このトピックは、バンクーバーの不動産価格がピーク時に比べて半額になるまで暖かく見守るトピックです。嵐は厳禁にします。

不動産価格の確認はこちら
http://www.canadian-housing-price-charts.235.ca/charts.htm

前トピはこちら
http://bbs.jpcanada.com/topic_dtl_reply_list.php?bbs=11&msgid=14775&resid=0&ntopic=1&cat=0

1 get!! このさい半額といわずに、３分の１まで続けよう。またはりきっていきましょう。 　

新トピおめでとうございます。
このトピも１０００目指して、まったり行きましょうか。
　

去年の夏にとある一軒家のオープンハウスに行ったとき、エージェントに買え買え攻撃を受けました。

金額的にローンを組めない金額ではなかったのですが（プリアプルーブドを受けてました）、借金額が自分の理想額よりはるかにうわまっていたため、買いたくない旨を伝えると、私たちの経済状態を全く知らないにもかかわらず、

『銀行でローンが組めなければ、モーゲッジブローカーを紹介するから、心配しなくていい。』とまで言われました。
その時、無理なローンを、こういうアグレッシブなエージェントに斡旋されて組んでしまう人が結構いるんじゃないかな？と思いましたが。。。

銀行で働いている方が、パート１に登場していましたが、誰がどれくらいどこの銀行や融資機関でどの程度のローンを組んでいるかは、調べれば分かるんじゃないですか？

それをどこも具体的な数字は伏せて、アメリカよりマシとかっていうあまり根拠のない情報のみを流していること自体が、状況の悪さを表しているような気がします。 　

>誰がどれくらいどこの銀行や融資機関でどの程度のローンを組んでいるかは、調べれば分かるんじゃないですか？

それで今のところ知られる限りではアメリカよりは大分マシで健全だと言われてるのではないのですか？
でも、これから新たな負の報告や結果が次々出てくるだろうからとの予測から、不安が増幅しているのではないでしょうか。

＞それをどこも具体的な数字は伏せて、アメリカよりマシとかっていうあまり根拠のない情報のみを流していること自体が、状況の悪さを表しているような気がします。

同感です。
いずれも、あまり根拠のない情報のみを流していること自体が、状況の悪さを表していると思いますね。今後どうなるんでしょう。 　

アメリカの金融機関は報告の義務があるのですが、カナダはありません。　通常の決算報告はあるのですが真の不良債権が分りにくいのです。　そこがアメリカとカナダの一番の違いです。

実際の状況はカナダの方がかなり悪い可能性があります。
0ダウン40年はアメリカのサブプライム以上のクライシスになると思います。 　

0ダウン、40年返済はCMHCモルゲージなので、完全に証明できる収入をもとに住宅ローンが組まれています。CMHCは収入審査が大変厳しいです。それよりも頭金を２５％とか入れて、少ない収入でも何千万円も借りてる低収入の借り手がサブプライムでしょう。
ちなみにCHMCのビジネス・オーナー・ローンっていうのもあって、これはビジネス・オーナーである証明さえあれば収入は完全に証明する必要なし。いずれにしてもゼロダウン、ってカナダ全体の借り入れのほんの数パーセントです。ゼロダウンでもクロージング・コストとしてで自己資金として購入額の１．５％は現金の証明が要るしね。 　

実態がぜんぜん分ってないね。
もう少し調べてからレスしようね。 　

カナダ1月の失業率がついに7.2%になりました。
3月には８％を超えると予想されます。　

これからforeclosureが増え続け、不動産価格暴落に拍車がかかりそうです。　 　

↑BC州では1月だけで、35000人が仕事を失いました。
だんだん自称さんが予言した通りになってきましたね。 　

アメリカの失業率は7.6％になりましたね。
いよいよ大恐慌の到来ですか？ 　

BC州の失業率上昇はちょっと心配です。
12月に5.3％だった失業率が一ヵ月後の1月には6.1％に上昇。
たった一月でほぼ１％の上昇。　年率9.6％の上昇です。
多くの失業者は建築関係のようです。　

不動産バブル崩壊に比例するように建築関係の失業者が増えて行くのでしょう。 　

トロントでついに一戸建て1ドルで売りに出た。
http://www.realtor.ca/PropertyDetails.aspx?PropertyID=7948977 　

↑を見て、トロントの不動産サーチを見てみました。

0&vs=Residential&ret=300&curPage=PropertySearch.aspx&sts=0-0&beds=0-0&baths=0-0&ci=toront&pro=2&mp=0-225000-0&mrt=0-0-4&trt=2&owntg=1&of=1&ps=10&o=A

これって、何かの間違いじゃないのですか？
$１．００も驚きだけど、いくつも有り得ない価格が出てるので・・
見ただけで寒気がしました。 　

BCの1981年失業率は2年で6％から15％に急上昇しました。
今回のリセッションはその当時とは比べ物にならないほど
根が深いので、下手したら20％以上まで上がるのでは。 　

↑の者です。

http://www.realtor.ca/PropertyResults.aspx?Mode=0&vs=Residential&ret=300&curPage=PropertySearch.aspx&sts=0-0&beds=0-0&baths=0-0&ci=toront&pro=2&mp=0-225000-0&mrt=0-0-4&trt=2&owntg=1&of=1&ps=10&o=A

すみません。コピー失敗です。 　

0ダウン、40年モーゲージも安全、カナダはアメリカとは違うから大丈夫とか書いている人がいるけれど、今回の世界金融危機、ってカナダだけは例外にはならないんですよ。事実失業率も急激に伸びてきているし、安定した会社に勤めているから、将来安泰、支払いも問題ない、って思っている人も怪しくなってきてますからね。どんどん投売りされるところは増えてくるでしょうね。今もたくさん建築されているコンドなんて、どうなることやら。 　

0ダウン、40年モーゲージも安全、カナダはアメリカとは違うから大丈夫とか書いている人がいるけれど、今回の世界金融危機、ってカナダだけは例外にはならないんですよ。事実失業率も急激に伸びてきているし、安定した会社に勤めているから、将来安泰、支払いも問題ない、って思っている人も怪しくなってきてますからね。どんどん投売りされるところは増えてくるでしょうね。今もたくさん建築されているコンドなんて、どうなることやら。 　

40年ローンが安全などとのたまう連中は気候の良いバンクーバーの不動産価格は上がり続けると言ってる連中と同類。　現実が把握できて無いんですよ。　無知もここまで来ると犯罪です。 　

昨年4月30日の自称さんの予言です。
ぴったり当たってますね。



Res.242 by 自称経済評論家 from 無回答　2008/04/30 12:08:01


バブルの現状を理解出来ない御人が居られるようなので少し説明してみましょう。　ちょっと長いが読む価値は十分あると信じている。

Grater Vancouverのコンドは過去５年で111.5%上昇、価格は平均$377,579.00 タウンハウスは100.8%の$456,9641.00に、戸建は95.5%の$730,399.00 インフレ調整を入れても歴史的に見て異常と言うべきバブルである。　過去５年間で自分の給与が倍になったかどうか考えれば簡単に理解できる事。

これは何を意味するか？　平均的な家庭ではもはや家は持てないという事。　つまりモーゲージ審査を通すためには給与が今の２−３倍にならない限り通らないからである。

仮に給与が２倍、３倍に上がれば問題なく家を購入できるが、残念ながら平均給与は不動産バブルをカバーできるほど上がってはいない。

低金利が現在の価格を支え、適正だと言い張る経済アナリストもいるが、それでは現状と矛盾する。仮に金利が現状価格をカバーできるほど低いのであれば、モーゲージの支払額とレントの支払額がほぼ同額であるはず。　しかしこの差は歴然であり、事実1981の超バブルの時の金利は18%でレントとモーゲージの差は現在のように開いていた。ちなみに1998年から2003年まではレントとモーゲージの支払はほぼ同額である。

よく耳にするのが、現在の建築ブームは人口増加によるもの。　まったくの大嘘である。カナダ統計局のリポートを見れば一目瞭然。過去の人口増加率となんら変わりがない。確かに人口増加はあり、彼にらは住む場所が必要であるが取るに足らない数である。1990年後半から2000年前半は新築着工率は落ちた。なぜなら需要がなく、デベロッパーが十分な利益が取れなかったからである。しかしITバブルが崩壊し、世界同時多発テロが起こった後、急激に金利が下がったおかげて急激に住宅需要が起き、供給が追い付かなくなった。

経済の専門家でなくても需要と供給で価格が変わるのは理解できると思うが、デベロッパーは高利益であればいくらでも建築し続ける。常識的に考えれば、すぐに需要と供給がバランスがとれて価格的な問題は起きないはずであるが現実は違う。

通常の建築には完成するまでに半年から２年ほどかかる。このタイムラグには相当数のバイヤーがからんでくる。彼らには住む場所が必要だからである。　このタイムラグには投機もからんでくる。　一時的な供給不足で値上がりが期待できるからである。人々は我先にと買いに走り、価格は急上昇する仕組みである。　
ここからバブルの悪循環がはじまるのである。デベロッパーはこれをハイデマンドと受取り新しい建設に拍車をかける。　この建設ラッシュが新たなバブルの悪循環を起こす。レイバーのショーテージ、建築費の高騰。無知な人々は建築費の高騰で価格の上昇も妥当だと感じるようになる。

風が吹けば桶屋が儲かるのことわざの如く、このようにループがどんどん増加して行くが、需要はいつか底を打つ。逆ループが始まりである。デベロッパーの在庫が増え、投機資金で購入した物件は売れ残り、新建築は激減し、失業者の激増である。　

この需要と供給のバランスポイントであるが、今現在そのポイントであると考えられる。現在進行中のバンクーバーメトロポリタンの建設途中のユニットの数は人口から考えると到底ジャスティファイできる数量ではない。　しかも完成予定は今から１−２年後である。

最後にバンクーバーの不動産の先行きは非常に暗いと思う。バイヤーの減少、人口増は期待できない。平均給与所得はUrban Canadian averageよりも低い、今後１年から２年の間にプロジェクトが完成し、急激に供給過多になる。これは1980年、1990年にも起きた事でなぜ人々は学習能力が無いのか不思議でならない。
　

＞Res.7

Res.7さん、その実態が気になります。
手元の資料をぜひシェアしてもらえないでしょうか、よろしくお願いします！
　

ゼロダウン、４０年ローンが安全とはどこにも書いてありません。
そもそも４０年ローンの導入は、アフォーダビリティーの問題で、日本のバブル時の３世代住宅ローンと基本は一緒です。
普通の勤め人が、普通のエリアにある普通の不動産を買うのに、返済期間を長くしないとローンがおりない、という実態からかけ離れた不動産価格高騰の問題なのです。　４０年ローン導入した政府が元凶ではないでしょう。（返済年数を短く設定すればそれでサブプライムがなくなるわけではない）
収入証明ほとんどなしでローンを組んでいるイクイティ・ローン組みがまず最初に崩壊します。バンクーバーの日本人はほとんどが年収６万ドル以下の低収入職ですから。
低収入の素人が新規プリセールに手を出し、たかだか２万ドルほどの手付け金で何十万ドルも儲かるつもりで動きが取れなくなっているのも、同じですね。 　

バンクーバーの、特に多額の住宅ローンを組んでいる日本人の問題。
上にあるように低収入もそうだし、マンションやタウンハウス、一軒家のメンテが非常に高い。
2ベットで築５年くらい、マンションのコンド・フィーは＄２５０くらい。一軒家、３BRくらいの普通の家の屋根の葺き替えも、一時期は＄３，０００くらいだったけど最近は見積もりから完成まで悪くすると約１年、＄８，０００位はかかる。
固定資産税が一気にあがったのはご存知のとおり。
賃貸じゃなくても所得が低くて、経費がずいぶんかかって、しかも不動産の価値まで下がり始めたら、まさに踏んだりけったりだ！
（持ち家・たっぷりローン持ちより） 　

この意見についてどう思いますか？

「今が買い時」

理由１
現在建築途中のコンドのほとんどは完成前に建設中止になる
そのため、極端な供給不測になる

理由２
金利は今が底、年末から来年にかけて利上げがある。

だから、今が買い。




　

不動産を現金で購入なら買いたければ買えばいい。
経済が思わしくないのでローンを組むばあい審査が厳しい
いつリストラにあるかわからない職業は特に。。といってもほとんどがリストラ対象。
　 　

res23さん
極端な供給不足にはならないと思いますよ。現に出来上がったコンドは空きが目立つ所は往々にありますし。
投機目的で買う人が減るだけで、実際に住む分には今も供給は間に合ってる状態だと思います。

ご自分が住む分には、いつ買われてもいいでしょうね。
買って人に貸すおつもりなら、これからはあんまり元はとれないんじゃないでしょうか。 　

＞低収入の素人が新規プリセールに手を出し、たかだか２万ドルほどの手付け金で何十万ドルも儲かるつもりで動きが取れなくなっている

って...、２万ドルほどの手付け金で何十万ドルも儲かるつもりで...２万ドルの手付けを払える人は低収入と言わないと思います。生活レベルが違いすぎるのでしょうか...

だって私はやっとこ家の頭金にまわしてスイートホームをやっと一軒買えたら買いたいです。でも買いたくても買えないですよ。
　

>26さん
いままともな不動産の頭金は10万、15万ドルとないと不動産購入は難しいですよ。2万ドルくらいだったらカードや無担保ローンで簡単に借りられたでしょ？　
手取り（アフタータックス）が2週間にいっぺん、＄1,300くらいっていうと年収5万ドルちょっとくらいだけど、10万ドルの頭金があって、18万ドル借りて、やっと28万ドルの物件、ダウンタウンの築30年1ベッドか、ニューウエストあたりの新築1プラスデンとか。サレーでも28万ドルじゃ、一軒家は買えない。せめて安普請の2プラスデン、小さい小さいベッドルームが3階建てで隣の家とくっついてるタウンハウスかなぁ。
モーゲージは毎月＄1,100くらい、コンドフィー2００ドル、固定資産税月あたり＄１００、などなどもろもろで独身じゃないとやってけないよ〜〜！　不動産業の人、家賃は捨ててるみたいなものって、言うけど、ローンの金利やコンドフィーや税金も捨ててる感じですよ、僕にとっては！ 　

理由１

建設中止になろうが破産しようが大いに結構なことですよ。
なぜなら、その分土地、建物が値崩れしていくからです。
値崩れするという事は、周辺にある建物の価格が下がるわけです。
今買いたい人がいるとすれば、よく考えなさい。お金さえ持っていればいつでもかえます。
中途のコンドは競売に出されやすい価格で売り出されます。。ご心配なく

理由２
金利が上昇するという事は景気がもっと悪化するという事です。
なぜなら、金利が上がると住宅ローンも上がります。誰も買いませんよね。それが理由です。
ご心配なく。いずれにせよ買わない事が最大に賢いのです。今買う人は世界の情勢をまったく知らないおろかな人です。
９９%いえる事は買わないのが懸命。価格はドンドン下落の一途です。
ダウンタウンでは４０%Ｏｆｆで売られているような状態です。
もしこの物件を誰一人買わなかったら？２ヵ月後はどうなっています？おそらくその頃は、もう２０%Ｏｆｆで、６０%引きで買えますよ。

買いたい人はいつでも自分の好きなときに買えます。

反論ある方どうぞ。

　

>不動産業の人、家賃は捨ててるみたいなものって、言うけど、ローンの金利やコンドフィーや税金も捨ててる感じですよ、僕にとっては！

御自分の判断で決めればいいんです。
ローンの金利やコンドフィーや税金が自分のお金を捨てている感覚がはっきりとしている自分の考えならば、買って自己所有するよりも、借りて家賃を払っている方が絶対に楽な方ですよね。
賃貸物件が急に無くなるはずはないでしょうし焦らなくてもいいのではないかしら。自分なりの選択でいいと思いますよ！ 　

Res.28さんのレスはどのレスへの御回答になるのでしょうか？ 　

このトビの結論はとっくに出ていますよね？
ここから先は、『バンクーバーの不動産価格が半額のそのまた半額になるまで』でどうでしょう？ 　

すいません。ご指摘有り難うございます。レス２３さんへの回答です。 　

1,底値を待つのはいいが何時が底かを判断することは理論的に不可能。
2,皆が底と判断したときには価格が既に上昇している。
3,最大の問題として「右肩下がりor横横の波線の価格グラフになった場合」一生買えない。

「今」買えるのに買わない人たちは、将来のある時点で不動産価格が上昇に転じるという言外の前提でお話されているかもしれませんが、そうでない場合があります。

実例として、とある極東の世界第2位の経済大国は1991年から2009年までの18年間の全国平均地価は一貫して右肩下がりです（実効為替レート調整後)。

つまり・・子供ができたから家でも買うかと考え始めた夫婦が不動産価格の反転(底打ち)を待っていたら今18歳になっています。（当然来年も不動産は下落確定ですので成人式は迎えそうな勢い）

「自宅」にこだわりがあるのであればタイミングを無視し購入すべき。
投資対象として購入する場合はタイミングを計る事は（結果は保障できませんが）良いのではないでしょうか。 　

詳無さんが言いたい事は、自分が住む家は投資では無く、車のような消費財、あるいは賃貸と考え、好きな時に好きな物件を買いなさい。という事ですよね？　　で、あれば賃貸と同等かそれ以下のモーゲージにならない限り、絶対に買ってはいけないという事ですよね。
　

レス28さん、
＞建設中止になろうが破産しようが大いに結構なことですよ。
なぜなら、その分土地、建物が値崩れしていくからです。

なぜ値崩れするのでしょうか？　建設中止や破産すると、その物件が市場から消えるわけです。　つまり物件が減るわけですから、需要と供給バランス上、値上がりするはずですが。

＞金利が上がると住宅ローンも上がります。誰も買いませんよね

だから金利が上がる前に安い金利でロックオンするために今が買いだと思うのですが。 　

投資ではなく、自分が住むためのコンドを買うつもりです。
貯金も日本からカナダに移して準備満タンです。
貯金を全部使い果たせば、今の金額でもキャッシュで買えるでしょう。
でも、今の金額では買いません
今の金額はまだまだ適正価格ではないと思っています。
底値になるのがいつになるのかはわかりませんが、自分が納得する金額まで下がったら買います。
ならなければ一生賃貸でもかまいません。
高い金額で買う価値はないと思うからです。
とにかく、自称さんが言う来年の春くらいまでは様子を見てみます。
(自称さん、これからもコメントをお願いしますね） 　

例えばダウンタウンの１００ユニットのアパートが満室だったとします。
今の失業率７,６%ですよ。ということは７,６人がこの１００ユニットから退去せざるいえません
この７,６人が当然売りに出しますよね。あと何ヶ月もしないうちに７,６％から１０％に近ずくでしょう
１軒家も同じですよ。１００件のお宅はそのうち７，６人がリストラ又は失業しています。

これが今の現実です。値が底を打つとか打たないとかの話ではないです。
私が生きている間東京でも失業率が１０%など経験した事もなく想像を絶する事です。
現実の経済が１０%失業率となったら、家をを買う買わないという段階ではなく、私が、そしてあなたが、いつ失業してもおかしくない状態です。銀行からお金を借りてローンを組んで家を買う。こんなこと末恐ろしいです
去年、一昨年とまったく別世界です。
１００人のなかに金融商品〔不動産。債権、株、他）をもっていたかたも居るでしょう、その中の９９%がおそらく４０%の損失を出していると思います。残りの１%はおそらく銀行預金のみのかたでしょうね。そういう方だけが損なく過ごされているのだと思います。
トータルで考えれば、お金を持っている人はすでに不動産は取得済み。新たに新しい資金が不動産に流れ込むという考えを持つ事自体が理解できません。
お金を持っている方は冷静にしてうごかないこと
お金があるだけで日々価値が上がっていきます。 　

イェールタウンで４０％オフのコンドがあります。ここの販売員、デイべロッパーも、もし売れなければリストラで企業が倒産寸前というところまで来ていると言う事ですよ。

こうして不動産市場が教えてくれているではありませんか　あなたのお金です。冷静になりましょう。
　

↑一理ありますね。　私のミューチュアルファンドは30％目減りしています。　今更解約できないので、放置してありますが、これは不動産以上に目減りしているとう事です。　 　

>>37さん
デフレですのでお金が日々価値が上昇するのは当たり前なのですが。
問題は「デフレがこのまま続いたら？」と言う日本で既に起きている話なんですよ。

バブルから18年、相変わらずデフレが続いていますが18年経った上過去を振り返った所、経済的な最適解は「日々必要カロリー以外購入せず、賃貸をつづけ、出来るだけ物は買わず貯蓄すべし」でした。

その個々人の経済的な正解がどれだけ日本人に不幸せをもたらしたかは「皆は貯蓄し消費せず（18年で国内貯蓄は倍)」「内需が伸びず（今回のように外需が落ちただけで大不況）」「若年層は派遣」など今話題のネタでわかると思います。

合成の誤謬がおき「自分は物を買わず現金を所有してよう（将来値段が下がるのに今、物を買うのは馬鹿だ）」と皆が行動するとデフレがスパイラル化します。

多分37さんは本当に真摯な忠告を書き込みなされていると思うのですが、37さんの書き込みが論理的に正であるため、他の方の購入を思いとどまらせることに成功すればするほどカナダの不動産は下落し、それが37さんの論を補強しスパイラル化します。

そして不動産の下落は銀行のBSを痛め貸し出しを抑制し企業への投資を抑え成長率を下げさせます。

結果として37さんを含むカナダ国民全員が幸せになれないという負の循環にはまっています。（USや欧州などすべてにおいて同じ構図です、そういう意味では日本を完全にトレースしてますね)

で日本は18年です。多分デフレは止められず20年,30年と続くでしょう。多分日本の地価が下がりつづけます。ですがこの18年「日本人は住宅が購入しやすくなりハッピー」と言う声を聞いたことがありません。

マクロ的に37さんを含めた最大公約数の幸せを求めるのであれば「家が欲しい人は購入するべき」が掲示板で述べる「べき」話だと思いますよ。 　

「イェールタウンで４０％オフのコンドがあります。」

とは言ってもオリジナルの値段からのUp to40％の値引きです。すべてが40％オフではなくて。で、オリジナルプライスは800，000㌦以上なんですよね。それでもまだまだハーフミリオンの値段なんですよね。 　

詳無さま、相変わらず的確な書き込み関心させられます。

＞多分37さんは本当に真摯な忠告を書き込みなされていると思うのですが、37さんの書き込みが論理的に正であるため、他の方の購入を思いとどまらせることに成功すればするほどカナダの不動産は下落し、それが37さんの論を補強しスパイラル化します。

その逆パターンが不動産バブルでしたね。　メディアが煽れば、煽るほど、バブルが膨らみ不動産価格が高騰しました。　急速に膨らんだバブルがそれに反比例してしぼむのは自然の理だと思います。

デフレスパイラルを肯定するつもりは毛頭ありませんが、バブル期にブレーキを踏まず放置した政府が、デフレになってたからと言って急にアクセルを踏んでも、「時既に遅し」、「焼け石に水」状態であることは周知の事実。エンジンが焼き付き寸前状態の車ではいくらアクセルを踏んでも加速する事はありません。　無意味な景気刺激策で莫大な税金を使い、財政赤字を再生不能なほど悪化させるより、ある程度自然に任せた方が早く底を打ち、反転するというのが、私の持論です。 　

>>自称さん
お久しぶりです、データいつも楽しみにさせていただいております。
以前は自分も「自然に任せる派」でしたのですが

1,「デフレ」時にアクセルを踏まないという選択は民主主義上不可能
（バブル時に儲けた人とデフレ時に貧困にあえぐ人は同一でなく、後者の人口のほうが多大に渡る為、政策的に不可避)

2,つまりデフレ時に放置する政策が早く底をうち反転するという根拠は歴史上無く、観念的なもの。

デフレ=需要不足ですので需要を喚起する政策はスパイラルを防ぐ事になる（そのときにばら撒き型や需要先食い型よりも、将来の生産性を拡大再生産、つまりは次のバブルにつながる投資が必要)

言い換えてしまうと資本主義の本質はバブル（好景気)を人為的に起こす事により、世界の資本を利用し富の底上げをする事で（金銭的）生活環境や貧困を減らし人類の底上げをする事です。

デフレ放置の最大の問題点は「バブル」で儲けた人と「デフレ」で被害を受ける人が一致せず、「バブル」で儲けそこなった人が最大の被害者になる点です。これは社会不安を増大させ治安コストや福祉といった生産性に寄与しないコストばかり上げる必要が出てきます。

全体の総和としての幸せを求めるのであれば「緩やかなバブルが一生続く」が正解です(潜在成長率を越し続けることは無理ですが）。



余談になりますが、

株でも不動産でもバブルとその破裂がある方が結果として他人を出し抜く手段となるため(一定数の人が確実に高値で購入し底で売る人がでますので)儲かりやすいです、個人的に見ればバブルもデフレも富の源泉になるのですが・・。

不動産で言い換えると「バブルでうまく売り抜けた人がバブル破裂をやり過ごし底値で購入」と言う、バブルとその破裂がなければ1度しか収益機会が無いはずが、UPDOWNがある為に2度3度と収益機会が増えます。

不動産で儲けた人程損をすると言う訳ではない所が「デフレを放置せよ」と言えない理由ですね(額ではなく人生に対する影響面で）。 　

「イェールタウンで４０％オフのコンドがあります。

http://i39.tinypic.com/dggubl.jpg

値段を見てみると、安いのは下の方の階で裏通りに面したようなのが多いんですよね。実際にオープンハウスに先週行ったんですよ。まともな上の階になると、それでも＄５５０／１sqft以上はしますよね。個人的には＄４００ー４５０くらいまでに落ちないと買わない予定です。 　

H &　H、ここが売りに出された当初、見にいきました。たしか1sqftあたり、＄3８０くらいではなかったですか？2005年前後だと思いますが。その頃に比べると、上がっているのでしょうか。 　

自宅用ならいつ買っても良い、という他人の意見を鵜呑みにしないで、自分で、この家でこの値段なら妥当だと思うし、支払い可能という段階まできたら買えばいいだけのことではないでしょうか？

実際には、まだまだ妥当な値段にはなっていないと思いますが。 　

詳無さんへ
ご回答うれしく思います。
まず基本的に覚えていただきたい事は、日本アメリカカナダ、世界中が同じであると思いますが、不動産は、年収の３倍から４倍の価格以内が最も平均した考えです。例えば、年収１０万ドルとします。その方は３５−４０万ドルの物件を購入するのが自然の形です。これが基本です。
理解できていないと不動産のインフレデフレがわからなくなります。

現在日本もアメリカも、勿論イギリスなども正常な形に戻るようになってきています。
年収６万ドルの方は１８−２４万ドルぐらいでしょうか
現在このような物件がありますか？普通はみなが購入できる価格になれば不動産価格は徐々に上がります。しかし今は、不動産はインフレです。
ですから購入してはいけないのです。年収が２０万ドルある方は８０万ドルの不動産でも購入されたらいいですよ。しかし、現実には２０万ドルの収入の方がどれだけ居るのでしょうか。ゆえに結局は皆さんが購入できる価格までこれから下落していくのです。

日本においては昨年の４月又は５月でしたっけ。ちょっと忘れましたが、、 詳無さんもご存知かと思いますが、
港区港南に出来上がったハイライズ〔３５−６階建て？？のペントハウスが３８００万円，下のフロアーは２０００万円台で、ものすごい競争率だったと記事で読んだ事があります。
ということは、日本人の年収にあった価格設定だったということですよ。適正価格であるからこのような現象が起きるんです
しかし、年収の５−６−倍以上のの価格の付く不動産は、やはり売れ残り不動産会社が多く倒産しています。
これはなにを示すかというと不動産企業の投機の失敗に、ほかなりません。本来はバンクーバー市内で年収の３−４−５倍の間でよりとりどりの不動産がなければいけないんです。価格が高すぎて売れないということです。
銀行については、心配する事は無いです、無担保で貸し付けているわけではないのです。銀行はディペロッパーを変えれば済む事ですから。

その個々人の経済的な正解がどれだけ日本人に不幸せをもたらしたかは「皆は貯蓄し消費せず（18年で国内貯蓄は倍)」「内需が伸びず（今回のように外需が落ちただけで大不況）」「若年層は派遣」など今話題のネタでわかると思います。

については、不動産価格においては２００２年ー２００７年まで上昇していました。ということは消費はされていたのです。。大きく消費が落ち込んだ最大の原因は年金問題で、将来不安を感じているゆえです。
年金問題が解決すれば消費は必ず伸びます。景気もよくなります。
まず無理であろうと思いますが。日本は現在８５０兆円の赤字国債を発行しています。おそらく１０年後には１０００兆円まで膨らむでしょうこうなってしまったら、自分の生活は自分で守らない限り無理です。
それは、消費税がこれから上がり国民の為にそれが使用されるのではなく、国債の利子、公務員の給料や年金に使用されるのです。将来日本が直面する最大の問題です。

ご意見よろしくお願い致します。 　

>>37さんへ
37さんの主張は分かりました。不動産が各国労働者の平均年収に対し高くなりすぎてその平均年収まで下落するというロジックですね。

正解なんですよ。

結果、不動産が下がるため不景気になり、不景気は平均年収を押し下げ平均年収で買えなくなります、それを追いかける為更に不動産が下落します。

それの繰り返しで地価と賃金は0に向かって下がり続けます。

つまり「生命維持に必要なカロリーと不可避な納税以外の消費は0にすべき」がミクロの戦略としてベストです。
貯蓄をして物の価格が0になるまで生命維持目的以外の消費をしないことが論理的です。

日本人はそれを地で行ってます。裕福層や高齢者層は完全に金を溜め込み一切消費せず、内需は壊滅、平均賃金は一貫して右肩下がり。
若年層は車を購入、維持することすらできなくなるという「日本人が日本車を買えない」と言う笑えない状況です。

でも、正しい行動をした結果がこれって幸せですかね？

家を買える人が家を買い、それが地価の下落を止める一要因となり、景気が反転し、失業者が減り収入が増え地価が上がりと言うプラス方向への循環を後押ししたほうがハッピーになれませんか？

何度書いても多分「地価が下がる事はカナダに置いて「正」である」と考える方が考えを変えることは無いでしょうし、そう考える気持ちも良く理解できますのでこのあたりで議論から抜けますが自分の様な考えもあると言う事で。 　

普通はみなが購入できる価格になれば不動産価格は徐々に上がります。しかし今は、不動産はインフレです。

普通の価格になれば皆さん購入しますよ。
意見はいろいろあっていいと思っています。
　不動産が各国労働者の平均年収に対し高くなりすぎてその平均年収まで下落するというロジックですね。

下落するという論理ではありません。正常な水準にもどるだけの事です。
何度も言うように特にバンクーバーは不動産はインフレです〔他の地方にについてはわかりません）
市民の手にはとても届かない金額になってしまっています。

不動産に限らず技術品質、サービスがよければ、適正価格になれば物は何でも売れます。
この厳しい世界のなかで、生き残れる企業は、未来永遠に生き残れるのではないかと思っています。



不動産が下がるため不景気になり、不景気は平均年収を押し下げ平均年収で買えなくなります、
不動産が売れな異事がなぜ不景気ですか？不動産が売れないのと不景気は関係ありません。これは不動産関係の人たちにとってはそういう話であって値段が高いから売れないのです。

例えば、不動産価格が適正価格になったとします。取引きが活発になることにより家具類が売れ、カーペットが売れ、電化製品が売れ、調度品が売れ、運送業者、リノベーションの企業ですか。あとは、なんでしょうかいろいろあると思います。不動産屋さんは手数料が入りうるおいますね。あとはTAXの収入が増えて財政もよくなりよいことだらけです。
適正価格で不動産が売れるということはこれだけの企業が潤うのですよ。高止まりしている間は全て消費は落ち込むのです。


いろいろな意見があっていいと思いますよ。判断するのは掲示板を読んでいらっしゃる方ですから。よく考えれば理解いただけることと思います。
読んでいただき、又ご意見を頂き有り難うございました。



　

ラングレーで地震があったそうですね。
今、バンクーバーに大型地震が来たら、建設途中の不動産が壊滅的にやられますね。　 　

↑
大型地震が来たらあなたの家も壊滅的にやられますよ


　

We will see !
皆違ってみんないい世の中を望みます！

　

誰かがすでに書いている通り、今の不動産価格って、皆が無理をせずに家を買える額年収の３〜４倍価格帯よりもまだ上で、買い控えている人が多いと思います。好景気時には、その景気がずっと続くと予測し、また銀行なども容易にお金を融資するので家を買う人が多いですが、やはり無理なローンで買うと、景気がかたむくと、家を手放さなければならない事態になります。

日本のバブルでもそうでしたが、バブル状態のものは必ずはじける、上がれば下がる。アメリカもそうですが、経営が難しくなったごく一部の大企業を救おうと税金が使われても、一般人の家や、仕事や店がなくなるのには、助けはなし。先行きが全くわからない今のような世界情勢のときに、無理をして家を買う人はいないです。もちろんそれなりの計画や、資金があって家を買う人はいますが、皆かなり慎重になっています。

内需が拡大せず、若い人は車さえ買って維持できない社会に日本はなってしまっていますが、これもなるようにしてなってしまったのではないでしょうか。バブルをつくり、そしてバブル崩壊に対して、対処を怠り、放置しておいた政治が、この世界同時不況でさらに悪化していた結果です。

私はバブル崩壊時期にちょうど社会人になり働き始め、それから７年ほど東京で働いていました。不動産は絶対に値が下がらない、っていう不動産神話があり、バブル時に株や不動産に投資した人は多いですが、その後ずっと下がり停滞したまま。日本は年金もこのままでは将来危ないです。お金を今使って、もし会社が倒産したら、もし将来年金もほとんど出なくなるようなことになったときに、どうやって生きていけばいいのか、そういう不安を日本の人は皆抱えています。

バブルの頃、ふるさと創生とか、そういう名前で市町村に１億円ずつばらまかれたことがありますよね。そのお金で箱ものを作って、それが赤字を生み、市町村の財政を圧迫していますよね。なのにまた国民みんなに給付金をばらまく（その後最終決定した？？）こととか言われていますよね。日本の政治は三流です。お金を節約し、自分のことは自分で守る覚悟を皆しているのです。節約し何も買えないのは皆大変なことですが、日本は今それをしないと、将来自分がもっと大変なことになる事態なのです。金融危機でアメリカが倒れると、日本はもっと打撃をうけることになるし、将来年金はでないかもしれませんしから。節約したいのではなくて、それしか選択肢がない、って思っている人は多いですよ。

日本はバブル時に比べたら消費は少ないですが、カナダ人よりはお金を使っていると思いますよ。遊び方も、暮らし方も、物の豊富さも日本とカナダではぜんぜん違います。日本もそうですが、アメリカでも、カナダでも、皆政治や、一部の人たちに振り回されて、気がつくとまじめに家族のために働いていても、その職場さえもなくなってしまう。少ない財産でも必死に守ろうとしている人たちが今たくさんいると思います。

アメリカで本来支払い能力のない人たちにお金を貸したサブプライムでも、儲かる人がいて、そういうシステムがなりたっていたんですから。家がもてて、アメリカンドリームがかなった、ってテレビで言っている人がいたけれど、本来高すぎて持てない家を、自分は持てるんだ、と錯覚していた、錯覚させられていた人たちも今気付いていると思います。

自分の身の丈にあった、家、買い物をしないと、結局自分が後で苦しい思いをすることを今改めて再認識している人が沢山いて、消費を控え、家が売れなくなっているのは当然といえば当然の結果だと思います。 　

とにかく景気が上向くまで、お金は使わないようにします。
不動産なんて、とんでもない。 　

買いたいときが買い時、、馬鹿いってるんじゃないですよ。

今はじっと待つのみ。誰もがそう思ってます。そして上の方が言われるバンクーバーにおいての適正価格まで戻ると思いますよ。
この不動産の値上がりは万博以降中国人が投資によって、価格を、吊り上げたんでしょう。中国人もその投資に失敗してあわててます。

　

http://www.youtube.com/watch?v=vmdVBwA3gCM

Homer & Helmckenに徹夜で並んで買った人いたんですね。インタビューで「これでそろそろ不動産も底値」「来年にはまた上がる」なんてのんきに言ってた人がいたのに驚きです。

まだ経済の悪影響は序の口、レイオフもこれから広がる、不動産なんて言ってる場合ではないと思います。こういう人が居るからそもそもバブルが起きたんですね。ニュースに耳を塞いで、現実無視な人達です。 　

買うな、買うなという人が多いですが、そうはいっても人には住むところがいりますよね。長期的に住むつもりで、無理のないローンで買える人から順番にマーケットに戻ってくるのでしょうかね。

価格下落のスピードにもよると思うのですが、今後1年、2年で急落するようなら買い控えるべきだと思いますが、少しづつだらだらと長期にわたって下がる場合、待っている間の家賃が無駄になるので、結果的にはそうかわらないかなあという気がします。買えば最終的に資産になりますが、家賃ではいつまでたっても自分のものにはなりませんから。

　

＞買えば最終的に資産になりますが

買うときに負債をかかえるのをお忘れなく（笑） 　

↑その負債もデフレによって増えて行く。 　

レス５６さん、
Youtube 見ました。でも思うのですが４０%オフ販売する場合事前に社員は、知らないのですかね。
例えば社長が、もうどうにも売れないのでここで少しのユニットを４０&オフで販売しようと思うのだが購入希望があればいまのうち、、とかいって社員やその両親、友人をかけずりまわって。やっぱりだれもかわないってことになる、、
仕方なく市場に売り出す。

無いですかね。 　

当然話はあったと思います。
40％オフなんて値崩れの原因みたいな事は
デベロッパーならしたくないのは当たり前。
ではなぜ、秘密裏に事前に販売できなかったのか？
欲しくてもローンが組めない、あるいはもっと下がると
思っているので40％オフでは触手が動かないのどちらかでしょう。

テントまで持ち出してラインアップしていた人たちは
自称さんが言う、「バブル前に買いそびれた比較的
裕福なバイヤー」という事になるんでしょうか。
しかし、もし買ったら後で後悔する事になるんでしょうけど。　　 　

実際に４０％オフはごくわずかで、殆どは１０−１５％程度だそうですよ。３６０kの１ベッドルームが４０％オフだとしたら、オリジナルプライスは６００kですよ。バブルの頂点でもそれは有り得ない額です。だから買い手を引き寄せる手口でしょう。

今は賃貸の方が良いと思います。例えば３５０kのコンドの場合、月に１％の値下がりがあるとしたら、３５００ドルの値下がりです。家賃が１５００ドルだと仮定しても、２０００ドルの得になりますよね。これなら家賃を溝に捨てるとは言えないですね。 　

37&47さん、

＞不動産は、年収の３倍から４倍の価格以内が最も平均した考えです。例えば、年収１０万ドルとします。その方は３５−４０万ドルの物件を購入するのが自然の形です。これが基本です。

とありますが、ここでおっしゃっている年収とはネットですか、それともグロスですか？無知で申し訳ありませんが、ご教授願います。

このスレッド、いつも楽しく拝見させていただいています。不動産には疎いので、何も貢献はできず申し訳ないのですが、いろいろと勉強になるので、長く続けていただきたいです。
　

理屈では賃貸のほうがいいとわかるのですが、いざ物件を探すとなると、なかなか気に入ったものがないです。特に家族4人で３ＢＲ，４ＢＲ、バスルームは2つ、バックヤードもある一軒家を探しているのですが、賃貸物件がそもそもなく、あっても家賃が3000ドルとかなんですよ。しかも光熱費は自分持ちで。

たとえば今、キャッシュが30万ドルあったとしたら、頭金をたくさん入れて10万ドルのローンで40万ドルの家を買うのと（月々の支払は1000ドル程度のはず）、同じレベルの家を家賃3000ドルで借りてキャッシュをもしもの時のために温存するのとどちらがいいですかね？ 　

テントまで持ち出してラインアップしていた人たちは

まさかさくらではないですよね。 　

あのロケーション、あのグレードの1ベッドルームなら、去年のピーク時の価格で、400〜410Ｋですよ。
なんで、360Ｋが40％オフになるのか？ 　

レス６３さんへ。


　不動産は、年収の３倍から４倍の価格以内が最も平均した考えです。例えば、年収１０万ドルとします。その方は３５−４０万ドルの物件を購入するのが自然の形です。これが基本です。

これはグロスです。
レスを読んでくださって下さってありがとうございます。こちらこそお礼を言わねばなりません。

皆さんのなかにも私の考えを、理解いただけるかたもいらっしゃって、うれしく思っています。


　

４０%オフは完売したのですか？
現金で購入される方は良いとしてローンを組む方お金借りられるのでしょうかね。
他のユニットは、売れ残っているのもありますかね。それが５０%オフになったら暴動が起きるよ。

まあこれで物件が売れれば販売員の首はつながるけどローン組んだ人逆に近いういち
首がつながらなくなったりしてね。



　

＞あのロケーション、あのグレードの1ベッドルームなら、去年のピーク時の価格で、400〜410Ｋですよ。
なんで、360Ｋが40％オフになるのか？

同意。
勝手に、40％、40％って40％が一人歩きしちゃってますが、まだ市場は、ピークの15〜20％落ちの所で踏みとどまってます。
（ただし、もう少しは落ちると思いますけどね）

ここは、半額になるというトピで、半額、いや1/3になると鼻息荒い人が居ますが、半分には絶対なりませんよ。

ダウンタウンの普通のグレード、１ベッドルームコンドがピークで400Ｋ。これが200Ｋになったら、今の金利なら100％借りても（まあ現実には100％銀行は貸さないけど）家賃収入で金利・諸経費一切返せます。

そこまで落ちる前に、当然、買いが始まります。
金利、その他の状況が変わらなければね。
　

金融危機がこれまでの常識が通用しないと同じに、不動産もこれまでの常識じゃ計りしれないのでは、お先は闇の中だと思います。 　

ダウンタウンの普通のグレード、１ベッドルームコンドがピークで400Ｋ。これが200Ｋになったら、今の金利なら100％借りても（まあ現実には100％銀行は貸さないけど）家賃収入で金利・諸経費一切返せます。

現在、失業率が７，６％です。しかし数ヶ月後には１０%台近くなると予想しています。個人破産は、現在昨年２００８年に比べて５０%増えていると 今朝、BNNで聞きました。
ビジネス破産は昨年２００８年と比べ２，３%増えているそうです。景気は悪化の一途です。これから、あらゆる職種の企業のリストラも多くなります。
この状況を頭に入れてください。
例えば２０万ドルの１ベッドルームが、市場に出てきます。その時点であなたの又は誰でも収入は、今の半分ないしりすとらされているかもしれない
そのような状況の中での２０万ドルですよ。
賃貸に出すという考えですが、この状況下ではあなたがもし買えたとしても失業者が多いので賃貸人が、見つかるでしょうか。
経済は、今後益々悪くなると思います。なぜかというと上記に書いた条件が今あるからです。
個人破産５０%増、これは、不動産のオーナーがおおいのでしょうね。
それは不動産取得の為、資金を借りているので、それが支払えなくなり破産したのだと思うのですが、賃貸人には、破産は無いと思うのですが私はわかりません。

企業破産は、従業員の失業につながるためこれからもっと増えるでしょう。

ですから、２０万ドル、安いと思ってもいざそのときになると皆さん自身の状況が変わっています。

　

レス７０さんその通りです間違いないです。 　

たった５−６年前、１ベッドルームのコンドが２０万ドルだったんですよ。「下がる」というか「適正価格に戻る」という方が適切なんではないですか？こんな短い期間に倍になるのが異常です。 　

５−６年サイクル繰り返すは、、、もうしばらくなさそうですかね。
10年下降を続けそうですかね。
その後はどうでしょうか。
そこから、５−６年サイクル繰り返すは、、、またもうしばらくなさそうですかね。
それとも上昇傾向がまた続く日も来るか。それとも日本同様下降の一途をたどるのか。

でも結局の話、賃貸派はもちろんのこと自己所有派にしても、不動産価格に左右されない左右されずにすむ人達ならば、不動産価格の変動って実はさほど重要ではないはずですよね。

今の世の中は非常事態なので、もし自己防衛に徹する方針なら尚更に人の懐の心配までできないはずだと思うのですが。 　

今の世の中は非常事態なので、もし自己防衛に徹する方針なら尚更に人の懐の心配までできないはずだと思うのですが。　 →返信

誰に言ってるのですか？ 　

↑さぁ？　気になりますか？ 　

＞「下がる」というか「適正価格に戻る」という方が適切なんではないですか？こんな短い期間に倍になるのが異常です。

↑それを言うなら、短期間で「適正価格」に戻ることも異常じゃないですか？ 　

皆さん結果ばかりで理由を書いてください。わかりません。

勉強中。 　

結果ばかりで理由って何のこと？みんなのレスはこれからの予想や、意見を買いているけど、何の結果で何の理由を知りたいのか言ってる意味がよくわからないよ。 　

>それを言うなら、短期間で「適正価格」に戻ることも異常じゃないですか？

異常に高騰したものが正常に戻る時、その時間が短ければ短いほど、長い目で見ればダメージは少なくて済む。仮に日本のように20年かけて戻そうとすると、デフレスパイラルの悪循環になる。歴史が証明している。
　 　

「不動産バブルが弾けても問題ないように、金融工学を駆使してリスクヘッジしようぜ！ １万年に１度の確率でしか破綻しないような高度な金融工学を使えば、不動産バブルが弾けても被害は少ない筈さ！」

・・・とか言って金融工学を駆使した結果、それが被害を甚大にしてしまったのが今回の金融危機の根本的な構図。

頭の良い奴ってどっか抜けてる。

　

詳しくは書けないがカナダの不動産は2011年11月、ピークから46.3％の下落で底を打つ。　メモしておくように。

　

82さんは占い師？ 　

↑神って書いてあるから、神なんだろ。

ありがたいね。神様までレスしてくれるようになって。 　

不動産は下がりますよ〜〜〜 　

神様　^m^
"カナダの不動産"と書いてありますが、それはカナダ全土の平均値なのでしょうか？それともバンクーバーだけ？
　

友達のリアルターが先週バラードにあるペントハウスを見学に行ったんだけど、売り手の希望価格が１２ミリオンだって。
どう考えたってピーク時だって１２ミリオンなんて・・・
今でも若干強気なリアルターの友達だけど、こればっかりは無茶だって呆れてた。
空に浮かんだ箱にそんなお金払えるかい！が私の感想。

かなり初心者で個人的感覚ですが、どうして土地を所有していないコンドが次に売る時に値上がりするんですか？
物価に比例している上がり方以外にロジックがあるのでしょうか？ 　

神いわく

＞Res.82 by 神
詳しくは書けないがカナダの不動産は2011年11月、ピークから46.3％の下落で底を....

ピークから半額にはならないのですか。
また、2011年11月の後はどうなりますか、神よ。 　

神は一度しか言わない。　解釈は人間自身がしなさい。

　

皆さんちょっとマンネリ気味で飽きてきてますね。 　

あ、神様の言葉に対してではなくて、とぴに対してです。 　

＞皆さんちょっとマンネリ気味で飽きてきてますね。　

じゃあ、このトピもう終了しましょうか。
こんだけ続いたら、みなさん満足でしょう。 　

あのーー１１３３ホーマーストリートUp to 40% オフ、売れ残ってますが。
結局完売しなかったのでしょうかね。
　

↑まだ16軒も売りに出てますよ。
あのラインアップは何だったんだろう。
やらせ？ 　

４０%オフ売れ残ってるんですか？では残りは５０%いや６０%引きですね。

　

友達から聞きましたが、ラインナップにサクラを雇ったらしいです。
並んだだけで60ドル貰えたとか。 　

アメリカの住宅価格が５年前の価格になったそうです。
５年前の価格がいくらかわかりませんが、、


BNN より


　

＞友達から聞きましたが、ラインナップにサクラを雇ったらしいです。


じゃあ、夜を越すためのテントも売主が用意したって事？
おかしいと思ったんだよ。この時期に徹夜してまで並ぶほどの物件じゃないもん。 　

サクラではないかという人が、過去レスにもあった、やはり最初からそうだったのでしょう。

コンドの横に立つあの広告、今後が見もの
、 　

100ゲッツ 　

by 無回答 from バンクーバー　2009/02/12 08:40:32
アメリカの住宅価格が５年前の価格になったそうです。
５年前の価格がいくらかわかりませんが、、

バンクーバーの５年前となると２００５年初頭。ダウンタウンの小さな１ベッドルームがまだ２０万ドル程度で買えた時です。恐ろしいですね。 　

まだ16軒も売りに出てますよ。
あのラインアップは何だったんだろう。
やらせ？

ええ？２つのユニットだけ残ってるだけですよ。 　

↑本日2月12日の段階で14ユニット、リストされてます。
２ユニットというのはMLSではなく、直売という意味ですか？ 　

↑さっき１１３３ホーマーストリートを通りました。それで後２つ残りと大きく書いてましたよ
コンタクトはデレックへ、、と大きくね。
これは、直売ですか 　

↑やっぱり、そうですか。
セールスの一つですね。　残り少ないから早く買わないと無くなるよっていう。　　MLSを見ると14ユニットですよ。 　

↑なるほど、、そういうのがあるんですね。。相手もしたたか？ですね 　

でも16ユニットだったのが14に減ったわけだから、２ユニット売れたんですね。　この不景気にたいしたもんだ。　 　

MLSは、不動産協会に売買が報告されてから、ウエブ更新されるから、時間がかかるでしょう。毎日、報告せず、週に１、２回、まとめて報告する事もあるでしょうから、アプデートは更に遅れる事もあります。
本当に、残り２ユニットならば、１週間くらい後にはウエブでも更新されるでしょう。 　

誰も信用できない世の中になったという事でしょうか。 　

ここの掲示板での情報に限ってはそうでしょう。
現在でも売買は多く成立しています。勿論件数は減ってきていますが、動きが止まっているわけではありません。どこかのコンドの販売でさくら云々とありますが、誰かが誰からか聞いたといえば、それがそれをそのまま鵜呑みにした展開になる事が不思議です。 　

MLXでしたっけ？それを経てMLSにアップされます。
売り出した時に不動産屋さんから聞いて覚えています。
だから、嘘ではないのでは。
　

ディベロッパーからの直販の他にもう既に買った人が転売するために売っている（アサイメント）もＭＬＳに載っているので、一概にＭＬＳに16件載っているからと言って直販が完売していないという訳ではないと思いますよ。

また売れてからサブジェクトリムーバルまで時間が掛かるし、ＭＬＳに反映するのに時間が掛かるのでＭＬＳだけでは何件売れたのかは判りません。

まあ、そのコンドが売れても売れなくても関係ないと言えば関係ないのですが、、。　

さくらがいたんですか？
私の友人の友人は並んであまりいい物件が残ってなくて、並び損と言っていたと聞きました。　もしかしてテントを張っていたのは私の友人の友人かも。 　

さくらなんかいないでしょう。現実に良い物件は売れているのだし、冗談の分からない幼稚な人がいるという事です。 　

東京の高層マンション販売の時もありましたね。あと数戸しか残っていませんといってお客さんのきもちをあおるわけ。
結局、ふたをあけてみたらたくさんの売れ残りがあったという話。今でもやってるそうですよ。
ここもいざとなったら、あるんですね。
　

何気なくCraigslistをチェックしたら、賃貸物件をさがしていた
一年前にくらべ、物件数が増えていてびっくりしました。
一年前は探すのに結構苦労したのですけどね。大家さんが強気で。

新築コンドの賃貸も多いです。同じコンドから何件も出ています。
しかも全般的にレントが下がってきています。例えば、同じ地域で
も新築コンドが下がるとアパートがそれより安くなり、アパートが
下がるとベースメントがそれより下がり、ベースメントが下がると
少し不便なところが下がるといった具合に、連鎖的に下がっている
感じですね。当たり前な事ですが。

これから大きなコンドがいくつも完成しますから、ますます賃貸物件は
増えるでしょうね。なんだかちょっとほっとしました。今まで家賃は
どんどん上がるし、引っ越したくても見つかりにくい状況だったから。

家賃が下がれば、購入も時期を焦らず模様眺めができますね。新築コン
ドって、もうちょっと家賃が下がったら、いろんな設備がついている
し、Ｔａｘ、モーゲージ、メンテ Fee、etc はいらないし、賃貸生活で
も結構快適で気楽かもしれません。

時々、誰か借りて下さい！！！って言う感じのもありますから、
家賃交渉も出来るのかもしれないと思います。

本当にこの一年で世の中が変わったと実感します。 　

他でどなたか貼ってくれた興味深い報告です。

http://www.asahi.com/science/update/0212/TKY200902120302.html

ちょっとちくっときません？ 　

不動産詐欺の元祖はバイキングだと言われている、火山と、氷河と、豊富な漁場をもつ島をアイスランド。
氷しかない島をグリーンランドと名づけた。 　

あの〜、ここで不動産は買うなとおっしゃっている方、これはファーストバイヤーの場合でしょうか？

すでに持家があって買い替えの場合はどうでしょうか？売れる値段が下がっても新しく買う家の値段も下がるので、同じことではないかと思っているのですが。もちろん、売れることを確認してからでないと新しい家を買えませんが。 　

116さん、何でちくってくるの？ここは不動産価格半額予想、っていうとぴだから、関係ないと思うけど。118さんの質問がでてますね。私もわからないので、知りたいです。 　

>売れる値段が下がっても新しく買う家の値段も下がるので、同じことではないかと思っているのですが。

このまま日本のように価格が下がり続けると仮定した場合、損です。
簡単な算数です。 　

１月のカナダのコンドとハウスのセールスが４１%ダウンだそうです。

BNNより 　

売れる値段が下がっても新しく買う家の値段も下がるので、同じことではないかと思っているのですが。
それが門題なんですよ
売ることができた人は勝ち組で、これから買う人は負け組みです。以前に書いたと思うのですが、それによって、敗者復活が出来るのです。
売った人は今買ってはいけない。持ってる人はいまさら遅いかも知れませんが売ることが出来たら早めに売ったほうがいいです。

勿論売るつもりの無い人は関係ありません。
上にも書いたようにセールスが４１%も落ち込んでますよ 　

売れる値段が下がっても新しく買う家の値段も下がるので、同じことではないか、と書いたものです。

たとえば、今40万ドルで売れる家があるとします(モーゲッジ残高は10万ドル）。これが将来30万ドルになってしまうとします(その時のモーゲッジ残高は9万ドル）。

今40万ドルで売って、42万ドルの家に買い替えると、新しい家のモーゲッジは42万−（40万-10万）で12万ドル。

30万ドルになってから売って、32万ドルの家に買い替えると、新しい家の残高は32万−（30万−9万）で11万ドル。新しい負債の額はむしろ減る？？

この計算、間違ってますか？計算を単純にするために、リアルターのコミッションとかの費用は含まず、モーゲッジ残高も適当ですが。

　

↑の計算だと、モーゲージを払い込んだ分だけ、負債は減る計算です。

一番理想的な方法は、今、マーケット価格より20％ほど下げて売り、借家に引っ越す。　次にマーケットが底になった時に買い戻す。

それが嫌なら、今の家を底値まで持ち続ける。　底値になったら、底値で売り、高級物件を底値で買う。　これは高級になればなるほど下げ率が高いので、実質その分が儲けになるから。　ウエストエンド、ショーネシーあたりの一軒家が狙いかも。 　

今40万ドルで売って、42万ドルの家に買い替えると、新しい家のモーゲッジは42万−（40万-10万）で12万ドル。

これが間違いです。

あなたが４０万ドルの家を今売ったとします。売れたら元に支払った頭金は手元に残りますよね。
要するに売った家の最初に購入した時の頭金。

それを持って待ちなさい。それが最良ですよ。

私の知り合いにあなたと同じ人がいました３５万で買ったアパートが２年前６０万ドルで売れた
その後６５万ドルの家を買いました、今はどうですかその家も値が下がってます。本人売ったお金は持ってるべきだった、といってましたよ。
もし４０万ドルで売れたら現金を持っていてください、この状況下です。
少し、待ってみてくださいな。


　

124、125 さん、ありがとうございます。

理屈では今売って賃貸するのがよいと分かるのですが、子どもの就学時期、子連れの引っ越しの手間などを考えると悩みます。それに、同じレベルの家を賃貸すると、家賃がモーゲッジの3倍になるんです。

でも、このとぴのタイトルどおり、不動産が本当に半額になってしまうのなら、そんなことは言ってられないのかもしれません。

　

持ち家の人は２タイプいると思います。

安い時に買ったものの、売りそこね、バブルの恩恵をまったく受けなかった人。　つまり、「絵に描いた餅」だった人。　価値は７０万ドル、１００万ドルと言われ、一生かかっても手に出来ないだけの金額。　宝くじに当たって、来週換金しようと銀行に行ったら番号違いだった状態。　　でも、良い夢みられたんだから、良かったじゃない。　また、元に戻っただけ。

バブルに乗り遅れまいと、ピーク時に買った人。
この人は悲惨な状態です。　個人破産がいやなら差額分をどっかから工面するか、銀行と交渉して差額分を別ローンで返済するようにして一円でも高く売却するしか方法は無いですね。マスコミに踊らされた犠牲者だと思います。

　

バブルのお陰で、バンクーバーには紙面だけのミリオネアーが沢山出来ましたよね。しかし売却し現金に換えた人が果たしてどれだけいるのでしょうか。

２００６年以降に少ない頭金で購入した人は悲惨だと思います。

http://www.canadian-housing-price-charts.235.ca/

によると、オリンピックが終わるころには２００５年初頭の価格に戻ると予想されています。 　

↑２００５年の価格とは随分楽観的な見方ですね。
私は２０００年まで下がると見てますが。

　

＞持ち家の人は２タイプいると思います。

実際家を購入された方の中には、俺悲惨だと思われてるんだなあと苦笑されてる方もいると思います。

投資目的が重要理由ではなくてバブルに関係せず所有している方、沢山居ると思いますよ。買い替えを将来希望する人々の中には、時機やモーゲージなど知識不足から金銭的には損得も発生するでしょうから多少勉強するべきでしょうけどね。

持ち家の人は２タイプに限られないです。
実際に気に入った家を所有してみると、理解できないことや見えなかった範囲も見える機会に出会うと思います。

皆に幸せ感が広がる世の中に期待しつつ、今後も何か変化が来れば応対＆対応していくだけだと思っています。

半額は自分も心待ちです。一軒家が欲しい！！ 　

１１８さん売りたければ売ればいいでしょう。
例えば本当に今の状態で４０万ドルで売れますか？４０万ドルの購入者が現れあなたが現金を手にしたら儲けたという事になります。
売ったら売ったら、というけれど現金を手に入れてなければなにをいっても始まりません。
でもあなたが４０で売って四十二を今購入したらその４２は３５になる可能性もあること。
上にも書いている方がいますがお金にしたら待ちましょう。
現金を持っておる人が今は一番強いのですから。

でもあなたのような人は売らずに持っているほうがいいかもしれません。




　

売る勇気が無い人は居ますよ。
いざ売ろうと思った時は半値以下になって
るね。

おれ？　勿論２００７年に売り抜けて現金ガッポリ。
１−２年待って、底値で買い戻すよ。
俺って天才。 　

↑
正解ですよ
良い時期に売却しましたね。なかなかそういう人いません。
じっと待ちましょう。 　

目からうろこでした。下がってから買った32万ドルの家の価値がさらに下がる可能性を忘れてました。

理論的にはここで売って、賃貸に移るのがベストというのが理解できました。早速、希望エリアの賃貸物件をＭＬＳで調べてみたら。。。ないのです。これは、一軒家をまるごと希望なので、コンドや持家の一部のアパートと違い、もともと件数が少ないことに加え、賃貸に出すくらいなら売ってしまいたい人ばかりってことなのでしょうかね？

一軒家を既に買って持っている人は、逃げ場がないですね。こうなったら、どなたかが言ったように底値まで持って、そこで割安になったアップグレードの家に買い替え、という案がよいかもしれません。

いろいろとアドバイスをありがとうございました。 　

↑一軒家のレントなら山ほどありますよ。
http://vancouver.en.craigslist.ca/apa/
　

>１月のカナダのコンドとハウスのセールスが４１%ダウンだそうです。

BNNより

バンクーバーのセールスは58％のダウンじゃなかったかな？ 　

BNN は、カナダの平均を指して言ってるのであって各都市のではないと思いますよ。 　

１３２さんのように天才ではないんですが２００７年に家を売りました。
リスティングと共にオファーが入り即、売れました。値引きはしませんでした。私達の場合、超へんぴな場所に移り住み、売った差額でモーゲージなしで一軒家を購入する計画でした。
結局、計画は頓挫しましたが家だけは売ってしまったので、レントするはめになりました。その直後、不動産価格の下落。
現在も借家ですが、しばらくは家を買うつもりはありません。
って言うか、現状では以前のようなモーゲージは組めません。
あの時に今がピークでこれから不動産価格が落ちるって判っていても愛着のある家を売って、子供を抱えた家族が家財も含めて貸し家に引越しなんてそう決断できるものじゃないです。
私達の場合、結果として売り逃げしたようですが、ラッキーだっただけです。
　

138さんのパターンて、成功パターンですよね。でも家族で現在貸家に住んでいることは、138さんとしては成功ではないと感じているんでしょうかね。高いところで売って、また時期が来るまで賃貸で、安くなったところで買えばそれでいいんじゃないでしょうか。計画通りに事が運んでいたら、今頃その買った家が値下がりして大変じゃなかったんでしょうかね。

私は今賃貸ですが、気楽だし、特に不便を感じたことはないのですが。賃貸がいやって言う人はやっぱり自分の家じゃない、っていう気分的なものが大きいのでしょうかね。 　

カナダの値段がやっと落ち始めてきた最近ですが、アメリカの物件は最高だった時の半額かそれ以下になってきていますよね。それで思い切ってこっちの家を売ってしまってそれをアメリカの方の物件に乗り換えるというプランはどうでしょうか？　為替はそんなに良くはないですが、５年後辺りにはそれなりのリターンがあるような気がするのですが、皆さんどうおもわれますでしょうか？ 　

相場に関しては「どのタイミングも2択です」ので予言めいたコメントは避けますが、投資としてみた場合のリスク管理に関しては正解がありますので一応書いておきますね。

1,儲けの源泉を不動産にする必要性がない
売買手数料割合や維持費は他の投資分野に対しマイナス、（USの物件の場合)税制などでの優遇もなし。

2,状況が変化した場合に流動性リスクがある。
不景気がさらに悪化したと判断し、戦略を変更する場合に売却できない（or足元を見られる）リスクが他の投資よりも高い。

3,空売りが出来ない。
(実物)不動産に関しては「価格が下落する」と予想し、それがあたった場合もそこから富を得ることは出来ない。

4,（これは長所でもありますが)標準偏差が歴史的に高い。
実物不動産はユニークですので環境や将来の周辺地価にあわせ上下の幅が大きい（物件一軒一軒が個別株みたいなものと言えば分かりやすいですかね）

と言う訳で、投資としての旨みは「儲かるときは大きい(=リスクが大きい)」位ですね。予想が当たれば当然「リターン」はありますよ。

ですが個人的には「なぜUSの不動産が底入れすると思うなら(先行して上がるはずの）US不動産関連株なりREITなりに投資しないのかな？」と思います。

予測が外れた場合の撤退も楽ですしヘッジも可能ですから。USが上がると思うのでしたら売却した金額でVanguard REIT Index ETF (VNQ)でも購入すれば宜しいかと。

ピークが85$,今27$程度です(既に半値8掛け2割引位さがってますね(苦笑)。
当然ここから更に半値もありえますが(現行の形で)資本主義が今後も続くと思うのでしたら面白いですね。

配当利回りが下がることはこの状況ですのでまぁ確定ですが現状で10%近い配当が出てますので減配があっても3or4%位はつくと思いますが。

もちろんもっと下がると思えばショートすれば良いです、地価が下がれば下がるだけ儲かりますから。

と言うか金でも石油でも株でも小麦でも、太陽エネルギーでも何でも投資対象になりますよ、思い入れでもないのであれば、投資として不動産に固執する必要性が無い様な気もします。

詳しいからと言って儲かる訳じゃないですから。
とは言っても、仕組みに詳しくないと損は簡単に出来ますが。 　

詳無さんみたいな人がいると、何も知識のない人間はどっぷりとはまっていくのでしょうね。つい最近、大阪の主婦の事件がありましたが、ここでの絶賛するようなレスを見るたびに、ある程度の納得がいく様な気がします。別に詳無さんに意図的な考えがあるとは思っていませんが、洗脳される人もいるのだなと思ってしまいます。決して貶める気持ちで意見を言っているのではなく、只、そういう他力本願で物事を考えるような人が多くなってきたのだなあと思うだけのことです。 　

全世界が、ローン金利０でも売れないといっています。

　

ローン金利０なら買いたい人、買える人、沢山出てきますよ。

自分ち欲しい人なら０金利は願ってもないです。
金利０なら今の価格でも自分なら欲しい。金利５％と０％じゃ、買える値段も返済額も驚愕の差で違ってくるから。 　

↑
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090216-00000069-yom-bus_all

　

この記事って、家電や自動車についてですよね？こういうものはもともとローン組んでまで買うべきものではないですから、このような不況下では買わないでしょうね。

でも不動産の場合は、ローンの金額も期間も大きいので、もし金利ゼロならかなり魅力的なのではないでしょうかね？ 　

家が売れなければ家電、家具、調度品も売れないな。

ローンを組んでまで買うかは人それぞれ、お金持ちはキャッシュといいたいが金持ちほど今は金が無い。持っていない。



　

>>142さん
うーん、どうなんでしょうねぇ（他力本願で物事を考える)。個人的には自分も他力本願ですよ、他人の考えた理論の上で、他人の調べたニュースソースを使い他人の作った株式売買システムを利用して売買してますので。

知識が無い為、盲信する・・と言うのは確かに一寸足りない感じしますね。自分はとりあえずネットという便利なものがあるので利用して裏を取ったり、他のソースも見ますけど。

ここの掲示板だけでっていうのは簡単に「自作自演」も出来ますので(2or3年前にこちらで4人位のキャラクターを使いわけた方をみて「ほほー」と感嘆した記憶があります）まぁぶっちゃければ自分が信じたい情報だけ信じれば良いのではないでしょうか。
「詳無」というコテハンも成りすましも可能ですし、もしかしたら裏に数人の「詳無」という中の人がいる可能性もありますし。

ただ、もしここまで書き込みして仕込んで回収するという手口があるのであるならば、捕まるリスクや旨く言ったとしても逃亡コストなど秤にかけて最低でもミリオンは巻き上げないと美味しくないかなぁ・・と思います(笑。

自分の基本は集合知なんですけどね。自分の考えを投げかけて反応を見て投資判断に利用してるだけなんで。 　

詳無さん　コメントありがとうございます。　確かに投資という面から考えればどこに投資をしてもお金を増やそうとするのは同じですよね。　ただ、私がアメリカの不動産と思ったのは、不動産の値段がすでに家を建てる値段よりも安くなっていると感じたからなんです。それにレントをすればモルゲージをくんだとしてもキャッシュフローが出ると思ったのですが。　

　不動産もどこかで底値になるわけですから、アメリカの今の値段を見ていますともうそろそろかなと感じたのです。　ニュースを見ていてもだれもアメリカの不動産を買えとは言わない今がそろそろ買い時なのかなと素人ながらに思っています。どちらのほうに投資をするかもう少し考えて見たいと思います。ありがとうございました。

１４２さん　誰もここの意見をみて100％その通りに投資をするとは限らないと思いますよ。私も含めて１つの意見として聞いてそこからさらに深く調べていくのが普通ではないでしょうか？　 　

掲示板でのコテハンは余程自分に自信がないと続けられません。このトピでは詳無さんと自称さんはあまりにも有名ですが、二人とも共通しているのは言う事がぶれない。どっかの国の首相とは大違いですね。　ほとんどは便所の落書き状態の中、彼らの有意義なレスを見られるはラッキーな事だと思います。　それを自分なりに解釈して自分で裏づけを取って参考にする事は百利あって一害なしだと思います。 　

詳無さんっておいくつ位の方ですか？いろいろと勉強をされているようですが実際のご経験はどのぐらいあるでしょうかね。
　

本当に不動産価格が半値になったら、オフ会を開いて盛り上がりませんか？　こんなに続いたトピは過去にも無かったのでは？　みなさんほとんど常連の方たちばかりなので、半値になった記念に是非。

場所はバブルの象徴シャングリラで。
　

私も詳無さんや、自称さんなどはすごいなあ、といつも思っています。私には言っていることが難しすぎて、よくわからないこともあるのですが。。。100％信じてない、って言ったら失礼ですが、どんな有名な経済評論家などでも、神様じゃないんですから、当たることが多いとしても、はずれるかもしれないし。今の状態でいけばこうなる、って予想できても、いろんな事が変化すればそれに応じて結果も変わってくるわけですし、ここで皆が詳無さんの意見をよく聞くから、って洗脳されているのとは訳が違いますよ。失敗したから、詳無さんのせいよ〜なんて人はここにはいないと思いますよ。

シャングリラでオフ会もいいかも。

　

ウッドワーズが完成したらどうなるんでしょうかね。あれこそバブルに踊らされた人の象徴だと思います。あのロケーションであの馬鹿高い値段を出して購入した人が沢山いるんですから。 　

日本のバブル崩壊後、買い時!と思って買ったマンションがさらに値下がりし、5年後カナダへ移住が決まって売りにだしたら、600万円損しました（不動産手数料込）。ああ、あの経験は繰り返したくない。買い時！というのはあとになってみないとわからないものですね。ただ、どこかに住む場所は必要だったわけで、600万÷60か月＝10万円が家賃だったと思うことにしましたが。東京都内でその値段で２ＬＤＫのマンションは借りられなかったので。

今回も、既に買いどきと言っている人がいますが、私はまだ怖いです。

バブルの頃に5000万とかローンを組んでマンション買った人、今どうしてるんでしょうね。

不動産は怖い。失敗すると一生尾を引きますね。よほどお金に余裕がある人以外は、くれぐれも慎重にならなければなりませんね。。。 　

＞レス150さん
私も詳無さんや自称さんなどの解説が聞け、有意義なトピだと思う一人ですが、掲示板なのだから雑談してもかまわないと思います。専門家でなければ書き込んではいけないなんてルールはないのですし、「便所の落書き」なんて酷い表現だと思います。
素人でも雑談の中で疑問を持ち、調べたり聞いたりする中で理解を深めることだってできます。それも有益なレスだと思っています。

　

誤解を招く表現で申し訳ありませんでした。
このトピで言えば、「一部の便所の落書き」とすべきでした。
私も雑談は好きですし、ちょくちょく雑談に参加している一人です。
その雑談の中にも有意義な情報が見られます。　このトピが無くなると結構不安になる人もいると思います。　私もそうですが。 　

オフ会、良いですね。
半値になったら、やりましょうよ。
講師は２人やってもらいましょう。　 　

今日のバンクーバーサンのビジネス欄に、いま金利が安いから買い時みたいな記事が出ていましたが、マスコミも懲りずに煽って、これでオリンピック以降に暴落したらどう責任を取るんでしょう？本当に無責任な記事だと思います。
　

私も似た様なニュースをテレビで見ました。金利が安いので今はリファイナンスをするのは良いと思いますが、買うのは危険すぎます。マスコミは本当に無責任です。１年前は２００８年の不動産は緩やかな上昇なんて報道してたんですから自分で勉強して、しっかりと状況を見極める必要がありますね。

１５４さんの言っていたウッドワーズですが、知り合いのリアルターさんもかなりのパニックになるだろうと言っていました。

例えば、プリセールで５００kで買ったとしても、完成時には銀行は３５０−４００kのアセスメントに従ってしか融資してくれないです。ということは、自分で１００k以上も工面しないと購入できないですよ。そんなお金が口座に都合良くある人なんてそうは居ません。H＆Hのセールなんてもんじゃない大安売りセールがあるかもしれません。

たとえ有り金をかき集めて購入出来たとしても、果たしてモーゲージをカバーするだけの家賃を採れるかは疑問です。まずあのロケーションですから貸すのも苦労しますよ。それだったら二束三文で売らざる得ない投資家も出て来ます。貸し手が見つからず、銀行差し押さえもどんどんあるでしょう。数ブロック離れた所にある建設中のエスパーニャも同じ時期に完成ですし、貸すにはこちらの物件の方がはるかに便利で安全です。

これがドミノのように他の物件に影響していくと思います。まず、近くのフィレンゼ、スペクトラムの価格が落ちる。そして次はイエールタウンという具合に。コールハーバーは他の地域に比べるとまだ大丈夫でしょうか。 　

↑下がる時期はその通りだと思いますが、金額はダントツでコールハーバーが一番下がると思います。　あっ、勿論シャングリラも。
　

１６０さん

>「自宅」にこだわりがあるのであればタイミングを無視し購入すべき。 と詳無さんが言ってますよ。 　

問題なくモーゲージを利用でき購入し、支払も問題ないのでしたら「損得」を気にしない住宅購入希望者はタイミングを気にする必要は無いですよ。

決して「家が欲しいとただ強く願っているだけ家庭が、家計の財政状況を無視して購入すべき」と言う意味ではないので勘違いなさらない様お願いしますね、一文だけ抜かれて張られると勘違いなさる方も居ますので。

またタイミング投資で「得」したい住宅購入希望者は・・そりゃタイミング計ったほうが良いですよ(笑、そのタイミングで利益を取れるかどうかは知りませんが。

「損しようが得しようが気にせず住宅が欲しい」と言う希望者に「損するから買うの止めなさい」とか「得するから買っておきなさい」と他人が言うのは「大きなお世話」以外の何者でもないですし。

必要なのは「あなたのモーゲージ支払管理は大丈夫かどうか？」です。

「不動産の値段が上がったら破綻しません、買った値段より下がったら破綻します」という購入希望者は「買った株が上がったら破綻しません、下がったら破綻します」と同じことですので、リスクをとる事が嫌いな方はキャッシュで購入できるまで待つべきでしょうね。 　

キャッシュで購入しても今のような下げ状態なら、資産はどんどん減って行きます。　いくら自宅に執着心がある人でも資産価値が減って行く物を買う勇気がある人はほとんどいないのではないでしょうか。詳無さんのおっしゃる「損得を気にしない方」というのはたぶん１％以下だと思います。　ましてや、このトピを読んでる人なら0.1%以下。いや、損得を気にしない人はこのトピを読んでいませんよ。　詳無さんでも今は絶対に買わないでしょ？　つまり、ここで（このトピで）タイミングを気にするなと言ってもまったく無意味な事だと思います。
　

不動産も株も購入した時点では、損失も、利益も発生はしません。

これを売った時点で利益が出るかそれとも損をするかの結論が出るのです。人生は長いので、その中で、いろいろなことが起こります。

高い時に不動産、株を買うという事は、購入時より上昇しなければ利益は出ませんよね。
では上昇するまで１０年待ちますか？それとも２０年ですか？
逆に言うと、低い価格で購入した場合は、３年後又は５年後には価格上昇に転じるのは早いです。ということは早い時期に購入価格に達成するのです。

ですから不動産、株の価格は限りなく低い価格で購入するのは当然の事です。

例えば８０万ドルの家を購入したとします。それが５０万ドルにまで値下がりしました。あなたが購入した価格８０万ドルまでに価格が上昇する為には相当の時間がかかるのではないでしょうか

５０万ドルの家を購入した場合、３０万ドルに値が下がったとしても上との差は歴然です。

でもこれもまた５０万ドルまで上昇をするには時間がかかります。
結局は、一般の方の年収の３−４倍の価格帯〔１８−２５万ドル）を購入する事により値下がり率も非常に低くなるのです。
なぜなら、この価格帯は購入できる方の層は、圧倒的に多いです。
２０−３０万ドルの間ならたとえ値下がりをしても、元に戻る時間が少くすみます。

当然皆さんはご存知であると思いますが、不動産、株の購入は今はくれぐれも要注意です。

２００７年に不動産を購入された方がいますか？
もし購入されたとしたら、そのときの不動産価格が同価格になるまで何年かかるでしょうか？
それと同じです。
それを考えて見てください。

損得の問題ではありません。不動産、株を購入する時は常識を大事にしましょう。


　

どっかでした様な話がまたループしているような・・(苦笑

別に株でも不動産でも車でも何でもいいですが、欲しいものを「損得」抜きで買うのでしたらタイミングなど何の意味もないです。

私はPCが趣味で今年買ったPCは必ず来年値下がり確定していますが、支払に問題が無く、それを購入することで「生活が困窮する確立」が無いので「100%損する事が判っていますが」購入します。

車も同じく購入から資産価値は日々落ちていきますが「支払に問題がない」ので購入します。もし「支払に問題がでるような車種」であるならば「購入しない」と言う選択肢を選びますし、もし車自体が欲しいと思わなければ「購入しない」選択肢を選びます。

なぜ「家」や「株」はそういう思考に成らないのでしょうか？金額のボリュームで購入行動に変化が起きるのはなぜでしょうか？

車やPCと同じように「所有欲」が「損得」よりも大である人は「生活破綻リスク」が無いのであれば「購入」すれば良いのではないのでしょうか？

そこに今年は「損」するから購入すべきでないとか、2013年は「得」する確立が高いから買うべきだと言う理論は介入されないんですよ。年収も今の価格も関係ないです。欲しいか欲しくないか、それを買って生活が困窮するか(心理的も含めて）豊かになるかです。

住んでいて、売る気が無いのに購入価格に戻ったとか含み益が出たとかと言う話は全く持って意味の無い話です。

「損得の問題ではありません、これは損得の問題です」と書いているようにしか自分には思えないのですが・・・。

このトピを見ている人が「損得」を気にしている人が多いことは100%同意します、気にしなけりゃ見ずに買いますから(笑) 　

＞必要なのは「あなたのモーゲージ支払管理は大丈夫かどうか？

って言っってもさ。上の人が言うように人生長いよね。平凡に暮らしたくとも山もあれば谷もある。

そりゃ現金で買えるだけのお金があればいいよ。あったとて、今は怖くて。
損得を考えるなというけどさ、買うときは損得考えて買うかな。
損や得それは結果だろう？






　

詳無さんの言いたい事はわかります。
しかし、車にしても、コンピューターにしても仮に型が変わらない事がわかっていて（新型が出ない）毎日値段が下がっている車やコンピューターをいくら無理なく買えると言っても、買う勇気のある消費者は数少ないと思います。ましてや不動産のような高額な物には絶対に手を出さないと思います。　今、買いに走っている人たちは、バブル崩壊後の日本のように、底だと信じて買っている人がほとんどです。かわいそうですが、ほんの少数派です。　価格を決めるのは多数はですのですぐに、失敗だった事がわかります。　 　

損をしたくないのであれば別段一生住宅を購入しないという選択肢があると思います。住宅価格のUPDownに気をもむ必要もモーゲージ支払におびえることも無いですから。

うーん、なんか出だしから違うような気がするんですが

損得を考えて買うのであれば不動産である必要がないですよね？
----------

つまりあれですかね？「家は欲しいが損はしたくない」ですかね？
それも将来の人生の起伏を考えた上で。

答えは「そんなうまい話は無い」になりますよ。人生なんて案外救いの無いものかと思うのですが、厳しいですかね？

「家が欲しくて現金で買えなければ「モーゲージ支払の為将来の収入リスク」をとる」か「現金で買えるまで貯金する」か「現金で買えるまで価格が下がるのを待つしかない」です。

そのときに収入がより下がっていればもっと待つしかないと待ち続けて20年が日本の今の姿です。 　

詳無さん、今日はずいぶん遅くまで起きてるんですね。
しかし、相変わらず巧い事言いますね。　いつも関心してレスを読んでます。

＞「家は欲しいが損はしたくない」ですかね？

まさにその通りです。
人間って不思議で、上がろうが下がろうが関係ない人たちまで価格が気になってしょうがないようです。私もそうですが。　やはり自分の持っている不動産価値が上がれば、嬉しいし、下がったら嫌ですよ。車にしても、後一ヶ月待てば安く買えたのにとわかったら、悔しいですよ。　そんなもんですよ、人間誰しも。

日本のようにカナダの不動産も２０年間下がり続けるのでしょうかね？　そうなれば、そうなったで、また別の楽しみが出来るかもですね。

　

諸無さんのおっしゃること、わかる気がします。

人生にはいろいろな節目があり、子どもの成長、学校、親との同居、子どもの巣立ちなどのタイミングが不動産市場のサイクルと合うとはかぎらないので、あくまでも支払が可能であることを条件に購入すべき、ということでしょうか。人によっては家を所有する満足感は金銭の損得で測れないし、生活は日々進行しているので、マーケットのタイミングを待ってばかりもいられない。パソコンや車だって買ったとたんに資産価値が落ち、どんどん新製品が出ることを考えれば、リースがお得なのに購入するのと同じように。規模が違うだけで。

人によっては家への強い思い入れがあります。私もどちらかというと、子供が思い出とともに育つ場所と考えると、多少（あくまでも多少です）損するとわかっていてもそう簡単に引っ越しできません。

ただ、今回の不景気はどうなんでしょうか。今後２０年にわたって収入が安泰な人なんているんでしょうか？「支払に問題がなく」という条件を満たすことが非常に難しくなっていると思います。今現金をたんまり持っているならともかく。

ところで、日本の不動産価格はバブル崩壊後、ほぼ一貫して下げていると思いますが、現在のアフォーダビリティは年収の何倍くらいなんでしょう？これだけ派遣切りとか解雇とか騒がれているので、一般の人は家を買うどころじゃないのでしょうか？株だったら割安でも資金がなければ買わなければいいだけですが、家は最低自分が住む分はいりますからね。将来はたとえば年収200万位の人でも買える家が出てくるんでしょうか？わからないことがいっぱいです。 　

詳無さんか、自称さんか忘れましたが、家は買わない賃貸派でしたよね。何か理由があって家を買わないのでしょうか。知識もあるし、何で買わないのかちょっと興味あり。 　

詳無さん
理解していらしゃらないようですが、
勉強はよくされているようですが世界をよくごらんになってますか？

不動産にしても、株にしても昔と今の世界はまったく違ってきていることを理解していないようですね。



　

>>172
自分ですね、理由は家が欲しくないからなんですが(汗
「家」が欲しくならないと「変」ですかね？

人生は一回なんで住宅に資金を投入するより「経験」とか「娯楽」に資金を投入した方が良いかなぁと思ってるタイプなんで。何かを得るためには何かを犠牲にしなければならないでしょうし。自分の能力ですと二兎は得れないなと(苦笑

資産が腐るほどあれば買うと思いますよ。

>>173
別に今後の相場を予想して上がるor下がるを書き込んでいたつもりはなかったのですが、まだまだ勉強不足だとは思います、日々精進ですね。 　

↑
もし、この文章が本当だとしたら、あなたが、第３者の立場として一歩離れてみることが出来たならば、今までのような事を書かないでしょう。
なぜなら、それは、もっと冷静に，かつ、希望的観測も入れずに書くことが出来ると思うからです。 　

Res.175さん、↑の内容がわかりません。補足をお願いします。


　

素人ですが、最近Soldサインが増えてきたように思うのですが、気のせいですか？　一月よりは格段に増えているように思うのですが。

このまま価格が上昇するって事はないですか？ 　

>>175さん
完全に第3者の立場なものなので、良くわからないのですが「損得」抜きでほしい人は買えば良いと思うのは別段おかしな理論とは思ってないんですが・・。

出来れば補足していただけると今後の(自分の)書き方にプラスになる（たぶん175さんは自分の書込みが不動産が直ぐに上昇するという内容だと感じていらっしゃる様なので)と思うのでお願いします。

つまり自分書いたの文章のどの部分が「不動産市況が上昇する」と思われたのでしょうか？長いから分かりにくかったんですかね？

自分の述べたかったエッセンスとしては「不動産売買を通した蓄財はそれが居住用だろうが賃貸用だろうがRIETだろうがギャンブルだ（得する人も損する人も存在する)」
「不動産売買(ギャンブル)を通した蓄財をリスクなしでする事は不可能だ」
「リスクを取りたくないのであれば購入すべきではない」
「車と同じように減価償却するつもりの方は市場価格は関係ない」
です。

上記論点に「これから市況が良くなる」とか「不動産を買えば儲かる」とか書いたつもりは無かったんですよ。

と言うか、自分は随分前から不動産価格が下がると思う人は「REIT」をショートすれば儲かると書いてますし、「家」にこだわりがありその上「含み損」もしたくない人向けにもヘッジ方法（実物ロングのREITショート）も書き込みしているのですが・・。 　

１７６さんへ
＞自分ですね、理由は家が欲しくないからなんですが(汗
「家」が欲しくならないと「変」ですかね？

人生は一回なんで住宅に資金を投入するより「経験」とか「娯楽」に資金を投入した方が良いかなぁと思ってるタイプなんで。何かを得るためには何かを犠牲にしなければならないでしょうし。自分の能力ですと二兎は得れないなと(苦笑

資産が腐るほどあれば買うと思いますよ。

>>173
別に今後の相場を予想して上がるor下がるを書き込んでいたつもりはなかったのですが、まだまだ勉強不足だとは思います、日々精進ですね。
　　
ショウムさんは家には興味がなく、購入するつもりも無いといってますよね。
そういう立場の方なら、今の状況下では皆さんに不動産が買わないほうがよろしいです、というのが適切ではないかと。

欲しい時買えばいいなんていいますか？第三者的立場の方なら、現在のの状況下では皆さんに不動産は、買わないほうがよいですよ。というのが適切ではないかという事です。




　

１７６さんへ
＞自分ですね、理由は家が欲しくないからなんですが(汗
「家」が欲しくならないと「変」ですかね？

人生は一回なんで住宅に資金を投入するより「経験」とか「娯楽」に資金を投入した方が良いかなぁと思ってるタイプなんで。何かを得るためには何かを犠牲にしなければならないでしょうし。自分の能力ですと二兎は得れないなと(苦笑

資産が腐るほどあれば買うと思いますよ。

>>173
別に今後の相場を予想して上がるor下がるを書き込んでいたつもりはなかったのですが、まだまだ勉強不足だとは思います、日々精進ですね。
　　
ショウムさんは家には興味がなく、購入するつもりも無いといってますよね。
そういう立場の方なら、今の状況下では皆さんに不動産が買わないほうがよろしいです、というのが適切ではないかと。

欲しい時買えばいいなんていいますか？第三者的立場の方なら、現在の状況下では皆さんに不動産は、買わないほうがよいですよ。というのが適切ではないかという事です。




　

結婚して、子供が出来るときに自分の家が在るといい、最近の若い人はかわいそうだ。
おまけに不動産はいい投資になる。子供が出て行ったあとは、タウンハウスかアパートに移れば老後は安泰。 　

＞完全に第3者の立場なものなので、良くわからないのですが「損得」抜きでほしい人は買えば良いと思うのは別段おかしな理論とは思ってないんですが


損得抜きで買いたい人は買うというのはおかしな理論です。
誰でも損得を考えます。だから皆さん今は買わないのです。
ですからあなたの理論はナンセンスです。

＞出来れば補足していただけると今後の(自分の)書き方にプラスになる（たぶん175さんは自分の書込みが不動産が直ぐに上昇するという内容だと感じていらっしゃる様なので)と思うのでお願いします。

私は決して勘違いはしていません、不動産は今後上昇するなんてあなたも誰も言ってません。

＞つまり自分書いたの文章のどの部分が「不動産市況が上昇する」と思われたのでしょうか？長いから分かりにくかったんですかね？

思っていません。


＞リスクを取りたくないのであれば購入すべきではない
だからこそリスクを最小限にする為には良く考えて購入しなければならないのです。

＞車と同じように減価償却するつもりの方は市場価格は関係ない」
です。
意味がわからないのですが、減価償却ということは不動産をレントをするということですか？

上記論点に「これから市況が良くなる」とか「不動産を買えば儲かる」とか書いたつもりは無かったんですよ。

その通りかいてません。

最後になりましたが、REITについてですが日本においてはすでに破綻しているところがあるんですよ。
確かに、配当は今の現状から言えば高い配当です。しかし、現在は配当が減配したところがありますよ。ご存知ですか
REIT破不動産価格が上がって初めて配当がえられるんであって、今の状況下では将来は破綻するところが出るのかもしれません。

　

私もオフ会いれてください！
是非、宿泊料が世界一安い、バンクーバーシャングリラで！
ＣＡＮ ＄３４５！！！！！！！！！ 　

私には、ＲＥＳ１７５さんが詳無さんに突っ掛かっている理由の方が判りません。詳無さんはあくまで第三者として「不動産の価格予測は誰にも不能」「自分はそんなリスクを採って資金を固定するより、他の優先事項に使いたいから賃貸」「損得勘定以外の視点で見ればいつ買っても良いのでは？」という普通の真っ当な事を言われているだけだと思います。私も同様の考えです。ＲＥＳ１７５さんが理解不能なのは、ご自身で書かれているように「不動産は全員が損得勘定で売買する物」との視点にしか立てないからでは？ 　

↑

詳無さんが私に質問をしているのでそれにお答えしただけですが、、

あなたの言ってる事は価格を見ずに購入するということですよ
売る方は勿論利益を上げようと売るわけですよね。
あなたの論理から伺うと売り手の条件で丸呑みして購入という事ですよ。
損得勘定抜きとはそういうことですよね。

あなただったらそうやって購入するのですか？

＞不動産は全員が損得勘定で売買するもの
その通りです。
あなたなら損をして売りますか？
あなたは損をして買いますか？





　

聞く耳を持てない方との無限ループのようですね…では退散しますね！ 　

全部読んでません。最後のほうのコメントしか読んでいないのですが。



売る人は利益をだしたくて売る人もいますけど、売らないといけないから売るって人もたくさんいるとおもいますけど。

たとえば破産、あるいは破産直前、あるいは引越し。

買う側もそうでしょう。わたし、バンクーバーにきたときに、前に住んでいた場所は安くうりましたし、いまの場所は一番その当時一番たかくなっていた時期に、さらにアスキングプライスより上乗せで買いましたよ。だって、住む家が必要でしたから。賃貸なんて優雅なこといっていられる状態ではなかったので。

その買った直後、値段がどんどん下がっていって、悲しかったですね。その後、どんどんあがっていって、、、、税金があがって苦しかったですね。

と個人的体験でした。 　

多分175さんは「家」に思い入れがあり過ぎて、本当に家が欲しくて仕方が無いのではないでしょうか？
だから「皆、損得を考えるのは当然だ」と思ってしまっているのかもしれません。

例えですが、「A氏」が家をモーゲージを組み買いました。
A氏は一生すむつもりで、幸いにも支払いに問題はでず、住み続けました。1年後でも10年後でも30年後でも良いですがA氏は死にました（死因は事故死でも老衰でも病気でも何でも良いんですが）。

この場合遺族は別として「A氏」が損得を考える必要性は無いです。むしろこの場合A氏が損得を考えるのは心の平安と言う意味では逆に悪影響しかありません。

隣の家の「B氏」が「君は今売れば何ぼ儲けられるよ」とか「君は何ぼ含み損がある、早く売っておけば良かったのに」とか言うのは自由ですが、A氏が「家」を購入して幸せを感じられるのであればそれで良いんじゃないですか？

B氏「いや、それは間違ってる！！損得を考えるべきだ！！あんたはおかしい、よーく考えろ、皆考えてる、な？含み損だろ、ほら損してるんだよ、後悔すべきだよ、早く売るべきだよ、それは普通の人ってもんだよ」
A氏「でも、売らなければ・・」
B氏「はい！そこ違うなー、全然違う、今売らなきゃどんどん損するよ、損だよ損。お金がなくなっちゃうの！わかる？」
A氏「売りたいで・・」（小声で)
B氏「え？なんだって？]
A氏「売りたいです！！」
B氏「売れない！！！！！」(←超即答)

という松岡修三のガイドラインまんまになっていますよ。 　

もうお二人ともいい加減にしませんか？
どこまで言っても平行線ですよ。
利口者は下がることですよ。 　

大人気なかったですか・・悪意はなかったのですが・・反省します。
でも、修三ネタは笑ってくれると思ったのですが・・(哀。オヤジ系すぎましたかね？ 　

詳無さん、面白かったですよ。オヤジギャグ！〃o(*´▽｀*)o〃 　

Res.176です、ちなみに詳無さんではありません　笑。

機会があれば家が欲しくて今もサーチしている者です。
Someone’s trash is someone’s treasure....
価値観は本当に人によって違うなあと思います。
損も得も、人によって内容も感覚もずいぶん違うので。。。

そこの違いを詳無さんは理解したうえで御自分の話も皆さんと共有なさっていると思いますよ。
自分は密かに参考にさせてもらっています　笑。

　

蒸し返して申し訳ない。
私は１７５さんの方が理解できます。
詳無さんの一般論はここではあまり意味を持たない気がします。
何と言っても、ここのマジョリティーは半値以下になるのを待っている人たちばかりですから。

YOKOさん、半値になったら是非オフ会やりましょう。
そん時はシャングリラでドンペリでも頼んで乾杯しましょう。
私のおごりです。安心してください。 　

私も蒸し返しますが、諸無さんの意見もわかります。たぶん。

不動産には感情がつきものです。そこが株や債券と違うと思うのです。だからこそ、無理なローンを組んでも欲しい！と思う人がいるのでは？（もちろん株や債券にも無理して買う人はいると思いますが）。

普通の人は最初の一軒目の家は儲けるためではなく、住むために買うんじゃないですかね？そしてそこに１０年とか住んだ場合、もうかるからと言って簡単に売れますか？親が残してくれた家、自分が育った家とかだったらなかなか割り切って売れないと思うのですが。少なくとも私はそうです。

それと、同じ家に住んでいても賃貸しているのと所有しているのでは居心地が違ったりするんです（人によっては）。諸無さんは賃貸派だそうですが。

不動産には感情が絡むからこそ、冷静な判断ができなくなるのだと思います。感情を排して今の市況を考えると、まだ購入していない方は２，３年は見合わせたほうがいいと思います。

私は２００４年に気に入った家があり、オファープラス４万ドルで買いましたが、もし今売れれば数万ドル利益が出ます。理論的にはここで売って賃貸に移ればいいのでしょうが、まだ決断できません。。。。株だったら即売り判断できると思うのですが。
　

　あ。
常連さんのお話で判ったような。。。

＞私は１７５さんの方が理解できます。
詳無さんの一般論はここではあまり意味を持たない気がします。

　広く一般論的に捉えている、
詳無さんの一般論こそは、
「ここでは」あまり意味を持たないということですね。
ここに来てはっきりと判りました　笑。
自称さんという方の持論がより支持された感じも？？だったのですが、、、その理由もなんとなく判ったように思いました。

ただし、ですね。

＞、ここのマジョリティーは半値以下になるのを待っている人たちばかりですから。

　私もその一人なのです。
ですが、半値以下になるのを待つ人が一様でなくそれも何種類か居てます。

＞YOKOさん、半値になったら是非オフ会やりましょう。
そん時はシャングリラでドンペリでも頼んで乾杯しましょう。
私のおごりです。安心してください。

　どうしても、私は半値になった時も、シャングリラでドンペリ飲もうと思えません。そういう会合に参加したいと全く思いません。
私は半値になったら喜んで、買えるなら欲しい家を買いたいと思っています。
一度だけ奮発してホームウォーミングパーティーを開きたいです。親しい友人知人、お世話になった大家さん、仕事仲間、家の元のオーナーもよければ来てもらい、皆で嬉しい一時を過ごしたいと願っています。
だから半値を心待にしている人の中にもマイノリティーが居ます　笑。
詳無さんの論は一般論（ここのマイノリティー？）として違った見解を見ることができ私は助かってる半値を待つ身の一人です。
　

詳無さんはなんで家を買わないんだろう、って質問した者です。詳無さんわざわざ答えていただいてありがとうございます。そうですか、家がほしくないからですか！買いたいから不動産に詳しいわけではないのですね！きっと金融、不動産など全般的に詳しいのですね。

そういう私も家に興味がないんです。というか、なかったんです。結婚したら家を持つことを考える人が周りに多いのですが、私は住宅ローンっていうだけで、家なんていらない、って思ってしまうんです。もちろん一括で払えるくらいお金を持っていたら買うでしょうが、そういうわけにはいかないし、ローンにすると学費や車とは桁違いでしょ。２０年のローンで家を買ったとしても、その負担が絶対いやというか、私にとっては家を持つ喜びよりも負担のほうが大きいです。それだったらもっと別のことにお金を使おうと。。そういう気持ちがきっかけで、カナダにも来たわけなんですよ。。

でももしお金が貯まって、50％ダウンぐらいができそうになったら買うかもしれません。もしかしてもっと不動産が下落して給料の何倍かで家が買える程度の価格までなるのか、もしかしたら私でも買えるチャンスが来るかも？と今まで家なんか興味ないと思っていた私でも最近は不動産に興味がわいてきています。

このとぴはいつも見ています！詳無さんのコメントもいつも楽しく読んでいるので、これからもレスよろしくお願いしますね〜 　

そろそろ話を元に戻しませんか？
今すぐ不動産を買える人はこんなトピ見てないですよ。
もう少し現実的な話をしましょうよ。

皆さんはどれに当たりますか？

このまま日本のように価格が下がり続けても、みなさんは不動産を購入しますか？　それはいつですか？

それとも、下がり続けているうちは絶対に購入しない？　それが２０
年続いても？

底値を見極めて価格が上昇に転じたら、速攻買う？　でもその後また下がる可能性があるよね。日本みたいに。 　

何も無さん、意味不明なんですけど。もしかして酔ってレスしました？　中川昭一さんとかぶるわ。 　

うちの前のユニット、先月まで売り価格が５９万ドルだったのが今７３万ドルに跳ね上げています。
お隣が７２万ドルだからですかね。
それともうすぐ完成のハイライズアパート、１７００Sft弱が１，４５M だそうです。
最高値が１９００Sftぐらいで１，９M
春になって跳ね上げてますかね。

　

>＞YOKOさん、半値になったら是非オフ会やりましょう。
>>そん時はシャングリラでドンペリでも頼んで乾杯しましょう。
私のおごりです。安心してください。

>　どうしても、私は半値になった時も、シャングリラでドンペリ飲もうと思えません。そういう会合に参加したいと全く思いません。
私は半値になったら喜んで、買えるなら欲しい家を買いたいと思っています。
一度だけ奮発してホームウォーミングパーティーを開きたいです。

↑誘ってないのに来たくない、ドンペリは飲まないとか言ってますが、誰もあなたを誘ってませんよ。ホームウォーミングパーティーを開こうが開かまいが、あなたの勝手ですね。好きにしてください。そんな自分のパーティのことなんてここで言われてもどうでもいい。 　

詳無さんの論理を逆に考えてみると、

例えですが、「A氏」が宝くじを当て、１０ミリオン手に入れました。家は欲しいのですが、価格下がっているので、もっと下がるまで待とうとレントしています。銀行に預けてあるので家賃以上の利子はつきます。

隣の家の「B氏」が「欲しい時が買い時」とか、そんなにお金が余ってるのに、まだお金が惜しいのか」とか言うのは自由ですが、A氏がもっと安く「家」を購入して幸せを感じられるのであればそれで良いんじゃないですか？

B氏「いや、それは間違ってる！！買えるなら今すぐ考えるべきだ！！あんたはおかしい、よーく考えろ、皆考えてる、な？お金あまってるんだろ、今買わないと欲しい家がなくなるよ、後悔すべきだよ、早く買うべきだよ、それは普通の人ってもんだよ」
A氏「でも、今買わなければもっと安くあとで買える・・」
B氏「はい！そこ違うなー、全然違う、お金が余ってるんだから金額なんて関係ないじゃん。　あとで安くなってもお金余ってんだからまったく関係ないよ。金の亡者か、今買わなきゃ後悔するよ。わかる？」
A氏「買いたい・・」（小声で)
B氏「え？なんだって？]
A氏「買いたいたいです！！」
B氏「売った〜〜〜〜！！！！！」(←超即答)

という松岡修三のガイドラインまんまになっていますよ。 　

↑Ｂ氏は不動産屋そのものですね。
笑ってしまった。 　

『詳無さんの論理を逆に』って…「損得勘定の視点だけに立つ」という点ではイヤミにもならない同じ論理では？ 　

イヤミさん、最高。ワロタ。

＞…「損得勘定の視点だけに立つ」という点ではイヤミにもならない同じ論理では？

いやいや、何に幸せを感じるかが論点なので、十分イヤミになってます。　久しぶりに笑わせて頂きました。　つまり、両方正論なのです。

　

買いたくないのに買う必要もない

買いたいのに買わない必要もない

どちらも

買いたくない人に買うように押し付けるのは疑問

買いたいのに買うなと押し付けるのは疑問

生涯賃貸派の詳無さんの話が当にそうだと思った、、、けど？
ちょっとぐちゃぐちゃになってきました　あはは。
　

詳無さんのレスは為になる事が多く、知識豊富で尊敬していた一人です。　しかし最近のレスはちょっと？？？　株で大損して、精神的にまいっているのかと真剣に心配しています。

多額の金を動かし、利益追及の最先端で活躍されている詳無さんが、なぜ不動産に関してだけ、効率性を無視する発言を繰り返えされているのか理解できません。　現在の状況で不動産価格が下がり続けることは容易に判断できます。一ヶ月待てば数万ドルセーブでき、一年待てば数十万ドルセーブできる現状で、欲しい時が買い時論はごく一部の富豪にのみ当てはまる論理ではありますが、９９％以上は一ドルでも安く買いたいのです。　　うがった見方をすれば、「株で損したから、お前らも不動産で損しろ」と受け取られかねません。それとも、今が底値だと判断しているのであれば話は違ってきますが。 　

もしかして、そろそろ？って感じしてます。 　

そろそろ何ですか？ 　

＞先月まで売り価格が５９万ドルだったのが今７３万ドルに跳ね上げています。

５９万でも売れない物が７３万で売れるわけがありません。
リアルターも売主もその辺は知ってます。
たぶん、リアルターのアドバイスで７３万ドルまで一度値段を上げといて、後日、５０万まで下げます。　すると３２％値下げした事になります。　よく使う手です。　５９万が５０万では１５％引きにしかならないので、あまりインパクトがありません。 　

206さん

詳無さんは、証券も先物も現物であれ、不動産も投資としてはすべてギャンブルだと言い切っていますよ。けだし、名言です。

ただ、家は投資ではなく、家族が住む「家」とした場合には、無理な支払いでないのなら「欲しい時が買い時」という、投資や投機の損得勘定の外にある「価値観」が存在すると言っているんだと思いますよ。
「株で損したから、お前らも不動産で損しろ」なんてとんでもない穿った見方だと思います。

自分なんか、家を人に貸してアパートに住んで喜んでるからかなりアホだと思われちゃうけど、「欲しい時が買い時」はものすごく共感できるし、投資としての不動産所有のリスクや煩わしさはヒシヒシと身にしみる、、、。

そして、だれが、底値を渦中で掴めて、上昇トレンドの波に、、、ちなみに円高で儲かっちゃった、、、インチキだよ世の中は。

　

＞投資や投機の損得勘定の外にある「価値観」が存在すると言っているんだと思いますよ。


その通りです。しかし、このトピで（半値になるまで）その「価値観」を押し付けるのは場違いだと反論している人たちが言っているのではないでしょうか。

もう飽きたので、この辺でこの話題はお開きにしませんか？
詳無さんがその「価値観」を引き続き持ち出すのであれば、スルーすれば良い事で、わざわざ反論しなければ良い事。　色んな価値観があるのはあたりまえ。

そんな価値観より、自称さんのデーターの方が１００倍も価値があります。　自称さん、またデータアップしてください。 　

>そろそろ何ですか？

自称さんの出番が、そろそろかなって思いました。
Res.211さんも期待されてるように、そろそろ自称さんが戻られるって感じじゃないですか？ 　

あっ、やっぱり？
価値観の安売りされるより、何といっても生のデータですよ。
数字は嘘をつかない。　自称さん、何してるんですか？ 　

↑「困った時の神頼み」じゃなく、「困った時の自称頼み」かい？ 　

↑こういう人がいるから自称さんも出てきたくないんでしょう。気持ちわかります。

　

＞何といっても生のデータですよ。
数字は嘘をつかない。　自称さん、何してるんですか？


。。。。。データ無しで、自称さん出てませんかね。 　

皆さん、不動産価格の底を待っておられるようですが、底値で買うのって難しいですよ。底と思って買ったらさらに下がって悔しい思いをしたり（経験あり）、底入れしたころには失業していたり、給料が半分になっていたり、または金利が高くてモーゲッジの支払が大変だったり。

うろ覚えなんですがカナダで１９８０年代前半くらいに不動産価格が下がっていたころって、モーゲッジ金利が１８%とかじゃなかったですか？今から急に１８%になるとは思いませんが、これだけ各国が財政出動などしていると、国債増発、最後にはインフレ、金利高という可能性はないのでしょうか。

今はまだ不動産価格が下がり始めたばかりですが、金利だけは安いですね。友人がモーゲッジの更新をしたら２．２５%だったそうです。銀行の眼鏡にかなった顧客にはいいレートがもらえるみたいですね。

あとは不動産価格の下落の幅とスピードも重要ですね。ガツンと短期で落ちるようなら待つかいもありますが、だらだら少しづつ下がっていくようなら家賃払っていてもあんまり変わらないのではとも思います。 　

ちょと教えて欲しいんですけど、元々不動産トピはファミリールームにありましたよね？　　どうしてフリーに移ったんですか？　
　

>あとは不動産価格の下落の幅とスピードも重要ですね。ガツンと短期で落ちるようなら待つかいもありますが、だらだら少しづつ下がっていくようなら家賃払っていてもあんまり変わらないのではとも思います。

まさに、うちのパートナーが同じ考えなんです。
私はこの夏を過ぎる位まで待って、（その間に物件見学しながら少しでも貯金）、買いたいと思う時期を待ちたい考えなんですが、
何度私の気持ちを説明してもそれが解ってもらえないようなんです。
賃貸にお金を捨てるのにうんざりだ、と言って…。
賃貸と月のモーゲージの支払いが相違なくなるのを待つしかないとしたら、まだまだかかりそうですね。
onniのコンド、かなり売れましたよね。
モーゲージのうえに高いストラタ払っても購入する人たちがいるのですから、物件、条件がよければってなところでしょうか？ 　

だらだらなのかガツンなのかわからないが、このまま下げ続けるという予想なら、早く買えば、早く買うほど不動産価値が余計に減るという理屈は分かりますよね？　頭金にもよりますが、負債額が資産を上回る可能性があります。　つまり、モーゲージの方がその物件が売れる金額を上回る。　つまり何らかの事情でその物件を売らなければならない状況になった時、例えばレイオフされたり、病気になったりモーゲージの支払いが出来ない状態、その差額を銀行に支払わない限り、抵当権は外れません。　つまり売れません。　差額を払うか、個人破産するかの選択しかありません。　余程金銭的に余裕があるなら別ですが、こういう下げ状態の時は数年待った方が良いと思います。もし、パートナーが今が底値だと信じ、これから上昇すると思うなら購入する事をお勧めします。 　

ストラタって何ですか？ 　

219さん、ご主人が賃貸で家賃を捨てるのがうんざり、とのことですが。。。ファーストタイムバイヤーはやはりまだ待つべきだと思います。先月1か月だけでも物件の平均価格が２万ドルくらい下がったとどこかで読みました。

たとえば、家賃が2000ドルとします。１年間に払う家賃は24000ドルですね。今後１年で、ほしい物件の価格が24000ドル下がったら、同じことなんですよ。言い方を変えれば、24000ドル以上下がったら賃貸のほうが得ということになり、十分ありうる話だと思います。 　

私たち夫婦も、もうそういう年代かという年になり、自分たちの墓をどうしようかという話題が最近になってよく出ます。
お墓の土地もずっと右肩あがりですが、この不動産不景気で少しは下がってるのでしょうか？
もし値が下がるとしても、待っているうちに気に入った場所がどんどん埋まってしまうような気がしますし、実際に墓に入るのはいつのことかはもちろんわかりませんが、平均寿命までいきたとしたらその○十年の間に今よりもっと墓地の価格って上がっていくと感じ、そろそろ実行に移すべきなのか悩んでいます。
　

家賃を月2,000ドル払っている人は、たぶん２BRくらい？
物件の価格は＄400,000くらいのものかな？
ということは、毎月ストラタ（マンション管理費）＄250くらいと
固定資産税月あたり＄100から＄1５０くらい。
ということは、頭金半分の20万ドル入れないと、モーゲージ＋ストラタ＋税金で＄2,000超えますよ。　物件の価格が下がることだけじゃなくて、借金をすることと賃貸ではかからない経費がかかることをお忘れなく。さらに不動産取得の際に数千ドルは余分にかかります。 　

そうなんですよね。
私も現在$2,000ＵＰのレントを払っていますが、$24,000／年支払っているとは思っていません。
モーゲージを組んで購入して、利息を支払っているのと、頭金の分をＧＩＣ（利息は少ないですが）にして、ストラタ・プロパティタックスなど諸々を足し引きすると、不動産価格が上がらない限りは損にならないと計算しています。
現在のような、下がりはするが上がる可能性は殆どない状況では、心安らかに賃貸してます。 　

ちょっとトピずれかとも思いましたが、この話題にはまじめに回答が成されているように思い、投稿して見ました。
少し年齢層の高めの方のご意見を参考に今後の事を考えたいと思っています。
今は自宅を持っていて、月１１００ドルくらいのモーゲージを払っています。
タックスは３５００ドルくらいです。
家も庭もかなり広くて、ホームステイの子達を数人置いています。
そこからの収入は２０００ドルくらいです。主人も働いています。

ですから収入に不満があるわけではないですが、近い将来、日本やタイ、中南米などに気楽にロングステイする生活スタイルを目標にしています。

それで自宅を処分して（今は売れにくいので時期を見て）コンドに移ろうかなと考えています。

賃貸に入ったら支出は全く減りますから（税金やら諸経費を考えると）それもありかとも考えています。
移動も気楽になりますし。

でも私が気になっているのは、固定資産が減るということです。
実際、大きな家を持ち、少しきつい生活をして大きな家に住んでいると言う自己満足を取り、将来的に固定資産を保ち続けるか、身軽なライフスタイルを選んで、コンドに買い換えるか、思い切って借家に住むか。。
あなたならどうされますか？ 　

私は借家派です。 　

私だったら、そのロングステイが夢であるなら、家を売って、新天地で賃貸でも暮らしますよ。固定資産が減るのがいやで、今の生活を続けるほうが安定していて気が楽なら、今のところにとどまるしかないし。今は売るにも希望の価格で売るのは難しいかもしれないし、どうしても希望の価格があって、それ以下では売りたくない、っていうことであれば、希望の価格で買う人がいなければ、今の家にとどまるしかないですね。

少しきつい生活をして大きな家に住んでいると言う自己満足を取り、将来的に固定資産を保ち続けるか、身軽なライフスタイルを選んで、コンドに買い換えるか、思い切って借家に住むかは、自分が今本当にどうしたいかの気持ち次第、思い切って行動できるか、ですね。


　

＞先月まで売り価格が５９万ドルだったのが今７３万ドルに跳ね上げています

売れたそうです。購入者は中国人７２万ドルだそうです。中国は景気がよろしいそうですよ。 　

中国全体は深刻な経済になっていますが、余裕のある人も多くいます。

仕事上で付き合いのある台湾系の話だと、今アメリカに家を買いにいくツアーが人気があるようです。一時などは２００名くらいのツアーを組んで買いに行ったグループもあるらしいです。

このトピでは、半額になる事を話していますが、実際問題として、半額になるようならその前に必ず買いが入ってきて、結局はその様な価格にまでは落ちないと思います。

それから、詳無さんの云われる事はもっともだと思います。誰もが損得で家の売買を考えているわけではなく（私から言わせれば、そんな人はごくわずか）、買える条件にあった家があればいつでも買っていいと思います。

余程の人でないと、住んでいる家を売ったり買ったりで益を出そうと思わないでしょうし、投資目的の人達は、元々余裕のある方が多いので、
目先だけの事に走らないような気がします。
　

家さん、私も同じ悩みを抱えています。
ロングステイしたいですよね。
この冬、タイで過ごした友人が１ヶ月１０００ドルでゴルフ三昧で結構豊かな暮らしが出来たそうで、メキシコに行ってた友達も同じような事を言ってました。
早くリタイアできるように頑張りたいです。
幸い、家さんの場合ホームステイをしていらっしゃるんならそれをシェアハウスに変更したらどうですか？
そうすれば資産は持ったまま収入もあるし、泥棒とかの心配もないし（面接をしっかりして）収入と経費（税金や維持費など）を差し引きしてマイナスではなかったら、持ち続けてもそんは無いと思いますよ。そのうち不動産も良い時期が何年かしたら巡ってくるはず。
その時に住みやすい手ごろな家かコンドに買い換えても良いですし、家賃収入で暮らせたら最高じゃないですか？

一度、維持費と収入の収支をしっかり計算される事をお勧めします。 　

>幸い、家さんの場合ホームステイをしていらっしゃるんならそれをシェアハウスに変更したらどうですか？

自分が不在の場合、信頼できる人に家を管理はしてもらったほうがいいですよ。ニュースで管理会社にまかせて、自分の家を後で見たら、廃墟みたいになってた、ってやってませんでしたっけ。管理会社にもいろいろあるから、いちがいに管理会社が悪いとは思えませんが。シェアハウスでも住人によっては、きれいに使ってくれないのではないでしょうか。 　

>売れたそうです。購入者は中国人７２万ドルだそうです。中国は景気がよろしいそうですよ。

どうも嘘っぽいですね。　よろしかったら、MLSのリスティングナンバーを教えてもらえませんか？　ほんとうかどうかこちらで調べられます。　住所でもかまいません。　どうせガゼでしょうからレスは期待してませんが。 　

>230さん、論点がずれてますよ。

＞それから、詳無さんの云われる事はもっともだと思います。誰もが損得で家の売買を考えているわけではなく（私から言わせれば、そんな人はごくわずか）、買える条件にあった家があればいつでも買っていいと思います

買える条件の家が無いから、ここでみなさん半値になるトピを見て、早く下がってくれないかと心待ちにしているんでしょ？
蒸し返すのは止めてください。　また、つまらなくなる。 　

72万ドルで売れたなら今の時期すごいことです。
ましてや50万ドル台の物件を再値上げ（？）して72万ドルで売却というのは奇跡に近いですね。購入者はよっぽど無知な中国人か、リアルターにうまく乗せられたんでしょう。どの辺の物件なのか、コンドか一軒家なのか私も参考のために知りたいですね。

　

うそではありません、アパートの管理をしてる人に聞きました。中国人なのでいろんな情報を持っています。場所はいえない。１５F とだけいっておきます。
不動産の方ならさっと調べられるのでは？
中国は景気はそう悪くは無いそうですよ。中国でビジネスをされている（日本人）の話を聞いてもお金が儲かってしょうがないといってますよ。
あっちこっちにアパートのユニットを持ち高級車を家族全員がもっていて不景気はどこ吹く風。見た目には、優雅です。でもお金がなければ維持できませんからね。
こういう日本人と比べたら明日にも仕事を失うような私には縁がありませんが。
　

>場所はいえない。１５F とだけいっておきます。

やっぱりガセか。　がっかり。 　

↑あまり突っ込み入れないで、ほっといてあげましょうよ。
　

うそを書いてどうなるのでしょうかね。
まあ顔の見えない掲示板ですからそれもありですか？
でも本当です。市内ウエストサイド、ハイライズあぱーと１５F これだけで勘弁してください。
まあうそと思うならそう思っていれば？だまされて買ったそれはありません。中国人ですから、たて横のつながり沢山持ってます。
　

中には金持ちの中国人もいるでしょうけど、今のこの危機は尋常じゃないですよ。中国もバッタバッタと工場廃止してます。

２３３さん。ただの「中国人」だったら誤解を招きますから、
「大金持ちの中国人」と表現した方がいいと思いますよ。 　

２３３さんへ

アパートを管理している人が嘘をついている（あるいはアパートの持ち主が管理人に嘘をついている）可能性もありますよね？
まあそんなこと言い出したら切り無いですけど、今のマーケットを考えれば、その物件が余程の価値（例えばコールハーバー沿いの凄いVIEWがあるなど）でないかぎりは値切ることも十分可能で、誰かがウソをついている可能性が高いと思います。 　

私が住んでいるコンドは前の方が仰っているような高級コンドではありませんが、最近になって何軒か売れたようです。
今日、駐車場にトラックが２台止まっていて、近くにいたリアルターさんに聞いたら、最近このコンドを購入した人の引越しトラックだと言っていました。
またこのコンド、毎週のようにオープンハウスをやっていて、先週などは５，６組の人達をツアーのようにしてコンド内をあちこち案内していました。
街を走っていても、REALITY LINKというフリーペーパーを見ても、最近はSOLDサインが目につくようになったように感じるのですが、皆さんのまわりではどうですか？
春になって、少しマーケットに動きが出てきたのでしょうか？？？　

　

おそらくみなさんがピンとこないのは、５９万ドルだった物件が７３万ドルに値上げし、それが１万ドルの値引きだけで売れたということだと思います。これはいまのバンクーバーの不動産の実勢からするとほとんどありえないように見えるからです。特にダウンタウンのコンドの場合、５〜１０％の値引きが当たり前のようになっていますし、５０万ドル以上の物件はそれでもまったく売れていませんからね。

最近売れたイエールタウンの１０００Sft弱のハイライズの物件は、半年ぐらい前に９２万ドルほどで売り出して、値下げを繰り返して、最終的に７４万ドルにまで下げてようやくオファーが入り、７０万ドルぐらいの値段で売却されたそうです。このぐらいまで下がらないとオファーが入らないというのがダウンタウンのコンドの状況です。いま価格が高止まりしているのは、眺望のあるコールハーバーのコンドぐらいですが、物件はまったく動いていません。

　

高額物件は動いていませんが、40万〜30万ドルぐらいの物件はそれなりにＳＯＬＤになっていますね。 　

1月のグレーターバンクーバーの売り上げ軒数は1日平均38軒だったが、2月17日の時点で1日平均は77軒と約2倍にアップしたそうだ。 　

値崩れがはじまると必ずおきる一時回復だとおもいますよ。

過去のグラフから見てもすこし落ちた後は値段が手ごろになったと思い買う人が出てくるので一時グラフが上昇します。　そしてその上昇が下降に転じてから２〜３年急降下し、その後は穏やかに下降するか上昇するかというのが通常のパターンです。 　

デッドキャットですね。 　

値段が下がって売れているという事は良い事です。
一番悪いパターンが売買実績が無くなると、価格が高止まりしてしまい、実際にはまったく売れていないにもかかわらず、価格が高いと勘違いしてしまうこと。　

仮に１月の倍近く売れたのなら、２月の価格はかなり下がっているはずです。　楽しみです。
　

>値崩れがはじまると必ずおきる一時回復だとおもいますよ。

私も１−２月の一時回復に注目していたんですよ。リアルターの友人も最近忙しくなったと言ってましたし、コンドの価格は若干ながらも上昇しているそうです。低い利子、下がった価格により「これが買い時だ」と思い込んで購入に踏み込む人が居るんですね。実は私も最近かなり誘惑に負けそうになったんです。コンドの誘惑って怖いですね。

でも、この一時上昇は「Last fools」が駆け込んだと見ています。皆が不動産、経済についての知識があるわけでもないですし、まだ踊らされる人も残っていたということです。

私の予想では、去年の秋、年末にかけて売れなかった物件が再び春に値下げして大量に戻って来ると思います。正念場は初夏でしょうか。その頃にはハッキリと下落の傾向に向かうと誰の目にも明らかになり、皆が買い控えするのでは？ 　

今日たまたま読んだのですが、持家の場合、モーゲッジを組むとモーゲッジ保険があり、もし不幸があった場合、残された遺族は残金を払う必要がなく家も取られないけど、賃貸だと遺族はそのまま支払を続けなければならない。。。と。

万一の場合を考えると、扶養家族がいる人の場合は、持ち家があったほうがいいのかも、と思いました。

　

もう少し様子を見てから、購入を考えたほうが
良いと言うことでしょうか。 　

>もし不幸があった場合、残された遺族は残金を払う必要がなく家も取られないけど、賃貸だと遺族はそのまま支払を続けなければならない。。。と。

生命保険に強制的に入らされるからです。賃貸の人でも生命保険に入っていれば、大きい金額が入ってきますよ。そのお金で家が買えるから同じ事。 　

以前見たＴＶニュースで、突然旦那さんが亡くなり、モーゲージの保険で家は残ると思っていたら、保険会社が旦那さんの過去の病歴を調べ上げ、支払いを拒否したため途方にくれている奥さんが出てましたよ。
すんなりと支払ってはもらえないみたいですよ。 　

モーゲージ保険の場合出ると思っていました。

それとモーゲージ保険は強制じゃないのでは？任意ではないかと。
うちは生命保険があるのでモーゲージ保険には加入していません。 　

何年前からか知りませんが（すみません）
モーゲージを組んで家を買う場合は　モーゲージ保険に
強制的に加入するものだと理解していました。
違っていたんですかね？

モーゲージ保険に加入していても　病気で死亡した場合で
過去に　その病歴とかがあると　お金がもらえない場合が
あるってことですよね？
事故で死亡時は過去の病歴はきっと関係ありませんよね？
　

>モーゲージを組んで家を買う場合は　モーゲージ保険に
強制的に加入するものだと理解していました。
違っていたんですかね？

3年前にモーゲージを組みました。
そのときは頭金25%以下の場合強制的に（？）保険に入れさせられると聞きました。別に25%以上払っても自分が入りたければ入れますということでした。
銀行や個人のファイナンスによっても違うんですかね？ 　

Res.256さん　その保険はmortgage default insuranceと言ってもしあなたがローンの支払いが出来なくなった際貸し手を守るための保険です。カナダでは頭金が20％以下の人は強制的に加入させられます。

この他に任意でcritical illness and death insuranceと言って、大病や死亡時に家のローンがこの保険によって完済され、残された家族が家に住み続ける事ができる保険となっています。
　

＞最近売れたイエールタウンの１０００Sft弱のハイライズの物件は、半年ぐらい前に９２万ドルほどで売り出して、値下げを繰り返して、最終的に７４万ドルにまで下げてようやくオファーが入り、７０万ドルぐらいの値段で売却されたそうです。


↑今はそんな値段では売れませんよ。
２月１３日　１ベッド583sq 16階　Mondrian on Richard $320,000
２月１６日　１ベッド635sq 23階　Mondrian on Richard $320,000

もちろん両方売れて無い。

　

257さん、ありがとうございます。
ぜんぜん違う保険だったのですね、勉強になりました。 　

久しぶりに投稿してみます。
細かな数字はみなさんご存知のようですので、あえて投稿する必要は無いでしょう。今回は今後の予想という事で投稿します。

ニューヨークダウは711.78ドルと急落し、終値では９７年５月上旬以来約１１年９カ月ぶりの安値をつけ、。　カナダでも7647.67ドルと安値更新。　銀行株もCIBC38.54ドル、Royalbank25.82ドルと安値更新。GM,クライスラーも破たん処理を検討し始め、製造業、建設業のレイオフも本格化し、失業率は夏までに10％を超えると予想されます。

世界的に不動産価格は下落を続け、底が見えない状況にも係らず、ここバンクーバーの不動産はというと、ここ数週間、セールスが一月に比べ倍近く上昇しています。常識的に考えると現在の景気動向、世界的な金融危機、失業者増加から加速度的にセールスが減り、価格はフリーホールのように下落し続けるのが普通です。　誰かが言ったように「バンクーバーは特別」なのか、「バンクーバーは他とは違う」のか、「世界で一番住んで見たい町」なのかと、本気で信じてしまいそうになりますね。

以前投稿しましたが、バブル期に買いそびれた人、バブル崩壊を信じたくない人、今が底だと信じたい人、どうしても今購入しなければならない人等、入り混じっての振り戻しですが、短期間に急激に価格が下がったのが、（短期間の下落率ではバンクーバーが北米では一番下がっています）理由の一つで、値ごろ感から飛びついた人が多いという事でしょう。

現在グレーターバンクーバーの総人口のうち30％は中国系だと言われています。　中国人の持ち家に対する執着は常軌を逸する物があります。　それは人種的なものなのか、歴史的なものなのかは知りませんが、バブル期にしても今回のセールス上昇にしても彼らが一役買っていることは間違いないでしょう。

私の予想は今後失業率と反比例しながらセールスも価格も落ち続け、グレーターバンクーバーはピーク時の半値近くまで下がると思います。　その後下げ続けるのか、反転するのかは失業率と金利が鍵になるので、半値近くなったら注目して下さい。何の根拠も無いただの予想ですので、あくまでも参考意見の一つとしてお考え頂けると有難いです。
　

失礼しました。ダウは7114.78ドルでした。 　

自称さん、久しぶりのコメントありがとうございます。

やはり最近のバンクーバーはデッドキャットだと見ていいのですね。バンクーバー不動産バブル最期の輝きなのでしょうか。割安感に押されて我慢出来ずに購入に走った人が多かったと見ています。

嵐の前のつかの間の静けさですね。 　

今日のBNNにて

ながら聞きだったのでよくは覚えてませんが、バンクーバーはピークから14.5％のプライスダウン。家の平均価格が６０万ドル。

所得に比べて家の価格は世界一高い都市。年収の8.3倍だったかな？
ロンドンより更に高い。

今、下げの途中だが、最初のサポートは２００５年価格、それを持ちこたえられないと次のサポート２００１年の価格まで下落。

カナダはアメリカより動向が１年８ヶ月遅れ。

こんな事言ってたかな？

　

リッツカールトンはやはり建設取りやめになりましたね。

http://www.vancouversun.com/Travel/Inactivity+sparks+speculation+Ritz+Carlton+project+dead/1321571/story.html

　

↑相当前からわかってましたよね。
駐車場の変更なんて分けのわからない言い訳つけてどうしょうもないですね。　でもプリセールで半分も売れてた方がびっくりしました。
プリセールバイヤーは今頃胸をなでおろしてますね。 　

自称さん、お久しぶりです。
やはり振り戻しですか。　４０％ディスカウントや、ビックセービングとかラジオや新聞で盛んにやってますから、それに乗せられた人たちが待ちきれずに買ったんですね。　

銀行の融資も最近甘くなったと聞きましたのでそれも少し影響しているのかもしれませんね。　でも不思議でならないのは何故こんなにも無知な人が多いのでしょう？　新聞やテレビで２０１０年から不動産価格が上昇すると盛んに言ってますが、それを信じて買うバイヤーが結構いるみたいです。　マスコミは２００８年、２００９年は緩やかに上昇するって言ってたのを忘れてしまったのかな。　マスコミほど当てにならない予想屋はいないですよ。　 　

すみません、新聞は読んでいないので教えて欲しいのですが、
２０１０年から不動産が上がると言うマスコミの理由って何なのでしょうか？
オリンピック後の経済がダウンするのは周知の事だと思うのですが、実態経済が下っている時に不動産を購入したい人たちが居るとでも言うのでしょうか？


　

1,日本人と諸外国の人々の意識の差　
実体経済の下落が日本の様に長期化(20年ターム)すると考えている人は、今のところ少数派です。

日本人は今までの経験から悲観論に傾く傾向が強く、20年近いバブルを楽しんだ欧米及び新興国はそこまでの悲観論を持っている人は「一般人レベル」では少ないです。どっちが正解かは歴史が証明するしかないですが。

2,値ごろ感　
上記の書き込みでも述べられているように人は「直近のピークor底」と比較し価格のフェアバリューを見過ごしがちですのでフェアバリューと思われる価格よりもが取引価格が上にも下にもブレやすいです。

よって直近のピークから「何割下がった」とか直近の底から「何割上がった」から「底を打ったor打つだろう」「天井に触ったor触るだろう」を目安に購入or売却する人が一定数の割合で存在します。

当然バブルの時は「もっと上がると思う人」の割合が多い為「天井をつきぬけ」恐慌のときは「もっと下がると思う人の」の割合が多い為「底抜けする」ことが多いです。

ただ、バブル時も恐慌時もその最中には認識してもそれを止める事ができないです。

バブルはバブルだからと言って購入せずに居ると、バブルの初期に購入しピークで売れた方と比較して蓄財に差がでますので「バブル」と分かっていても「参加」する方が殆どです。

特に企業などでは業績に差は直接収入に直結しますので「企業人が職業としてバブル競争に参加しない」=「バブル中は首になるリスクがあがる」です。

逆に恐慌時に企業人が「株をショートしない、不動産を売却しない、貸し剥がしをしない」=「恐慌中は首になるリスクがあがる」です。

バブルと恐慌はミラーみたいなものですので。

3,リスクテイク
何でもそうなんですが、皆が「まだまだ上がる上がる」と言うときにショートを振り、皆が「まだまだ下がる下がる」と言うときに買うのが「あたった時」一番美味しいんです、外れた場合もリスクが限定されますので。「まだまだ上がる」と言われ「購入」する人と「まだまだ下がる」と言われ「売却」する人が往々にして「天底」を掴むと言うことで。

あとアメリカの「住宅価格の賃貸価格に対する比率」と「年収比率」「全米の住宅価格」の各チャート置いておきますね。ざっと見たところ今のアメリカ金融系の地価に対するコンセンサスは2010年下半期に地価底打ちに後ずれしたみたいです。

http://3.bp.blogspot.com/_pMscxxELHEg/SaQT0LoQbkI/AAAAAAAAEmg/msaXwQnSUvU/s1600-h/PriceRentQ42008.jpg

http://4.bp.blogspot.com/_pMscxxELHEg/SaQV6nAzUMI/AAAAAAAAEmo/D55JJN1s5lo/s1600-h/PriceIncomeQ42008.jpg

http://1.bp.blogspot.com/_pMscxxELHEg/SaQa5PrOztI/AAAAAAAAEmw/ZVQ6aBvrzLk/s1600-h/RealHousePricesQ42008.jpg

1987年スタートですのでデータ期間は23年間程しかないようですので、「100年に一度」なので意味がないと考える人もいるかもしれませんが。

そういう人には「株」ですが4大ベアマーケットの下落率比較の表があります。（これはショート戦略の方のブログなのでそこは割り引いて考えて下さい)
http://dshort.com/charts/bears/four-bears-extended-large.gif

上記のブログはお勧めです、暗い話題しか流さないですので際限なく落ち込めますが(笑

以下は私見ですが「はじけないバブルもないし、終わらない恐慌もない」と信じていますので、きっと不動産は100年後も価値があるでしょうし、企業も存続していると思います。別に5年とか10年で結果を求めなくても良いんではないでしょうか？

ま、これ以上書くとまた価値観の押し付けと言われますのでこのあたりで(苦笑 　

詳無さん、結局何が言いたかったんですか？　先の事は誰もわからないって事ですか？　確かにそうですが、それを言ったら先に進まないですよ。

詳無さん、最近ちょっと変ですよ。どうしたんですか？
株で相当やられたんですか？　また良い事もありますよ。命まで取られたわけじゃないでしょ。　次のバブルで大もうけすれば良いですよ。　リラックス、リラックス。 　

先の事は誰もわからないって事ですか？

日本のバブルを知らない人が、先が分からないのではないでしょうか？
周りに踊らされる人が損をする。→きちっと勉強して確固たる自分の目を持ちましょう。 　

お陰さまでなんとか直撃はさけております(苦笑

いやぁ「下がり続ける」と連呼している方が2or3年前に「住宅は上がり続ける」と連呼してるかたと同じ種類の方に見えるもので、そうじゃない書き込みも続けたほうがいいかなぁと。景気は気からシュリンクするものですから。

議論はあった方が良いと思いませんか？世の中も「上がる論理」と「下がる論理」の2つがある訳ですし。

正直な所、時間軸の何処かで底打って次のサイクルでまた「上がり続ける論者」が出てきてって「バンクーバーの土地が倍になるまで」と言うトピが立てられそれを延々と繰り返すのが予知出来ますよ(笑。

ってか「地価は下がるカキコ以外お断りトピ」でしたっけ？不動産系雑談NGですかね？ 　

詳無さん、景気は気からシュリンクする、ってもうテレビでもどこでもそれを言っていますよ。だったら、私一人がお金を貯めずにたくさん買い物をして消費して、私一人が家を買っても、この世界経済が建て治るわけではないです。少ない財産を守ろうとしている個人にそういう責任もないから、ってテレビでも言っていました。大丈夫、大丈夫といって、能天気に消費して、今アメリカは大変なことになってますしね。レイオフも明日はわが身と考えている人も多いですから、なかなか家を購入することを考えるのも難しい環境です。もちろんゼロではないですけれどね。地価は下がる以外お断り、っていうのではなくて、最近の詳無さんのコメントが以前とちょっと違ってきているのでみんながいろいろ言っているんだ、と思います。 　

>お陰さまでなんとか直撃はさけております(苦笑

それを聞いて安心しました。
地価は上がるカキコも勿論良いと思います。
ただ、最近の詳無さんは何が言いたいのかわかり難いです。
もう少しはっきり物を言ってもらった方がみんなわかりやすいと思うのですが。

極端な言い方をすると、AもあるしBもある。　だから何？って感じですかね。　言いたい事がわからないんですよ。 　

うーん、値下がり予測系の書き込みばかりなので（最近の購入された方がここに書き込むインセンティブも無いですし、含み損は忘却した方が良いですし。叩かれに書き込む程マゾもいないでしょうから)そうじゃない見方も書き込んだほうが「トピの毒気」が抜かれるかなと。

確かに「不動産」の値下がりは一面的には「良い」のかもしれませんが、巡り巡って景気や治安、仕事や年金と老後、貧しい国や人々への寄付、果ては保護主義や戦争、といった全員への不幸せにつながるのでどうも諸手を挙げて「良かった良かった」と言えなかったりするんですよ。

かと言ってコテの弱みで「これから上がる！！買え」とも言いにくいもので中途半端な書き込みになってるのかもしれませんね。

生涯賃貸派からみると、皆さん「購入」した時点で「これから値上がり派」に改宗するんだろうから別にそこまで嬉々として「値下がり」満足コメントばかりなのもどうかな？と思ったもので。

まぁ突き詰めると天邪鬼性向なのもあるんでしょうね。

という訳で本日REIT(XRE.TO)ETFを購入しちゃいました(笑。

と言う訳で、今日からポジトーク（カナダ不動産ロング)ですのでこれからもよろしくお願いします。 　

2408-610 GRANVILLE ST

最初の値段が４２８０００、３９８０００に値下げ
そして３５８０００で売れたそうです。

６５２sqft、１フットあたり約５５０ドルに下がってます。 　

>という訳で本日REIT(XRE.TO)ETFを購入しちゃいました(笑

どうしてまたそんなの買ったんですか？
紙くずになる確率の方が高いでしょ？
私の知ってる日本のREITはまったく採算無視の賃貸マンションや商業ビルを建て、それを債権化して実際の採算をわからないようにして売ってる物だと思っていましたが。 　

私の日本の友人が言ってました、REITは詐欺だって。
これから訴訟問題が起きるだろうって。

本当のところはどうなんでしょうね。 　

＞610 GRANVILLE ST

これって関西弁でしゃべりまくる某旅行会社のあるビル？
他にもコンドに投資しているようだし、今ごろあのおばちゃんも青ざめてるのじゃないかな。 　

今REITの購入は危険だと聞きました。 　

リンクでよろしく。
http://www.infobank.co.jp/topic/reit/reit01.htm

カナダにはREIT会社が複数あり(日本もJ-RIETというものが20本上場してます）これをバルクにして資産価値比例で購入しているのがREIT-ETFです。

基本的にREITは内部留保を持たない仕組みですので、今の様な資金需給がタイトな時に日本のニューシティ・レジデンス投資法人の様に黒字倒産の可能性があります。

当然買うほうとしては「ジャンクボンドのバルク買い」と同じような形ですね。数社の破綻は折込の上トータルでの利回りを目指すということです。

REITは詐欺と仰られているのは「販売方法（借家と同じなので安全ですといったセールストーク)」や「単純にデカイ損した」という理由でしょうね。

仕組みとしては至って真っ当ですよ。まぁ価格が下がっていっても30年ぐらい寝かしてみますよ。配当が12%程度出てるので破綻や減配を織り込んでも定期よりはマシじゃないかと踏んでますので、まギャンブルですね。

もしある程度デットキャットすればその時は売ればいいですし。そのときの気分によりますけど。 　

REITって不動産屋ですか？ 　

明日のことさえわからないのですから３０年後に上がると思っていることがばかげていると諭されました。
REIT の親会社をしっかりみないといけないと言われましたね。
なぜかというとインサイダー取引に使われることが多いそうです。
なぜなら、親会社が不動産企業又はデベロッパーである場合売れ残りなどを最後の処分場所として考えられます。おそらくすでに散々やられてきた事です。将来上がるにしても同じような事が起きる可能性が大きいです。もし上場企業を選ぶとしたら、親会社が不動産又はデベロッパー以外の企業を選ぶ、それが確実な方法なのですが皆無です。
それを理解したうえで３０年待って見てください。
私も興味があるのでいろいろ聞いたのですが最終的には現在はやめたほうが良いといわれ購入していません。
　

＞これって関西弁でしゃべりまくる某旅行会社のあるビル？
他にもコンドに投資しているようだし、今ごろあのおばちゃんも青ざめてるのじゃないかな。

関西弁でしゃべくるおばちゃんの他にも沢山、売る時期を逃してしまった日本人経営者いますよーー
　

例えば１２%の配当のあるものを一株買ったとします。
１２%というのはトリプルマイナスC かもしれません。
勿論一株だけ買うのでなく３−４種類を分けて買うと言う事ですよね。
１２%の配当をえるには最上級の格付け、（あるとすれば）
一株１００万円で６%の配当、、これはおそらく破綻はないと思います。でも将来のことはわかりません。
一株２０万円で１２%の配当
一株７万円で４５%の配当
この組み合わせを買うとします。
投資額は１２７万円で、配当が、先ず６万円、次に２，４万円　最後が３、１５万円、合計１１万５５００円となります、これでも約９，１%の配当にしかなりません。
ということはこの組み合わせだと将来破綻するのは一株２０万（配当利回り１２%）と一株７万（配当利回り４５%）のものです。
どうしてかというと配当が高いものは誰も買わないのでその分だけ利回りをを高くしてあるそうです。需要と供給のバランスですから。
要するにそれだけ高い配当のものは市場で売られています。リスクを負いたくないから手放すのです。
ということは、破綻が増えればマーケットは縮小し換金が非常に難しくなります。
売却時点においては自分の思惑通りには行かないのです。

と、商社に勤めている同級生に聞きました。
その時友人がお前は馬鹿か、このご時勢に他人の為にぼろ株を肩代わりするのかと笑われましたよ。

これがサブプライムローンの初歩的な原形だといわれました。






　

REITの話題が出たので参加します。
日本の友人に不動産屋がいます。　そいつの話です。
REITは建設会社に賃貸マンションや商業施設を地方都市に建てさせます。勿論建設会社の資金で。債権にして売る時、家賃が、幾らで、税金がいくら、入居率がいくらだから、こんなに儲かりますという触れ込みで販売。　その後、建設会社から買い取る。　所が実態は賃貸価格の急落で、（数年前の半値まで下がっているそうです）その価格では入居が見込めないので、敷金、礼金なし、３ヶ月間無料、その後キャンセル可で無理やり入居させ、あたかも入居率が良いように見せて債権を販売するそうです。　所が、実際は大赤字で利益など出るはずがありません。　しかしその債権は巧みに商業施設や、ほかの物件とからませてあるため、何処が負債を出しているかわからないようにしてあるそうです。　詐欺だと言ってました。 　

初心者なんですが、不動産広告のLegal Information のところに、「Assess: $785,700 」とありますがこれは何でしょうか教えてください★ 　

たぶん、税金計算の根拠となる評価額ではないでしょうか。誰による査定額かによって 　

２８５さんへ

あなたの仰っている事は正解です、自己資金だけで投資が終了しているものなら破綻も無い又、配当を減配すれば破綻はありません
しかし、一番の問題は、すでに購入した物件を担保に入れて、新しく購入しています。これが最大の問題なのです。
ということは、２００７年までに相当の量を買い込んでいるわけですよ。
この時点では、どうにか不動産の売り買いと、賃貸収入が順調ではないかもしれませんが入っていました。配当がありました。
しかし現時点では、これだけ不動産が下がると売るに売れない。借入金の負担が増すばかりです。ですから近い将来資金調達が出来なくなり破綻していくのです。
投資する場合は、バランスシートを良く見て資産が急に増えている、収入の部が、利子配当収入より支払利子のほうが多くなっている上場企業は気をつけないといけないのです。
このような企業はいずれ破綻します。
なぜなら、今不動産関係に資金が回らないのが現状です。ということは現在保有する不動産を投売りし、資金を調達しなければ破綻。
破綻ということは皆様の投資した資金は０になるということです。

現在のように資金調達の難しい時期にREITを購入することは普通はやらないことですよね。不況が長くなればなるほどREITの上場企業は容赦なく淘汰されていくのです。
　

＞バランスシートを良く見て資産が急に増えている、収入の部が、利子配当収入より支払利子のほうが多くなっている上場企業は気をつけないといけないのです。


このバランスシートだって、信用できないのでは？
正直に出しますかね？　生き残るために平気で嘘を書くのでは？ 　

＞このバランスシートだって、信用できないのでは？
正直に出しますかね？　生き残るために平気で嘘を書くのでは？

要するに粉飾決算ということですよね。
今多くの企業はこれをやりたいと思っているかもしれませんね。
しかし粉飾決算をしても長続きません。けっきょッくは破綻します。
バランスシートについては少なくとも５年間分各項目をじっと比較していればその企業の９９%は見えてきます。 　

詳無さんが買われたのはアメリカのREIT債ですよね？
日本とは根本的に違うのではないでしょうか。
日本は確かに詐欺のようなところがありますが、アメリカはその点しっかししているのではないでしょうか。 　

↑日本と根本的に同じです。
買うなら買えばいい。
すでにアメリカは土地、建物が１９%の値下がりしてますよ。
日本も大都市圏の９０%ぐらいの地域が値下がりです。まだ始まったばかり。日本もアメリカも、これからもっと最悪なシナリオに突き進むでしょう。


なぜならカナダドルの安いときに米ドルに投資、ダブルで損失です。お気の毒です。
要するに米ドルに投資と同じですから。本来はカナダドルが強ければ弱い国に投資して相手の国が立ち直ればそれが利益につながります。
現にアメリカドル、カナダドルは弱いのですからカナダからアメリカ、日本に投資したらいけません。

カナダドルが弱い今の時期は国内で投資するのが最良の方法です。

　

かといって、カナダの不動産に投資したらもっと痛い目を見るような気がします。　今は何もせずじっと我慢しているのが最善ではないでしょうか。 　

かなだでハンバーグ一つ１ドル、ではカナダドル１ドルを握りしめアメリカで同じハンバーグを買う事ができますか
違いますよね。今は１，２５ドル無いとアメリカではハンバーグを買う事はできません。
あなただったらどちらで買いますか？
日本は１，３０ドル必要です。アメリカでハンバーグを買うと２５セント日本は３０セント損です。

ハンバーグのような安いものをと仰る方がいると思いますが一番わかりやすい説明では無いかと思います。

REITは、これと同じです。危険性は日本でもアメリカでも同じなのです。


　

REITネタ盛り上がってますね。
いつもこのトピはROM専なんですがETFというと血が騒ぐんで一言
私もREIT一点張りと言うわけではありませんが先週からETF（基本BULL）仕込んでおります。
最近安値のみなさまにとって身近な商品は中期的買い。
中には前トピ等でみなさまからご指摘を受けるようなものも危険を承知で短期的に騙された振りして買いを入れたものもあります。
相場というものは斜め４５度で直線的に落ちるものではありませんから、チャートはジグザグしながら移動しますから。
そろそろ住宅の買い頃なんて思っておられる方には失礼かもしれませんが、住宅で例えると、そろそろ値ごろ感から買う方もいる訳で（結局は少し上げてまたさらに下げる？）、その辺騙されたようにテクニカルで乗り、利が乗ったところですばやく逃げるのもトレードなんで…　
もちろん素人じゃないんでストップは置いてますよ。
心の中に勝算が浅めのストップ幅に対しては高めにあると思いポジりました。　もちろんこのトピでの住宅に関する幅広い方々の最近のご意見も利用させていただいてます（笑）

どうしても一般の方は長期的に保有するイメージがあるかと思いますがトレードにはいろんなスタイルがあります。

私にはREITの危険性は百も承知、それより買われたその理由が知りたいですね（笑）
私もポジった深い理由は公の場ではこれ以上言えませんがね。
ちなみに私も賃貸派でございます。

トピはずれなコメント失礼しました
　

へー、詳無さんみたいな人がもう一人いたんだ。　カナダも狭いですね。 　

ETFの説明をお願い致します。
手数料が安い投資信託、それだけしか理解しておりませんので詳細をお願い致します。

＞私にはREITの危険性は百も承知、それより買われたその理由が知りたいですね（笑）

私も知りたいです。 　

不動産価格が下がるだろうと気になっていますが、子供の学校の関係で来年まで引っ越せません。

不動産ロングのポジションをヘッジするには、どうしたらいいのでしょう？悩んでいます。こちらには詳しい方がいそうなので、投稿してみました。 　

うーん、書きたいですが書けない事もあると言う所でご容赦を。ネットの匿名性に信頼を置いてないですんで（それでなくてもコテハンですしね)、申し訳ありませんが。

まぁポジは持ってますんで後はまたーりとオチしてますよ。別に1年で利回り(実績)出さなきゃ首になる訳でもないですから（笑

頑張れカナダ!!景気を上げろ！っと言う事で。みんな好景気で幸せになれると良いですね。 　

REIT誰が買ったんだい。
知る人ぞ知るREITだぜ経済をよく知るやつはかわないよな。
投資は今のところお預けさ。
　

>>298さん
概略だけ書いておきますが

現在価値50万$の資産のヘッジを行うためには近隣の不動産アベレージ推移と相関が1（不動産が1上がるとその対象物も1に近似して上がる)のものにショートかプットオプションの買いまたは、-1（不動産が1上がると対象物が1下がる)のものにロングかコールオプションの買いです。

通常のロングや先物に関しては追証や資金がかなりかかる為割愛させていただきます。

VANの不動産チャートを手に入れ同じかそれに近い値動き(たとえばVANの不動産でもBCメインのREITでも何でも良いのですが）の物を50万$分プットオプションを購入してください。

自分はカナダのオプション市場は明るくない（メインはUSですので)ですがUSと同じだろうと言う前提で書くと、上記の相関+1の株式orRIETのプットオプション（期限を来年の引越し時期、の1年程度先、金額は現在価格とほぼ同じ程度を購入）

今はIVや流動性にも拠りますが50万$分のプットですと数万$程度はしてしまうかもしれません。

これは数万$の保険と考えてください。数万$を支払えば来年の期日に現在価格より下がった場合は現在価格から下がった分が貰えますし、現在より万が一上がった場合も数万$の保険(オプション)料だけ諦めれば損失は限定されるという物です。

今が底だった場合数万$は丸損、来年のオプション期限に今より値下がりした場合は値下がり分-保険料分が手元に戻ると言うものです。

ですので50万$が来年の引越しまでに48万$程度しか落ちなかった場合はほぼ保険料だけ損失になりますが、30万$まで落ちた場合は18万入ると言う訳です。

証券会社で購入できますが、詳しい方が側にいらっしゃらないのであれば窓口で相談レベルをとうに超していますので、自己である程度学ぶ意気が無いと中々難しいかもしれません。

かなり噛み砕いて書いたつもりですが、たぶんオプションの仕組みがわからないと難しいかもしれません。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%82%AA%E3%83%97%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E5%8F%96%E5%BC%95

http://www.optionclub.net/chishiki.html
上記が日本語です。

http://www.amazon.ca/Trading-Options-Dummies-George-Fontanills/dp/0470241764/ref=pd_bbs_sr_2?ie=UTF8&s=books&qid=1235625117&sr=8-2

このシリーズですとまぁ大丈夫だとおもいますのでライブラリで借りてみてください。 　

株式or REITでプットオプションを購入とありますが、もし、その株式or　REITが破産した場合はどうなるのでしょう？　誰が保障してくれるのでしょうか？ 　

失礼

>ですので50万$が来年の引越しまでに48万$程度しか落ちなかった場合はほぼ保険料だけ損失になりますが、30万$まで落ちた場合は18万入ると言う訳です。

は、来年期限の50万プットオプションの価格が2万$と仮定した場合のお話です。（実際はより低いかもしれませんし、より高いかもしれません) 　

プットオプションを購入した場合マイナスになれば成る程プラスになりますので。破綻処理後、株主に分配しますが(株主は劣後になりますので一大体の例で1株あたりの分配はほぼ0になりますが）行使価格とほぼ0の差が入ってきますので、上記の例の場合、破綻すると48万$を手に入れられます。いわばぼろ儲けって奴ですね。 　

多分、オリジナルのレスで（随分前の話）、皆がバブルだから、不動産価値はこれから下がると言っていた中、『私は前のバブルの時、何もできないでいたから、今回はガンガン家を建て続けます！』と言っていた、持ち家＠ポートムーディ（確か）の人は今頃どうしてるのかな〜？とふと思いました。 　

現在価値50万$の資産

ということは実際に売却してみないと５０万ドルの価値があるかどうかわからないのではないですか
手数料はどうなってるのですか？

上がった場合の条件で買うのか。
下がった場合の条件で買うのか。

誰でも下がった条件を入れるので条件が悪くなります。
そうすると支払い金額は多くなりますよ。

もし投資したものがドンドン値下がり、、それ以上に下がると追証が発生し、デポジットの全てが持っていかれて、又お金を支払わなくてはなりません。
株の信用取引と同じシステムですので、自分の決めた価格以上に上がるにかけても下がるにかけても追証がきます。又は反対売買で決算をする事になりますよ。

こんなことをなぜ他人に勧めるのか理解できません。

経済をよく知ってるものは絶対に買わないですよ。これこそばくちです。
ましてや不動産に詳細でない方が手出しをしたら下手すると大きな痛手をこうむりますよ。
もう一度言いますが、これは株の信用取引と考え方は同じですので、あなたが買うなら相手が損害をこうむるか。。又はあなたが売りなら相手が損害をこうむるという事です。
問題は一気に下がったり、、一気に上がったりすると反対売買も入れられないようになった場合目も当てられなくなります。

こういう掲示板でのご相談はやめたほうがいいです。

何を考えてこういうことを言うのか。先のREITにしてもおかしいです。


バンクーバーの不動産価格が半額になるまで（２）のトピックから外れていますので戻しましょう。
　

＞３０６　さんに同意です。
ついに経済セミ・プロ（決してプロではない）である人が、デリバティブ、オプションで攻めてきました。
日本人の好きなセオリーで、理論は間違ってはいないですが、とにかく経済用語・証券用語を駆使したばくちですので、現実的ではないです。ここはバンクーバーの不動産について、ですよね。
ご自分の取引は、数百ドル、数千ドル、数万ドルあたりでされているのでしょうか。
（、というと自分は数十万ドル・億単位もやっている、という人がこのJpでは多いんですよね）
そのうち金、小豆の先物取引、ペニーストックの選び方、日本でなぜか最近流行っているETFなど、何でも話題として出てきますかね。
株式（しかも小口オンライン・トレード系）スレッドで、テクニカルのうんちくを披露されるのをお勧めします。
辛口でごめんなさい、でも詳無さんちょっとエスカレートしすぎです。 　

↑さんへ。REIT破綻した場合は、上場している企業は自己資本を担保にして不動産を購入しているので不動産価格が下がればもちろん担保価値もなくなります。上がれば売却し利益が生まれる。企業が持っている不動産を賃貸に出してその賃料と売却益を配当として株主に払うわけです。
今回なぜ危ないかというと、２００７年ー２００８年初めまで自己資本の倍ないし３倍の不動産を購入しています。通常なら価値が上がれば順調に経営ができるのですが、全て２００８年９月以降売るに売れない不動産を多く抱え込んでしまったのです。
たくさんの不動産を抱える事により借入金の返済が出来ず破綻するということです。結果として全て財産がなくなってしまったということですから精算金は０です。
しかし、企業が自己資本分だけ不動産を購入している場合は，配当金を０ないし減配すれば破産はありません。
清算する場合は、総資産を株数で割ると一株の精算金が出ます。
もしくは、不動産が上がるのをじっと待つほか無いのです。もし清算したくなければの話です。
破綻した場合は上記理由の為一銭もお金は戻らないと思ったほうがよろしいですね。

今の経済状況では不動産が上昇すると考えるのは不自然です。
運転資金においても銀行はそう簡単に融資はむずかしそうです。
この不景気が長引けば長引くほど破綻する企業も増えるのです。

今は、危険極まりないですよ。 　

＞
詳無さんちょっとエスカレートしすぎです

違います。経済の本質を理解していないのですよ。
　

３０７です。
たびたびで粘着スミマセン。
レス　２９８さんのような、こんなイノセントな質問、

＞不動産価格が下がるだろうと気になっていますが、子供の学校の関係で来年まで引っ越せません。

＞不動産ロングのポジションをヘッジするには、どうしたらいいのでしょう？

詳無さん、人を混乱させて、間違った証券情報と、罪のない庶民の不動産売買のタイミングの不安をごっちゃにしてはダメじゃないですか？

去年は日本企業（サイゼリアや拓殖大、メリー・チョコレートなど）がデリバティブ、オプショントレードでいままでそれなりに地道に経営をやっていたのに、破綻、あるいは経済難になりましたよね。

テクニカルが好きで、為替オプションにリスクを感じることのできないだまされやすい日本人、株式では過去２０年くらい儲けることができず、配当もほとんどないような日本株式市場で、銀行や証券会社が庶民にばくちを教えたのが、為替やオプションです。
デリバティブ、ヘッジ、為替分散、みんな大切ですが常識的には全資産の一部でのみやります。
もちろんこれらナシでも安定した運用は必ず可能です。
不動産もしかりです。

いずれも借金をするかしないか、その借金の大きさでリスクの触れ幅が大きく変わってきます。
また、配当（あるいは利息、その他）がある投資をするのか、ということも肝心です。自宅不動産を買う場合は、（配当や利息にあたる）たくさんの収入がある場合と、シングルインカムで低所得、という場合ではリスクも桁違いに変わります。
そういう意味では、不動産購入や維持にかかる費用を考えても、不動産購入は多くのバンクーバー在住の日本人にとって、ある意味ハイリスク。
頭金がたくさん入れられる人は、それだけリスクが低くなる、そういうことだと思います。
これに賃貸レント代と金利などのバランスですね。

キャンドルチャートを見ては、この角度がどうのこうの、為替レートに敏感な割りに、変な外国ファンドを買ってたり、お金に関する知識が近めがねなんだよね。
詳無さんだけじゃなくて、日本人、自称投資家の多くは。 　

あーREITに関しては別に薦めてないですよ(汗。自分も気が変わって下がると思えば普通にドテンしてショートに回りますし。

単にロングポジで不動産持ちになったよーと購入報告しただけで、別段トピずれでも叩かれる様な内容でもないかと思いますが(苦笑

またオプションの話は「不動産ヘッジ」を聞かれたから答えただけですし・・ヘッジ方法を聞かれて「そんなもん、無い、不動産が下がったら諦めて損しろ・・以上」より余程誠実に対応したつもりなのです、上記の書き込みを見て「ヘッジしない」とか「信じない」という判断をするのも全く(自分的には)問題ないですが・・。

むしろ他により良いヘッジ方法があればお願いします。

オプションは使い方を間違えるとレバがかかった上、特にコールの売りやプットの売りを利用すると損失は青天井の上、利益は限定といった買い方も出来ますのであっという間に身包みも剥がされますが。きちんと理解した上でヘッジや裁定を目的に利用するとこれ程有用なツールはないんですが・・・。

これは「株」で損した会社があったから「株式」制度自体が問題がある。

とか「FX」で損したから「為替取引」は胡散臭いと言っている様なもので単に「経営が傾く程、損するポジション」を取った「会社」がアホとしか良い様がないんですが・・・報道はされませんが反対売買を行った証券会社はその取引で同額の「得」を得てますので・・。

仕組みとして完全なゼロサムですので（保険を掛ける反対売買側には保険を引き受ける人が必ず存在します)詐欺でもなんでもないですが・・

まぁ自分はREITやオプションの伝道師でも証券会社からキックバックがくるでもなんでもないんでどうでも良いんですけど。

ちょっと絡まれが面倒なんで逃げます(笑、いちいち仕組みや制度を説明するのも面倒ですし、またリスクを取りたくない方は聞きたくもないでしょう、それに幾ら説明しても理解しえないだろうなぁと思いますので。

と言うか、すべての情報を「不動産を買え論」と結びつける感性が良くわからんのですが・・。RIETや不動産買うべきともオプションを利用して不動産買えとも言ってないですよ(笑。単に不動産のポジション報告と質問に対するアドバイスのみです。

実物不動産を購入したらもっと、ぼろくそ叩かれるんですかね？ちょっと怖いですね。 　

すみませんが、初心者なんですが、不動産広告のLegal Information のところに、「Assess: $785,700 」とありますがこれは何でしょうか教えてください★

＞たぶん、税金計算の根拠となる評価額ではないでしょうか。誰による査定額かによって

と言う回答いただいたのですが、評価額とは売りに出ている家・土地評価なのでしょうか？

家の販売価格が出ているのに、別にこれが広告に出ているのはなぜなんでしょうか？

まったくよくわからないのでもう一度おしえてもらえないでしょうか？よろしくお願いします★ 　

ちなみに、私が見た広告では、Assess: $785,700より、家の販売価格は高かったです。。★ 　

前回評価額について回答を書きかけたら、パソコンの調子がおかしくなりました。

たぶんそのアセスメントは、固定資産税の計算の基になる金額ではないでしょうか。通常は、最近売買された価格、または近所の似たような物件の取引から推測した価格になっていると思います。

ただ、今もその価格で売れるとは限らない（というか、今は不可能）なので、参考程度にしかならないと思います。

また、日本の固定資産税の基準額は実勢よりも1割だか2割だか低くなっています。カナダは実勢価格を評価額に反映するのが遅れています。

そのアセスメントはいつの時点で、だれが出したものなのでしょうね。私は固定資産税かと思いましたが、不動産鑑定士や銀行も評価額を算出しているでしょうし、それぞれ違った金額になっていてもおかしくないでしょうから。 　

詳無さん
あなたの仰っている事は全て結果論ばかりです。
REIT 不動産についてあなたが過去に残したレスをよく読みなおしてみてくださいな。

下がったらそのためのヘッジをいれないさ。
手数料を支払いそれを一生続けるのですか？
何の為に例えば家を持つ為に手数料をREITの為に手数料を払うために買ってるんですか（購入手数料は当たり前ですが、しかしヘッジに対する手数料要するにデポジットは一生続けるのかということです）
あなたが今まで言ってる事は先ず一番肝心な事はなんでもそうなんですが、購入して、将来どうなるかその商品がどういうものなのかわかりやすく説明出来ていないということはあなたは何もわからず書いているということですよ。
一般的常識ですとこれはこういうものですよと説明することが重要、あなたにかけているのはこれです。説明が出来ていないという事は本質を理解して無いのです。

レス３０７、３１０さんのようにきちんと説明出来なければ何の意味もありません。
３０７，３１０さんとは対照的ですね。

きちんと理解した上で書き込んでください、掲示板といえども証券や不動産に詳しい人も見ているのですよ。
ですからから言われるのです。


　

Assessment（市の固定資産評価額）は、不動産を持っている人なら、通知書にちゃんと書いてあるので、どういう数字か知っていると思いますが..

本年度の通知には、2008年7月1日時点の近辺での売買例を参考にして査定。そして、昨年のAssessment（つまり2007年7月1日時点の売買例を参考にして査定された額）と比較して、どちらか低い方を2009年度のAssessment額として採用..と書いてあります。

つまり、査定の後に起きた市場下落に対しては、1年前（実際には1年半前ですね。）の価格レベルまでは対応調整しますが、それ以上の下落率には対応してません、と言っている訳です。

続けて、その上で異議を受け付ける事や、ウエブによる比較調査の方法を教えています。

すなわち、この額を2008年12月中に通知。
2009年1月31日迄に、異議を受け取らなければ、通知額で決定。
異議をしたい人が、比較調査できるように、BC Assessmentのウエブで、バンクーバー全戸のAssessmentや、いくらで売れたかの記録などが公表。

なので、実勢価格から半年遅れの数字を使用し、翌年にはまた新しいデータで更新するので、日本の「路線価による査定」よりはまともだと思います。ただ、市場が短期間で大きく上下する時は、ついて行けませんけどね。 　

為替などは長年やってるセミプロもいるようです。
ここにも登場しているかも。
　

＞本年度の通知には、2008年7月1日時点の近辺での売買例を参考にして査定。そして、昨年のAssessment（つまり2007年7月1日時点の売買例を参考にして査定された額）と比較して、どちらか低い方を2009年度のAssessment額として採用..と書いてあります。


1990年代前半のクラッシュの時にもこんな通知、つまり、どちらか低いほうのアセスメント額を採用なんて無かったです。今回のクラッシュは相当シリアスだと市もわかってるんですね。

　

>Res.315さん

おっしゃりたい内容は伝わります。
でも掲示板だから、ネットの。それも匿名での。

ましてや講習料支払って聞くなんかのセミナーでもないですよねここ。

思うに今の株式って、子どもの頃に歴史で習ったような本来の株の成り立ちからかけ離れマネーゲーム＝バクチの要素がほぼですよね。

バクチの予想って、正しいとかどうとかの世界じゃないのでは。
穴場を狙ったら儲けは大きいが損も大きい、手堅くいくか穴場狙いかの賭け方もまた賭けだから勝ち負けの結果に圧勝も惨敗もその逆なんかもあったりね。

バクチだから所詮泡銭、投資って言えば聞こえはいいですけど（苦笑）。

だから適当に予想したり人の裏かいて大勝ちしたり全部なくすもありだし、手堅く統計とって信じて賭けるもあり。統計はもちろん自分で出す。

バクチの本質を知った上で自己責任のバクチを楽しむのはいいのではないかな、外れても立ち直れるでしょうから。

バクチで確実に儲けようと欲に駆られすぎるのは、所持金全てを賭けて臨む捨てる物のない馬鹿者と紙一重だと思う。
せっぱつまってる無謀者の方はある意味潔いけれど、バクチで確実に儲けようと企む小金持の輩は少々みっともないなと思います。
人を出し抜いて誰かの損で儲けるんだから、びくびくしても決め手は自分で、自力で賭けに臨みましょうよ。
もしもバクチに怯えているのに予想屋をあてにしたり負けた由を自分以外に責任転嫁などは愚の骨頂。

バクチの結果は賭けた者の自己責任、賭け方も当然自己責任。
そう思えば、何でも情報は多いほどいいのではと思います。
でも、もちろん手堅い儲け話の特種んどは、ただで手に入らないでしょう。掲示板では拾えっこないでしょう？

でもここは親切な方もお見かけします。
時間をかけた統計や情報の収集を、クリックひとつで自己の判断材料として自己責任で利用しない手はないと、個人的には有難くここを拝見している一人です。