No.19814
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日本での不動産投資に詳しい方
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無回答
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バンクーバー 2010/02/16 16:42:12
地元が地方都市（政令都市）なのですが、３００万くらいのマンション物件があります。築２０年弱、管理費、積み立て費が月に１万弱です。
間取りは１Ｋで独身者用、ロケーションは地元でもかなり便利です。
表面利回りは１５％ほどです。
そこで疑問なのが、税金、保険などの諸経費を考えた場合、投資としてどうなのかということです。日本で不動産を取得した経験がないので、固定資産税など幾らかかるのかわかりません。
もちろん場所や物件、さらには入居率によって違うとは思いますが、実際経験している方、意見を聞かせてもらえないでしょうか？
ネットで色々チェックしていますが、さすがにこんな安い金額の物件については見つかりません。
どうかよろしくお願いします。
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Res.1 |
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トピヌシ
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バンクーバー 2010/02/16 16:45:23
上で書き忘れましたが、転売で利益を出そうとしているのではなく、家賃収入で考えています。
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Res.2 |
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無回答
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バンクーバー 2010/02/16 16:49:24
↑悪い事言わない。 やめた方がいい。
結局、負の資産にしかならないよ。 売るに、売れない。借り手が居ない。２０年なら、そろそろ水回り、外壁の大型修理が入ってくるから莫大な金額がかかる。 バンクーバーのバブルを見てるからお得なように感じるけど、実際はお金をどぶに捨てて、それでも足りなくて捨て続けるようになるよ。
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Res.3 |
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無回答
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無回答 2010/02/16 17:14:50
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Res.4 |
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無回答
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バンクーバー 2010/02/16 17:38:57
＞３００万くらいのマンション物件があります。築２０年弱、管理費、積み立て費が月に１万弱です。
ふるすぎ、、家賃が入ったとて、入居者が絶え間なく入る保障ない。それに今の若者そんなぼろアパート見向きもしないよ。設備の揃った今風の１Ｋ一杯あるし、
やめとこう、、せめて２ＤＫ 築浅。
もう少し勉強して。
私も都心にマンションを探しているところ、都心で２ＬＤＫ以上。
投資ではありませんがこの不景気というのに相変わらずいい値段ですよ。
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Res.5 |
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無回答
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バンクーバー 2010/02/16 18:23:49
地元の人に聞くのが一番でしょう。
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Res.6 |
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無回答
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バンクーバー 2010/02/16 19:16:48
よく調べていけると思ったらGO。
周囲の言うことなんか聞いてたら、平均レベルの答えしか返ってこない。ひとつ頭抜け出そうと思ったら、人以上の努力がいるでしょ。
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Res.7 |
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無回答
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バンクーバー 2010/02/16 20:16:58
田舎の村で自動車が上がらない家はただであげると言っている。
そこへいけばー
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Res.8 |
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無回答
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バンクーバー 2010/02/16 20:31:20
３００万で１５%ということは４５万。家賃にして月４万弱の賃貸料、１万を管理費払って残り３万弱、
やめとけ。。、資産運用がはやった時期にわれもわれも買ったんだよね、１０年２０年もの古いマンションが山ほど市場にあって、２００万でかった物件が１００万でも売れない状態、
次から次と内装も備品も良いものができてくるから２０年物の古いマンションでは誰も目もくれない。
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Res.9 |
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by
無回答
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無回答 2010/02/16 22:41:16
今はＩｋなんか捨てるほどあまってるみたいですよ。
友人は８万円を７，５０００円に敷金礼金も１ヶ月で借りたそうです。借り手市場です。
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Res.10 |
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トピヌシ
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バンクーバー 2010/02/16 23:01:29
たくさんのご意見ありがとうございました。
現在所有して家賃収入があるとのレスが１つもないあたり、うま味のあることではないんだと思いました。
キャピタルゲインは金額からしても全然考えておらず、この物件は大学の近くなので、学生相手にいいのではないかと思ったのでした。
私の大学時代、古いアパートに住んでいる学生が多かったのですが、最近は変わったのでしょうかね。
家賃収入で里帰りした際の小遣い程度になるかなという甘い考えだったのですが、ネットで調べてもわからない税金などの諸経費が疑問でここで聞いてみました。マイナスになるようでは困りますからね。どなたかもおっしゃっていた修繕費もまとまった金額だったら、完全に赤字ですよね。
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Res.11 |
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by
無回答
from
バンクーバー 2010/02/16 23:07:35
みなさんのレス、参考になります。
私も便乗させてください。お買い得のマンションって、築何年位でしょうか。新築は高いけど、割と新しい中古の方がお買い得でしょうか。築何年くらいがいいのか知りたいです。
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Res.12 |
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by
無回答
from
無回答 2010/02/16 23:37:34
投資として？所有物件として？
大元の基本ラインとして現在は「円高」と言われています。円建ての商品をカナダ$収入の方が買う場合は基本、為替差益よりも差損の可能性の方が高い（特に投資期間が長くなる場合）です。
その上で日本は今間違いなく「デフレ」と言う局面に入っています。デフレとは時間が経つに従って資産（土地、商品、サービスなど）が下落（円の価値は相対的に上昇）します。
となると為替要因を除いた上での円資産の効率的な投資先は預金（及び国債）になり不動産投資はデフレ局面ではマイナスの投資になる可能性が高いです。
お買い得と言うのが1,2年タームでしたら築浅のマンションで管理組合がしっかりした空室がない物件が良いと思いますが。10年タームでみたら大損に成っている可能性が高いです。
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Res.13 |
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32
from
バンクーバー 2010/02/17 01:46:26
>11さん
私は都内の新築売れ残り物件（特に販社が倒産したもの）を原価の6割で7物件買い叩きました。
利回りは17％です。
一括で社宅として貸しています。
ちなみに管理会社はリチャードエリスです。
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Res.14 |
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by
れす１１
from
バンクーバー 2010/02/17 17:07:56
れす１２、１３さんアドバイスありがとう。
日本に半分住むことを検討中で、都内のマンションがいいか、郊外のマンションか、まだ、場所は決めていませんが、投資ではなく自分が日本に行ったときに使うためで、できればゴルフ場がたくさんあるところが理想です。また、情報お願いします。
新築の売れ残り物件、思いつきませんでした。管理会社リチャードエリスというのは、いい管理会社ということですね。
原価の６割で、買い叩くのは７物件も購入したからでしょう。１物件だけだと、無理ですよね。でもいいこと聞きました。
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Res.15 |
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by
１３
from
バンクーバー 2010/02/18 00:56:49
1物件でも7割にはなります。
ゴルフをされるんであれば、神奈川の物件がいいと思いますよ。
平米数で中途半端な物件（40�崑罅砲呂気蕕貿磴っ，韻泙后�
友人は5割で2物件引き取っていました。
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Res.16 |
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by
れす１１
from
バンクーバー 2010/02/18 11:08:27
１３さん、今回もれすありがとうございます。神奈川のどの街がお勧めですか。私は鎌倉に友人がいて、帰国した時は、いつも鎌倉に立ち寄ります。好きな街です。
４０�屬箸いΔ函▲好�エアフィートでいうとどの位でしょうか。ちょっと�屬�ピンとこなくて、こちらの６００スクエアフィート位の１ＢＲでしょうか。
５割で、そんなに安く買えるのですか。日本に詳しいようだし、ぜひお勧めの街を教えてください。考えてみる価値はありそうです。また引き続き、情報お願いします。
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Res.17 |
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無回答
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バンクーバー 2010/02/18 11:16:03
私が狙ってる物件は原価６割りなんて無理、都心の一等地は中国人の金持ちが買いあさってますよ。
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Res.18 |
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J
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バンクーバー 2010/02/18 12:00:51
私もとぴ主さんと同じようなことを考えたことがあります。
ですが・・・
固定資産税や修繕費・管理費。また、不動産屋にその物件を任せる管理料。住民の退出後のリフォーム代（敷金から払えない場合）
それに海外に居住している場合、諸手続きが面倒なような気がします。例えば毎年の固定資産税の通知の受取人などはどうするのか？
どうやって支払うのか？
しかも、１Rや１Kは供給過剰気味です。
若い世代が減っているのに、本当に貸すことができるのか？
以上のようなことを考えたらすごくめんどくさくなりやめました。
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Res.19 |
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無回答
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バンクーバー 2010/02/19 00:29:13
17さん＆トピ主さん
参考までに7物件の場所を。
1．港区南麻布（新築）
2．渋谷区代々木（築1年半・未入居）
3．荒川区東日暮里（新築）
4．荒川区東日暮里（新築）
5．大田区西糀谷（新築）
6．大田区西糀谷（新築）
7．中央区日本橋茅場町（築2年・未入居）
トピ主さん
40�屐�12.1坪）はこちらでいう1BR位ですね。
坪数は。
6畳の寝室に10畳のLDK、キッチン、バス、トイレという具合です。
神奈川県であれば、茅ヶ崎市や藤沢市の海から少し離れた物件（潮風対策）はどうですかね。
鎌倉市だと高めなので、横須賀市を狙うのも手です。
厚木でもいいかもしれませんね。
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Res.20 |
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無回答
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無回答 2010/02/19 10:04:22
＞都心の一等地は中国人の金持ちが買いあさってますよ。
新聞にもありましたね、おくションがとぶようにうれるんだと、、
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Res.21 |
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無回答
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バンクーバー 2010/02/19 10:50:36
これからは日本への投資が良いですね。
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Res.22 |
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by
無回答
from
バンクーバー 2010/02/19 12:18:49
↑サーーどうでしょう、中国のバブルがはじけないければね、
アメリカも金利上げた、、カナダも今月末か来月あたりに、、中国も上げざる得ないでしょう。中国がはじけたら中国の輸入に頼ってる日本アメリカ全て大変です。
１ｋなど多く持っていても無駄、
買うなら２ベッドルーム以上、都心の交通便利な場所、下がったとはいえ庶民には手の届かない土地がたくさんある。
そういう場所にある築浅のマンシションを３千万−４千万で手に入れたらいいかも。そんはないよ。
一円もお金出さずして入手する方法もある。頭は使いよう。賢くやらないと
２０後半か３５歳ぐらいまでの人に当てはまるがまとまったお金がないと出来ない。
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Res.23 |
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by
無回答
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バンクーバー 2010/02/19 14:11:47
↑わかりにくい日本語だね。
買い漁ってる中国人？
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Res.24 |
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by
１１
from
バンクーバー 2010/02/20 13:06:36
れす１９さん、情報ありがとう。
日本に行った時に、自分で使うだけなので４０�屬能淑�です。
鎌倉は高いですよね。茅ヶ崎市や藤沢市、横須賀市、厚木など、まず相場を調べてみます。どうやって、そんな安い物件を上手に探がせるのでしょうか。引き続き、よろしくお願いします。
安く買ったと言っても、港区南麻布や渋谷区代々木は高いでしょうね。昔、叔母が西麻布に住んでいて、良く遊びに行きました。
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Res.25 |
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by
無回答
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バンクーバー 2010/02/20 14:13:16
投資ならやはり小さくても都内でしょう。
田舎は安いけど、売るときに売れないですよ。
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Res.26 |
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by
無回答
from
無回答 2010/02/20 14:31:20
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Res.27 |
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by
無回答
from
バンクーバー 2010/02/20 15:19:39
成田は場所によって地形低くほると水がすぐ出るところがあります、
今でさえ成田といえば名が知れたけど今でもどいなか、どこに行くのもするにも不便。資産価値なし、
やはり都心の１００世帯以上のマンションがいい、
数が多ければ多いほど管理費はやすくなります。
投資にしろ住宅にしろ地区の目利きが出来ないと失敗します。
土地には高台とそうでないところがあります。
厚木などかなり不便ですよ、でしたらその手前の町田、相模大野とかがいいです。
茅ヶ崎や藤沢も東京から遠い。千住や日暮里もってのほか、、
それなら根津か湯島がいい、目白や護国寺もいいでしょう。
やはり資産価値のあるところは都心です。広尾、高輪、白金。
東横線沿線に学芸大学とか自由が丘もいいかも。
みんながすみたいと思うところに買わないとだめだよね。
東京にいる友人は吉祥時が今トレンドだといってるが，どうだろう。
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Res.28 |
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by
無回答
from
バンクーバー 2010/02/20 16:17:55
トピ主さん
上の方は茅ヶ崎や藤沢が東京から遠いと言われますが、鎌倉市、藤沢市などはそもそも場所によっては賃貸物件は足りていないんです。ゴルフという目的があるのですから、都心は避けたいですよね。
本当は利回り考えず、ゴルフと安さだけで選ぶならば、無理やり政令都市化した相模原が物件過剰で売れ残りが山ほどあります。
根津や湯島は私が東京芸術大学に通っていた頃の地元ですから良くわかります。非常に良い地域ですし、賃料も下がらない地域です。文教ともに優れた町です。広尾は物件によって駅が遠く、高級賃貸以外は空きが多いです。ということは利が回りません。高輪・白金は四の橋や古川橋付近の地盤が悪い当たり以外は良いと思いますよ。麻布十番は類似物件が多すぎです。学芸大や自由が丘ですが、私自身世田谷に引っ越す人間を「都落ち」と馬鹿にしていた偏見があって（笑）、まともな判断ができなさそうですが、とにかく人気が未だにありますよね。都内で住みたい町第一位の吉祥寺に次いで人気のある町々です。
うちの管理会社リチャードエリスの担当者曰く、地域も大事だが、法人契約をする際は、永田町や有楽町周辺までのアクセス、池袋、新宿、東京など各主要駅までのアクセスが重要視されているそうです。以前は郊外に借りていた法人も通勤費削減や通勤時間の短縮による効率化で都心へ移る傾向があります。南北線と有楽町線は一番人気で、その沿線沿いに力を入れている様子でした。
安い物件の探し方ですが、
◆まずネットなどで周辺の相場（広告に出ている相場）を調べて下さい。
◆これなら安ければ買いたいなという物件を取り合えずで選んで下さい。
◆建物全部（全部屋）の不動産評価基準を算出します
まず土地の評価
路線価×土地面積
ex.路線価�屬△燭�330.5万円（坪100万円）の1652�屬療效呂覆�
30.25万円×1652＝49,973万円
その次に建物の評価
RC造でしたら19万円／�屐 漾￣箴果明僉 漾�47分の残存期間
ex.築3年の建蔽率80％容積率600％の建物
19万円×7929�屐�47分の44（47−3）＝1,410,349万円
49,973＋1,410,349＝1,460,322万円（約146億）が建物の評価額
その評価から1部屋を割り出す。
40�屬困弔里潺泪鵐轡腑鵑世伐渉蠅靴泙后�
概算で72％が実際の有効面積なので総部屋数は144になります。
1部屋当たり1億138万円になります。
地方の物件であっても、そうでなくともこの計算式をあてはめて算出します。
算出された値段の更に2割引きの値段を知人に不動産屋がいれば、趣旨を説明してその値段で物件を買いたい旨伝えて下さい。
先方は必ず高く売りつけてきます。そこでこの値段ならば欲しいのに・・・と言い捨て断って下さい。
何軒かの不動産屋に当たっていると、販社や施工主の耳に購入希望の情報が入ります。売れ残っている間に金利が嵩み（特にオリックス等から資金調達している販社は目も当てられません）損切りしてでもの処分に入ります。
そうするとこちら側にオファーが来るんです。
そこからは評価額〜以下の交渉です。
一見手間がかかるようですが、
選んでいる手間や計算はマネーゲームの様で楽しいもんですよ。
私は不動産屋ではないので私に物件情報を求めないで下さいね（笑）
計算で解らなければメール下さっても結構です。
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Res.29 |
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by
無回答
from
バンクーバー 2010/02/20 18:39:23
立地は重要です。あなたが住んでみたいというところは誰もすみたいんですよね。
投資でも将来賃貸にするにしてもトピヌシさんがその物件に、又その土地にすみたいなと思うものでなければ人は寄ってきません。
ゴルフがしたいというなら箱根あたりでもいいでしょう。厚木もいいかもしれません。それはあなただけ。
先ずは誰もが欲しがる地域。誰もがすみたいと思う町を探して自分の目で見て確かめてください。
東京都心がいいけど場所によっては賃貸物件多すぎて年数が２０年３０年のものはずっと賃貸にでたまま、入るひとさえない。IKも次々良いものができてくるし、皆さん汚い古いマンションは好みません。それとバストイレ同室、嫌がります。
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Res.30 |
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by
無回答
from
バンクーバー 2010/02/21 00:39:26
上の修正です
ex.路線価�屬△燭�330.5万円（坪100万円）の1652�屬療效呂覆�
30.25万円×1652＝49,973万円
↓
ex.路線価�屬△燭�30.25万円（坪100万円）の1652�屬療效呂覆�
30.25万円×1652＝49,973万円
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Res.31 |
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by
無回答
from
無回答 2010/02/21 00:48:34
トピ主ではありませんが28さんメールしてもいいですか？
不動産の勉強中なのですが、計算方法が面白い（スクールで習ったものの応用版なのですが、RC造だけでなくS造の計算方法も知りたいです）のでよろしくお願いします。
29さん1節目と3節目が矛盾してますよ。言いたいことは何となく伝わってくるのですが、最後の節は前のトピック読んでたら書く必要ないんじゃないですかね。投資家が築古の物件の有効利用を放棄するから中国人オンリーの賃貸物件や宿泊施設にされたり、風俗ﾋﾞﾙに転用されてしまうんだと思います。お金を出すだけでなく、知恵も出さないと。リートの失敗が多いのはマネーゲームオンリーだからだと思いますよ。
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Res.32 |
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by
無回答
from
バンクーバー 2010/02/21 11:00:58
便乗させてください。
私も都内に一戸建てを購入しようと考えています。
吉祥寺がベストですか？
これからは羽田が国際線のメインになりそうなので
羽田からのアクセスが重要になると思います。
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Res.33 |
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by
無回答
from
バンクーバー 2010/02/21 11:33:20
都内といっても２３区都下となります。最もすみたい町は吉祥寺、次に自由が丘、なんですか
吉祥寺駅前の伊勢丹はとっくに閉店したんですよね。練馬に住む友人も老後は吉祥寺のマンション、、なんてよく言ってますが、、
羽田からのアクセスが良いのは大森とか、大森も山王は良い住宅地です。田園調布もいいですね。
東京ならやはり山の手に買ったほうがいいですよ。
でも土地が１０や１５坪はいただけないです。
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Res.34 |
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by
１１
from
バンクーバー 2010/02/21 11:40:36
みなさん、沢山のれすありがとうございます。とても参考になります。
２６さん、ご親切に貼り付けありがとうございます。
日本のゴルフ場リンク、いろいろリサーチしてみました。ここに比べると料金がシンプルではなく、追加料金が沢山あって、慣れてしまうと解ると思いますが、高いような安いような、どういうゴルフをしたいかによりますね。日本中古の相場は結構安くてありますね。港区などの中心の新築マンションは高い、手がとどきません。レンタルも購入して経費やディプリシエーションなど計算すると、ヘデックもなさそうだし、考える価値ありますね。
２７さん、なるほど、納得です。都内の地名が沢山聞いて懐かしいです。私も昔、東横線沿いの中目黒駅と祐天寺の間に住んでいました。イトコも文京区の白山にいます。やっぱり都内がいいのでしょうね。ゴルフは諦めた方が良さそうな気もしています。迷ってしまいます。最初に思っていたことと、考えも少し変わってきているのかもしれません。都内にも住みたいし、ゴルフもしたいしでね。吉祥寺にも２人ほど友達がいました。
２８さん、詳しく教えていただいて、専門家でしょうね。
ますます、迷ってしまいます。私の場合は、賃貸にはだしませんが、できるものなら、下がりにくい物件がいいです。バンクーバーは極端に言えば中古でもまわりが上がれば中古も上がる、日本は中古はどんどん下がっていくということを念頭にいれておいた方が良さそうですね。もう一度、練り直して検討してみます。
ゴルフと両立して、投資も兼ねてなんて、不可能ですね。都内の下がりにくい地域を選ぶが、ゴルフ場の近辺で下がって価値がなくなるのを選ぶか、まず、それから選択して、上記に書かれていることを調べてみます。路線価格は不動産屋が知っているのでしょうか。
それから、もうひとつ質問があります。私も日本にいたのは随分前なので、戸惑っています。不動産屋はその街の不動産屋をあたるということですよね。こちらのシステムとは違い、私のほうに不動産屋はつかないで、その不動産屋は買い手と売り手の中に入って、双方を取り持つということでしょうか。
２９さん、そのとおりですね。納得できます。バンクーバーも同じようで、誰もが欲しがる地域、みんなが住みたい街は人気があり高いです。４月頃に一度、日本に行く計画がありますので、それまでに物件をリサーチして、日本に行ったときに、実際に見てみます。
みなさん、ご協力下さってありがとうございました。
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Res.35 |
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by
無回答
from
無回答 2010/02/21 12:33:01
賃貸に出せないのであれば、投資としては元々厳しいかと。
キャピタルゲイン戦略はバブル以前ならまだしここ20年は通常賃料で減価分をカバーし減価償却後益回りを享受する戦略ですので。
11さんの場合選択肢としては
1,都内の便利さを享受する-40万$で購入し30万$で売却、固定資産税、管理費を10年5万$程度払いグロスで15万$程の持ち出し。
2,ゴルフなど半年の居住地として郊外で12万$程度の物件を購入し税、管理費を10年3万$程度払いグロスで15万$程度の持ち出し
3,都内で賃貸を探す、月額1200$程度で借り10年で15万$程度の持ち出し。都会の便利さを享受し、マーケットリスク（損か得の確率)を回避。
4,郊外で賃貸を探す、月額800$程度以下で借り10年で10万$程度の持ち出し。ゴルフへの便利さを享受し都会の便利さを我慢、支出を抑えマーケットリスク（損か得の確率)を回避。
1及び2は老後を日本で過ごす、10年後以降も日本に長期滞在する場合は利点があり。
3及び4は老後は長期で日本にはいかない前提or（こちらor日本で)エルダーハウスなどに行く予定など。
また10年後20年後の日本の姿（総人口や年代別人口動向)なども想定しておくべきかと。
日本の不動産マーケットにどのようなインパクトがあるかなども考えて置いて良いかと。
それ以外にも年金債務や赤字国債の増大が止まらず、ソブリンリスクが注目差れた場合、長期金利の上昇などがあれば大幅な円安に触れる可能性がありますので円建ての資産の毀損もありえます。
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Res.36 |
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by
２８
from
無回答 2010/02/22 02:54:36
32さん
羽田のハブ化、国際化は手こずるかも知れませんよ。高校の同期に国交省の局部長がいるのですが、荒れる要因がメディアに出ていないものも沢山あるようです。総務省や外務省との調整が全くできていないようです。投資要素にするにはロングスパンすぎるような気がします。
トピ主さん
まず焦ってリートに行ってしまうのは危険です。彼らは詐欺と紙一重ですから（リート関係の方がいたらごめんなさい）。
>賃貸にはだしませんが、できるものなら、下がりにくい物件がいいです。バンクーバーは極端に言えば中古でもまわりが上がれば中古も上がる、日本は中古はどんどん下がっていくということを念頭にいれておいた方が良さそうですね。
商業地域や文教地域、一部の観光地域であれば要素は変わります。
ゴルフと両立して、投資も兼ねることは、今だからこそできる思います。ゴルフ場の倒産案件は毎月何件もありますが、外資の再生も盛んです。ゴルフ場の中の森林（OB部分）を、「コース外であり商業的に使用していないので」と山林などのへの地目変更をして固定資産税を抑えると言う外資の話は面白いなと思います。ですから今だからこそ更に購入価格を抑えることができるが、上がる要素もあるということです。まあゴルフ場で上がる要素になるのは希薄ですが。
商業地域や文教地域、一部の観光地域を兼ねており、下げ幅が数年前のプチバブル終了以降軽微だったのがやはり先に挙げた神奈川県の地域です。特に団塊の世代での人気が高いですからこれから15年20年は面白い投資です。
路線価格は都道府県や国交省のHPを見ていただければ、もしくは検索していただければ閲覧できます。
街の不動産屋を当たる必要はありません。web上での販売や販促に力を入れている不動産業者にメールを送るだけでいいです。トピ主さんの方にも不動産屋が付き、片手の仲介手数料を取ります。直接販社とやり取りし、その販社から買う場合は手数料なしにさせて下さい。不動産屋が買い手と売り手の中に入って、双方を取り持つ場合もありますし、それぞれの側に不動産屋が付く場合もあるということです。
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