、１＋Ｄｅｎ　１年近く入居者がいませんでやっと学生が入居した思ったら１年で退去、その後半年以上もテナント無しですよ。ＵＢＣの学生さん相手に、、と思っていたのでしょうけどね。

金持ちでも家買わない人もいますよ。
逆に小金持ちのほうがあせって家を買って、家を持っていることを自慢します。

友人は月＄３５００の一軒家を賃貸していますし、キャッシュで家でもコンドでも買えるくらいお金があいますが、（特に）バンクーバーで家を買う気はないそうです。

家があると同じ所にずっといるようになってしまいつまらないんだそうです。
新築のコンドや一軒家を借りて、少し古くなったりあきたりすると次に引越すんだそうです。

バンクーバーの家の値段は家の本当の価値とつりあわないから買うつもりはないとの事です。

お子さんの成長につれて一番いい場所に住むそうです。

本当に金持ちは、ホテル住まいをしたり高級賃貸で自由に暮らしています。

ばかでも貧乏でも誰でも移民出来た頃（２０年以上）の日本人のおばちゃん移民達が、バンクーバーの家の値段が今の１０分の一以下の時に買った家を持っているからって自慢たらたらだよね。

１０年前だってバンクーバーの５ＢＲの一軒家で＄１０００００台で買えたからね。
コンドだって１ＢＲなら＄３００００で買えた地域もあったし、今の値段のほうが異常ですよね。

トピ主さんも今住んでいる場所が気に入っているなら別に賃貸でもいいんではないですか？
バンクーバーのコンドを買うよりも、カルガリーのコンドを取っておいたほうがいいと思います。

バンクーバーのコンドはあ本当に価値ないですよ。
つくりも雑だし。

なんとなく「背中押して欲しい感」が見えるんで、やってみては？キャピタルで儲かるかもしれませんし。
もし自分が貴方なら絶対しませんけど。

自分がどうしても不動産投資がしてみたくて、それでも手を出すなら

http://goo.gl/ThdEe

こういう案件でしょうね、これも管理費や修繕などネットでみれば10%割るくらいじゃないかと思います、5年保有して（地価がこれ以上下がらなければ）そっから収益が出てくるって感じですね

まー自分は不動産投資には向きじゃない（個人レベルでやるには基本マメで努力家じゃないと無理だと思います）のでやりませんが。

レス２さん

うちのオーナーはたぶん５％ぐらいしか表面利回りとってないと思います。購入時の値段を知っています。
数年前に６０万ドルで購入したユニットは２３００ドルでレントに出していましたが３ヶ月たっても入居者が見つからず２２００,２１００と下げてやっと決まりましたよ。利回り１０％は無理です。

７０万ドルで買ったコンド（１６Ｆ）中国人ですが４千ドルでレント人を募集しています。入居者なし。何せこのコンドの賃貸平均が２２００ドルなんですよ。ですから入居する方は該当者ないんですよね。そりゃ、投資者は色々考えるのは仕方ないですが、１０や１５％も利回りは稼げません。
相手もしたたかですよ、賃貸で一番良く出るのが１０００〜１２００ドルぐらいですよね。

レス２さん、コメントありがとうございます。

Maxでうまくいって３％ですか。そうなると、２さんがあげて下さった例のような最悪の状況を想定すると、持ち出しがハンパじゃなくなり「利益がなくても、将来的に自分のものになればいい」程度の気構えでも辛いかもしれませんね。自分は生来オプティミスティックと言うか、物事の良い面しか見ない傾向にあるので、こういった負の状況想定を教えてもらえると、現実を見ることができ、助かります。どれくらいリスクを取れるのか、もう一度考えてみます。

例に出されているような物件（安く買って高く貸せる）だと、きっと利益につながるのでしょうね。やはりバブル崩壊後、不動産値がどん底まで落ちている状態の日本やアメリカでないと、利回りを求めるのは無理でしょうね。ただ、前にも記述させてもらった通り、今支払いに苦労することがあっても、将来不労収入として妻や子供に残してあげられたら、、、と言う程度の考えですので、あまり利益は追及していません。いや、それにしてもバンクーバーは高いです。ただ、今後住む予定のない、アメリカや日本に物件を、と言うところまでは正直考えられません。教えて下さった物件も、頭金60万ドルと言う時点でアウトですし（笑）。

カルガリーのコンドの支払満了が２年後ですよね。

お子さんの為の現在はウエストサイドなど学校のランキングの高い地域に賃貸。教育がよいということを考えるとお子さんは小学生ということになりますか？中二階の古いオタクの２ベッドルームをお借りしているそうですが、、、
それで２年後にコンドの支払が全て終了、、ローンは５年か１０年だったのですかね。

レス４さん、コメントありがとうございます。質問にお答えさせていただきます。

＞この２についいてですがカルガリー、バンクーバーのコンドが手元に残る計算になるとは？どういう計算なのか興味があります。ざっと出いいのでレスしていただけませんか。

とりあえず、カルガリーのコンドは、店子に払ってもらっている$1700＋光熱費／月（来月から新しい店子に変わるので、ご近所さんに合わせて$1800に値上げする予定です）でモーゲージ、共益費などはカバーされているので、こちらの支払いはあまり心配していません。新しく入る店子は転勤でカルガリーに３年滞在する予定のご家族で、特にしっかりした契約をしたわけではありませんが、あちらは３年間リースを継続したいとのことで、当面の入居者の心配はありません。まず、このコンドがモーゲージ返済とともに２年後自分のものとして「手元に残る」ことになりますよね。

バンクーバーのコンドは、30年ローンで、最初の２年は月々少々の持ち出しをしながら、レント（$1800／月を見込んでいました。難しいでしょうか）でモーゲージ返済をして、カルガリーのコンドが完済後は、双方のレントでローン返済ーできれば繰り上げ返済ーして、いずれはモーゲージ完済とともに「手元に残る」ことになるかな、と。将来的には、両方を売却して一軒家を買うか、そのまま残して、不労収入源に、、、なんて考えていましたが、皆さんのお話を聞くと、甘い考えだったようです。２さんも４さんもおっしゃる通り、常に入居者がいる状態が現実的かどうか、もう一度考えて計画しないといけないですね。また、ご指摘のように手持ち資金があまり準備できないのも痛いところです。

＞それともうひとつのコンドを購入する希望というのになぜ現在２０００ドル＋光熱費で賃貸をしているのでしょうか。もちろん賃貸がいけないというわけではないですよ。お子さんの教育のことは理解しておりますがやはりおかしいです。

やはり自分で買うからには、自分の住みたい地域に買いたいのです。今現在賃貸している地域は、子供の学校区が素晴らしいだけでなく、治安が良い、公共交通機関の便が良い（うちは車が一台しかありません）、公園、図書館、コミュニティセンターなどの施設が徒歩圏内、ショッピングにも大変便利、と、何拍子も揃ったご近所で、妻も自分も、買うならこの地域以外に考えられない、と意見が一致しています。今のところコンドは考えておらず、希望は、今の賃貸の物件のように、子供が遊べる広い庭付き一戸建て（大家さんはリタイアされた老夫婦で、バックヤードを使わないため、我々が自由に使わせてもらっています）ですが、いかんせん、前述したように、高すぎて買えません。

お答えになっていますでしょうか。

カルガリーのコンドを担保に入れないでバンクーバーは買えないのでしょうか？
担保に入れて頭金にするのはリスクかなと思います。
自分なら頭金をカルガリーの家賃収入で貯めてからバンクーバー購入しますし、
頭金があったとしてもモーゲージが終わるまで2年間は徹底的に調べて、完済し
てから買っても遅くないのでは？と思います。

カルガリーとバンクーバーの不動産価格は２倍以上の差があります。

１ベッドルームならバンクーバーを少し離れれば２０万ドルからあるでしょ。カルガリーあたりだったらだったら１０万ドルからあると思いますよ。
まだまだ地方はお安い。

コールハーバーあたりの眺めのよい部屋は９０万ドルぐらいするでしょうかね。９０万ドルで購入して年間５％、４万５千ドル稼ぐには、、、無理です。
探せたとしても半年、長くて１年ででていってしまいますでしょ。私の知り合いのカナダ人のおばあさんですがコンドを貸しています。昔は２５００ドル、これは家を建築している方に半年お貸しするという条件だったそうです。その後２３００ドルでレント人探してたけど決まらず、現在２１００ドルです。おばあちゃんがいってましたけどお家賃も２０００ドル超えると賃貸人を見つけるのが難しいんですってさ。


そんなものですよね。２千や３千４千支払える人は様子を見て不動産を購入してしまいますよね。いまや中国人でウエストサイドは持っているようなものです。そういう人にとってはお家賃は捨て金です。