キャピタルゲインについて教えてください。

例えば、
（１）Ａというコンドを購入してプリンシパル・レジデンスとして１０ヶ月住んだ後、他人に１年間賃貸する。賃貸した家賃収入はINCOME TAXで納税する。
（２）自分は新たに購入したＢコンドにプリンシパル・レジデンスとして居住する。
（３）１年後にＢコンドを売って、Ａコンドに戻る。Ａコンドには１年間プリンシパル・レジデンスとして住んでいない。

以上の場合、１０年後にＡコンドを売った場合、プリンシパル・レジンスとして、キャピタルゲインに対する税金控除の適用を受けることができるのでしょうか？Ｂコンドも同様に税金の控除を受けることができるのでしょうか。どなたかご存知の方、教えてください。

Ｂのキャピタルゲインは、税金対象

10年後に売ったＡのキャピタルゲインは、対象ではないです 　

ありがとうございます。納得致しました。

ＡコンドにもＢコンドにもキャピタルゲイン税がかからなくするぬけ穴はあるのでしょうか？ 　

一見、難しそうな質問だがよく考えてみよう。

Bは投資目的とみなされキャピタルゲインがあれば課税対象だ。

Aは10年住んでから売るということだが住居の売却を証明させるためだと思うが結局は、その時にキャピタルゲインが発生していれば申告が必要で益があれば課税対象だ。
ただし10年後の売却時の状況による。
A物件を売却してその後どこへ行くかを考えておくべきだ。
もし売却してバンクーバー外の土地に移るなら理由をつければ売却益から経費計上（控除）が可能、つまり税金控除がついてきます。お近くのTAX屋さんへ相談してみてください。

10年後を考えるなら売ったあとの10年後も視野に入れてね。
ローンがなければ売るよりも貸すほうが得策だと思うがね。


　

Ｒｅｓ３さん、早速のご返事ありがとうございました。

これはぬけ穴の質問に対するご回答なのでしょうか？

私の理解力不足のせいでしょうか、書かれている意味がよくわかりません。

プリンシパル・レジデンスとしてＡコンドに実際１０年間住んだ場合、売却益は非課税ではないでしょうか。

Ｂコンドは投資とみなされて、課税対象になるのはわかります。

１、２、３年毎(短期間）にプリンシパル・レジデンスを買い換えていると、すべてが投資目的とみなされ、課税されるという話を聞いたことがあります。

当方はトロントに住んでおり、将来バンクーバーに移転することを考えています。 　

便乗させて下さい。
数年前にコンドを購入し、現在も住んでいます。
日本への帰国を考えているのですが、コンドを売却したあとカナダに残らず日本へ帰国した場合は課税の対象となるのでしょうか？
　

Res.5のマサさん。
プリンシパル・レジデンスを売却して、売却益があってもなくても、どこへ引っ越しても課税の対象にはならないはずです。プリンシパル・レジデンスの場合の売却は、レヴェニュー・カナダに報告する必要はないはずです。

Revenue Canadaのサイトはhttp://www.cra-arc.gc.ca/

このサイトで、English→Homeowners→Selling Your Home→Line127-Capital gains→Principal residence→Disposing of your principal residence　詳しく書かれていますので見てください。

この売却したお金を海外に持ち出すのは調べる必要があるかもしれません。銀行に尋ねてみてはいかがですか？ 　

私の知る限りで、答えさせて頂きます。
まず、Ａコンドを人に貸した時点でコンドの査定をしてもらいます。人に貸している期間は、貴方のコンドは貴方個人の物ではなく、Landlord(大家）の物と税務所は見なします。
一年後にＡコンドに戻った時点で、貴方がLandlordから買い戻す形になります。もう一度、査定をしてもらい、前回の査定額より今回の査定額が高ければ、その差額が課税対象になります。（これは、私がアカウンタントに言われた事です。）利益の全額が課税対象なのか、一部は免除なのかはまだ調べていないのではっきりしませんが。
Ａコンドに戻った時点で利益があれば申告をしなければなりませんが、その後、プリンシパル・レジデンスとして住んで、１０年後に売った場合は、申告する必要がありません。

Ｂコンドにプリンシパル・レジデンスとして居住していたなら、売って利益があっても無税です。

レス３さんは、どうして「Bは投資目的とみなされキャピタルゲインがあれば課税対象だ。」とおしゃるのでしょうか？　プリンシパル・レジデンスとして住んでいるのですから、投資目的と見られると言うのが、私には理解出来ません。

レス５さん、カナダ国外に永久的に出る場合は、かなり税金を払わせられると言うのを聞いた事があります。専門家に相談するのが確実だと思います。もし、英語の本を読むのが苦ではない様でしたら、リタイア後にメキシコ等に移住する人の為のノウハウを書いた本が売られていますから、きっとそういった本に貴方のご質問の答えが書いてあると思いますよ。 　

Ｒｅｓ．７さん、色々と教えて頂いてありがとうございます。

私も以前、会計士に聞いたのは、Ａコンドを賃貸に出した時と賃貸を止めた時にそれぞれ査定をしてもらい、差額に益があれば課税されると聞きました。この賃貸の期間は投資とみなされるということですね。

この差額益はキャピタルゲイン税であれば、益の５０％が課税対象ということでしょうか？それとも差額益１００％が課税対象なのでしょうか？

１０年後の売却はプリンシパル・レジデンスとして住んでいるので申告の必要はないということですね。

査定は誰にしてもらうのでしょうか？　Property Assessmentの会社があるのでしょうか？　私も会計士に聞いたことがありますが、そこまでは詳しくは覚えていません。GVMTから毎年送られてくるProperty AssessmentとMarket Valueは異なることがありますから・・・。

Ａコンドの賃貸期間は課税対象になるのですから、Ｂコンドに１年間プリンシパル・レジデンスとして住んた後、売却してもキャピタルゲイン税はかからないということですね。

以前、会計士からもらった手紙を探してみます。査定のことも書かれていたと思います。
最終的には税務署の判断次第でしょうね。ぬけ穴はないようですね。 　

みなさん、返信有り難うございます。
一度、専門家の方に相談してみようと思います。

　

査定は、電話帳のイエローページの"Appraisers"のところを見ると査定をする会社が載っています。私が頼む会社は２００ドルちょっとです。（私はトロントではないので、トロントの相場は分かりません。）

「この差額益はキャピタルゲイン税であれば、益の５０％が課税対象ということでしょうか？それとも差額益１００％が課税対象なのでしょうか？ 」
ー　まだ、アカウンタントに確認していないので分かりませんが、ラジオで益の５０％が課税対象と聞いた事があります。ご自分でも確認された方がいいでしょう。私も以前住んでいた家を人にしばらく貸した後に、また戻って来たので、貴方と同じ様な立場です。私は建築中の家が出来たらそちらに引っ越し、またこの家を貸すので、このまま書類上だけ自分にレントを払い続けようか、それともこの家に戻った時点で、買い戻す形を取ろうかと考えているところです。 　

横からすいません。
人に貸した家を売った場合、利益に対しては100%の税金がかかるんですよね？では、レント収入に関してはどうなんでしょうか？
一応、自分で調べたところ、レント収入から全ての経費（固定資産税を含む）を引いた残りに100%課税されると書いてあるように思うんですが、
はっきりご存知の方、または現在レント収入がある方がいらしたら教えてください。宜しくお願いします。 　

＞レス３さんは、どうして「Bは投資目的とみなされキャピタルゲインがあれば課税対象
＞だ。」とおしゃるのでしょうか？　プリンシパル・レジデンスとして住んでいるのです
＞から、投資目的と見られると言うのが、私には理解出来ません。

Ｂを購入後1年後に売るというのが条件になっているからです。
1年すんでいただけでは、プリンシパル・レジデンスのキャピタルゲインが無課税になる条件を満たさないからです。
確か最低2年ぐらいは住む必要があったと思いますが・・それとも5年だったかな?

　

レス３さん、貴方のおしゃる事は他の人からも聞いた事があります。１年以上住まないとダメと言う人もいれば、２年以上と言う人もいました。でも、私はたった４ヶ月住んだ家を売って結構な利益がありましたが、申告はしていません。３年程前の話ですが、税務署からは何も言って来ません。以前、うちの近所の人が半年も住んでいない家を売る前に税務署に電話して聞いたら、「１日でもプリンシパル・レジデンスとして住んだのなら問題はない。別に、どのくらい住まないといけないと言う様な規定はない。」と言われたそうですから。

うちのアカウンタントは、短期で家の売買を頻繁にするとビジネスと見なされて、課税されると言っていました。

レス１１さん、ご質問の「レント収入から全ての経費（固定資産税を含む）を引いた残りに100%課税されると書いてあるように思うんですが、」はその通りです。もし利益があり、貴方にT４収入もあれば、両方の合計額で税率が決まります。